Sentencia CIVIL Nº 59/2022, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 7, Rec 348/2021 de 14 de Marzo de 2022

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Cádiz.

Sección de Algeciras.

Ilmos. Sres. Magistrados:

Presidente: Dª. Nieves Marina Marina.

Inmaculada Ortega Goñi.

D. Miguel del Castillo del Olmo.

Rollo de Apelación Civil número 348/2021.

Juicio Verbal 53/2020, del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Algeciras .

SENTENCIA 59/22

En la ciudad de Algeciras, a 14 de marzo de 2022.

Visto por esta Sección de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Algeciras, integrada por los Magistrados antes citados, el Rollo de apelación de referencia, dimanante del Procedimiento igualmente dicho, pendiente ante esta Sala recurso de apelación formulado por SANEAMIENTOS LÓPEZ S.L., representado por sr. RAMÍREZ MARTÍN, contra sentencia de fecha 21 de mayo de 2021, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Algeciras, siendo parte recurrida Elisenda, representada por sra. RAMÍREZ SORIANO, habiendo sido designado ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Miguel del Castillo del Olmo, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de referencia, en el procedimiento igualmente indicado y en fecha de 21 de mayo de 2021, dictó sentencia, en cuyo fallo se establecía lo siguiente:

ESTIMO la demanda interpuesta a instancia de doña Elisenda, representada por la procuradora, doña María Victoria Ramírez Soriano, contra la mercantil SANEAMIENTOS LÓPEZ SL, representada por el procurador, don Adolfo Ramírez Martín, y en consecuencia

1.- Declaro resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes sobre el local comercial, sito en la Avenida Blas Infante nº 8, de Algeciras, dando lugar al desahucio por expiración del plazo contractual.

2.- Condeno en consecuencia a la mercantil SANEAMIENTOS LÓPEZ SL a desalojar el indicado inmueble, dejándolo libre y a disposición de la parte actora, con expreso apercibimiento de que si no lo verifica se procederá a su lanzamiento, si esta sentencia no se recurre.

3.- DECLARO de acuerdo con lo establecido en el Fundamento de derecho Cuarto, la condena en costas a la demandada.

SEGUNDO.-Contra la resolución de fecha 21 de mayo de 2021 se interpuso por la representación de SANEAMIENTOS LÓPEZ S.L. recurso de apelación, interesando que se dicte sentencia que resuelva estimar el Recurso de Apelación y, en su virtud, se acuerde desestimar íntegramente la demanda de desahucio planteada de contrario decretándose no haber lugar al mismo, con expresa condena en costas a la actora o subsidiariamente se decrete la no imposición de costas a mi mandante en ambas instancias

TERCERO.-En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO. PROCEDIMIENTO 53/2020.

Se ejercita con la demandauna acción de desahucio por expiración del plazo, haciéndose constar por el actor que es propietario de la siguiente finca ubicada en Algeciras:

( Finca registral nº 16327: Local comercial. (Se aporta nota simple como documento nº 2).

Añade que es propietaria del referido inmueble a través de la herencia de su tía Doña Hortensia.

Aporta como pretendidamente acreditativo de lo anterior:

( Documento nº 3: Acta de heredero único donde la actora se adjudica el referido inmueble.

Añade que el 1 de enero de 2015 se suscribió por la entonces propietaria del inmueble Doña Isidora (como decimos tía de la actora ) contrato de arrendamiento con el demandado por 5 años de duración, por lo que el 31 de diciembre de 2019 finalizaba el plazo contemplado en dicho contrato.

Además, se expresa que, para evitar cualquier tipo de prórroga o renovación, con fecha 31 de julio de 2019 se remite burofax comunicando al arrendatario demandado su voluntad de dar por finalizado el contrato e instándole a abandonar el inmueble antes del 31 de diciembre de 2019.

Aporta como pretendidamente acreditativo de lo anterior:

( Documento nº 4: Contrato de arrendamiento entre las partes de 1 de enero de 2015, donde se establece una duración de cinco años hasta el 31 de diciembre de 2019.

( Documento nº 5: Burofax de 31 de julio de 2019 donde se muestra la voluntad de dar por finalizado el contrato.

( Documento nº 6: Prueba de entrega con resultado 'entregado' de fecha 1 de agosto de 2019 a las 10:18 horas.

Agrega que, no obstante lo anterior, la demandada seguiría ocupando el inmueble, y ejerciendo su actividad con total normalidad, habiendo transcurrido con creces el plazo contractual acordado, sin que haya desalojado el local propiedad de la actora, no teniendo título vigente ni prórroga alguna que le legitime para seguir ocupándolo.

De este modo se ejercita una acción para desahucio basado en la expiración del plazo contractual, sobre la base de los siguientes preceptos:

-- Artículos 1565 y 1581 del Código Civil que determinan que el arrendamiento concluye el día prefijado en el contrato de arrendamiento, cuando éste es de duración determinada, sin necesidad de requerimiento.

-- Artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente desde 01 de Abril de 2015 en cuanto al régimen aplicable.

-- Artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que establece para los contratos que tendrán la duración que libremente pacten las partes.

-- Artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sobre la extinción del arrendamiento.

--También el artículo 35 de la LAU vigente, en cuanto a la resolución de pleno derecho.

