Sentencia Civil Nº 577/2009, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 3143/2008 de 04 de Diciembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00577/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN SEXTA

SEDE EN VIGO

CIVIL

Rolo: 3143/08

Procedemento de orixe: ORDINARIO 506/07

Órgano de procedencia: 1ª INSTANCIA Nº 2 DE VIGO

A Sección Sexta da Audiencia Provincial de Pontevedra con sede en Vigo, composta polos maxistrados D. Jaime Carrera Ibarzábal, D. Juan Manuel Alfaya Ocampo e D. Julio Picatoste Bobillo pronunciou

NO NOME DO REI

a seguinte

SENTENZA Nº 577/09

Vigo, catro de decembro de dous mil nove.

VISTOS en grao de apelación, ante a Sección Sexta da Audiencia Provincial de Pontevedra, os autos do xuízo Ordinario 506/07 procedentes do Xulgado de 1ª

Instancia Núm. 2 de Vigo ós que correspondeu o rolo 3143/08, nos que aparece como parte apelante-demandada-reconviniente D. Silvio representada polo/a procurador/a D./D.ª ANA PAZO IRAZU e asistida do/da letrado/a D./D.ª ANA FERNÁNDEZ ALONSO e como parte contra da que

se apela e demandante-reconvenido Dª Raimunda representada polo/a procurador/a D./D.ª MARINA LAGARÓN GÓMEZ e asistida do/da

letrado/a D./D.ª PILAR BLANCO LIMIA.

É o maxistrado relator D. Juan Manuel Alfaya Ocampo, quen expresa o parecer da Sala.

Antecedentes

Primeiro: O Xulgado de 1.ª Instancia Núm. 2 de Vigo, con data do 2 de xaneiro de 2008, ditou unha sentenza coa seguinte parte dispositiva:

"Que debo estimar y estimo la demanda de juicio ordinario interpuesta por el Procurador de los Tribunales en nombre y representación de Dña Raimunda , declarando que el contrato de compraventa suscrito entre las partes de fecha 14 de febrero de 2000, en relación al ático D, portal 1, apartado 2º A, portal II, con sus anexos de plazas de garaje y trasteros, es válido y las partes están obligadas a su cumplimiento; en consecuencia se condena al demandado a estar y pasar por tales declaraciones y a otorgar escritura pública de compraventa de las referidas propiedades a favor del actor en los términos del referido contrato; ordenando la cancelación de las inscripciones registrales contradictorias para el supuesto de que apareciese el dominio de la referida finca inscrita en el Registro de la Propiedad; todo ello con imposición de costas a la demandada.

Que debo desestimar y desestimo la demanda reconvencional interpuesta por el procurador de los tribunales en nombre y representación de D. Silvio , absolviendo a la demandada de los pedimentos que le afectaban, con imposición de las costas del pleito a la actora reconviniente."

Segundo: Contra a dita sentenza o/a procurador/a D./D.ª Ana Pazo Irazu, en representación de D./D.ª Silvio , presentou un recurso de apelación, que foi admitido en ámbolos efectos, consonte o disposto no artigo 455 da Lei de axuizamento civil (LAC).

Logo de cumpri-los trámites legais, eleváronse as presentes actuacións á Audiencia Provincial de Pontevedra e correspondéronlle por quenda de reparto a esta Sección Sexta con sede en Vigo. Sinálase para a deliberación do presente recurso o día catro de decembro de dous mil nove.

Terceiro: Na tramitación desta instancia cumpríronse tódalas prescricións e termos legais.

