Sentencia CIVIL Nº 576/2022, Juzgados de lo Mercantil - Barcelona, Sección 3, Rec 47/2022 de 18 de Noviembre de 2022

Encabezamiento

Juzgado de lo Mercantil nº 03 de Barcelona

Avenida Gran Via de les Corts Catalanes, 111, Edifici C, planta 12 - Barcelona - C.P.: 08075

TEL.: 935549463

FAX: 935549563

E-MAIL: mercantil3.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801947120148000289

Concurso abreviado 997/2021-Sección tercera: determinación de la masa activa 997/2021-Incidente concursal Resolución contracto por incumplimiento ( art. 162 LC ) 47/2022 C5J

CONCURSO VOLUNTARIO

Materia: Concurso voluntario abreviado hasta 10 mil. €

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 2237000010004722

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES 55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Juzgado de lo Mercantil nº 03 de Barcelona

Concepto: 2237000010004722

Parte concursada/deudora:HOTRESMIT, S.A.

Procurador/a: Ignacio Lopez Chocarro

Abogado: Pablo Usandizaga Usandizaga

Administrador Concursal/ Experto en reestructuración: Teodoro, Víctor

SENTENCIA Nº 576/2022

Magistrada: Berta Pellicer Ortiz

Barcelona, 18 de noviembre de 2022

Antecedentes

PRIMERO.-La administración concursal presentó demanda incidental contra la concursada HOTRESMIT, S.A.(en adelante HOTRESMIT) y contra la entidad PAMER BLUE, S.L. (en adelante PAMER BLUE) , por la que solicitó el dictado de una Sentencia por la que :

1. Se declare resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, de fecha de 20 de junio de 2020, por incumplimiento de PAMER BLUE, al amparo de lo dispuesto en los art 160 y ss TRLC.

2. Se acuerde la restitución de la posesión a la actora, señalando día hora para la práctica de lanzamiento si fuera necesario y para la entrega de la posesión.

3. Se fije como indemnización de daños y perjuicios, al amparo del art 163.2 TRLC, que PAMER BLUE debe indemnizar a la concursada con la totalidad de las rentas devengadas e impagadas desde la correspondiente a enero de 2021, inclusive, hasta la mensualidad efectiva de entrega de la posesión a HOTRESMIT, calculadas conforme se ha indicado en el cuerpo del presente escrito de demanda.

4. Con expresa condena en costas a quien se opusiere a la Demanda.

SEGUNDO.-Admitida a trámite la demanda y dado el oportuno traslado, la entidad PAMER BLUE, procedió a contestar la demanda incidental formulada en su contra, interesando su íntegra desestimación , con expresa imposición de costas.Por medio de Providencia de fecha de 4 de julio de 2022 , se acordó que , no habiendo comparecido la concursada dentro del plazo para contestar la Demanda , se declaraba a la misma en situación procesal de rebeldía.

TERCERO.- En fecha de 14 de noviembre de 2022 se procedió a la celebración de vista , a la que comparecieron la Administración concursal y PAMER BLUE, que se ratificaron en sus escritos y habiéndose propuesto únicamente prueba documental y habiendo las partes evacuado el trámite de conclusiones, quedaron tras ello las actuaciones pendientes para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Objeto del presente incidente. Alegaciones de las partes.

I ) La administración concursal presentó demanda incidental contra la concursada HOTRESMIT, S.A.(en adelante HOTRESMIT) y contra la entidad PAMER BLUE, S.L. (en adelante PAMER BLUE) , por la que solicitó el dictado de una Sentencia por la que :

1. Se declare resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda , de fecha de 20 de junio de 2020, por incumplimiento de PAMER BLUE, al amparo de lo dispuesto en los art 160 y ss TRLC.

2. Se acuerde la restitución de la posesión a la actora, señalando día hora para la práctica de lanzamiento si fuera necesario y para la entrega de la posesión.

