Sentencia Civil Nº 573/2013, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 288/2013 de 20 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN UNDÉCIMA
VALENCIA
NIG: 46250-37-2-2013-0002218
Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº288/2013- S -
Dimana del Juicio Ordinario Nº 001082/2011
Del JUZGADO DE INSTANCIA 6 DE TORRENT
Apelante: Dª Sandra Y D. Eduardo .
Procurador.- Dña. CRISTINA BORRAS BOLDOVA.
Apelado: Dª Bibiana , Dª Inmaculada , D. Jaime , Dª Sara y EUROVAL XXI S.L..
Procurador. Dª CRISTINA BORRAS BOLDOVA y Dª MERCEDES SOLER MONFORTE.
SENTENCIA Nº 573/2013
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D.JOSÉ ALFONSO AROLAS ROMERO
Magistrados/as
D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA
D. MANUEL JOSÉ LÓPEZ ORELLANA
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En Valencia, a veinte de diciembre de dos mil trece.
Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. MANUEL
JOSÉ LÓPEZ ORELLANA, los autos de Juicio Ordinario nº 1082/2011, promovidos por Dª Bibiana , Dª
Inmaculada , D. Jaime , Dª Sara , Dª Sandra Y D. Eduardo contra EUROVAL XXI S.L. sobre 'resolución
de contrato de compraventa', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª
Sandra Y D. Eduardo , representados por el Procurador Dña. CRISTINA BORRAS BOLDOVA y asistidos
del Letrado D. ANTONIO DE P. PONS MARTI contra Dª Bibiana , Dª Inmaculada , D. Jaime y Dª Sara
, representados por el Procurador Dña. CRISTINA BORRAS BOLDOVA y asistidos del Letrado D. ANTONIO
DE P. PONS MARTI y contra EUROVAL XXI S.L., representado por el Procurador Dª MERCEDES SOLER
MONFORTE y asistido del Letrado Dª CONCEPCION TORRES PONS.

Antecedentes

PRIMERO.- El JUZGADO DE INSTANCIA 6 DE TORRENT, en fecha 26-2-13 en el Juicio Ordinario nº 1082/2011 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Que debo ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la DEMANDA Y LA RECONVENCION formuladas respectivamente por doña Inmaculada , doña Bibiana , don Jaime , doña Sara , don Eduardo y doña Sandra en el caso de la demanda, y la mercantil Euroval XXI S.L en el caso de la reconvencion, declarando valido y eficaz el contrato de compraventa por ambas partes estipulado en fecha 27 de Abril de 2007 debiendo los contratantes estar y pasar por esta declaración, quedando obligados los vendedores don doña Inmaculada , doña Bibiana , don Jaime , doña Sara , don Eduardo y doña Sandra a devolver a la parte compradora la mercantil Euroval XXI S.L la cantidad de 579.400 y quedando facultados para retener el importe 923.645'01 euros en concepto de arras penitenciales todo ello, sin expresa imposición de costas procesales causadas a ninguna de las partes intervinientes en el proceso al no haber sido estimada integramente ninguna de las pretensiones ejercitadas en la demanda y reconvención.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de Dª Sandra Y D. Eduardo , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de EUROVAL XXI S.L.. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 3 de diciembre de 2013.



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Dª. Inmaculada , Dª. Bibiana , D. Jaime y D. Eduardo , Dª. Sara y Dª. Sandra presentaron demanda frente a la mercantil Euroval XXI S. L. en solicitud, según los términos de su suplico: de declaración de resolución del contrato suscrito entre los litigantes de fecha 27 de abril de 2007, y de condena a la demandada a la pérdida de las arras convenidas en cantidad de 923.645,01 euros, así como de lo ingresado como cuotas de urbanización de 579.400 euros en concepto de indemnización, en conjunto 1.503.045,01 euros.

Y, opuesta la demandada a la demanda, reconviene asimismo contra los demandantes en petición de declaración de la ineficacia del mismo contrato y de su resolución, y de la condena de los reconvenidos a pasar por tal declaración y a que se avinieran a aceptar la restitución de las prestaciones realizadas y a abonar a la reconviniente la suma total de 1.503.045,01 euros que les habría entregado en su día.

