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Sentencia CIVIL Nº 560/2018, Audiencia Provincial de Guipuzcoa, Sección 2, Rec 2585/2018 de 06 de Noviembre de 2018
Relacionados:
Orden: Civil
Fecha: 06 de Noviembre de 2018
Tribunal: AP - Guipuzcoa
Ponente: PEÑALBA OTADUY, FELIPE
Nº de sentencia: 560/2018
Núm. Cendoj: 20069370022018100605
Núm. Ecli: ES:APSS:2018:1174
Núm. Roj: SAP SS 1174/2018
Resumen
Voces
Demanda reconvencional
Arrendatario
Arrendador
Contrato de arrendamiento
Actualización de la renta
Arrendamiento de vivienda
Obras necesarias
Relación contractual
Gastos comunes
Arrendamientos urbanos
Extinción del usufructo
Enriquecimiento injusto
Muerte del arrendador
Usufructuario
Principio iura novit curia
Arrendamiento de local para negocio
Obras de reparación
Voluntad de las partes
Contrato de arrendamiento de local de negocio
Local comercial
Libertad de pactos
Extinción del contrato
Interpretación de los contratos
Contrato de arrendamiento de vivienda
Vivienda suntuaria
Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIPUZKOA - SECCIÓN SEGUNDA
GIPUZKOAKO PROBINTZIA AUZITEGIA - BIGARREN SEKZIOA
SAN MARTIN 41-1ª planta - C.P./PK: 20007
Tel.: 943-000712
Fax / Faxa: 943-000701
NIG PV / IZO EAE: 20.05.2-17/004334
NIG CGPJ / IZO BJKN :20069.42.1-2017/0004334
Recurso apelación procedimiento ordinario
O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia : Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Donostia / Donostiako
Lehen Auzialdiko 8 zk.ko Epaitegia
Autos de Procedimiento ordinario 285/2017 (e)ko autoak
Recurrente / Errekurtsogilea: Ovidio
Procurador/a/ Prokuradorea:JUAN CARLOS FERNANDEZ SANCHEZ
Abogado/a / Abokatua: JOSE MARIA REDONDO HUICI
Recurrido/a / Errekurritua: Primitivo y Almudena
Procurador/a / Prokuradorea: MARTA AROSTEGUI LAFONT y MARTA AROSTEGUI LAFONT
Abogado/a/ Abokatua: GERMAN ALONSO CAMINA y GERMAN ALONSO CAMINA
S E N T E N C I A Nº 560/2018
ILMOS/AS. SRES/AS.
Dª. YOLANDA DOMEÑO NIETO
D. LUIS BLANQUEZ PÉREZ
D. FELIPE PEÑALBA OTADUY
En DONOSTIA / SAN SEBASTIAN, a seis de noviembre de dos mil dieciocho.
La Audiencia Provincial de Gipuzkoa - Sección Segunda, constituida por los/as Ilmo/as. Sres/as. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Juicio Ordinario
nº 285/2017 del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Donostia-San Sebastián, a instancia de D. Ovidio
(apelante - demandado), representado por el Procurador D. Juan Carlos Fernández Sánchez y defendido por
el Letrado D. José María Redondo Huici, contra D. Primitivo y Dª Almudena (apelados - demandantes),
representados por la Procuradora Dª Marta Aróstegui Lafont y defendidos por el Letrado D. German Alonso
Camina; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el mencionado
Juzgado, de fecha 28 de febrero de 2018 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
Antecedentes
PRIMERO.- El 28 de febrero de 2018 el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Donostia-San Sebastián dictó Sentencia , que contiene el siguiente Fallo: 'A.- Con respecto a la demanda principal interpuesta por la Procuradora Dña. Marta Aróstegui Lafont en nombre y representación de D. Primitivo y Dña. Almudena contra D. Ovidio DEBO ESTIMAR Y ESTIMO plenamente la demandada con los siguientes pronunciamientos: 1.- DEBO DECLARAR Y DECLARO la improcedencia de la repercusión a los arrendatarios D. Primitivo y Dña. Almudena de los gastos reclamados por su arrendador D. Ovidio en concepto de obras con pretendido amparo en el artículo 108 del TRLAU , de fontanero (IVA incluido), carpintero (IVA incluido), pintor (IVA incluido), escayolista (IVA incluido), limpieza de patio y licencia de obras con los importes que para cada uno de ellos se indican en la demanda y correspondientes al cuarto trimestre de 2.016 debiendo el arrendador Sr.