3. Se fije como indemnización de daños y perjuicios, al amparo del art 163.2 TRLC, que PAMER BLUE debe indemnizar a la concursada con la totalidad de las rentas devengadas e impagadas desde la correspondiente a enero de 2021, inclusive, hasta la mensualidad efectiva de entrega de la posesión a HOTRESMIT, calculadas conforme se ha indicado en el cuerpo del presente escrito de demanda.

4. Con expresa condena en costas a quien se opusiere a la Demanda.

La administración concursal fundamenta la Demanda incidental en las siguientes alegaciones:

1. Que junto con la solicitud de concurso voluntario presentada por HOTRESMIT, S.A., se aportó la correspondiente Memoria Económico -Jurídica , en la que se indicaba que,aunque registralmente el Hotel Sant Bernat (finca incluida en el Inventario de bienes y derechos, consistente en edificio dedicado a hotel) seguía a fecha de solicitud de concurso de acreedores inscrito a nombre de la Concursada, el mismo había sido objeto de adjudicación a un tercero en el marco de una ejecución hipotecaria y que, por lo tanto, ya no era de su propiedad y que, asimismo, desde finales del año 2.018 la Concursada ya no realizaba actividad alguna en el Hotel Sant Bernat. La AC contactó con el acreedor hipotecario, el ICF , que confirmó la existencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria que se tramitaba ante el Juzgado de Primera Instancia nº 34 de Barcelona (autos 229/2016), que se estaba pendiente de que fuera convocada subasta. Tras ello, la AC llevó a cabo diferentes averiguaciones y actuaciones, a los efectos de acreditar el título de posesión sobre el HOTEL SANT BERNAT. Como consecuencia de estas actuaciones, además, la Administración Concursal (en adelante AC) tuvo conocimiento de que el Hotel Sant Bernat había sido objeto de una ejecución por parte de la AEAT en un procedimiento de apremio administrativo y que la subasta había terminado con pujas, considerando la AC que , a pesar de ello, la adjudicación definitiva del Hotel Sant Bernat a EXCLUSIVE 4 , que había resultado adjudicataria en dicho proceso , no se había producido, por cuanto tanto ésta como la AEAT habían optado por acudir a la figura del otorgamiento de escritura pública (supuesto contemplado en el Reglamento General de Recaudación) no habiéndose ésta otorgado y no habiéndose producido el pago por parte de EXCLUSIVE 4 a la AEAT correspondiente al importe de la puja en la subasta. Asimismo, la AC comprobó que aunque PAMER BLUE resultaba ser la arrendataria de la finca, la gestión y explotación del negocio hotelero y de restauración que se lleva a cabo en el hotel, estaba encomendada a la entidad ESPACIO TRANSVERSAL EUROPEO, S.L. .

2.De la documentación obtenida por la AC resulta acreditado que el día 20 de junio de 2020, la concursada HOTRESMIT , como arrendadora, y la sociedad PAMER BLUE , como arrendataria, formalizaron un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, que tiene por objeto el Hotel Sant Bernat, que se aporta como Documento 12 de la Demanda incidental. Este contrato , entre otras condiciones , tenía una duración prevista de 10 años (hasta el 20 de junio de 2030), estableciéndose una renta mensual de 1.750,00 €, más el IVA aplicable. El Contrato de Arrendamiento indica expresamente que se ha pactado esa renta dado el estado del Hotel Sant Bernat en el momento de la firma del Contrato de Arrendamiento y la inversión a realizar por PAMER BLUE para su acondicionamiento para ser explotado. Además , se estableció un pacto de carencia en el devengo de la renta de 7 meses, de modo que la primera renta a devengarse sería la correspondiente a la mensualidad de enero de 2.021. PAMER BLUE entregó a HOTRESMIT 3.500,00 € en concepto de fianza legal y la cantidad de 21.500,00 € adicionales en concepto de fianza voluntaria. Dichos 25.000,00 € deben ser devueltos a la finalización del Contrato de Arrendamiento.

