Sentencia Civil Nº 552/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 581/2008 de 16 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00552/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 914933872-73-06-07

914933874

N.I.G. 28000 1 7009093 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 581 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 305 /2007

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de SAN LORENZO DE EL ESCORIAL

Ponente:ILMA. SRA. Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

PL

De: ELECTRONICA, INFORMATICA, INSTRUMENTACION Y TELECOMUNICACIONES S.A.

Procurador: MARIA MACARENA RODRIGUEZ RUIZ

Contra: C.P. DIRECCION000

Procurador: ANA DOLORES LEAL LABRADOR

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos. Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

Dª ROSA Mª CARRASCO LÓPEZ

Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a dieciséis de diciembre de dos mil diez.

La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario nº 305/2007, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de San Lorenzo de El Escorial, seguidos entre partes, de una, como apelante-demandado Electrónica, Informática, Instrumentación y Telecomunicaciones S.A., y de otra, como apelado-demandante Comunidad de Propietarios DIRECCION000 .

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL.

Antecedentes

La sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de San Lorenzo de El Escorial, en fecha 11 de diciembre de 2007, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: 1.-Estimo íntegramente la demanda presentada por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , contra la entidad EITT S.A., declarando que la demandada adeuda a la actora la suma de 83.715,06 euros, a cuyo pago le condeno. 2.- Condeno igualmente a la demandada al pago de los intereses en la forma prevista en el Fundamento de Derecho Sexto de esta resolución. 3.- Condeno a la parte demandada al pago de las costas del pleito."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 21 de junio de dos mil diez, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 14 de diciembre de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, en tanto que se opongan a los siguientes.

PRIMERO.- La Comunidad de Propietarios DIRECCION000 formuló demanda de juicio ordinario contra la entidad Electrónica, Informática, Instrumentación y Telecomunicaciones S.A. -EIIT S.A.- reclamando a la misma cierta cantidad que mantenía le adeudaba, en concepto de gastos de comunidad por ella no satisfechos, en tanto que propietaria de los locales 10, 11, 12, 13, 14 y 14 bis del edificio comercial integrado en la misma, correspondientes a los años 1994 y hasta el año 2006, habiéndose procedido a aprobar la liquidación de la correspondiente deuda en Junta celebrada el día 16 de Diciembre de 2006, presentándose la demanda iniciadora de la litis con fecha 27 de Julio de 2007 ante los Juzgados de San Lorenzo de El Escorial.

La entidad Electrónica, Informática, Instrumentación y Telecomunicaciones S.A., admitiendo ser la propietaria de los locales a que la parte actora se refería en su demanda, aclarando que desde su adquisición había procedido a la agrupación de los mismoS, formando una sola finca registral, se opuso a las pretensiones frente a la misma deducidas, alegando tanto la excepción de falta de legitimación activa de la entidad actora al existir de una comunidad de propietarios diferente a la que ella pertenecía así como la excepción de prescripción de parte de la reclamación que se le efectuaba, manteniendo que en cualquier caso se habían aplicado para determinar cual era la cantidad que debía abonar en concepto de gastos de comunidad unos coeficientes inadecuados, amparados en unos Estatutos que no figuraban inscritos en el Registro de la Propiedad, refiriéndose a la falta de convocatoria a la Junta en la que se había procedido a la liquidación de la deuda, así como a la falta de notificación de los acuerdos en la misma adoptados, alegando encontrarse al corriente en el pago de las cuotas que se le reclamaban, así como que se había variado por la parte actora en la litis el cuantum por la misma reclamado, refiriéndose finalmente a determinados defectos por la misma observados en la demanda.

El Juzgador de instancia dictó sentencia en la que tras desestimar las excepciones deducidas por la parte demandada en su escrito de demanda, vino a estimar las pretensiones deducidas en la litis por la parte actora, habiendo mostrado su disconformidad con esta resolución la representación de la entidad EIIT S.A. por entender que los coeficientes aplicados para la determinación de la cuota de comunidad que debía abonar no procedían conforme a derecho, no encontrándose inscritos en el Registro de la Propiedad los Estatutos de la Comunidad en que la parte actora fundamentaba su reclamación, negando que como se decía en la sentencia dictada en instancia ella no hubiera intentado la modificación de los mismos, siendo en cualquier caso incorrecta la cantidad que se les reclamaba, refiriéndose finalmente a que en todo caso debían tenerse por prescrita la acción de reclamación de parte de las cantidades a que se refería la parte actora en la demanda y a cuyo pago había sido condenada en sentencia.