Ovidio estar y pasar por dicha declaración; 2.- DEBO CONDENAR Y CONDENO al demandado D. Ovidio a reintegrar a los actores D. Primitivo y Dña. Almudena las cantidades improcedentemente repercutidas a que se refiere la petición anterior y que han sido satisfechas por éstos; 3.- DEBO DECLARAR Y DECLARO improcedente, una vez producido su pago, de las repercusiones por obras de los años 2.004 (14,22 euros); 2.006 (64,52 euros) y 30 de Mayo de 2.006 (6,08 euros), al igual que las de Noviembre de 2.009 (53,19 euros), Enero 2.010 (6.611 euros), Marzo 2.011 (8,47 euros), Agosto 2.011 (3,45 euros9, año 2.013 (37,62 euros y 20 euros), Febrero de 2.016 (36,75 euros) y Marzo de 2.015 (3,19 euros), debiendo el arrendador estar y pasar por dicha declaración; 4.- DEBO DECLARAR Y DECLARO improcedente la repercusión a los arrendatarios D. Primitivo y Dña. Almudena de los gastos reclamados por su arrendador D. Ovidio en concepto de servicios y suministros y que son los de Protección de Datos (con su IVA), Registro de la Propiedad (con su IVA), Gastos Financieros (por la gestión de recibos), Material de Oficina y Gastos del Administrador de Fincas del Inmueble, debiendo el demandado estar y pasar por esta declaración; 5.- DEBO CONDENAR Y CONDENO al demandado D. Ovidio a pagar en concepto de reintegro a los actores D. Primitivo y Dña. Almudena las cantidades indebidamente repercutidas por tal concepto y que fueron satisfechas por éstos.
6.- Se condena en costas al demandado.
B.- Con respecto a la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador D. Juan Carlos Fernández Sánchez en nombre y representación de D. Ovidio contra D. Primitivo y Dña. Almudena DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demandada interpuesta, al haber estimado la excepción de prescripción planteada.
Se condena en costas al demandante reconviniente.'
SEGUNDO.- Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso Recurso de apelación contra ella que fue admitido, y elevados los autos a esta Audiencia se señaló día para Votación y Fallo el 23 de octubre de 2018.
TERCERO.- Ha sido el Ponente en esta instancia el Ilmo. Sr. Magistrado. D. FELIPE PEÑALBA OTADUY.
Fundamentos
PRIMERO.- Delimitación del debate en esta instancia D. Primitivo y Dª Almudena , arrendatarios de la vivienda sita en esta ciudad PASEO000 nº NUM000 NUM001 , en virtud de contrato de arrendamiento suscrito con Dª Petra el 1 de febrero de 1983, han interpuesto demanda contra D. Ovidio en la que interesan que se declare la improcedencia de la repercusión de determinados gastos en concepto de obras, así como en concepto de servicios y suministros, y se condene a éste a reintegrarles las cantidades repercutidas por dichos conceptos.
D. Ovidio , al tiempo que se ha opuesto a la demanda interpuesta, ha formulado demanda reconvencional solicitando que: a) se declare nulo y sin validez el citado contrato; b) en su defecto, declarar resuelto el contrato por extinción del usufructo o, en su caso, declarar extinguido el contrato; c) condenar a los actores-reconvenidos al pago de 495,69 € y a soportar la totalidad de los gastos comunes y por obras que se liquidan por la administración del inmueble fijando plazo en la relación contractual; d) condena en costas.
El Ilmo. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de San Sebastián ha dictado sentencia estimando íntegramente la demanda principal en los términos recogidos en el primer antecedente de la presente resolución y desestimando la demanda reconvencional por estimación de la excepción de prescripción invocada por los demandantes reconvenidos.