3.En consencuencia, y por estar ante un contrato de arrendamiento sometido a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), la arrendataria , PAMER BLUE , asumió como principal y esencial obligación el pago de la renta pactada, a pesar de lo cual , la arrendataria no ha cumplido ni está cumpliendo actualmente con la principal obligación a su cargo, esto es, el pago mensual de la renta arrendaticia pactada, por cuanto la Concursada no está recibiendo ningún ingreso por este concepto. El incumplimiento por parte de PAMER BLUE del pago de la renta se está produciendo desde enero de 2.021, esto es, cuando se devengó la primera renta de conformidad con el propio Contrato de Arrendamiento una vez transcurrido el periodo de carencia pactado, por lo que a efectos exclusivamente concursales, el incumplimiento de PAMER BLUE es anterior a la declaración en concurso.

4. En relación a los efectos de la declaración de concurso de HOTRESMIT , sobre dicho contrato de arrendamiento , procede acudir a los art 156 y siguientes TRLC. Habida cuenta queel incumplimiento grave y sustancial de PAMER BLUE se produjo en enero de 2.021 y se ha venido produciendo mensualmente con el impago de la renta pactada desde dicha fecha y es anterior al concurso, resulta de aplicación el art 160 TRLC, reuniendo el presente supuesto todos los requisitos para su aplicación, a saber: (i) incumplimiento anterior; y (ii) contrato de tracto sucesivo. Cuando la Concursada es la parte in bonis del contrato, como ocurre en este caso, queda habilitada por el artículo 1.124 del CC para instar o bien la resolución del contrato o bien su ejecución, instando el cumplimiento a la parte incumplidora, por lo que, en aplicación de dicho precepto, la AC ha optado por la facultad de dar por resuelto el Contrato de Arrendamiento e instar dicha resolución a PAMER BLUE, acudiendo al presente incidente concursal de resolución de contrato de conformidad con el artículo 162 del TRLC. La AC considera, además , que dicha resolución resulta beneficiosa para el interés del concurso, que debe primar sobre el particular de los contratantes, por cuanto, además de no estar reportando el Contrato de Arrendamiento ningún ingreso para la masa activa, ante la falta de pago de las rentas arrendaticias, hallándose el concurso en fase de liquidación, el objetivo es intentar obtener el máximo valor en la realización de la finca (principal activo de la concursada, no existiendo viabilidad empresarial de la misma).

5.La AC, teniendo en cuenta las circunstancias que rodearon la suscripción del contrato ,considera que tuvieron un único objetivo , que era perjudicar a los acreedores de HOTRESMIT, en especial al ICF como acreedor hipotecario que a la fecha de suscripción del mismo ya había instado un procedimiento de ejecución hipotecaria que era conocido tanto por HOTRESMIT como por PAMER BLUE, así como mejorar la posición de ésta frente al ICF. Alega que nunca hubo voluntad real de pagar las rentas y que la renta está claramente por debajo de la renta de mercado. Apela, asimismo, a los actos propios de la arrendataria , que vienen a confirmar el incumplimiento grave y manifiesto de ésta en relación a sus obligaciones contractuales derivadas del Contrato de Arrendamiento y en especial la falta de pago de la renta contractualmente pactada.

