Sentencia Civil Nº 540/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 218/2003 de 07 de Julio de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00540/2004

Rollo: RECURSO DE APELACION 218 /2003

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID, a siete de julio de dos mil cuatro.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de JUICIO VERBAL 177 /2002, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de SAN LORENZO DE EL ESCORIAL, a los que ha correspondido el Rollo 218 /2003, en los que aparece como parte apelante ERA CAPITAL, S.L., y como apelado Dª Ariadna , quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. PABLO QUECEDO ARACIL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de San Lorenzo de El Escorial, en fecha 25 de Junio de 2002 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por Dª Elvira García García, representante legal de la Entidad Mercantil ERA CAPITAL S.L., debo absolver y absuelvo de los pedimentos de la misma a Dª Ariadna , con expresa imposición de las costas procesales causadas a cargo de la actora."

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte ERA CAPITAL, S.L. al que se opuso la parte apelada Dª Ariadna , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 30 de Junio de 2004.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada

PRIMERO.- El recurrente se alza contra la sentencia de instancia oponiendo un motivo único basado en el error en la interpretación de la relación contractual entre los litigantes. En su sentir el Juez de Instancia yerra en la interpretación del contrato de mediación entre las partes, y en la imposibilidad de imputar las consecuencias del impago de arras al comprador que no ha sido parte en el contrato de mediación inmobiliaria

SEGUNDO.- Para la adecuada solución del debate debemos dejar claramente establecidos los perfiles jurídicos del contrato de mediación, y lo haremos siguiendo la doctrina de la S.T.S. de 19-10-1993.

El contrato de corretaje o corretaje es un contrato de gestión e intermediación perteneciente al tronco común del mandato, por el que el agente se compromete a desplegar toda su diligencia para buscar un tercero que asuma las condiciones ofertadas.

Es contrato de medios y no de resultado, que se perfecciona por el mero consentimiento según las normas generales del art.1261 C.C., y se consuma con la perfección del contrato intermediado, de modo que el agente consolida su derecho al cobro de comisión cuando la operación mediada se realiza, salvo que se hubiese pactado a todo evento.

Obviamente el agente disfruta de ciertas facultades que pueden hacer creer en la existencia del mandato, pero su caracterización no es esa. Amen de ser facultades precisas para el desarrollo del encargo, el agente es un profesional liberal cuya misión es la de mediar y poner en contacto a futuros contratantes, sin intervenir en el contrato, ni actuar como representante o mandatario de nadie.

El mandatario no media, sino que contrata en nombre y por cuenta de su principal en caso de mandato representativo, o lo hace en nombre y por cuenta propia en caso de mandato oculto. Por esa nota de gestión no mandataria es por lo que solo los interesados son los llamados a concluir el contrato mediante la expresión del consentimiento reciproco, salvo que el cliente hubiese concedido mandato al agente con carácter expreso y representativo para que en su nombre y por su cuenta concluya el contrato sustituyéndole íntegramente.

La relación que surge del contrato de corretaje es relación triangular, formada por el agente y los interesados en el contrato. Entre estos no hay relación contractual alguna hasta el momento en que presenten el consentimiento sobre el contrato mediado. Entre el agente y su cliente existe la relación contractual de servicios ya definida mas arriba, y entre el agente y el tercero que acepta las condiciones ofertadas, salvo que el encargo sea bilateral, tampoco existe relación contractual alguna, por lo que los actos desarrollados entre el tercero interesado y el agente no son actos contractuales independientes, son actos debidos de recepción de ofertas en el cumplimiento del encargo concluido con su cliente.

Nos queda por examinar los pactos de cobro de comisión con cargo al vendedor, y de cobro de comisión del agente con cargo a las arras, íntimamente ligados entre si y dirigidos al exclusivo fin de blindaje y aseguramiento del cobro de la comisión del agente mediador, con independencia de que el contrato mediado llegue a perfeccionarse.

Para ello se utiliza el principio de libertad de pacto del art.1255 C.C., sustituyendo la causa típica de determinados pactos por otra distinta, de forma que de su verdadera esencia no guardan más que en nombre.