Y se dicta sentencia en la instancia parcialmente estimatoria de las demandas inicial y reconvencional, declarando válido y eficaz el contrato de compraventa de fecha 27 de abril de 2007, y que los contratantes debían estar y pasar por tal declaración, quedando obligados los vendedores a devolver a la compradora la cantidad de 579.400 euros y quedando facultados para retener el importe de 923.645,01 euros en concepto de arras penitenciales.

Resolución que es apelada exclusivamente por los demandantes D. Eduardo y Dª. Sandra en cuanto a la decisión que se les obliga a devolver la cantidad de 579.400 euros, respecto a la parte proporcional que les correspondería a dichos recurrentes, de 168.895,10 euros.



SEGUNDO .- Sostienen los recurrentes que el importe de 549.000 euros discutido quedaba fuera del pacto de arras que en caso de desistimiento podría perder el comprador contemplado dentro del pacto 3º del contrato de fecha 27 de abril de 2007 suscrito entre las partes (folio 39 de las actuaciones), sino dentro del pacto 7º, como claúsula penal o indemnizatoria, que iría más allá de aquellas arras incluyendo cualquier otra cantidad que, recibida hasta el momento del desistimiento unilateral, y por razón del mismo, se perdería íntegramente, o se devolvería duplicada si el desistimiento lo era de los vendedores, dando a estas otras cantidades entregadas diferentes de las arras el carácter de cláusula penal, puesto que no otro sentido cabría atribuir a la expresión contenida en el pacto 7º, párrafo segundo, de: 'Hasta entonces podrá Euroval XXI S. L. desistir del contrato, perdiendo todo lo entregado hasta entonces a los propietarios vendedores', que incluiría cualquier cantidad entregada además de la convenida como arras, como la de 549.000 euros facilitada para el pago de las cuotas de urbanización, la que también se considera como formando parte del precio final, entendiendo que el pacto 6º referido al importe a entregar como resto del precio a la firma de la escritura se alude dentro del precio de venta el importe íntegro de la cuota o cuotas de urbanización. Conclusiones que se alcanzarían a partir de lo previsto en los artículos 1281 , 1282 y 1285 del Código Civil . Y no considerando, sin embargo, que los medios facilitados por la compradora para el pago de las cuotas de urbanización lo fueran para su entrega para hacer pagos a terceros por cuenta de la compradora, sino a cuenta del precio final. Y quedando excluida la posibilidad de un enriquecimiento injusto como justificación para su reintegro a la compradora, al obedecer al pacto que contemplaba su pérdida caso de desistimiento, formando parte del precio, y sirviendo dentro de la liquidación de los perjuicios ocasionados en caso de incumplimiento del contrato por la compradora conforme a lo libremente pactado, y sin posibilidad de moderación de la indemnización de acuerdo con la doctrina jurisprudencial interpretativa del artículo 1454 del Código Civil .

Y, al respecto, corresponde partir de la doctrina jurisprudencial, que resume la S. nº 606/2009, de 29 de septiembre , de esta Sala, señalando que, se han diferenciado tres tipos de arras: las confirmatorias, que son expresión de un contrato con fuerza vinculante y se corresponden a entregas o anticipos 'a cuenta del precio', que en caso de resolución se han de devolver; las arras penales, cuando lo entregado no se impute al precio, sino que actúa de modo similar a como lo hace la cláusula penal del artículo 1152 del Código Civil , es decir, funcionan como garantía del cumplimiento, y se pierden si el contrato es incumplido, pero no permiten desligarse del mismo; y las arras penitenciales, que son las reguladas en el art. 1454 del mismo Código a modo de multa o pena, y son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato mediante su pérdida o su restitución doblada ( SSTS10-3-86 , 12-7-86 , 31-7-92 y 24-12-93 ...). Partiendo de esta clasificación, la jurisprudencia también ha sido unánime al declarar que las arras delmismo artículo 1454, cuyo contenido no es imperativo ya que no se trata de una norma de derecho necesario, por su naturaleza penitencial tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva del contrato, de modo que para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan esas arras, expresando de una manera evidente, clara, precisa y rotunda la intención de los contratantes de desligarse del contrato por dicho medio resolutorio, ya que si no hay tal voluntad indubitada habrá de entenderse que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( SSTS17-2-82 , 10-11-83 , 19-10-84 , 10-3-86 , 30-4-88 , 9-3-89 , 8-5-90 , 4-11-91 , 12-12-91 , 6-2-92 , 31-7-92 , 28-9-92 , 3-10-92 , 24-12-92 , 11-12-93 , 11-4-94 , 10-6-94 , 21-6-94 , 15-3-95 , 25-3-95 , 28-3-96 , 18-10-96 , 10-2-97 ...).

