Sentencia Civil Nº 532/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 579/2015 de 16 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. QUINCE DE MALAGA

JUICIO ORDINARIO Nº 1938 DE 2013

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL Nº 579 /2015

SENTENCIA Nº 532 / 2015

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. ANTONIO ALCALA NAVARRO

Magistrados:

Dª. INMACULA SUAREZ BARCENA FLORENCIO

Dª MARIA DEL PILAR RAMIREZ BALBOTEO

En la ciudad de Málaga a dieciseis de septiembre de dos mil quince

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio Ordinario nº 1938/2013 procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Málaga sobre reclamación de cantidad seguidos a instancia de Don Baldomero representado en el recurso por la Procuradora Doña Trinidad Fernández Labajos y defendido por la Letrada Doña María Dolores Campos Acosta contra Don Faustino , representado en el recurso por la Procuradora Doña Amalia Chacón Aguilar y defendido por el Letrado Don Rafael Arrebola Deogracias pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por el demandado contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número 15 de Málaga dictó sentencia de fecha 3 de Febrero de 2015 en el Juicio Ordinario nº 1938/2013 del que este rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: 'FALLO.-Que estimando íntegramente la demanda formulada por la representación procesal de D. Baldomero contra D. Faustino , debo condenar y condeno a la parte demandada a abonar al actor la cantidad de 7.070,94 euros junto con los intereses legales.Debo condenar y condeno a la parte demandada a abonar las costas causadas en el presente procedimiento.'(SIC)

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación en virtud de escrito presentado por la Procuradora Doña Amalia Chacón Aguilar en nombre y representación de Don Faustino y admitido a trámite se dió traslado de aquel a la otra parte, presentando escrito de oposición al recurso, remitiéndose los autos a esta Audiencia, donde al no haberse propuesto prueba ni considerarse necesaria la celebración de la vista, previa deliberación de la Sala que tuvo lugar el nueve de Septiembre de 2015, quedaron las actuaciones conclusas para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Iltma. Sra MARIA DEL PILAR RAMIREZ BALBOTEO .

Fundamentos

PRIMERO.-Combate la sentencia dictada en primera instancia la representación procesal de la parte demandada, solicitando se revoque ésta y le absuelva de todas las pretensiones deducidas en la demanda, con expresa imposición al apelado de las costas causadas tanto en primera como en segunda instancia. La sentencia recurrida estimó íntegramente la demanda interpuesta por el arrendador frente al arrendatario, hoy apelante, en reclamación de la cantidad de 7.070,94 euros correspondientes una parte al importe de los daños y perjuicios derivados del que denomina ' desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento ' por parte del demandado y por otra por razón de la obligación de resarcimiento por los daños y enseres de la vivienda objeto de arriendo que la Juzgadora a quo tiene por acreditados de las pruebas practicadas. Se alega en el recurso en primer lugar, tras reconocer la existencia del contrato alegado, duración e importe de la renta asi como la obligación que le corresponde de abonar los gastos de EMASA que asume, la inexistencia de desistimiento unilateral por parte del demandado, desistimiento unilateral declarado en la sentencia apelada tras una errónea valoración de las pruebas practicadas afirmando que de estas se concluye que el apelante acordó con la hija del hoy actor, con la que se hicieron en representación de su padre Sr. Baldomero todas las negociaciones y comunicaciones relativas al arriendo de la vivienda, resolver el contrato sin que nada se opusiera al respecto, entregándose por indicación de esta las llaves de la vivienda a la Agencia inmobiliaria que había intermediado en la contratación suscribiéndose el documento que obra aportado con la demanda como documento número tres, y en cuanto a la indemnización por los perjuicios que se dicen causados en razón de la misma y que se concreta en la condena al arrendatario hoy apelante del abono de todas y cada una de las mensualidades de renta que restan por abonar hasta la finalización del contrato se afirma no existe razón jurídica alguna 'pacta sum servanda' por la que pueda ser aplicada la penalización que realiza la juzgadora a quo siendo el pronunciamiento de condena habido al respecto carente de justificación. En segundo lugar en relación con la declaración de condena por razón de los despefectos supuestamente habidos en la vivienda se denuncia una incorrecta e infracción del art. 217 LEC , aduciendo que a la parte actora le correspondía acreditar, la preexistencia al arrendamiento de los elementos de los que reclama importe para reparación o sustitución, sin que se hubiera suscrito por el arrendatario el inventario de bienes que se aporta junto con el contrato con la demanda inicial de estas actuaciones y que la apelante expresamente impugnó y sobre el cual no se pronuncia la sentencia, asi como acreditar los desperfectos sufridos en el inmueble, en cuanto a realidad o valoración económica, y la relación de causalidad entre los daños y la acción u omisión del demandado, negando que se haya practicado prueba suficiente sobre dichos extremos. Se aduce igualmente en el recurso que el informe pericial aportado por la parte actora no constituye prueba bastante a dichos efectos, por los siguientes motivos: 1).- Porque transcurre un considerable lapsus temporal ( tres meses ) desde la entrega de la llaves hasta la fecha de entrada en el inmueble para su peritación, durante los cuales el arrendador pudo disponer de la vivienda a su entero antojo y conveniencia; 2).- Por que el mobilirio se en contraba en una habitacion, y no como es habitual distribuido entre las distintas dependencias lo que evidencia que fue objeto de manipulación por persona distinta al apelante y 3).- Por incluir el informe una serie de consideraciones jurídicas que se apartan de las estrictamente técnicas de un informe y que hacen suponer una posición distinta a la exigencia de objetividad que se le presume. En tercer lugar yerra la sentencia por cuanto estima íntegramente la demanda y todos los pedimentos económicos cuando debiera haber sido objeto de compensación siquiera el importe de la fianza entregada por el apelante arrendatario y retenida por el propietario.