La representación de D. Ovidio interpone recurso de apelación contra la citada sentencia interesando que se desestimen las peticiones de la demanda principal y, estimando la demanda reconvencional, se declare extinguido el contrato suscrito el 1 de febrero de 1983 entre los demandantes y Dª Petra sobre la vivienda sita en el PASEO000 nº NUM000 - NUM001 . de San Sebastián o, en su caso, se señale plazo para la extinción de dicho contrato, con imposición de costas de la instancia a la parte apelada.
La parte apelante fundamenta su recurso alegando los siguientes motivos de impugnación: 1.- En relación a la demanda principal. 1.1.- Repercusión de obras necesarias. Dicha repercusión por obras está expresamente autorizada en la Disposición Transitoria 10-3
Los demandantes han abonado las cantidades reclamadas por dicho concepto y han comenzado a disentir de las mismas a finales de 2017. El juzgador no aplica prescripción alguna. 1.3.- Con respecto a la actualización de la renta. La Disposición Transitoria de la Ley de 1994 establece una posibilidad de la actualización según el IPC.
2.- Respecto a la demanda reconvencional. Las sentencias del Tribunal Supremo establecen el criterio jurisprudencial de que la existencia de un plazo indefinido no es equivalente a la prórroga forzosa. La
La representación del Sr. Primitivo y la Sra. Almudena se opone al recurso de apelación interpuesto e interesa su desestimación y la confirmación de la resolución recurrida con expresa imposición de costas al apelante.
Si bien el recurso de apelación transfiere plena jurisdicción al órgano superior para volver a conocer del asunto planteado y debatido en primera instancia, dicha transferencia queda condicionada por los términos en que la parte formula dicha impugnación ( art.
Sentado lo anterior, y vistos los términos del suplico del escrito de recurso, en los que se delimita cuál es la pretensión de la parte recurrente, y toda vez que en el mismo la parte apelante se limita a solicitar, por lo que respecta a la pretensión articulada en la demanda reconvencional, que se declare extinguido el citado contrato o, en su caso, se señale plazo para su extinción, esta Sala no va a entrar a examinar si procede o no la declaración de nulidad del mismo o su resolución al amparo del art. 114.12 de la
Además, aun cuando la parte ahora apelante solicitaba en el suplico de su demanda reconvencional que se condenase a los actores-reconvenidos a pagar la cantidad de 495,69 €, pretensión ésta que ha sido rechazada, ninguna consideración hace sobre el particular en su escrito de recurso, por lo que esta Sala no encuentra motivos para revocar el pronunciamiento de instancia sobre dicha cuestión. Y tampoco efectúa manifestación alguna al respecto en el suplico de su escrito de recurso. Por todo lo cual, esta Sala tampoco se va a pronunciar sobre la misma.
Por último, el apelante realiza manifestaciones en su escrito de recurso relativas a la actualización de la renta. Si bien dicha cuestión fue tratada en las consideraciones expuestas por las partes en sus respectivos escritos de demanda y contestación a la misma, ninguna pretensión al respecto se formuló al respecto en el suplico de la demanda, ni se ha dado, por tanto, pronunciamiento alguno en la parte dispositiva de la sentencia recurrida que pueda ser objeto de impugnación.
SEGUNDO.- Demanda principal 1.- Primera pretensión de condena (pronunciamientos 1) y 2) de la sentencia de instancia). Repercusión de gastos por obras.
Concertado el arrendamiento sobre la vivienda el 1 de febrero de 1983 le son de aplicación al mismo las previsiones contempladas en las disposiciones transitorias de la
Así, el apartado c, 10.3 de la citada Disposición Transitoria establece que el arrendador podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del art. 108 TRLAU de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes: 1ª.- Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.
La STS de 21 de mayo de 2009 dispuso, en materia de arrendamiento de local de negocio, pero cuyas consideraciones estimamos extensibles a los supuestos de arrendamiento de vivienda: 'Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el epígrafe 10.3 apartado c) de la Disposición Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la
En el presente caso, las obras cuya repercusión se pretende no vienen acordadas por resolución judicial o administrativa firme, por lo que no se trata de obras que el arrendador pueda repercutir al arrendatario, ni tampoco cabe concluir de los términos del contrato que fueran asumidas siempre y en todo caso por los inquilinos.