Y, al respecto, una vez que se considera justificado en la sentencia de primera instancia, y no se discute así por el apelante, que lo acaecido es el desistimiento voluntario del contrato efectuado por el vendedor - no obstante el diferente entendimiento de este punto que en su escrito de oposición a la apelación efectúa la parte demandada- y determinadas las consecuencias de ello, que no de una eventual resolución contractual, que son distintas, resultaba suficientemente expresivo el pacto 7º del contrato privado de fecha 27 de abril de 2007 al ligar, como consecuencia del desistimiento unilateral, la pérdida por el vendedor de todo lo entregado hasta el momento a los propietarios vendedores, con expresa referencia al artículo 1454 del Código Civil que se refiere a las arras penitenciales, siendo que el pacto 3º alude como tales -cantidades que se conciben igualmente como anticipo del precio-, exclusivamente a las sumas entregadas por aquel concepto, esto es, el total de 923.645,01 euros, pero no otras; y cuando de manera expresa el pacto 1º contempla como precio el de 961,61 euros el metro cuadrado de superficie-techo asignado en el proyecto de reparcelación urbanística, y de manera aparte y diferenciada se contempla, tras la expresión 'además de este precio', la obligación de la vendedora de pagar ella por su cuenta y cargo todas las cuotas de urbanización, lo que implica que para las propias partes se trataba de una prestación accesoria distinta del precio. Por lo que de una forma y de otra: por no incluirse dentro de las arras los importes relativos a las cuotas de urbanización, y por no formar parte del precio, no cabía extender el derecho de los compradores de retención de cantidades por el desistimiento de la demandada a aquella partida. Pudiendo suponer además, su no retorno a la vendedora, un enriquecimiento injusto para los compradores que se ven beneficiados por la mejora de la urbanización de los terrenos y sin embargo dejan de satisfacer los costes que se imponen para ello por imperativo legal a los propietarios. Lo que no se contradice tampoco con el pacto 6º cuando establece que en la escritura de compraventa se exprese como precio de venta el pactado de 961,61 euros m2 techo, pues, una vez más la aludida estipulación diferencia este importe como precio, al separarlo con una coma y utilizar la palabra 'más', de lo que no lo es: importe íntegro de las cuotas de urbanización; las que suponen, por lo tanto, un añadido, pero diferenciado del referido precio pactado.

Por lo que podrá, en su caso, pensarse que la redacción del pacto 7º no resultó todo lo afortunada posible al no remitirse exclusivamente a las cantidades entregadas como arras conforme al pacto 3º, pero ello no es óbice para considerar que la expresión 'todo lo entregado' no abarcara otras cantidades que aquellas que conforme al artículo 1454 del Código Civil permitirían el desistimiento del contrato, esto es, las que expresamente se contemplan como arras. Sin que exista, en consecuencia, infracción de los artículos 1281 y siguientes del mismo Código , sino la aplicación del indicado artículo 1281 e interpretación del contrato suscrito por las partes en sus justos términos.

Lo que lleva a desestimar el recurso de apelación y a confirmar la sentencia de primera instancia.



TERCERO .- La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la parte apelante las costas causadas en esta alzada ( artículos 398 y 394 de la LEC ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.- SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por D. Eduardo y Dª. Sandra contra la sentencia dictada el 26 de febrero de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia nº. 6 de los de Torrent en juicio ordinario de la LEC nº. 1.082/2011.



SEGUNDO .- SE CONFIRMA la citada resolución.



TERCERO .- SE IMPONEN las costas de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla y la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en el orden civil, a tenor de la Ley 10/12 de 20 de Noviembre.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.