Frente a este recurso se opone la parte apelada, aduciendo que la apreciación de las pruebas corresponde al juzgador, que el recurrente no ha acreditado que se haya producido por parte de la Juzgadora error en cuanto a la valoración de esta ni infracción de norma procesal alguna, no acreditando el apelante el preaviso al actor del desistimiento ni el acuerdo verbal entre las partes con tal finalidad, no objetando la parte apelante el importe de la cuantía solicitada en virtud de la opción de indemnización que se efectúa relativa al resto de renta pendiente, afirmando que han quedado debidamente acreditado de las pruebas practicadas la existencia de los daños en el inmueble, el nexo causal y su cuantia, y por ultimo que la fianza ha sido descontada del importe o deuda reclamada, tal y como se recoge en la propia sentencia.

SEGUNDO.-En el presente caso se ha de partir como son hechos incontrovertidos a tomar en consideración para resolver las cuestiones controvertidas en los términos que han quedado expuestos los siguientes: A).- Las partes firman con fecha uno de noviembre contrato de arrendamiento de vivienda con una duración de doce meses comenzando a regir el 1 de noviembre de 2012 y finalizando el 31 de octubre 2013 prorrogables hasta una duración de cinco años y una renta de 5.400 € anuales pagaderos por meses anticipados a razón de 450,00 euros entre los días uno al cinco de cada mes pactándose en la cláusula 10ª que el arrendatario presta una fianza de 450,00 € ' en concepto de un mes', que servirá para responder del cumplimiento de todas las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento, y sin que se pactara cláusula alguna sobre las consecuencias de un posible desistimiento unilateral por la arrendataria; B) En 30 de abril del 2013 se hace entrega de las llaves a la Agencia Graflo, intermediaria en el arriendo que nos ocupa, y se suscribe documento por parte de este en el que se hace constar : ' Yo Faustino con DNI ... notifico a los propietarios de la vivienda C/ DIRECCION000 NUM000 NUM001 en Málaga a fecha de hoy que he dejado la vivienda disponible. Se han hecho entrega de las llaves en la agencia Garflo .'; C) El 26 de noviembre del 2013, la arrendadora formula demanda frente a la arrendataria reclamándole el pago de 7.070,94 € en base a los siguientes hechos: a) El arrendatario sin notificación previa ni preaviso entregó las llaves el 30 de abril del 2013, restando por tanto seis meses para el transcurso del plazo pactado, reclamado los seis meses no satisfechos por importe de 2.700,00 euros, b) El arrendatario no ha abonado los gastos de suministro ocasionados durante la vigencia del contrato, concretamente los recibos de EMASA correspondientes a enero, febrero, marzo y abril del 2016 por importes de 18, 60 euros, 22,00 y 23,64 euros y los de electricidad correspondientes a noviembre del 2012, enero, febrero, marzo y abril del 2013 siendo los importes de los recibos pendientes de 10,61 euros, 25,14 euros, 16,19 euros, 20,44 euros y 20,59 euros; c) El arrendador accedió al inmueble encontrándolo en mal estado con daños en suelo, paredes y muebles, los cuales han sido tasados en 4.663, 73 euros, d) El importe total reclamado por estos conceptos ascienden a un total de 7.070,94 euros, una vez descontada la fianza prestada; D) La demandada se opone a esta reclamación alegando que preavisó al arrendador poniendo en su conocimiento que una vez finalizado abril dejaría la vivienda y acordándose que la mensualidad de fianza quedara en poder del propietario para compensar los gastos no abonados asi como la resolución anticipada, entregando las llaves en la inmobiliaria a petición del arrendador; que no consta en el contrato necesidad de preaviso ni las conseciencias del mismo; que la fianza ha de aplicarse a los gastos debidos; y que los daños afirmados de contrario no fueron causados por el demandado impugnando el informe pericial produciéndose la ruptura del nexo causal al ser examinados por el perito tres meses después entrega de las llaves.