En la contestaciónse interesa la desestimación de la demanda. En primer lugar, en todo caso, se muestra conformidad con el hecho de que Doña Elisenda es la propietaria de la finca objeto del procedimiento, si bien se muestra disconformidad con que Doña Elisenda sea tenida por propietaria del Local Comercial referido en virtud de herencia de su tía Doña Hortensia, significando al Tribunal que Doña Hortensia no era tía de Doña Elisenda, sino su sobrina, siendo la hoy demandante era hermana de DOÑA Marta, madre de Doña Hortensia, tal como expresamente se hace constar en los Exponendos Primero y Tercero del Documento nº 3 aportado por la Representación Procesal de la Parte Actora, que esta parte hace expresamente propio, debiendo manifestar, no obstante, que dicho Documento nº 3 no cabe calificarlo como ' Acta de Heredero Único ', tal como lo califica la hoy demandante, ya que, en realidad, es el escrito que dirige a la Oficina Liquidadora del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de Andalucía ( Oficina de Algeciras ) la Sra. Elisenda por medio del cual interesa que se realicen las operaciones necesarias para liquidar el Impuesto correspondiente.

A continuación se indica que en forma alguna se puede entender la relación arrendaticia entre la demandante y demandado, sino entre la fallecida Dña. Hortensia y el ahora demandado Saneamientos López, o lo que es lo mismo, entre la finada y la familia de Jesús Luis actual administrador de la sociedad Saneamiento López, empresa que operaría en esta ciudad desde el año 1969 de forma ininterrumpida en el local objeto de litis y, que en el año 2018 fue reconocido tanto por el ayuntamiento como por APIMEAL con una distinción por a toda una vida dedicada a la empresa de Algeciras

Se agrega que la relación entre la Sra. Hortensia y Saneamiento López nunca ha sido una relación comercial, empresarial, negocial etc., sino que, antes al contrario, la relación existente entre las mencionadas partes ha sido únicamente familiar, de manera que lo único que ha subyacido siempre ha sido dicha relación familiar, por encima de la comercial, entre la Sra. Hortensia y las personas que han venido regentando la sociedad Saneamiento López, es decir, D. Calixto a la sazón tío de la Sra. Hortensia por matrimonio con la hermana de su madre , ya fallecido, D. Cristobal, hijo del anterior y primo hermano de la Sra. Hortensia, fallecido igualmente hace escasas fechas, y D. Jesús Luis primo igualmente de la finada.

Añade que, prueba de que lo que ha primado siempre ha sido la relación familiar, es el hecho de que el local siempre se ha considerado, independientemente de la titularidad registral de propiedad, de la familia Javier, donde evidentemente se incluían a Dña. Hortensia y a los hermanos Lorenzo primos de la anterior, estimando prueba de ello el contrato con plazo y carácter indefinido suscrito por la Sra. Estibaliz abuela de la Sra. Hortensia y de los hermanos Lorenzo y el padre de estos D. Calixto al que se dice que se hará referencia más adelante.

Asimismo estima prueba de ello el regalo por parte de Hortensia a la entidad Saneamientos López SL. , es decir, a sus primos y a su tío de la suma de 196 .685 € cuando se produce en el año 2005 la segregación y venta de parte del local, y que prueba de ello es el contrato de arrendamiento verbal pactado por la finada Sra. Hortensia, y los representantes en aquella fecha de Saneamiento López, sus primos, Jesús Luis y Cristobal ,fijando un plazo de duración hasta el 1 de enero de 2030 , hasta el momento en que se produjera la jubilación de Jesús Luis, el menor de los hermanos. Y de ahí - añade - la fecha pactada de vencimiento.

Prueba de ello añade que es es el hecho incontestable, igualmente, a su juicio, de que ni el precio del alquiler ni la fianza prestada se adecuaban a los precios de mercado de la época, sino que, antes al contrario, hablamos siempre de un alquiler 'simbólico' entendiendo metros cuadrados, ubicación del local, y como decimos, precios de mercado.

Y, definitivamente, juzga prueba absolutamente concluyente de que las relaciones que subyacían eran familiares, el plazo de duración pactado verbalmente y sobre todo que el contrato de arrendamiento se iba a extender como mínimo hasta la edad de jubilación de Jesús Luis, es decir cuanto menos 35 años, desde el 1 de enero de 1995 , el hecho de que la hoy demandante reafirmó, al hacerse cargo de la herencia, que la demandada Saneamiento López se mantendría como arrendataria en el local objeto de litis hasta que se produjera la jubilación de Jesús Luis, desconociendo a qué o a quién obedece el supuesto cambio de criterio.

Dicho esto, se afirma que no es cierto que en fecha 1 de Enero de 2.015, Doña Hortensia y Don Jesús Luis, actuando éste último en nombre y representación de la Entidad Mercantil ' SANEAMIENTOS LOPEZ S.L. ', en su calidad de Administrador Único, formalizasen un Contrato de Arrendamiento que tuviera por OBJETO el LOCAL COMERCIAL sito en la Planta Baja de la Casa número Ocho de la Avenida General Sanjurjo ( Hoy, Avenida Blas Infante nº 8 ), con entrada por Calle Sevilla, por PLAZO de DURACION de CINCO AÑOS, y consecuentemente dice que no es cierto que ese contrato que se dice suscrito por la Parte Adversa en aquella fecha expirase el día 31 de Diciembre de 2.019, manteniendo que tan es así que la sra Hortensia no firma el documento , supuesto contrato que se aporta , por la demandante.