Por último, la condena al reintegro de las cantidades repercutidas y abonadas por dicho concepto se limita a las correspondientes al cuarto trimestre de 2016 que, si bien fueron abonadas, se había trasladado al arrendador su disconformidad (comunicación de 17 de enero de 2017, documento nº 6 de la demanda), interponiéndose seguidamente la demanda judicial para restaurar la situación que se consideraba injusta, por lo que no puede hablarse en este supuesto de actos propios de los actores aceptando el pago de la deuda.
Y, en consecuencia, debe desestimarse el recurso de apelación en relación a este extremo y confirmarse la sentencia de instancia en sus pronunciamientos relativos a los apartados 1) y 2).
2.- Segunda pretensión de condena. (pronunciamientos 3), 4) y 5) de la sentencia de instancia).
Repercusión de gastos por obras, servicios y suministros. Actos propios.
La pretensión articulada en el apartado 5) de la demanda principal se formula con un carácter genérico y falto de la suficiente precisión al solicitar la condena al demandado 'a pagar en concepto de reintegro' 'las cantidades indebidamente repercutidas por tal concepto y que han sido satisfechas', lo que parece remitirse no sólo a las cantidades repercutidas por servicios y suministros (apartado 4), sino también a las repercutidas por obras (apartado 3).
2.1.- Repercusión por obras Por lo que respecta a la repercusión por obras no cabe sino reiterar lo expuesto en el apartado anterior del presente fundamento jurídico.
Ahora bien, no cabe admitir la reclamación por parte de los actores de la devolución de lo que voluntariamente han satisfecho durante años por obras sin promover actuación alguna, lo que supondría avalar una actuación de los mismos en contra de sus propios actos, por lo que el reintegro de dicho concepto deberá limitarse a las liquidaciones correspondientes al cuarto trimestre de 2016.
2.2.- Repercusión por servicios y suministros Como señala la SAP de Córdoba de 4 de noviembre de 2002 , 'la vigente
Bajo esta premisa, la interpretación de la Disposición Transitoria Segunda apartado c) 10, 5, que establece que el arrendador 'podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley', no puede obviar la voluntad de las partes plasmada en el contrato de arrendamiento suscrito el 1 de febrero de 1983.
En el presente caso, la parte apelante no cuestiona la facultad del arrendador de repercutir al arrendatario el coste de los servicios y suministros generados tras la entrada en vigor de la vigente
Sin embargo, dicho planteamiento no es acertado, porque, conforme a los términos del contrato, los arrendatarios asumieron el abono de los 'gastos generales comunes' (estipulación 7ª). Dicha expresión es omnicomprensiva, sin que el hecho de que se utilice en su redacción la mención 'tales como' suponga una limitación en cuanto al gasto repercutible, pues da paso a una enumeración ejemplificativa no excluyente de otros gastos no expresamente referidos.
Por tanto, en este punto debe estimarse el recurso de apelación interpuesto y revocar la sentencia de instancia en el sentido de no haber lugar la declaración de improcedencia de la repercusión de los gastos reclamados en concepto de servicios y suministros (pronunciamiento apartado 4), manteniendo la declaración de improcedencia por lo que respecta a la repercusión por obras (pronunciamiento apartado 3) con la precisión expuesta en cuanto a la reclamación de dicho concepto (pronunciamiento apartado 5).
TERCERO.- Demanda reconvencional. Extinción del contrato por fijación del arriendo 'por tiempo indefinido'. Fijación de plazo a la relación contractual.
Una de las características principales del contrato de arrendamiento es su temporalidad, habiendo establecido el Tribunal Supremo una corriente contraria a la prórroga en los arrendamientos de modo indefinido a partir de la entrada en vigor del
Como se ha expuesto, las partes litigantes se encuentran vinculadas mediante el contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el día 1 de febrero de 1983, esto es, con anterioridad a la entrada en vigor del referido
Y, por tanto, no resulta de aplicación la citada doctrina jurisprudencial, siendo necesario acudir a la interpretación del contrato en su integridad para averiguar la voluntad de las partes contratantes respecto de la existencia o no de pacto sobre prórroga forzosa.