6.Por último, expone que cualquier resolución contractual por incumplimiento da lugar a una reclamación por daños y perjuicios. Así lo establece el propio artículo 1.124 del CC y lo recoge el artículo 163.2 del TRLC en resoluciones realizadas en el ámbito concursal. La AC reclama a PAMER BLUE las rentas devengadas e impagadas desde enero de 2.021 hasta su salida efectiva del Hotel Sant Bernat, si bien considera que no debe consistir en la renta fijada en el Contrato de Arrendamiento , puesto que la misma no es de mercado, sino que cabe exigir la renta que HOTRESMIT hubiera recibido en condiciones normales de mercado, esto es, una renta anual que oscilaría entre 182.898,96 € y 213.382,12 € o mensual entre 15.241,58 € y 17.781,84 €, por lo que la indemnización por daños y perjuicios que se reclama a PAMER BLUE consiste en la condena a pagar a HOTRESMIT la renta mensual de mercado que hubiera tenido que pagar y que deberá fijarse en la media entre las anteriormente indicadas, esto es, 16.511,71 € mensuales, desde enero de 2.021 hasta su salida efectiva del Hotel Sant Bernat, si bien , según manifestó la AC en el acto de la vista , muestra su conformidad a que se reduzca esta cantidad en la correspondiente a la solicitud de licencia medioambiental, que afirma haber satisfecho PAMER BLUE , por lo que el total reclamado ascendería a 323.080,15 euros , como petición principal. Subsidiariamente , para el caso de que no se entendiera acreditado que tales importes corresponden a la renta de mercado, solicita que la indemnización se fije de acuerdo con la renta contractual , sin descontar la cantidad antes referida (porque según la arrendataria ya se contempló en orden a fijar la renta contractual), lo que ascendería a la cantidad de 42.000 euros, más el IVA aplicable.

II. La concursada fue declarada en situación procesal de rebeldía.

III. La arrendataria PAMER BLUE, interesa la íntegra desestimación de la Demanda , y , en síntesis opone que:

1. La titularidad registral de la finca, a nombre de HOTRESMIT, S.A., no se discute

2. El Contrato de Arrendamiento se halla plenamente vigente.

3. El impago de las rentas se justifica por la actuación de la Administración Concursal que no ha presentado al cobro las rentas, no habiendo emitido las facturas mensuales correspondientes, ni requerimiento de pago alguno, y pese a ello ha hecho cuanto estaba a su alcance para su pago, hasta la consignación notarial de su importe.

4. Las circunstancias que rodearon la suscripción del Contrato de Arrendamiento han quedado plenamente justificadas y el importe de la renta pactada se justifica con el estado de la finca, la falta de permisos y las inversiones que han debido realizarse por su parte.

SEGUNDO.- Resolución por incumplimiento. Marco jurídico aplicable.

En cuanto a la facultad de resolver los contratos de arrendamiento por incumplimiento, que es la pretensión que ejercita la administración concursal , la Ley concursal , en el art 62 LC, establecía lo siguiente:

'1. La declaración de concurso no afectará a la facultad de resolución de los contratos a que se refiere el apartado 2 del artículo precedente por incumplimiento posterior de cualquiera de las partes. Si se tratara de contratos de tracto sucesivo, la facultad de resolución podrá ejercitarse también cuando el incumplimiento hubiera sido anterior a la declaración de concurso.

2. La acción resolutoria se ejercitará ante el juez del concurso y se sustanciará por los trámites del incidente concursal.

3. Aunque exista causa de resolución, el juez, atendiendo al interés del concurso, podrá acordar el cumplimiento del contrato, siendo a cargo de la masa las prestaciones debidas o que deba realizar el concursado.

4. Acordada la resolución del contrato, quedarán extinguidas las obligaciones pendientes de vencimiento.

En cuanto a las vencidas, se incluirá en el concurso el crédito que corresponda al acreedor que hubiera cumplido sus obligaciones contractuales, si el incumplimiento del concursado fuera anterior a la declaración de concurso; si fuera posterior, el crédito de la parte cumplidora se satisfará con cargo a la masa. En todo caso, el crédito comprenderá el resarcimiento de los daños y perjuicios que proceda.

Debemos tener en cuenta que el TRLC de 2020, aplicable al caso, ha mejorado la sistemática interna del art 62 LC, separando en preceptos distintos los presupuestos o requisitos para el ejercicio de la acción de resolución, que a su vez, se desdobla en supuestos de resolución por incumplimiento anterior (art 160 TRLC), y por incumplimiento posterior (art 161 TRLC), el ejercicio de la acción (art 162 TRLC ) y efectos de la resolución del contrato (art 163 TRLC).