Tampoco se juzga cierto que ' SANEAMIENTOS LOPEZ S.L. ' recibiera burofax alguno comunicándole que era voluntad de Doña Elisenda, en primer lugar, dar por finalizado el Contrato de Arrendamiento que, según la Representación Procesal de la Parte Adversa, se dice suscrito el día 1 de Enero de 2.015 y, en segundo lugar, que debería de abandonar el mismo el día 31 de Diciembre de 2.019.

El Documento nº 4 de la demanda se describe como cualquier cosa menos un Contrato de Arrendamiento, diciendo que se presenta por la Parte Actora dos folios, dos páginas, y los tilda de Contrato de Arrendamiento, impugnándose expresamente el Folio o Página Primera en la que se encuentra impresa un número 4 , haciéndose propio el Folio o Pagina que se presenta en segundo lugar, sin numerar, en que aparecen estampadas dos presuntas firmas cuyo análisis dice dejar para el momento procesal oportuno.

En cuanto al documento nº 5, calificado por la Representación Procesal de Doña Elisenda como ' Burofax de 31 de Julio de 2.019 ', se mantiene que es una simple carta que carece de validez y eficacia, carta que se impugna, al igual que el documento nº 6, no reconociendo la firma que en el mismo aparece estampada como firma de Don Calixto como la firma del Sr. Jesús Luis, reiterando que ' SANEAMIENTOS LOPEZ S.L. ' no recibió burofax alguno y que, si algún empleado hubiera recepcionado sin conocimiento de ' SANEAMIENTOS LOPEZ S.L. ' algún burofax por medio del cual se comunicase a la citada Mercantil la presunta voluntad de Doña Elisenda de dar por finalizado por expiración del Plazo Contractual el Contrato de Arrendamiento que, según la Representación Procesal de la Actora, se dice suscrito en fecha 1 de Enero de 2.015, el mismo carecería de valor ya que el único contrato de arrendamiento de local de negocio posterior al contrato formalizado en fecha 1 de Febrero de 1.969, al que dice que se referirá, que tuvo por objeto o local el local comercial objeto del presente litigio, fue consensuado y pactado verbalmente en Enero de 1.995 entre Don Juan Pedro ( padre de Doña Hortensia, ella misma , y Don Calixto, Administrador Único en aquella fecha, Enero de 1.995, de la Entidad Mercantil ' SANEAMIENTOS LOPEZ S.L. ' y padre de Don Jesús Luis, actual Administrador Único de ' SANEAMIENTOS LOPEZ S.L. ', familia todos ellos, cuñados los sres Juan Pedro y Calixto , hija y sobrina la sra Hortensia , respectivamente, y de ahí que el contrato de arrendamiento que tenía por objeto el local comercial sito en la Avenida General Sanjurjo, hoy, Avenida Blas Infante, fuese pactado de manera verbal, acordando las Partes Contratantes un plazo de duración de 35 años, es decir hasta el día 1 de Enero de 2.030, fecha estimada por las Partes como la Fecha en que el hijo de Don Calixto, Don Jesús Luis, que sucedió a su padre como Administrador Único de la Mercantil ' SANEAMIENTOS LOPEZ S.L. ' y que continuaría explotando el negocio familiar, se jubilaría, el último tras la jubilación anterior, por edad de su hermano Cristobal , comprometiéndose, asimismo, a actualizar la renta cada cinco años, de manera que durante 5 años el importe al que ascendería la renta mensual que la Entidad Arrendataria debería abonar al Arrendador por razón del Contrato de Arrendamiento pactado no experimentaría incremento alguno fijándose, asimismo, aquellas Cantidades Asimiladas a la Renta que la Sociedad Arrendataria.

Añade que estos pactos por ellos consensuados fueron respetados en el tiempo por sus hijos, tanto por Don Jesús Luis como por Doña Hortensia, hasta el fallecimiento de ésta última por la única y sencilla razón de que aquella era la voluntad de sus padres y de la propia sra Hortensia.

A continuación la demandad hoy recurrente trata de explicar cuál ha sido el devenir cronológico de la relación arrendaticia que tiene por objeto el local comercial sito en esta ciudad de Algeciras, hoy en Avenida Blas Infante nº 8 [ Entrada por Calle Sevilla ], antes Avenida General Sanjurjo nº 10-11 [ Entrada por la Calle Sevilla ], en el entendido de que la relación arrendaticia que nos ocupa no se remontaría, a su juicio, como quiere hacer creer al Tribunal la Representación Procesal de la Parte Demandante, a fecha 1 de Enero de 2.015, sino a 1 de febrero de 1969, la cual se dice que tuvo que adecuarse con el devenir del tiempo a las distintas modificaciones legislativas que se sucedieron, pero siempre respetando el espíritu de aquel contrato de duración indefinida de 1 de Febrero de 1.969, que se acompaña, alegándose que ese es el motivo por el que en Enero de 1.995, fecha de entrada en vigor de la Ley 19/2.009, de 23 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos (¿?) , Don Juan Pedro, Hortensia y Don Calixto formalizaron contrato verbal de arrendamiento de local de negocio.