Fundamentos

Primeiro: Como antecedentes a tomar en consideración para a resolución desta controversia cabe sinalar os seguintes: A) O día 14 de febreiro de 2.000 se celebra entre actora e demandado contrato de compravenda, polo que este vendía a aquela un ático e un apartamento a construir, unha vez obtidas as autorizacións administrativas pertinentes. B) Do prezo total pactado (204.945,13 euros), a compradora pagou no intre do contrato 10.000 euros, estipulándose que o pagamento do prezo restante faríase en cinco momentos sucesivos, coincidentes, o primeiro, coa data de outorgamento da licenza de obra, o segundo, o terceiro e o cuarto aos seis, doce e dezaoito meses daquel outorgamento, mentres que a suma restante satisfaríase á entrega efectiva das chaves, sinalándose no contrato, respecto deste feito da entrega, que a mesma "será aproximadamente a finais do ano 2.004". C) Dese contrato destacamos que na cláusula segunda, relativa ao pagamento dos primeiros 18.000 euros, se contén a mención de "como arras ou sinal"; e na cláusula sexta se di literalmente, no que aquí ten interese, que "considérase como sinal a primeira entrega e a falta de pagamento das cantidades aprazadas levará implícita a resolución do presente contrato, segundo os termos previstos no artº 1.504 do Código Civil . Polo que a falta de pagamento terá a consideración de condición resolutoria expresa do contrato. A tal efecto, se algunha das partes contratantes renunciara a este compromiso, se fora o comprador perderá o sinal, e se fora o vendedor, doblará o sinal ao comprador". CH) Ainda que a parte vendedora non remata por concretala data da obtención da licenza municipal de obras, a mesma no se obtivo en todo cao antes do ano 2.005. D) A través da demanda inicial, reitora deste preito, a compradora interesa, dito de xeito reumido, que se declare a validez co contrato e que se condene ao demandado a outorgar a correspondente escritura pública de venda; mentres que o demandado insta na contestación que se rexeiten esas pretensións, e pola canle reconvencional que se decrete a rescisión do contrato, fundamentando esta petición en que, na sua tese, tal contrato celebrouse con arras, baixo a modalidade de arras penitenciais, que como tales, autoriza ao vendedor, ao abeiro do artº 1454 do Código Civil , a dar por rescindida a venda, coa obriga dese contratante de devolver as arras duplicadas á compradora. E) A sentenza de primeira instancia acolle a demanda inicial e rexeita a reconvencion, e contra desas decisións se alza hoxe o demandado reconvinte a través do presente recurso de apelación, reproducindo os seus pedimentos da primeira instancia.

Segundo: Sentado o anterior, toda a controversia ven xirar, unica e exclusivamente, sobre duas cuestións, unha primeira, sobre a natureza, e conseguinte alcance, das arras plasmadas no contrato -confirmatorias, penais ou penitenciais-; e a segunda, sobre se a correspondente cláusula é ou non abusiva.

En primeiro termo, que nos atopamos ante un contrato de compravenda coa entrega inicial dos 18.000 euros, non como parte do prezo propiamente dito, senón en concepto de arras ou sinal, non pode ofrecer a máis mínima dúbida, pois así se colixe, tanto do claro e inequívoco teor literal das cláusulas, ao falar insistentemente de arras ou sinal como, e moi especialmente, da consecuencia que ese clasulado prevee, para o caso da rescisión do contrato -ou por utilizar a expresión empregada nel, de "renuncia ao compromiso"-, "de perder o sinal o comprador, ou se fora o vendedor, doblar o sinal ao comprador", efecto específico e xenuino, precisamente, para a compravenda con arras penitenciais, e impropio e ata insólito para o caso da compravenda con prezo aprazado. En conclusión, e ainda que, tal como advirte a doutrina xurisprudencial (sentenzas de 16-12-76, 10-3-86 e 16-3-2.009), debemos utilizar un criterio moi restrictivo no eido das arras dada a sua excepcionalidade, o postulado da conservación e forza obrigatoria dos contratos ( artº 1.091 do Código Civil ), e a prohibición de que o cumprimento do contrato poda quedar ao capricho das partes contratantes (artº 1.256), nos atopamos palmariamente con un suposto típico de arras, e non , ante un simple anticipo a conta do prezo.

E, en segundo lugar, que estamos ante uns sinais penitenciais non pode presentar tampouco ningunha incertidume, ao dispoñerse explícitamente no contrato - cláusula sexta- a consecuencia propia e diferenciadora desta modalidade de arras, coas outras, as chamados confirmatorias e penais, consistente na facultade a favor de cada parte contratante, compradora e vendedor, de rescindila venda -ou renunciar ao compromiso-, a cambio, respectivamente, da sua perda ou devolución doblada. Este efecto, ao carón da utilización no propio contrato da expresión "renuncia" excusan de máis comentarios.