El régimen legal aplicable al contrato de arrendamiento en la fecha de su celebración contemplaba el derecho de prórroga forzosa del inquilino ( arts. 57 y 70 TRLAU 1964 ), aun cuando se tratase de un arrendamiento de vivienda suntuaria ( art. 6 TRLAU 1964 , estipulación tercera del contrato).
Las partes convinieron en la estipulación 1ª del contrato que éste sería 'por tiempo indefinido'. A su vez, se pacta que la renta 'no podrá ser disminuida en ningún caso, ni aun por disposiciones legales vigentes o futuras' (estipulación 6ª), lo que habla de una vocación de permanencia del contrato, como también se deduce de la previsión de actualización de renta anualmente sin limitación prevista (estipulación 4ª). Por último, esa vocación de permanencia del contrato queda expresada sin lugar a dudas en la redacción de la estipulación 8ª, relativa a la previsión de modificación de la disposición interior de la vivienda por obras del inquilino (no se niega que fueron los inquilinos quienes costearon las obras de acondicionamiento para su adecuación al uso de vivienda), en la que expresamente se dice: 'quedando en poder de la propiedad cuando los inquilinos deseen abandonar el piso ' (la cursiva es nuestra).
Por todo lo cual, debe entenderse el presente contrato de arrendamiento sometido al régimen de prórroga forzosa por voluntad de las partes, como así ha sido admitido de hecho desde su celebración, sin que proceda fijar un plazo para la relación contractual, tal y como pretende el apelante. Y, en consecuencia, debe ser desestimado el recurso de apelación en este extremo.
CUARTO.- Costas Por aplicación de lo preceptuado en el art.
Por otra parte, la estimación parcial de la demanda determina que no se impongan a ninguna de las partes las costas derivadas de ésta ( art.
QUINTO.- Depósito La disposición adicional 15ª de la
En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular
Fallo
ESTIMAR PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Ovidio contra la sentencia dictada el 28 de febrero de 2018 por el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de San Sebastián en autos número 285/2017, REVOCANDO PARCIALMENTE la misma en el sentido de estimar parcialmente la demanda presentada por D. Primitivo y Dª Almudena frente a D. Ovidio manteniendo los tres primeros pronunciamientos de la sentencia de instancia, absolviendo al demandado del pedimento contenido en el pronunciamiento cuarto, modificando el pronunciamiento quinto en el sentido de mantener la condena del Sr. Ovidio a reintegrar a los actores las cantidades repercutidas por obras única y exclusivamente por lo que se refiera a las liquidaciones correspondientes al cuarto trimestre de 2016, y modificando el pronunciamiento sexto en el sentido de no imponer a ninguna de las partes las costas derivadas de la demanda principal; y permaneciendo invariables los restantes pronunciamientos de la resolución impugnada relativos a la demanda reconvencional formulada por D. Ovidio .No se efectúa imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en esta alzada derivada del recurso de apelación interpuesto.
Devuélvase a D. Ovidio el depósito constituido para recurrir, expidiéndose por el Letrado de la Administración de Justicia del juzgado de origen el correspondiente mandamiento de devolución.
Frente a la presente resolución se podrá interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante esta Sala recurso de casación en los supuestos previstos en el art.
Para interponer los recursos será necesaria la constitución de un depósito de 50 euros si se trata de casación y 50 euros si se trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la cuenta de depósitos y consignaciones que este tribunal tiene abierta en el Banco Santander con el número 1858/0000/12/2585/18.
Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un 'Recurso' código 06 para el recurso de casación, y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al interponer los recursos ( DA 15ª de la
Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.
Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los/las Ilmos/as. Sres/as.
Magistrados/as que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo, el Letrado de la Administración de Justicia, certifico.
Ver el documento "Sentencia CIVIL Nº 560/2018, Audiencia Provincial de Guipuzcoa, Sección 2, Rec 2585/2018 de 06 de Noviembre de 2018"
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