De modo que el demandado alega que en fecha 1 de Febrero de 1.969, Don Calixto, y Doña Estibaliz, [ Madre de Don Juan Pedro ( Padre de la Causante Doña Hortensia a quien hereda la hoy Demandante, Doña Elisenda ) ], formalizaron CONTRATO de ARRENDAMIENTO que tenía por OBJETO el LOCAL COMERCIAL sito en la Calle General Sanjurjo nº 10-11, entrada por la Calle Sevilla [ Avenida Blas Infante nº 8, en la actualidad ], Local que se destinaría tal como expresamente se hace constar en el mismo a Fines Industriales, Taller y Almacén, en el cual dice que las Partes pactaron, entre otros, los siguientes extremos:

· El plazo de duración del CONTRATO de ARRENDAMIENTO pactado por las Partes era un PLAZO de DURACION ILIMITADA, es decir, las Partes Contratantes formalizaron un CONTRATO de DURACION INDEFINIDA, tal como expresamente se hace constar en el mismo.

· La fianza fijada por las Partes fue la equivalente a DOS MENSUALIDADES de RENTA tal como era preceptivo según la legislación vigente de la época ). Dado que la Renta Mensual pactada ascendía a DOS MIL PESETAS MENSUALES ( 2.000 Pts ), la FIANZA quedó fijada en CUATRO MIL PESETAS ( 4.000 ). Estás CUATRO MIL PESETAS ( 4.000 Pts ) de entonces equivaldrían en la actualidad a VEINTICUATRO EUROS con CUATRO CENTIMOS ( 24'04 € ). Se afirma que este dato, que ahora puede parecer intrascendente, adquiere relevancia.

Se acompaña Acta de Notoriedad de Declaración de Herederos Abintestato de Don Juan Pedro, Escritura de Adición de Herencia de fecha 1 de Abril de 2.005 y Escritura de Elevación a Públicos de los Acuerdos Sociales adoptados en Sesión de la Junta General Extraordinaria y Universal de la Sociedad ' SANEAMIENTOS LOPEZ S.L ' celebrada en fecha 20 de Marzo de 1.999, otorgada en fecha 23 de Marzo de 1.999, afirmándose que en Enero de 1.995, Don Juan Pedro, padre de Doña Hortensia, y Don Calixto, Administrador Único en aquella fecha, Enero de 1.995, de la Entidad Mercantil ' SANEAMIENTOS LOPEZ S.L. ' y padre de Don Jesús Luis, consensuaron un contrato nuevo de arrendamiento, en los términos antes indicados [ Plazo de Duración, Renta, Actualización de Renta y Fianza ] que tenía por objeto aquel al que se refiere este pleito, estando la relación arrendaticia basada y fundada en los vínculos familiares entre los Padres y los Hijos a la que ya hemos hecho referencia, estimando significativo y absolutamente determinante de lo que dice, relación familiar que presidía todo lo demás, el hecho de que en fecha 25 de Abril de 2.005 Doña Hortensia segregara SESENTA Y SEIS METROS con VEINTICINCO DECIMETROS CUADRADOS ( 66'25 ) del Local Comercial, objeto del presente Litigio, que vendió a la Entidad Mercantil ' B.M.K. CONSTRUCCIONES TECNICA S.L. ' por la suma que se indica en el DOCUMENTO nº 4 que se acompaña, entregando Doña Hortensia a la Entidad Mercantil ' SANEAMIENTOS LOPEZ S.L. ' la suma de CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO EUROS ( 196.685'00 € ), como regalo, previa Liquidación que se detalla en el DOCUMENTO nº 5 que incorpora, mediante transferencias bancarias, cantidad aquella que dice que procedía del importe de la venta referida.

Así llegamos al 1 de Enero de 2.015, y se alega que en esta fecha, como a principios de cada quinquenio, Año 2.000, Año 2.005, Año 2.010, y Año 2.015, se procedió a actualizar la renta mensual, la cual dice que quedó fijada en la suma de TRESCIENTOS VEINTIUN EUROS con TREINTA Y TRES CENTIMOS MENSUALES ( 321'33 € ), cantidad a la que había que añadir el importe de las Cantidades Asimiladas a aquella a cuyo pago se obligó la Mercantil Arrendataria ' SANEAMIENTOS LOPEZ S.L. '; en concreto, la Cuota correspondiente a la Comunidad de Propietarios, más la Parte Proporcional de la Contribución Territorial Urbana, siendo de aplicación a estos importes la Cuota correspondiente al Impuesto sobre el Valor Añadido y la Retención que, en su caso, procediera, ascendiendo el montante final mensual a abonar por ' SANEAMIENTOS LOPEZ S.L. ' en concepto de Renta, Cantidades Asimiladas e Impuestos a la fecha indicada, 1 de Enero de 2.015, a CUATROCIENTOS CATORCE EUROS con NOVENTA Y DOS CENTIMOS ( 414'92 € ).

Esto - se reitera - fue lo que suscribió Don Jesús Luis en nombre y representación de ' SANEAMIENTOS LOPEZ S.L. ', la ACTUALIZACION de la RENTA MENSUAL que sería EXIGIBLE en el QUINQUENIO comprendido entre el 1 de ENERO de 2.015 y el 1 de ENERO de 2.020 y no, como la Parte Actora trata de hacer creer al Tribunal, la formalización de un Contrato de Arrendamiento de Local de Negocio, que la demandada, pues, niega, rigiendo el pacto verbal ya aludido, y siendo lo que se firmó una actualización de la renta mensual que debía regir hasta 2020, sin que a la fecha de la contestación la Parte Arrendadora haya facilitado a la Parte Arrendataria, según ésta, el nuevo importe actualizado correspondiente a la Renta Mensual exigible en el quinquenio 1 de Enero de 2.020 a 1 de Enero de 2.025 que resulte tras aplicar el IPC vigente a fecha 1 de Enero de 2.020, motivo por el que esta Parte, motivo por el que la Entidad Mercantil ' SANEAMIENTOS LOPEZ S.L. ' dice que procederá a actualizar unilateralmente aquella Renta Mensual a cuyo fin dice que aplicará el Factor del 1'1%, Indicador adelantado del Índice de Precios al Consumo según Nota de Prensa emitida por el Instituto Nacional de Estadística de fecha 31 de Enero de 2.020 que se acompaña.