El primer elemento del complejo es el pacto de cobro de comisión con cargo al comprador. Será todo lo valido que se quiera, pero solo despliega efectos en las relaciones entre el agente mediador y su cliente, sin que nunca pueda ser opuesto al comprador que no intervino en su conclusión, ni prestó consentimiento; podemos concebir la estipulación en favor de tercero, pero lo que es inimaginable es el pacto en perjuicio de tercero, y por el coste de servicios no prestados a dicho tercero.

El segundo elemento es el pacto de arras entre el agente y el tercero futuro contratante. No es pacto de arras sino una desnaturalización evidente, cuya misión es, como ya dijimos, blindar el contrato asegurando el cobro de la comisión, con independencia del resultado de la operación intermediada. Para ello basta con incrementar el precio de venta en la cantidad calculada como comisión y atribuirle el concepto de arras, para que el agente la tenga asegurada.

Frente al cliente la posición es perfecta. Si la operación se realiza el precio inicial pretendido se entrega integro sin merma ni rebaja, y si el cliente pregunta siempre podrá oponer que el pacto de cobro de comisión por cuenta del comprador implica la subida de precio de venta para cobrar su comisión con cargo al exceso sin merma del vendedor que obtuvo el precio querido, consiguiendo así su propósito. Si la operación no se realiza, no puede cobrar con cargo a comprador, pero como podía cobrar su comisión con cargo a arras, el vendedor nada puede decir pues autorizo esa forma de hacer.

Frente al tercero extraño que piensa que entrega arras para perfeccionar el contrato, siempre puede oponer que sean arras penitenciales que puede retener a tenor del art.1454 C.C.

Amen de lo expuesto nunca podremos aceptar la actuación del agente como mandatario. No podemos concebir como un mandatario cite a un tercero a firmar un contrato con su mandante. Si es mandato expreso y representativo basta con la firma del mandatario, si es mandato oculto el obligado era el agente, por tanto la conclusión es que no hay mandato, sino contrato de gestión.

TERCERO.- Si examinamos los documentos de autos vemos que encajan con la descripción expuesta. Así en el llamado mandato de venta del f.3 se pacta que los honorarios se liquidaran con cargo a las arras, y en la hoja anexo al encargo de gestión de venta entre el actor y la demandada, f.4, se parte de un precio de salida para la propiedad de 16.500.000ptas., libre de cargas, comisión de 650.000ptas, y coste o precio total de la operación el de 17.150.000ptas. La suma de 16.500.000ptas que constituyen el precio a percibir por el comprador, más la comisión de 650.000ptas de comisión del agente blindada por el pacto de arras, arrojan la suma de 17.150.000ptas concebidas como precio total de la operación.

Pues bien, acreditado que el comprador entregó 17.150.000ptas, y que el agente cobró por adelantado con cargo a las arras la suma de 500.000ptas, dicho esta que la demandada debe entregarle las 150.000ptas que faltan. No hay pacto de arras con cargo al comprador, y aunque lo hubiera es indiferente; nunca seria oponible al comprador, que no nos consta fuese contratante en el contrato de mediación inmobiliaria.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

HA LUGAR al recurso de apelación articulado por la representación procesal de ERA CAPITAL S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 2 de los de San Lorenzo de El Escorial, en sus autos Nº 177/02, de fecha de fecha veinticinco de junio de dos mil dos.

REVOCAMOS dicha resolución, y sustituimos el fallo por el siguiente:

1º-ESTIMAMOS INTEGRAMENTE la demanda articulado por la representación procesal de ERA CAPITAL S. L. contra Dª Ariadna .

2º.-CONDENAMOS A LA DEMANDADA a que pagua al actor la suma de NOVECIENTOS UN EURO CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS DE EURO (901,52€=150.000PTAS) de principal con mas sus intereses al tipo del Art.1108 C.C. desde la fecha de presentación de la demanda, y los del Art.576 L.E.C. desde la fecha de esta resolución.

3º.- IMPONEMOS a la demandada las costas de primera instancia, y NO HACEMOS expresa condena de las de esta alzada

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.