TERCERO.-La apelante combate la sentencia dictada y en las alegaciones que recoge en su escrito de interposición del recurso intenta poner de manifiesto que por parte del Juzgador de Instancia, se ha incurrido en error valorativo de la prueba, y cuyo planteamiento no puede ser acogido por esta Sala de apelación desde la óptica en que ha sido planteada de estricta valoración probatoria, pues, como en innumerables ocasiones hemos reiterado, si bien es cierto que el recurso ordinario de apelación es concebido como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano'ad quem'conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992 -, se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970 , 14 de mayo de 1981 , 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , 18 de febrero de 1992 , 1 de marzo y 28 de octubre de 1994 , 3 y 20 de julio y 7 de octubre de 1995 , 23 de noviembre de 1996 , 29 de julio de 1998 , 24 de julio de 2001 , 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003 -, debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica - T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992 , 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998 , entre otras-, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia -T.C. S. de 17 de diciembre de 1985 , 13 de junio de 1986 , 13 de mayo de 1987 , 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994 -, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador'a quo', bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgos de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada.

CUARTO -Expuesta las consideraciones generales anteriores la primera cuestión a dilucidar es la existencia en el caso que nos ocupa es un desistimiento unilateral por parte del arrendatario alegado por el actor , negado por el demandado y declarado asi, en la sentencia dictada objeto de apelacion tras el analisis y valoracion de las pruebas practicadas, por parte del Juez a quo. Es cierto tal y como alega el apelante que el contrato de arrendamiento no contiene claúsula alguna que establezca ni el periodo mínimo con el que ha de preavisarse la rescinción anticipada del contrato ni las consecuencias que de la misma pueden derivarse como tampoco clausula de penalizacion por resolucion anticipada , y por tanto resulta evidente que ante la falta de estipulaciones en tal sentido pactada por las partes se ha acudir a la regulacion vigente en la materia asi como a la docrtrina jurisprudencial que la desarrolla .

La legislación especial arredanticia está informada por el principio de la libre autonomía de la voluntad (la duración se puede pactar libremente por las partes), estableciendo el art. 9 de la LAU en su redaccion vigente en la fecha de firma del contrato que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes (igual, superior o inferior a 5 años), y a falta de pacto o pactada una duración indeterminada, se entenderán celebrados por un año, pero inmediatamente el precepto establece para los arrendamientos de vivienda una duración mínima de 5 años (duración de máxima protección), período voluntario para el arrendatario y obligatorio para el arrendador, de forma que si se ha pactado por un tiempo inferior, el contrato se prorroga obligatoriamente para el arrendador por períodos anuales, al final de cada uno de los cuales el arrendatario puede, respetando el término de preaviso de 30 dias (se trata de días naturales, no pudiendo descontarse los inhábiles), dar por finalizado el contrato. Establecer que la duración del arrendamiento será la libremente pactada por las partes, lleva necesariamente a hablar de la posibilidad de desistimiento o de resolución unilateral por el arrendatario del contrato durante su vigencia, ya sea dentro del período contractual ya sea durante una de las prórrogas anuales. El art. 11 solo recoge la posibilidad de desistir en casos en que el contrato tenga una duración superior a los 5 años y hayan transcurrido 5, y se preavise con una antelación mínima de 2 meses.no se contiene regulacion expresa en cuanto a los contratos de duración inferior .