No habiéndose producido, pues, a su juicio, ninguna expiración de plazo contractual, poniendo de manifiesto la demandada que cuando S.Sª examine el Folio/Pagina 2, de ese 'inexistente' contrato de arrendamiento al que se refiere la Parte Actora, verá que lo único que documenta es una actualización de renta para el siguiente quinquenio ( 1 de Enero de 2.015 a 1 de Enero de 2.020 ) de la renta mensual, consignándose como fianza VEINTICUATRO EUROS con CUATRO CENTIMOS ( 24'04 € ), y no la suma de dos mensualidades de renta actualizada ( 829'84 € ).

Y se dice que la demandante era conocedora de todas las circunstancias y de que las mismas fueron por ella aceptadas porque en fecha 30 de Julio de 2.016, una vez inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Algeciras la Declaración de Herederos tramitada ante la Oficina Liquidadora del Impuesto de Sucesiones, lo que aconteció el día 1 de Julio de 2.016, se emitió a su nombre así como en los meses sucesivos los Recibos correspondientes a la Renta Mensual Arrendaticia, Recibos cuyos importes mensuales ascendían a la suma de CUATROCIENTOS CATORCE EUROS con NOVENTA Y DOS CENTIMOS ( 414'92 € ), obrando en poder de la demandada recibos correspondientes a los meses de Julio a Noviembre de 2.016, ambos incluidos, y Enero de 2.017, que se incorporan al Escrito de Contestación, subrayando que si se observa el Documento nº 7 aportado por la parte actora, Movimiento de la Cuenta número NUM000, aperturada en la Entidad Mercantil ' CAIXABANK ', en dicho Movimiento consta expresamente los ingresos realizados por la Entidad Mercantil ' SANEAMIENTOS LOPEZ S.L. ', correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2.019, por el concepto de ALQUILER TIENDA, por importe de CUATROCIENTOS CATORCE EUROS con NOVENTA Y DOS CENTIMOS ( 414'92 € ). Y así, si, tal como afirma la demandada, el importe correspondiente a la Renta Mensual a abonar ascendía en Enero de 2.015 a CUATROCIENTOS CATORCE EUROS con NOVENTA Y DOS CENTIMOS ( 414'92 € ), si ese mismo importe ( 414'92 € ) era el importe que se abonó por ' SANEAMIENTOS LOPEZ S.L. ' y que fue recibido por Doña Elisenda en concepto de RENTA MENSUAL en 2016, [ Documentos nº 7 a Documentos n 11, aportados por esta Parte Junto al Escrito de Contestación ] ya a nombre de Doña Elisenda, y si se mismo importe fue ingresado en 2.019, [ Documento nº 7, aportado por la Parte Adversa ] en la Cuenta aperturada por la Demandante, quedaría pues suficientemente probado que Doña Elisenda era conocedora de la circunstancia alegada y que la misma fue por ella aceptada ya que ¿ duda alguien de que si no hubiera sido así Doña Elisenda o cualquier otro Arrendador hubiera permanecido inactivo, sin formular ni tan siquiera un mínimo requerimiento al Arrendatario para que éste le abonase el importe correspondiente a la actualización de renta sobre todo cuando la actualización estuviese pactada y sobre todo teniendo en cuenta el importe al que asciende la renta mensual que se abona por el arrendamiento de este Local de Negocio ? ( se pregunta la demandada )

Por lo expuesto se interesa la desestimación de la demanda.

Y en cuanto a la renta que abona la Entidad Mercantil ' SANEAMIENTOS LOPEZ S.L. ' de 400 euros, se insiste en que no es cierto, siendo ascendente a 321'33 euros, cantidad a la que se aplica la Cuota correspondiente al Impuesto sobre el Valor Añadido, 21'00 %,( 67'48 € ) y la Retención por razón del I.R.P.F., 19'00 %,( 61'05 € ), dando como resultado 400 euros

En sentencia,tras explicarse de manera bastante resumida la posición de cada una de las partes, en orden a solucionar la controversia se indica que la prueba practicada en el acto de la vista fue la siguiente:

--La documental aportada por ambas partes a los autos: De ella destaca el Contrato de Arrendamiento, de fecha 1 de enero de 2.015, suscrito entre doña Hortensia y 'Saneamientos López, S.L.' en la persona de su administrador, señalando que las cláusulas de ese contrato son concisas y claras y que en la primera de las mismas se establece un período de duración de cinco años, con posibilidad de prórrogas anuales si no existe notificación expresa en contra de ello, por cualquiera de las partes, añadiendo que dicho contrato, aparece firmado, por orden de la arrendadora, siendo reconocida y ratificada la firma, y el mandato, por su autora, doña Celestina.

--En su testifical, se indica que doña Concepción, hija de la actora y gestora de su patrimonio, negó la existencia de arrendamiento alguno, aparte del anteriormente descrito, manifestando ignorar lo manifestado por las partes, en relación a la existencia de un arrendamiento pactado por la anterior propietaria del inmueble, cuya duración estuviera fijada hasta la jubilación del actual administrador de la empresa arrendataria.