SEGUNDO.- Antes de entrar a analizar los motivos de impugnación alegados por la parte apelante contra la sentencia dictada en instancia, conviene que reseñemoslos hechos que entendemos de interés para la resolución de la litis, y que han quedado acreditados en autos.

Es un hecho cierto que la entidad EITT S.A. en virtud de escritura de compraventa de fecha 1 de Abril de 1987 (folio 91), procedió a adquirir los locales números 10, 11, 12, 13, 14 y 14 bis del edificio comercial de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 agrupando todos ellos en una sola finca, habiéndose autorizado previamente esta agrupación por la propia Comunidad de Propietarios en sesión por la misma celebrada el 23 de Septiembre de 1987, como consta en tal escritura.

Estos locales, o el único local existente tras la agrupación a que nos referimos, forman parte de la denominada como zona comercial integrada en la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , comunidad ésta integrada por los propietarios de las diferentes parcelas que forman la misma y que se dividen en cinco grupos: parcelas en Ciudad Jardín de primera y segunda categorías; parcelas en Parque Urbanizado; parcelas en Núcleo Comercial; parcelas en Centro Cívico y parcelas en Instalaciones Deportivas, tal y como consta en los Estatutos de dicha Comunidad de Propietarios elaborados por la entidad promotora y urbanizadora de la misma, UMACE S.A., y protocolizados ante Notario el 17 de Febrero de 1972, que figuran unidos a los folios 12 y siguientes, habiéndose complementado estos Estatutos el 9 de Junio de 1972, como se desprende del documento unido al folio 26 de las actuaciones, señalándose en estos Estatutos complementarios los coeficientes de participación de los diferentes locales comerciales en relación con el total de la urbanización, y en relación con cada manzana o grupo en que se dividía la misma.

Estos Estatutos fueron modificados y complementados, posteriormente, procediéndose a la ratificación y protocolización de los mismos el día 3 de Julio de 1973, tal y como consta del documento acompañado por la entidad demandada en la litis, ahora apelante, con su escrito de contestación a la demanda, que figura al folio 75 de las actuaciones, en cuyo artículo 4 se señalan los coeficientes de participación de cada propietario en relación con las diversas partes de la urbanización, señalando cual es la cuota de participación de cada local, según fuera grande o pequeño, en relación con el total de la urbanización -apartado A-, y a los efectos que nos interesan en relación con la zona comercial en que se ubican los que ahora son objeto de litigio, a los que se refiere en la letra D de este mismo artículo, señalando en este punto su coeficiente de participación en relación a esta zona en concreto.

Ni los Estatutos primitivos ni ninguno de sus complementos o modificaciones figuran inscritos en el Registro de la Propiedad.

Es un hecho acreditado en autos, y ello a la vista de la copia de la certificación del Registro de la Propiedad número 2 de los de San Lorenzo de El Escorial, unida a los folios 227 y siguientes, que en la inscripción de los locales comerciales que son propiedad de la entidad EITT S.A., agrupados actualmente en uno solo, se reseña un determinado coeficiente de participación, que lo es, como se dice en los mismos, en relación con el edificio y parcela en que se encuentra, coincidiendo el señalado para cada uno de ellos, antes de su agrupación, con el que indicaba en el apartado D del artículo 4 de la modificación habida en los Estatutos de la Comunidad el 3 de Julio de 1973 .

Consta en las actuaciones que con fecha 16 de Diciembre de 2006 se celebró Asamblea General de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , en la que se procedió a la liquidación de la deuda que se decía mantenía con la misma la entidad EITT S.A. a esa fecha, acordando reclamarle la misma judicialmente, sin que en esta instancia se haya vuelto a plantear discusión alguna en cuanto al llamamiento a dicha Asamblea de la entidad EITT S.A., ni sobre la cierta notificación a la misma de los acuerdos adoptados en dicha Junta, extremos éstos sobre los que ya se pronunció el Juzgador de instancia, habiendo devenido firme el pronunciamiento realizado por él mismo en este punto.

TERCERO.- Vistos los términos en que se ha concretado la litis en esta alzada debemos señalar que el título constitutivo viene a suponer, como mantienen los autores, la instrumentalización formal del régimen de propiedad horizontal, esto es, una constitución formal de la propiedad horizontal, determinándose en el mismo las circunstancias necesarias para la identificación y completa descripción del edificio en su totalidad, de los diferentes elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, la determinación de la cuota de participación que habrá de corresponder a cada uno de ellos y, en su caso, las normas estatutarias voluntariamente establecidas por los interesados.