A cuestión agora suscitada, en terceiro e último lugar, é se a cláusula litixiosa ten ou non carácter abusivo, interrogante que faise merecente, a xuizo deste Tribunal -xa o anticipamos- dunha contestación afirmativa, ao implicar a mesma unha ruptura na equivalencia das prestacións, en beneficio inxustificado para o vendedor, e en prexuizo, xurídicamente inaceptábel da compradora. Ou por expresalo doutro xeito, e segundo o sentir doutrinal estudioso da materia, nos atopamos ante un caso paradigmático de nulidade por abuso das arras penitenciales estipuladas nas compravendas de vivendas no coñecido periodo da burbulla inmobiliaria, e incarninable entón no concepo de cláusula abusiva do artº 10 1., letra c), en relación co artº 10 bis 1., parágrafos primeiro e cuarto, e 2 da Lei Xeral para a defensa dos consumidores e usuarios de 19 de xullo d 1.984 .

Terceiro: Para alcanzar a conclusión que defendemos temos que partir das definicións auténticas que sobre as cláusulas abusivas da a propia lei. Así, neste senso, se proclaman como tales aquelas que "en contra das exixencias da boa fe causen, en prexuizo do consumidor, un desequilibrio importante dos dereitos e obrigas das partes que se deriven do contrato", engadíndose que o carácter abusivo dunha cláusula apreciarase "tendo en conta a natureza dos bens e servizos do contrato considerando todas as circunstancias concorrentes no intre da sua celebración, así como todas as demais cláusulas do contrato ou doutro que deste dependa". E xa no terreo da concreción, e por representar utilidade para o suposto presente, a Disposición adicional primeira, I-1ª daquela Norma declara como cláusulas abusivas aquelas "que reserven ao profesional que contrata co consumidor un prazo excesivamente longo ou insuficientemente determinado para aceptar ou rexeitar unha oferta contractual ou satisfacer a prestación debida".

Pois ben unha das pautas, en primeiro lugar, a ter en conta para decidir sobre a condición, abusiva ou non, dunha cláusula é entón, e de conformidade con esa vontade lexislativa, a da natureza dos bens e servizos obxecto do contrato. E chegados a este punto, importante e obrigado é destacar que o obxecto do presente contrato de compravenda recae sobre unha vevenda (en rigor, un ático e un apartamento), ben de primeira necesidade, que satisface prioridades elementais da vida, e cuxo dereito a disfrutar del aparece constitucionalmente protexido polo artº 4 da Constitución , polo que o labor tuitiva dos tribunais hacia a parte máis débil, a compradora, debe acentuarse.