--Don Luis Manuel, administrador de la empresa AFINSUR, manifestó que dicha empresa gestionaba la explotación de los inmuebles de la causante, doña Hortensia, encargándose en concreto, la trabajadora de la empresa, doña Celestina, que declaró haber conocido únicamente el contrato de arrendamiento aportado a los autos.

--Propuestos por la parte demandada, se indica que prestaron declaración don Jesús María y don Juan Carlos, haciéndose constar en sentencia que ambos manifestaron conocer la intención de la anterior propietaria del inmueble de mantener el contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de autos, hasta la jubilación de su actual administrador, a la sazón pariente lejano de la arrendadora.

Sentado lo anterior, concluye el juez que documentalmente ha quedado acreditada la existencia del contrato de arrendamiento y la existencia de comunicación, vía burofax, con fecha 31 de julio de 2.017, mediante el cual, la actual arrendadora comunica de manera fehaciente al arrendador, su voluntad de no renovar el contrato.

A continuación reproduce el tenor del artículo 1.257 del Código Civil, que establece que 'Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley. Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada.'

Tenor que hacemos propio, por ser de utilidad, también, para el fallo judicial en segunda instancia.

Resulta evidente para el juez a quoque, la duración del contrato, presuntamente acordada de manera verbal entre la fallecida y la arrendataria, no produce efecto alguno en la actual propietaria, salvo que se se hubiera establecido como disposición testamentaria, y, no existiendo disposición testamentaria alguna que recoja la existencia del pacto de duración del contrato de arrendamiento, presuntamente acordada entre la anterior propietaria y la arrendataria, la consecuencia de todo lo anterior, dice, debe ser la plena estimación de la demanda.

SEGUNDO. APELACIÓN. RESPUESTA JUDICIAL.

En el recurso, en primer lugar, se indica que el contrato no es firmado por Hortensia, sino por una empleada de una administración de fincas, por orden de la anterior, siendo que el contrato nunca fue ratificado por la sra. Hortensia.

A continuación se reproducen argumentaciones ya expuestas, insistiéndose en que el pacto real es el de un contrato verbal de duración indefinida hasta jubilación de Eduardo, juzgando la recurrente que ello quedó probado por testificales.

Juzga en todo caso la recurrente que se da un error de hecho en la valoración de la prueba obrante en autos, vulnerándose artículos del Código Civil como el 659, 1003, 1257, 1281 y ss del Ccvil.

Así, se comienza que no es cierto que exista un mero contrato de arrendamiento de local de negocios de espacio de cinco años, sino que se ha acreditado fehacientemente que la intención de las partes al contratar era mantener a SANEAMIENTOS LÓPEZ S.L. en un alquiler casi indefinido, hasta la jubilación del menor de los hermanos integrantes de la sociedad, siendo que la voluntad de la antigua propietaria Sra. Hortensia, a la sazón prima de la demandada, el administrador de la sociedad, era clara y unívoca dejar a su primo en el alquiler del local con unas condiciones absolutamente ventajosas hasta la jubilación de aquel, entendiendo que confirma estos extremos lo siguiente:

--El primigenio contrato de febrero de 1969, firmándose un nuevo contrato por escrito en 1995 pero sin soslayar en absoluto los acuerdos verbales a los que se había llegado con anterioridad por mor de la relación familiar, siendo la relación, en este caso, arrendaticia, que viene de atrás, y siendo que fueron los padres de D. Cristobal y Jesús Luis y Dña. Hortensia los que estipularon que la demandada mantendrían un alquiler hasta la fecha que ya hemos indicado (2030).

---La testifical de D. Luis Manuel, de la administración, que manifiesta :

- 'que gestionaba el patrimonio de la Sra. Hortensia'

- 'Los contratos y en concreto el de autos lo firmó Dña. Celestina trabajadora del mismo en nombre de Dña. Hortensia '

- 'Las instrucciones que nosotros teníamos erair renovando continuamente ( minuto 13:24 de la grabación) : ' si puede decir que iban renovando sin preguntar'

- ' No recuerdo tampoco nunca haber incrementado el alquiler '

- Pregunta de esta parte: Si la sra Hortensia tenía confianza ciega en Uds. y sus primos y que la intención la que era renovar y renovar manifiesta : ' que la respuesta es que sí '

- ' Ellos se apañaban entre ellos (los primos) y la asesoría le daba daba forma jurídica simplemente'.

Por ello piensa el recurrente que tal era la voluntad de la antigua dueña, siendo la relación familiar jurídica tan fluida y tan especial que de hecho, la Sra. Hortensia no firmaba nunca los citados contratos y si lo hacían, desde la administración de fincas, conocedores de la intención de la arrendadora.

En el mismo sentido se alega la testifical del sr. Jesús María, o Juan Carlos, familiar, en pro de que la sra. Hortensia era partidaria de esperar hasta la jubilación del menor de sus primos.

Por ello se dice por el recurrente que se ha de estar a la voluntad de las partes al contratar, que el la que defiende él, alegando el art. 1281 y 1282 del Ccvil. en su favor, y juzgando que toma absoluta relevancia el derecho de sucesiones, que determina a su juicio que se adquiere la propiedad de la finca en virtud de la aceptación pura y simple, y que la herencia comprende todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona que no se extingan por su muerte ( art. 659 Ccvil.), y así, dado que el contrato de arrendamiento no se extingue por el fallecimiento del arrendador, máxime si tenemos en cuenta lo estipulado en el art. 1257 del CC.