En el presente caso, no existe duda de que los contratos de arrendamiento de finca urbana son contratos de tracto sucesivo con obligaciones recíprocas de ambas partes cuya vigencia a la fecha de declaración en concurso implica la existencia a dicha fecha del sinalagma que se deriva de las obligaciones asumidas por las partes en relación al mismo. Por otro lado , siendo el incumplimiento que se alega anterior a la declaración de concurso de HOTRESMIT, resulta de aplicación el art 160 TRLC, reuniendo el presente supuesto todos los requisitos para su aplicación, a saber: (i) incumplimiento anterior; y (ii) contrato de tracto sucesivo. En cuanto a los efectos de la resolución , la AC invoca el art 163.2 TRLC, que establece que , en todo caso , el crédito comprenderá el resarcimiento de los daños y perjuicios que proceda.

TERCERO.- Aplicación en el presente caso. Incumplimiento de la obligación de pago de la renta por parte de PAMER BLUE, en su condición de arrendataria.

Ejercitada por la AC acción de resolución de contrato de arrendamiento, en los términos indicados, procede resolver , en primer lugar si , como se alega por la AC, la arrendataria ha incumplido la obligación esencial que asumió , cual es la de proceder al pago de la renta pactada . En este sentido, procede hacer una precisión previa , según quedó aclarado en el acto de la vista , cual es que la única acción ejercitada por la AC es la de resolución del contrato de arrendamiento citado , ex art 160 TRLC , en relación al art 1.124 CC, por incumplimiento de la arrendataria concretado en el impago de la renta. Aunque se contienen alegacionesen el cuerpo del escrito de Demanda incidental ,no se insta la resolución del contrato en interés del concurso (art 165 TRLC) , ni una acción de nulidad contractual.

Centrado debidamente pues el objeto del presente incidente concursal , procede , además , con carácter previo, indicar una serie de hechos que no resultan controvertidos entre las partes , que se contraen a los siguientes:

1. La titularidad registral de la finca, a nombre de HOTRESMIT, S.A., no se discute entre las partes.

2. También resulta incontrovertido que el día 20 de junio de 2020, la concursada HOTRESMIT , como arrendadora, y la sociedad PAMER BLUE, como arrendataria, formalizaron un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, que tiene por objeto el Hotel Sant Bernat, que se aporta como Documento 12 de la Demanda incidental. Este contrato , entre otras condiciones , tenía una duración prevista de 10 años (hasta el 20 de junio de 2030), estableciéndose una renta mensual de 1.750,00 €, más el IVA aplicable. El Contrato de Arrendamiento indica expresamente que se ha pactado esa renta dado el estado del Hotel Sant Bernat en el momento de la firma del Contrato de Arrendamiento y la inversión a realizar por PAMER BLUE para su acondicionamiento para ser explotado(Condiciones especiales 4.-, 6.- y 7.- del contrato de arrendamiento). Además, se estableció un pacto de carencia en el devengo de la renta de 7 meses, de modo que la primera renta a devengarse sería la correspondiente a la mensualidad de enero de 2.021. PAMER BLUE entregó a HOTRESMIT 3.500,00 € en concepto de fianza legal y la cantidad de 21.500,00 € adicionales en concepto de fianza voluntaria. Dichos 25.000,00 € deben ser devueltos a la finalización del Contrato de Arrendamiento.

3. La demandada reconoce expresamente, además , por lo que resulta incontrovertido , que no había hecho efectivas las rentas arrendaticias.

Partiendo de todo ello procede analizar si , como sostiene la AC , en fundamento de la Demanda incidental, procede declarar la resolución del contrato de arrendamiento , por incumplimiento de la arrendataria, concretado en el impago de la renta, lo que cabe adelantar ya que resulta procedente , por las razones que se pasan a exponer.