En segundo termo, a Norma exixe que atendamos ás circunstacias concorrentes á celebración do contrato. E dentro deste contexto circunstancial salientamos: A) Que o contrato suscríbese no ano 2.000, e é un feito notorio que a inflacción inmobiliaria a esas datas incrementaba en porcentaxes desorbitadas o prezo das vivendas. B) Que nesa desbocada coxuntura constructora e especulativa, a cláusula de arras penitenciais, coa facultade inherente as mesmas, de rescisión do contrato -ou de renuncia como fala o mesmo-, ainda que aparenta configurarse como unha cláusula equitativa, porque ven recoñecer as partes similar facultade, está en realidade prevista para beneficiar ao vendedor-promotor, e agora demandado e apelante, pois lle permitía recuperar o ben de primeira necesidade e volver a vendelo, obtendo daquela un prezo moito máis elevado, co conseguinte beneficio, e iso ainda que tivera que devolvelas arras duplicadas, mentres que para a compradora se convertía a cláusula en gravosa ou prexudicial, porque perdía a ventaxa que implicaba -se o vendedor non tivera aquela facultade de desistencia- que o prezo da vivenda se vera irremediablemente incrementado por aquel fenómeno inmobiliario. C) Que en liña co que se ven razoando, a cláusula de arras penitenciais supón unha clara ruptura do principio de reciprocidade das prestacións entre os contratantes, en detrimento da compradora, e en beneficio do vendedor promotor, quen actúa xa dende a subscripción inicial do contrato con ese Norte, como o reflicta o acto posterior seu, de exixir no ano 2.004 (tal como se plasma no documento dese ano, aportado e suscrito por el, pero carecente naturalmente da sinatura e aceptación da demandante), a entrega dun prezo moito maior ao inicialmente pactado so pena de exercitala facultade rescisoria, sen que a compradora gozase doutra opción similar. CH) Que esa actitude torticeira do vendedor demandado, e de desequilibrio prestacional en contra da compradora actora, é ainda mais manifesta no suposto de autos, se acodimos ao criterio sistemático ordenado polo artº 10 bis da L. X. D. C. U ., pois se, por unha banda, o prezo inicialmente pactado foi o de 204.945,13 euros, e por outra, se establecía como data -aproximada- para a entrega das chaves "a finais de 2004", non s alcanza comprender como, chegado este ano, e sen que se entregara o obxecto vendido á compradora, e sen que tan siquera se comenzase a construcción, se exixe polo vendedor o prezo, moito máis elevado, de nada menos que de 270,455,44 euros, é dicir, con unha diferenza a prol do vendedor de algo máis de 65.000 euros, baixo a imposición de exercitar a facultade de desistencia, ou de dar por rescindido o contrato coa devolución entón tan só do doble de 18.000 euros, ou sexa, 36.000 euros. D) Derradeiramente, o comportamento carecente de boa fe e abusivo do vendedor se revela ainda mais palmariamente, incidindo no criterio sistemático, de poñer en comunicación as diversas cláusulas do contrato de lite, co feito da indeterminación da consumación do contrato -será aproximadamente a finais de 2.004, se di nel-, que ven permitir ao vendedor fixar arbitrariamente a data do seu cumprimento efectivo, en prexuizo das lexítimas expectativas da compradora, da tenencia e disfrute dun ben de primeira necesidade, e que se ven frustardas, en fin, por culpa das demoras na execución das obras por aquel primeiro. É diáfana a incardinación da cláusula cuestionada dentro do suposto abusivo, especificamente sancionado na Disposición adicional primeira, I-1ª, da L. X. D. C. U ., de "reserva dun prazo insuficientemente determinado para satisfacer a prestación debida", consistente aquí na entrega definitiva do ático e apartamento comprados.

Como conclusión, a cláusula de arras penitenciais é abusiva e, daquela, nula, debendo por conseguinte, rexeitarse o recurso de apelación.

Cuarto: Non atopamos circunstancia ningunha de excepción para prescindir do criterio xeral do vencimento obxectivo, disposto para as custas procesuais desta alzada polo artº 398, en relación co artº 394, ambos da L. A. C ..

Por todo o exposto, e pola autoridade que a este Tribunal lle outorgan a Constitución e o pobo español,

Fallo

Que rexeitámolo recurso de apelación promovido por D. Silvio representado pola Procuradora Dª Ana Pazo Irazu contra da sentenza ditada polo Xulgado de Primeira Instancia nº 2 de Vigo o día 2 de xaneiro de 2008, con expresa imposición das custas procesuais desta alzada á parte apelante.

Esta é a nosa sentenza, que asinamos, e que se redacta en galego consonte o establecido no art. 3.2 e 3 da Constitución española; no art. 5.1, 2 e 3 do Estatuto de autonomía para Galicia, aprobado pola Lei orgánica 1/1981, do 6 de abril; e nos arts. 1, 2, 6.3, e 7.2 e 3 da Lei 3/1983, do 15 de xuño, da Comunidade Autónoma de Galicia , de normalización lingüística.

Notifíqueselles ás partes a presente resolución, facéndolles saber que contra ela non cabe recurso ordinario ningún.

Devólvanselle os autos orixinais ó xulgado do que proceden, cun testemuño desta sentenza para o seu coñecemento e cumprimento.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.