En este sentido se alude además al artículo 1003 CC, o 657, y critica que se de virtualidad a un contrato escrito no firmado por una de las partes y no se le dé al contrato verbal al que ya hemos hecho referencia.

También se dice - aunque esto no constaba en la contestación - que no ha quedado acreditado en autos el requerimiento formal que exige contrato y la jurisprudencia para dar por resuelto un contrato por expiración del término, estimándose que el burofax aportado no puede desplegar consecuencia jurídica y, ni mucho menos, entender que despliega el efecto de dar por resuelto el contrato de arrendamiento por expiración del término.

Subsidiariamente se interesa que, a la vista de la existencia de dudas de hecho, no se impongan las costas a la demandada.

Pasamos ya a la respuesta judicial.

Para la misma se ha de partir de un hecho no controvertido, que es que la demandante ostenta la propiedad de la finca o inmueble / local sobre el que recae la disputa.

Un segundo hecho no controvertido es que, efectivamente, el día 1 de enero de 2015 se firmó el contrato denominado de arrendamiento sobre dicho local, no pareciendo tampoco controvertido que las firmas estampadas en dicho contrato corresponden, de un lado, al administrador de Saneamientos López, por poder, y, de otra, a maría Hortensia, antigua propietaria del inmueble, actuando la misma a través de representación, que no es discutido que correspondió a Celestina.

De ningún modo son discutibles, a nuestro juicio, las cláusulas que en el contrato se incorporan, que son esas, y no son, porque no pueden ser, otras. Decir lo contrario sería tanto como bombardear el principio de seguridad jurídica consagrado en nuestro texto constitucional, y base o fundamento de nuestro derecho contractual, salvo las excepciones tasadas legalmente (nulidad del contrato por vicio, error...).

Tales cláusulas, más allá de la indiscutible denominación que se da al contrato ( contrato de arrendamiento de local de negocio ), son muy claras, en cuanto a que por mor del contrato se cede el local que constituye su objeto a la arrendataria hoy recurrente por cinco años desde el 1 de enero de 2015, pudiéndose prorrogar si no hay una comunicación expresa con un mes de antelación por alguna de las partes.

Hasta aquí, no siendo cuestionado que la sra. Julia mienta en juicio, nos parece claro que:

1---La sra. Julia, en orden a la firma del contrato, actúa como mandataria de la sra. Hortensia. Encontrándonos ante un contrato por el que una persona se obliga a realizar, por cuenta o encargo de otra ( en este caso la sra. Hortensia ), actos o servicios relativos a la gestión de uno o varios asuntos, con retribución o sin ella.

No constando ningún acto posterior de la sra. Hortensia en oposición o discrepancia con los efectos del pacto al que llegó con la sra. Julia, directa o indirectamente, no hay razones para desvirtuar los efectos de ese pacto, que no son otros que el desplazamiento de la trascendencia de lo pactado a la esfera patrimonial de la sra. Hortensia, y, por ende, a consecuencia de su fallecimiento, a la demandante en este procedimiento.

2---Lo pactado es lo pactado, y no puede ser, por más que se quiera, otra cosa, que para ser lo que se quiere que sea por el demandado debería estar revestida de una mayor formalidad. Estamos en un estado de derecho, rige el principio de seguridad jurídica, y convertir en afirmación sustentable en derecho, con carácter general, que la firma de un contrato con un contenido evidente no vincula a las partes, sería tanto como inaplicar el derecho positivo, y abstraernos de la lógica consustancial al tráfico jurídico en una sociedad mínimamente avanzada.

Y lo pactado es una duración del contrato, con unos términos muy específicos, que no dejan lugar a dudas: el contrato dura cinco años, y es prorrogable, salvo que una de las partes diga lo contrario a la otra con al menos un mes de antelación a la expiración de ese plazo.

No olvidemos que, de acuerdo con el art. 4.3 de nuestra Ley de Arrendamientos Urbanos, 'sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'.

Y lo pactado, reiteramos, es bastante claro.

Se alega por el recurrente que hay un error en la valoración de la prueba por el juez a quo.

Pues bien, la jurisprudencia viene estableciendo que a las partes litigantes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces de instancia por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses.

Por tanto, debe ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador de instancia incurrió en error de hecho, que sus valoraciones resultan ilógicas, que sus valoraciones son opuestas a las máximas de la experiencia o, por último, opuestas a las reglas de la sana crítica.

Estos son los elementos más importantes y sobre los que habrá de incidirse cuando se recurre en apelación una sentencia sustentada en una errónea valoración de la prueba.

Y no olvidemos que entre las facultades que tienen los Jueces y Tribunales de instancia se encuentra la de poder darle diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos.

En cuanto a la valoración de la prueba testifical, se insiste por la doctrina que la revisión del valor probatorio que debe darse a los diferentes testimonios prestados por los testigos que depusieran a instancia de parte, debe hacerse con suma cautela, teniendo en cuenta la regla máxima de la sana crítica recogida en el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , apuntando que la apreciación del referido medio probatorio es puramente discrecional del órgano judicial, dado que la norma citada no contiene reglas de valoración tasada que se puedan violar, siendo tan sólo digna de tener en cuenta la impugnación cuando se constate que la apreciación de los testimonios ofrecidos es ilógica o disparatada.