En primer lugar, de acuerdo con el propio contrato de arrendamiento, en el mes de enero de 2021, una vez transcurrido el periodo de carencia pactado, se devenga la primera renta. A la arrendataria, por aplicación del art 217.3 LEC , correspondía acreditar el pago de las rentas desde el mes de enero de 2021 , sin que lo haya verificado, pues no ha aportado recibo o documento de pago alguno. Es más, la arrendataria reconoce expresamente que no procedió al pago de la renta , como resulta del documento 7 de la Demanda , en el que la dirección letrada de la arrendataria y explotadora del hotel expresa que fue por entender que se había adjudicado la finca a un tercero y que ya no correspondía a HOTRESMIT. En el documento 8, que es otro correo dirigido a la AC, de fecha de 4 de abril de 2022 , consta : ' los clientes nos encargan os traslademos la oferta de empezar a pagar las renta a partir del mes de abril corriente' y lo mismo resulta de los documentos 9 y 11 de la Demanda incidental, a los que ahora me referiré.

En el escrito de oposición a la Demanda incidental la arrendataria opone que ha existido voluntad de pago por su parte y que ha procedido al depósito notarial de las rentas y, en definitiva, que la actora en ningún momento ha efectuado acto alguno encaminado a su cobro, habida cuenta que la AC no ha presentado al cobro las rentas y no ha emitido las facturas de pago correspondientes , ni ha remitido requerimiento previo de pago alguno. Este motivo de oposición no puede tener favorable acogida.

En este sentido, la arrendataria alega que se ha solicitado reiteradamente el número de cuenta de la concursada para proceder al ingreso de las rentas y se remite a los Documentos 9 y 11 de la Demanda incidental , que son sendos Burofaxes remitidos a la AC por parte de la Dirección Letrada de PAMER BLUE , S.L. y ESPACIO TRANSVERSAL EUROPEO, S.L. , arrendataria y explotadora , respectivamente , del HOTEL SANT BERNAT. Sin embargo se trata de un ofrecimiento de pago extemporáneo, pues la primera renta se devenga en enero de 2021 y los referidos burofaxes están fechados el 21 de abril de 2022 y el 17 de mayo de 2022. Precisamente por ello , según el documento 10 de la Demanda incidental , la AC responde que no va a proporcionar un número de cuenta en el que efectuar el ingreso de la renta , pues en ese momento ya había existido un reiterado , manifiesto y sustancial incumplimiento de las obligaciones contractuales de PAMER BLUE , S.L. frente a HOTRESMIT, S.A., poniendo en conocimiento de la arrendataria que en aplicación del art 1.124 CC , ya no estaba interesada en el contrato , instando su resolución por incumplimiento grave de la arrendataria, interponiendo la Demanda incidental en esas fechas.

Lo misma valoración merecer la alegación de la arrendataria de haber procedido a depositar notarialmente las rentas, pues el documento 2 de la Contestación consiste en un Acta notarial de 22 de mayo de 2022, cuando la primera renta se debió haber abonado en el mes de enero de 2021. El concurso de HOTRESMIT fue declarado el 28 de octubre de 2021, momento en el que la arrendataria ya había incurrido en el incumplimiento de su obligación de pago de la renta, grave y reiterada.

Tampoco se pueden acoger las alegaciones de la arrendataria , que sostiene que el impago de las rentas no le puede ser imputado porque HOTRESMIT, en primer lugar , y posteriormente la AC , no emitieron las facturas , ni comunicaron la cuenta en la que se debía proceder al pago de la renta , pues lo cierto es que con carácter previo a las comunicaciones a las que se ha hecho referencia, ya entrado el año 2022 , no consta requerimiento ni queja alguna de PAMER a HOTRESMIT en este sentido, pudiendo haber procedido ya en ese momento al depósito notarial de la renta , en caso de que su requerimiento no hubiera sido atendido por la arrendadora.

Por todo ello, cabe concluir que ha quedado acreditado el incumplimiento de la arrendataria de su obligación esencial de pago de la renta, por lo que , a tenor del art 160 TRLC , hallándonos ante un incumplimiento anterior y ante un contrato de tracto sucesivo, procede acoger la pretensión de resolución del contrato instada por la AC.