La vigente Ley de Propiedad Horizontal se refiere al título constitutivo entre otros preceptos, y en lo que respecta a su contenido, en su artículo 5 , señalando en su párrafo segundo que en el mismo se fijarán, como ya antes señalamos, la cuota de participación de cada piso o local, constituyendo esta cuota un módulo sobre el que se vertebran los derechos y obligaciones que dimanan de la propiedad horizontal, sin que se determine por la proporción cuantitativa que los diferentes pisos o locales tienen en el valor económico del edificio en su totalidad, sino que determina la participación en relación a las características, extensión, situación, etc. . . . del piso o local, es decir atendiendo a una serie de factores, sin que la determinación inicial de las cuotas pueda verse luego alterada por las modificaciones o alteraciones que cada uno de los propietarios realice en el interior de su propio piso o local, habiéndose planteado la discusión en cuanto a si las cuotas de participación inicialmente fijadas y aceptadas por los adquirentes de los pisos o locales podían ser objeto de impugnación por los propietarios integrados en dicha Comunidad, y ello teniendo en cuenta que en el Art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal se dice que la variación de las mismas solo es posible por acuerdo unánime de los propietarios, si bien este tema sin embargo ha sido ya definitivamente resuelto por nuestro Tribunal Supremo en sentencia de 19 de Diciembre de 2008 (recurso de casación 389/04 ), en la que sentando doctrina jurisprudencial, como la misma indica, se dice que cabe que aún cuando no exista unanimidad en la Junta para el cambio de las cuotas de participación, éste se acuerde por vía judicial cuando la oposición de se considere como un acto de abuso de derecho o de ejercicio antisocial del mismo.

Por otra parte, y a los efectos en la presente litis discutidos, si bien el párrafo tercero del Art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que el estatuto privativo de una comunidad no perjudicará a terceros si no ha sido previamente inscrito en el Registro de la Propiedad, ahora bien, no cabe que podamos considerar como tercero a quien es propietario de un inmueble integrado en la Comunidad de Propietarios litigante.

CUARTO.- Pues bien, teniendo en cuenta los hechos relatados en los fundamentos jurídicos anteriores, entendemos que aún cuando los Estatutos de la Comunidad DIRECCION000 no figuren inscritos en el Registro de la Propiedad, la entidad EIIT S.A. desde luego conocía los mismos y sabía cual era la participación que a sus locales correspondía tanto respecto de la parcela en que se ubicaban como respecto del total de la Urbanización, y ello sin perjuicio de que en el Registro de la Propiedad y en la inscripción respecto de cada uno de estos locales tan solo figure la cuota de participación de los mismos respecto del edificio y parcela en que se ubican, como expresamente se indica, conociendo la ahora apelante que además esta parcela en la que se encuentra el local del que es propietariase ubica en una urbanización con una serie de elementos comunes a cuyo sostenimiento debe igualmente contribuir conforme a la cuota fijada en los mismos respecto de aquélla, tal y como consta en el Art. 4 apartado A) del complemento de los Estatutos precisamente por la misma acompañados con su escrito de contestación a la demanda, diferente al que se reseña en el apartado D) del mismo precepto, coincidente con el que consta en el Registro de la Propiedad.

Si por cualesquiera causas la entidad EIIT S.A entiende que debe ser modificada la cuota de participación del local de su propiedad, formado por la agrupación de varios locales, en relación con el total de la urbanización, ya que parece estar conforme con la que consta en relación con la parcela en que se ubican, lo que deberá hacer en su caso es proceder a instar la modificación de los mismos, sin que desde luego y pese a las alegaciones por la misma realizadas en cuanto a un acuerdo al que el había llegado con la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 conste tal acuerdo, habiendo desistido precisamente la misma de la acción por ella en su día ejercitada ante el Juzgado de Distrito número de los San Lorenzo de El Escorial, en juicio al efecto celebrado el día 27 de Abril de 1989 (folio 293).

En base a las consideraciones hasta el momento expuestas entendemos que no procede sino tener como correctos los coeficientes en base a los que reclama la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 a EIIT S.A, su cuota de participación en los gastos habidos, de forma que no constando en las actuaciones, ni habiéndose tratado de acreditar que el reparto en los gastos necesarios para el mantenimiento de los elementos comunes no se haya realizado teniendo en cuenta los coeficientes de participación del local propiedad de EIIT S.A., formado por la agrupación de otros, tanto en su cuota de participación en el edificio o parcela en que se encuentra, como respecto del total de la urbanización, no procede sino que desestimemos las alegaciones realizadas por la parte apelante en este punto.