Expuesto lo anterior, esta sala diverge de la apreciación del recurrente sobre este particular. De las interpretaciones o inferencias potenciales que cabría extraer de la prueba practicada es precisamente la que propone el juez a quo la más razonable, sobre todo si tenemos en cuenta el valor que hay que dar al documento privado esencial para su reclamación, en el que no aparece, por ningún lado, la palabra prórroga, por cierto.

Es perfectamente posible, por otra parte, que la intención de la anterior propietaria fuera prorrogar el contrato cuando este expirara, siempre y cuando la explotación del local comercial la llevara a cabo Jesús Luis, pero ello no es incompatible con la esencia del contrato, que tiene una duración imperativamente sujeta a reglas taxativas, de las que las partes no pueden disponer más allá del fallecimiento de una de ellas.

Y entre ellas, la de la duración del contrato. Acaso si hubiera sobrevivido la anterior propietaria, no estaríamos ante este pleito, pero lo cuerto es que ya no vive, y que la persona que tiene derecho a decidir sobre la duración del contrato en que se basa la pretensión es la heredera de la sra. Hortensia. Afirmación completamente coherente con el régimenlegal sucesorio, siendo que, en cambio, hasta enero de 2020, de producirse el fallecimiento de aquella, tenía que esperar hasta ese mes para poder decidir que el contrato finalizase.

La propiedad es un derecho que, efectivamente, está sujeto a límites, pero los que propone el recurrente, aun legítimos, comportarían una alteración sustancial de las características del derecho de dominio, que, según el criterio que informa la opinión del recurrente, en cierto modo, cede ante el derecho de quien arrienda en todo caso aunque lo pactado expresamente por escrito sea otra cosa. El derecho a poseer, como como conjunto de facultades, está dentro del derecho a la propiedad, y no al revés, y de ello hay que partir si deseamos seguridad jurídica, como ya hemos expuesto.

Que haya habido otros contratos anteriores, que el arrendamiento se haya prolongado ya por más de cuarenta o cincuenta años, a pesar de lo que dice el recurrente, no transforma al contrato en un contrato de duración ilimitada. Entre otras cosas, porque no es posible en nuestro ordenamiento jurídico. Y si lo que se quiere es que se interprete - vía testifical de parte - que se ha pactado una duración hasta 2030, parece lógico que sea exigible al demandado, desde el punto de vista del esfuerzo probatorio ex art. 217 de la LECivil, un esfuerzo probatorio superior, que contrarreste la claridad y contundencia de las cláusulas contractuales de 1 de enero de 2015, cuyo significado no puede ser otro que el que el juez a quoles atribuye.

Tampoco que la fianza sea baja se traduce en que estemos ante una prórroga de un contrato, a la vista de la contundencia de los términos de lo pactado, vistos los arts. 319 y 326 de la LECivil, pudiendo responder a cualquier motivación, o ser un arrastre de contratos anteriores firmados entre las mismas partes, revistiendo semejante referencia ( opuesta al art. 36 de la LECivil ) un error de redacción o de confección contractual que puede obedecer a muchos motivos, como por ejemplo el desconocimiento de quien elabora el contrato, y sin que ello tenga por qué significar otra cosa que ese error, siendo que, en cualquier caso, ni los testigos de una parte ni los de otra ofrecen una explicación singularmente convincente de la constancia de dicha cláusula.

Y por supuesto no se vulnera ninguna disposición legal en materia testamentaria. Lo que hereda la ahora demandante o recurrida efectivamente son derechos y obligaciones del causante, pero en ningún lugar consta ( porque no aparece escrito ) que la causante estuviera vinculada hasta nada menos que 2030 con la arrendataria, sin perjuicio de que pudiera estar en su intención, como ya hemos dicho, en un momento determinado, no oponerse a sucesivas prórrogas del contrato que nos ocupa.

Por tanto, los argumentos del recurrente, orientados a perseguir el disponer como arrendatario de un local durante más de medio siglo sin sujeción a, prácticamente, limitación alguna, no deben prosperar, conforme a la legislación hoy vigente, confirmando esta sala la tesis del juez a quo.

Un juez a quo que no responde a la cuestión relativa a la eficacia o virtualidad de la comunicación del demandante al hoy demandado en orden a poner fin al contrato, circunstancia que en todo caso entendemos que queda acreditada, interpretando conforme a derecho ( vistos los art. 319 y 326 de la LECivil ), si atendemos al documento nº 5 de la demanda ( Burofax de 31 de julio de 2019 donde se muestra la voluntad de dar por finalizado el contrato , y al documento nº 6 ( Prueba de entrega con resultado 'entregado' de fecha 1 de agosto de 2019 a las 10:18 horas ).

Tampoco resulta a nuestro juicio un supuesto que ofrezca dudas ni de hecho ni de derecho. El recurrente se remonta a décadas antes para tratar de justificar que lo hoy pactado es lo contrario de lo que está escrito, desconociendo el valor de la palabra escrita y la firma de unas cláusulas con un contenido bastante concreto.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de SANEAMIENTOS LÓPEZ S.L., representado por sr. RAMÍREZ MARTÍN, contra sentencia de fecha 21 de mayo de 2021, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Algeciras , debemos confirmar y confirmamos la misma.

Devuélvanse a su debido tiempo los autos originales al Juzgado de su procedencia, con un testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y únase otro testimonio al rollo de la Sala.

Así, por este nuestro Auto, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.