No habiéndose ejercitado por la AC ni la acción de resolución del contrato en interés del concurso, prevista en el art 165 TRLC , ni una acción de nulidad contractual, no procede realizar más consideraciones al respecto , ni pronunciamiento alguno sobre las alegaciones de las partes en este sentido.

CUARTO.- Efectos derivados de la resolución.

Establece el art 163 TRLC, en redacción anterior a la reforma del TRLC operada por Ley 16/2022, aplicable al caso , al regular los efectos de la resolución del contrato:

"1. En caso de resolución del contrato por incumplimiento, quedarán extinguidas las obligaciones pendientes de vencimiento.En cuanto a las vencidas , se incluirá en el concurso el crédito que corresponda al acreedor que hubiera cumplido sus obligaciones contractuales, si el incumplimiento del concursado fuera anterior a la declaración del concurso. Si fuera posterior, el crédito de la parte cumplidora se satisfará con cargo a la masa.

2. En todo caso , el crédito comprenderá el resarcimiento de los daños y perjuicios que proceda."

La actora, con fundamento en el art 163.2 TRLC, solicita la correspondiente indemnización de daños y perjuicios derivada de la resolución contractual. A efectos de su cuantificación expone que , aunque lo razonable sería estar a la renta pactada (1.750€/mes), debiendo PAMER BLUE abonar las rentas impagadas y hasta que tenga lugar la efectiva salida del activo, considera que en este caso no tiene sentido añadir una indemnización por rentas futuras , porque la concursada se halla en periodo de liquidación concursal y no tenía expectativas de recibir rentas futuras, por lo quela reclamación se limita a las rentas devengadas e impagadas desde el mes de enero de 2021, hasta la salida efectiva de la arrendataria del Hotel Sant Bernat.

Ahora bien, considera que no debe consistir en la renta fijada en el Contrato de Arrendamiento , puesto que la misma no es de mercado, sino que cabe exigir la renta que HOTRESMIT hubiera recibido en condiciones normales de mercado, esto es, una renta anual que oscilaría entre 182.898,96 € y 213.382,12 € o mensual entre 15.241,58 € y 17.781,84 €, por lo que la indemnización por daños y perjuicios que se reclama a PAMER BLUE consiste en la condena a pagar a HOTRESMIT la renta mensual de mercado que hubiera tenido que pagar y que deberá fijarse en la media entre las anteriormente indicadas, esto es, 16.511,71 € mensuales, desde enero de 2.021 hasta su salida efectiva del Hotel Sant Bernat, si bien , según manifestó la AC en el acto de la vista , muestra su conformidad a que se reduzca esta cantidad en la correspondiente a la solicitud de licencia medioambiental, que afirma haber satisfecho PAMER BLUE , por importe de 73.200,53 euros (documento 5 de la contestación) por lo que el total reclamado ascendería a 323.080,15 euros , como petición principal. Subsidiariamente , para el caso de que no se entendiera acreditado que tales importes corresponden a la renta de mercado, solicita que la indemnización se fije de acuerdo con la renta contractual , sin descontar la cantidad antes referida (porque según la arrendataria ya se contempló en orden a fijar la renta contractual) , lo que ascendería al importe de 42.000 euros más el IVA aplicable.