QUINTO.- Por otra parte, y en cuanto a la excepción de prescripción alegada por la parte demandada tanto al contestar a la demanda como al formalizar el recurso de apelación que nos ocupa, si bien esta Sala conoce que no existe una jurisprudencia uniforme de los tribunales en materia de prescripción, sin embargo el criterio de este Tribunal es que el plazo de prescripción para la reclamación de cuotas de comunidad no es sino el de cinco años, por considerar que son de aplicación las previsiones al efecto contenidas en el artículo 1966. 3 del Código Civil .

Como se indica por ejemplo en sentencia de 26 de Septiembre de 2006 (rollo de apelación 657/04 ), de la que fue ponente la Ilma. Sra. ROSA Mª CARRASCO LÓPEZ, " Este tribunal desde la sentencia de 28 de marzo de 2000 viene declarando que el plazo de prescripción de la acción de reclamación de cuotas comunales es de cinco años de conformidad con el artículo antes referido y ello tras poner en relación dicha norma con el artículo 3.1 del C.c . según el cual las normas han de ser interpretadas según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, antecedentes históricos y legislativos y la realidad social en que son aplicadas, no olvidando cuál es su espíritu y finalidad ya que la razón histórica por la que se fijó este plazo corto de cinco años era evitar la acumulación de reclamaciones por prestaciones periódicas y sucesivas a fin de impedir que el obligado al pago, que podía abonar los mismos si se devengaban y exigían periódicamente, no podría hacerlo si le eran reclamadas de una sola vez, pudiendo esa acumulación provocarle un grave quebranto.

La dicción del artículo 1966.3 del C.c ., se decía en la indicada sentencia de este tribunal, "permite afirmar que el supuesto de hecho objeto de litigio aquí contemplado tiene cabida en él, porque en este precepto se dice "Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes: 3ª La de cualquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves". Lo esencial para que esta norma sea aplicable es que estemos ante una obligación integrada por varias prestaciones de carácter periódico y cuya exigencia venga establecida en plazos anuales o inferiores al año, siendo además susceptibles de acumulación. La obligación de contribuir a los gastos contemplada en las normas del Código Civil y Ley de Propiedad Horizontal tiene una naturaleza periódica y debe satisfacerse por plazos bien anuales,... o en periodos más cortos", si esto se une a la razón histórica del origen de este plazo de prescripción y la ausencia de un tratamiento distinto para el caso de los gastos comunitarios, la conclusión es la aplicación de este plazo corto de prescripción.".

Partiendo de ello, y teniendo en cuenta que se reclaman por la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 a EIIT S.A. anualidades completas, desde el año 1994 y hasta el año 2006, habiéndose aprobado la liquidación de la deuda pendiente en asamblea celebrada en Diciembre del año 2006, como ya anteriormente hemos indicado, entendemos que habiéndose presentado la demanda iniciadora de la presente litis en el mes de Julio de 2007, solo procede condenar a la entidad demandada al abono de las cuotas correspondientes a los años 2002, 2003, 2004, 2005 y 2006, ascendiendo el total de las cuotas reclamadas durante este periodo a la suma 35.851,72 €, conforme a los documentos unidos a las actuaciones, y no así al pago del total reclamado por la actora en su demanda.

SEXTO.- En cuanto a las costas procesales devengadas en primera instancia no ha lugar a efectuar pronunciamiento alguno sobre las mismas, teniendo en cuenta lo dispuesto en el Art. 394 de la LECv , sin que tampoco proceda realizarlo respecto de las costas devengadas en esta alzada, a tenor de lo previsto en los arts 394 y 398 de la LECv .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por el Procurador de los Tribunales Sra. Rodríguez Ruiz, en nombre y representación de Electrónica, Informática, Instrumentación y Telecomunicaciones S.A. contra la sentencia dictada por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 1 de los de San Lorenzo de El Escorial, con fecha once de Diciembre de dos mil siete , debemos revocar y revocamos la mencionada resolución, en el sentido de que la cantidad que debe abonar la entidad Electrónica, Informática, Instrumentación y Telecomunicaciones S.A. a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , no es sino la suma de treinta y cinco mil ochocientos cincuenta y un euros, con setenta y dos céntimos de euro (35.851,72 €) sin que proceda efectuar pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en primera instancia ni en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.