Sentencia Civil Nº 54/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 251/2015 de 08 de Febrero de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 251/2015-P

Procedencia: Juicio ordinario sobre reclamación cantidad nº 785/2013 del Juzgado Primera Instancia 9 Barcelona

S E N T E N C I A Nº54/2016

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

D. SERGIO FERNÁNDEZ IGLESIAS

En la ciudad de Barcelona, a 09 de febrero de 2016

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre reclamación cantidad nº 785/2013, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 9 Barcelona, a instancia de Dª. Paulina , contra Dª. Rita , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 7 de enero de 2015.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

Que desestimo íntegramente la demanda interpuesta por Dña. Concepción Cuyás Henche en nombre y representación de Dña. Paulina frente a Dña. Rita , condenando a Dña. Paulina al pago de las costas del juicio.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 19 de enero de 2016.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. SERGIO FERNÁNDEZ IGLESIAS .

Fundamentos

PRIMERO.-La persona demandante doña Paulina reclamaba contra la arrendadora de la vivienda sita en la CALLE000 núm. NUM000 , NUM000 NUM001 de esta ciudad la devolución de la fianza y el aval prestado al fin del arriendo, por un importe total de 4.800 euros.

La demandada doña Rita se opuso a esa reclamación, fundada en las razones que expuso en su escrito, los cuantiosos desperfectos por omisión de los mínimos cuidados de mantenimiento de la finca arrendada, causando un deterioro en ella que superaba el desgaste normal por uso, acompañando al efecto los presupuestos e informes de reparación de dos empresas, aparte de sendas facturas por importe superior al reclamado de adverso.

SEGUNDO- Sentencia de instancia. Recurso de apelación de la persona demandada.

La sentencia de instancia desestimó la demanda, al considerar probados los desperfectos en la vivienda arrendada, y que los mismos no fueron causados por el mero transcurso del tiempo o un uso normal de la finca, sino por un mantenimiento o conservación inadecuados de la misma.

Recurre la persona demandante basada en la relación comercial del legal representante de Badalight testigo tendría relación comercial con el marido de la parte; que pagaba la renta religiosamente; que esperó treinta días, y se sorprendió de los burofaxes de reclamación por daños; la depreciación por uso correría a cargo del arrendador; no existía prueba pericial objetiva de los daños; en su caso, no debería indemnizase a valor a nuevo, sino a valor real por depreciación, que sería del 15% anual por cinco años, respecto de las facturas aportadas de adverso, importando entonces 5.158,23 euros, 75% de 6.877,64 euros, dejando la reclamación concesible en sólo 1.719,41 euros.

TERCERO.- Fondo del asunto.

Constituye objeto procesal la reclamación de devolución de la fianza y aval arrendaticios que refieren el art. 36 de la LAU de 1994 . Haciendo propios los acertados argumentos del juzgador, y no negando el estado de la vivienda descrito por la parte actora, en ninguno de los detalles que obra documentado gráficamente por la parte arrendadora, ésta contaba con dos presunciones legales 'iuris tantum' que le favorecían: la que establece que el arrendador recibió la finca en buen estado, art. 1.562 del Código Civil , que amparaba también contractualmente a la arrendadora, puesto que así se expresó en las cláusulas séptima y undécima del contrato, manifestando que la inquilina recibía el piso arrendado en perfectas condiciones de uso para su destino, 'complet de portes, de panys, de vidres i d'instal·lacions de totes classes' y poniendo a cargo de la arrendataria todas las reparaciones exigidas por el desgaste derivado del uso ordinario, enumerando a título meramente enunciativo alguna de ellas, como el mantenimiento, conservación y limpieza de suelos y pintura de paredes, puertas y ventanas, o el mantenimiento y sustitución de cintas y correas de persianas, cerraduras y llaves, interruptores, enchufes, timbres, así como de las instalaciones fijas que sirvieran para conectar aparatos de todo tipo; y la llamada presunción de responsabilidad -antes de culpabilidad- del arrendatario en el deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, art. 1.563 del mismo Código Civil , en ambos casos, salvo prueba en contrario, excluyendo el casusel último precepto mencionado.

Las deducciones hechas por el juzgador, al amparo de esa normativa legal, deben compartirse por la Sala, pues es muy claro que la inquilina tenía obligación de restituir la integridad de lo recibido al concluir el arriendo, salvo lo que hubiere perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, tal como establece el art. 1.561 del Código Civil , en línea con el uso conforme al estándar del buen padre de familia referido en el art. 1.555.2º del mismo texto legal , destinando la cosa arrendada al uso pactado.

Por tanto, la ley presume la recepción inicial en buen estado, art. 1.562 del Código Civil , y también como presunción iuris tantumque favorece a la arrendadora, la responsabilidad de los inquilinos en el deterioro o pérdida de la cosa arrendada, en el reiterado art. 1563 de idéntico texto legal.

En este sentido, ante la falta de explicación de lo sucedido respecto de los deterioros profusamente documentados gráficamente, en el contraste entre las fotos usadas para comercializar la vivienda en 2008 y su estado final al término del arriendo en 2012 no puede ser más indicativo, siendo claro que ese estado general de la vivienda al dejarla la apelante no respondía en ningún caso a un desgaste normal por el curso del tiempo, ni tampoco a una depreciación por el mero uso, sino a un mal uso o falta de mantenimiento adecuado de la vivienda. Ello se infiere no ya sólo de la doble presunción legal que amparaba a la parte apelada, sino también de la práctica de prueba que no vino sino en corroborar esa imputación legal de responsabilidad en la cabeza de la arrendataria, prestando atención a que sólo ella estaba autorizada a ocupar la misma, y puesto que las fotografías aportadas por la actora no tenían fecha. Tampoco se explicaba la razón de que estuvieran dos bicicletas en el comedor.