La arrendataria se opone a tal petición y alega que la renta pactada corresponde a una renta de mercado y que el importe pactado está justificado por las razones que constan en las condiciones especiales 4, 6 y 7 del contrato de arrendamiento. Además aporta como documento 5 de la Contestación, una relación de las obras realizadas y de los importes satisfechos , dirigidos a la rehabilitación del Hotel y la obtención de los permisos necesarios para el desarrollo de la actividad , aportando facturas y justificantes de los pagos y trámites realizados . Pues bien, ha quedado acreditado que HOTRESMIT estuvo operando hasta finales de 2018, por lo que no se alcanza a comprender el estado de deterioro que se alega , siendo que el contrato de arrendamiento se suscribe un año y medio más tarde. Por otro lado , si atendemos a los gastos y justificantes que se aportan como documento 5 de la contestación corresponden a gastos propios de la actividad y en relación a algunos no se aportan los justificantes de pago. La AC manifestó en el acto de la vista que podría admite el correspondiente a la solicitud de licencia medioambiental , por importe de 73.200,53 euros , pero lo cierto es que tampoco se halla justificado el pago , pues solo se aporta un presupuesto.

Sentado lo anterior y sin perjuicio de lo expuesto , procede analizar si la AC ha acreditado efectivamente que la renta de mercado es la anteriormente expuesta. A estos efectos aporta como documento 17 (aunque en la Demanda se dice que es el documento 15) informe de tasación, del que resultaría que habiéndose fijado en el contrato una renta anual de 21.000 euros , el peso de la misma en la cifra de negocio anual de la explotación solo supone en 2,6%. Además aporta como documento 18 (que en la Demanda se consigna como documento 16 )una noticia de prensa sobre cómo los inversores hoteleros calculan las rentas de dichos activos a explotadores. Este documento no puede tener el valor probatorio que pretende la AC , puesto que se trata de una mera publicación de febrero de 2019, sin otro sustento probatorio y , en consecuencia, no se puede tener por acreditado que la renta anual de mercado sería la que oscilaría entre un 6% y un 7% del valor del activo , esto es , entre 182.898,96 euros y 213.382,12€ en el caso que nos ocupa.

En consecuencia, no se puede acoger la pretensión indemnizatoria que con carácter principal formula la AC (16.511,71 € mensuales, desde enero de 2.021 hasta la salida efectiva del Hotel Sant Bernat). En consecuencia , la indemnización se debe fijar de acuerdo con la renta contractual, esto es , 1.750 € mensuales, desde enero de 2.021 hasta la salida efectiva de la arrendataria del Hotel Sant Bernat.

Por último, no habiendo la demandada formulado Demanda reconvencional , no puede adoptarse pronunciamiento alguno sobre el eventual destino de la fianza o la indemnización que la arrendataria alega en la Contestación a la Demanda que le correspondería como consecuencia de la resolución del contrato arrendaticio .

QUINTO.- Costas.

Habiéndose estimado la Demanda , procede imponer las costas a la parte demandada incidental , a tenor del art 394 LEC.

Vistos los preceptos indicados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

ESTIMOla demanda interpuesta por la Administración concursal contra la concursada HOTRESMIT, S.A. y contra la entidad PAMER BLUE, S.L. , y , en cosnecuencia:

1. DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, de fecha de 20 de junio de 2020, por incumplimiento de PAMER BLUE de su obligación esencial de proceder al pago de la renta, al amparo de lo dispuesto en los art 160 y ss TRLC, en relación al art 1.124 CC.

2. ACUERDO la restitución de la posesión a la actora, señalando día hora para la práctica de lanzamiento si fuera necesario y para la entrega de la posesión.

3. FIJO como indemnización de daños y perjuicios, al amparo del art 163.2 TRLC, que PAMER BLUE debe indemnizar a la concursada con la totalidad de las rentas devengadas e impagadas desde la correspondiente a enero de 2021, inclusive, hasta la mensualidad efectiva de entrega de la posesión a HOTRESMIT, calculadas conforme se ha indicado en el Fundamento de Derecho Cuarto de la presente Sentencia.

4. Todo ello con expresa condena en costas a la demandada incidental.

Notifíquese la presente resolución a las partes personadas y al administrador concursal haciéndoles saber que la misma no es firme, ya que contra ella cabe recurso de APELACIÓN en el plazo de 20 días, siendo requisito de admisión del recurso la constitución de un depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones y depósitos de este Juzgado.

Así lo pronuncio, mando y firmo. Doy fe.