Respecto de tales contratos, ha de partirse de la regla general contenida en el art. 1256 CC , en el sentido de que el arrendatario no puede desistir o resolver, por su sola voluntad el contrato, y consecuencia de ello es que no puede obligarse al arrendador a aceptar esta resolución unilateral , por lo que el desistimiento abandono de la finca e impago de las sucesivas rentas) ha de enmarcarse en el ámbito del incumplimiento contractual, teniendo el arrendador las acciones previstas en los Art. 27.1 , 1556 y 1124 CC (es decir, puede pedir el cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización de los perjuicios en ambos casos). Por tanto ante la pretensión de resolución unilateral por parte del arrendatario, puede ocurrir: a) Que el arrendador la acepte sin reserva, dando lugar a la resolución bilateral y de mutuo acuerdo, lo cual no conlleva otras consecuencias que la extinción del contrato y de las obligaciones recíprocas que de él se deriven. b) Que no se produzca la resolución de mutuo acuerdo: el arrendador puede optar por acudir a los Tribunales y solicitar el cumplimiento del contrato (y hasta rehusar la entrega de las llaves y no aceptando que se pongan a su disposición la finca) pidiendo incluso una indemnización por los perjuicios. c) puede, sin acuerdo aceptar las llaves dando por resuelto el contrato, pero entendiendo que la resolución ha tenido lugar por la exclusiva voluntad del arrendatario, para ejercitar una acción de resarcimiento de daños y perjuicios (no existiendo un precepto similar al art. 56 TRLAU 64, se valorarán según los realmente causados, por lo que la alegación y prueba de su existencia y cuantía, corresponden al arrendador).

La doctrina científica ha entendido con carácter general que cabe admitir la denuncia o desistimiento como causa de extinción de la relación obligatoria en los exclusivos supuestos siguientes: a) cuando la ley expresamente atribuya a uno de los sujetos, o a ambos, la facultad de desistir; b) cuando dicha facultad se encuentre expresamente establecida por el negocio jurídico constitutivo de la obligación, y c) cuando se trate de relaciones obligatorias duraderas o de tracto sucesivo, que no tengan previsto un plazo de duración temporal, y que se encuentran fundadas en la recíproca confianza que las partes se merecen. La jurisprudencia referente a los contratos de arrendamiento igualmente se ha señalado la ineficacia del desistimiento unilateral para producir la finalización o extinción del arrendamiento, señalando que, si el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto a otra u otras a dar alguna cosa o a prestar algún servicio ( art. 1254 C.C ) y se perfeccionan por el mero consentimiento, obligando desde entonces a todas las consecuencias pactadas y a las que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley ( art. 1258 CC ), teniendo también, como dice el art. 1091 CC , sus obligaciones fuerza de ley entre las partes contratantes, es obvio que deben ser cumplidas por ellas, pues la validez y el cumplimiento de los contratos y, por ende, sus obligaciones no pueden dejarse al arbitrio o voluntad de uno solo de los contratantes ( art. 1256 CC ; por lo que es evidente que ni el arrendador puede obligar al arrendatario a desalojar la vivienda antes del término pactado, o sus prórrogas, en su caso, ni éste dar por finalizado el arrendamiento entregándole la vivienda antes de la fecha final sin abono de las cantidades que corresponderían al plazo fijado.

Siendo el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo, de modo que impone al arrendatario actos de ejecución reiterada durante cierto tiempo, en este caso el pago de la renta a primeros de cada mes durante toda la vida del contrato, devengándose las mensualidades a medida que éste se desarrolla y no al inicio del contrato y de una sola vez, y no reconociendo la vigente LAU al inquilino la facultad de desistimiento , salvo en el caso reseñado, en caso de que el inquilino abandone la vivienda antes de la finalización del plazo, tanto si se encuentra el contrato en el período de duración inicial como en cualquiera de las prórrogas anuales, incurre en un incumplimiento contractual, que se incardina en el ámbito genérico de los incumplimientos contractuales, por lo que se rige por los arts. 27 de la L.A.U . y 1256 , 1258 , 1124 y 1101 del C.C ., por lo que el arrendador tiene derecho a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato (ante el desistimiento el arrendador no viene obligado a aceptar la resolución del contrato), con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos ( art. 27.1 LAU y 1124 CC , en el bien entendido que dicho resarcimiento de los daños y perjuicios alcanza lógicamente sólo a los reales perjuicios originados al arrendador por la conducta incumplidora del plazo por los arrendatarios, daños y perjuicios cuya prueba corresponde a aquél, a tenor de los dispuesto en el art.1214 C.C .