Las dos facturas de Badalight (doc. 6 de la demandada), y de Perfil-Ter, SL (documento 7 de idéntica parte), importaron aquella cifra de 6.877,64 euros, suma bastante mayor de la reclamada en demanda, y avalada también por la declaración de los testigos señores Virgilio y Jose Pedro , sobre la realidad del estado de la vivienda al ser reformada, y la certeza tanto de todo lo informado previamente sobre dicho estado, como de la realidad de los trabajos y de la percepción de su respectivo importe, siendo muy claro que nada de lo hecho responde a un mero desgaste o depreciación por el simple uso de la vivienda.

Y no puede aceptarse el argumento, rebatido de adverso, sobre el pago regular de la renta, pues no tiene nada que ver con el objeto procesal, respondiendo fianza y aval en este caso a cubrir el daño por deterioro o pérdida que era responsabilidad de la arrendataria, conforme a ilustración jurisprudencial al respecto.

Tampoco era exigible a la parte demandada que presentara ninguna prueba pericial, por ende objetiva, en apoyo de su oposición, conforme a las reglas de distribución de la carga probatoria establecidas en el art. 217 LEC ; justo al contrario, dada dicha doble presunción legal, reforzada en dichas cláusulas contractuales, era la arrendataria apelante quien tenía la carga de destruir ambas presunciones iuris tantum, lo que no hizo respecto de ninguna.

CUARTO.- Depreciación por uso.

La parte apelante propone finalmente una depreciación por uso del quince por ciento anual respecto de las facturas aportadas por la arendadora, que sería a cargo de dicha parte, por supuesto valor a nuevo, depreciación que no puede compartirse, en cuanto no se funda en texto legal ninguno. Ni siquiera consta la alegación de que las reparaciones se limitasen a dejar la finca en el estado en que la encontró la arrendataria apelante, abstrayendo que ese concepto actuarial no puede aplicarse a este caso, en que ni intervino ni tuvo porqué intervenir perito ninguno, abstrayendo que la diferencia entre lo que tuvo que abonar la arrendador a consecuencia del mal estado de la vivienda arrendada al finalizar el arriendo, y la suma de fianza y aval fuere de 2.077,64 euros, y que procesalmente no cabe ese argumento por no usarse en la demanda que nos ocupa, dado el ámbito limitado de este recurso, establecido en el art. 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Y no es cierto, además, el título de imputación que refiere la recurrente: que la depreciación por uso deba correr a cargo de la arrendadora. Al contrario, legal y contractualmente, las pequeñas reparaciones que exigía el desgaste por el uso ordinario de la vivienda eran de cargo de la arrendataria, conforme a lo establecido en el art. 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la cláusulas 7ª y 11ª del contrato de arriendo que fue ley entre las partes. Es más, el párrafo segundo de dicha cláusula séptima puso a cargo de la inquilina todas las reparaciones 'que s'hagin de realitzar per danys causats per ell o persones que en depenguin, a l'edifici o a l'habitatge arrendat, per mal ús, omissió o negligència', actualizando la presunción de culpabilidad de los actores en dicho deterioro o pérdida, en línea sistemática con lo dispuesto en el art. 1.561 del mismo Código Civil , de tal manera que la inquilina debía devolver el piso arrendado tal como lo recibió, salvo perecimiento o menoscabo por el tiempo o causa inevitable, y ninguno de los deterioros respondió al mero paso del tiempo ni a ninguna causa inevitable, conforme a máximas de experiencia.

QUINTO.- Conclusión.

En definitiva, se incumplió por la parte apelante el estado de conservación funcional de la vivienda arrendada, pues la posesión de una cosa raíz supone la de los muebles y objetos que se hallen dentro de ella, mientras no conste o se acredite que deben ser excluidos, a tenor de lo establecido en el art. 449 de idéntico Código Civil , ese incumpllimiento obligó a la arrendadora a sufragar dicho gasto para mantener la vivienda en estado de habitabilidad, y tanto la fianza como el aval suplementario quedaron afectadas a las responsabilidades legales pertinentes, también en virtud de lo establecido en el art. 1.258 del Código Civil , pues ambas partes contratantes se obligaron también a las consecuencias ínsitas a la buena fe de esa contratación; siendo aplicable, así mismo, lo previsto en el artículo 1.256 del Código Civil , proscribiendo la necessitaso arbitariedad en la actuación de una parte contratante.

Por tanto, estando cubierta la parte apelada por la presunción de responsabilidad del arrendatario respecto de tales daños y deterioros en la finca, en presunción legal no destruida, en ninguno de los supuestos, por la arrendataria apelante, se debe confirmar la sentencia de instancia, desestimando el recurso de dicha parte apelante.

SEXTO.- Costas.

La desestimación del recurso conlleva la imposición a dicha persona recurrente de las costas de esta alzada, o sea las generadas por dicho recurso ( art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Paulina contra la sentencia de 7 de enero de 2015 dictada por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Barcelona, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, siendo de cargo de la persona apelante el pago de las costas de esta alzada.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.