Siguiendo las anteriores premisas legales y doctrinales, en el caso de autos, vistas las reglas de la carga de la prueba y los hechos probados, hemos de concluir no existe una resolución de mutuo acuerdo, sino un desistimiento (resolución unilateral y voluntaria) de la arrendatario ante el cual el arrendador ha optado por aceptar la resolución, por lo que, además de las obligaciones derivadas de la relación contractual, la arrendataria deberá responder de los perjuicios ocasionados al arrendador como consecuencia de éste pues si las partes se comprometieron a una duración contractual de doce meses hasta el 31 de Octubre del 2013, el arrendatario ya no podía terminar unilateralmente el contrato con antelación sin el consentimiento de la arrendadora, tan solo unos meses después ( seis ) de la firma del contrato, pudiendo en este caso exigir que se indemnicen los perjuicios derivados de tal incumplimiento, aunque estos expresamente no se hubieran pactado ..

Se afirma por el demandado que no ha existido este desestimiento unilateral sino un concierto de voluntades, extremo cuya prueba le correspondia. Por parte del demandado ninguna prueba se practica con tal finalidad, resultando de especial relevancia con tal finalidad la declaracion de la testigo propuesta por la actora, la Sras Encarnacion , agente de la propiedad inmobiliaria, testigo en quien no concurre circuntancia alguna que nos haga dudar de su imparcialidad y falta de objetividad, y quien de forma precisa y clara ha afirmado como recibió una llamada de la pareja del demandado quien le dijo que al dia siguiente le dejaria las llaves del inmueble, produciéndose la entrega al dia siguiente. El documento aportado de fecha 30 de abril del 2013 suscrito por el actor se limita a reflejar la fecha en que deja la vivienda y entrega las llaves sin referencia alguna es pacto o acuerdo en tal sentido, no haciendo referencia alguna a pacto, convenio o acuerdo con el arrendador o pesona autorizada por este. Se mantiene por el apelante que se habia concertado con la hija del actor, quien llevó a cabo todas las negociaciones entre las partes relativas al arriendo resolver el contrato si bien ello no deja de ser más que una mera manifestacion de parte sin el más mínimo reflendo probatorio, llamando la atención que no propusiera la práctica de la testifical de esta al objeto de poder aclarar el referido extremo de ser cierto. Así pues de las de las pruebas practicadas no podemos sino llegar a la misma conclusion que la juez a quo efectua tras su analisis y valoracion y esta Sala no puede sino compartir la falta de acuerdo sobre la extinción anticipada del contrato, extinción que tuvo lugar de forma unilateral, sin el preaviso ni notificación previa, sin que el mero hecho de aceptar la situacion creada por el propio arrendatario en tales circuntancias significe en modo alguno una resolución mutuamente aceptada. Por tanto acreditado este desistimiento, con el incumplimiento que ello conlleva de los términos del contrato en cuanto a su duración, las consecuencias de ello no pueden ser otra que la procedencia de la indemnizacion solicitada por este concepto por importe de 2.700,00 euros, esto es el importe de los meses de rentas que quedasen pendientes durante el período de duración pactado y hasta la fecha de finalizacion el 31 de octubre del 2013), esto es lo seis meses restantes, resultando acreditado tanto el importe de la renta mensual por importe de 450,00 euros, la fecha de entrga de las llaves y la duración contractual .

Es indiscutible que en estos casos el arrendatario no tiene tal facultad a salvo que las partes pacten lo contrario o bien que, manifestada la voluntad de desistimiento, el arrendador lo acepte, lo que tampoco ha ocurrido en este caso. Así pues, el arrendatario debe abonar todo el precio del arrendamiento en caso de desistimiento unilateral, al no haber resultado acreditado el enriquecimiento injusto del actor, por no resultar probado que la vivienda hubiera sido nuevamente objeto de arrendamiento durante el termino que restaba del contrato. Razones que llevan a desestimar este motivo de apelación.

QUINTO..-El segundo motivo de oposición versa sobre la declaración de condena por razón de los despefectos supuestamente habidos en la vivienda denunciandose una incorrecta e infracción del art. 217 LEC , aduciendo que a la parte actora le correspondía acreditar la preexistencia al arrendamiento de los elementos de los que reclama importe para reparación o sustitución, sin que se hubiera suscrito por el arrendatario el inventario de bienes que se aporta junto con el contrato con la demanda inicial de estas actuaciones , inventario que la apelante expresamente impugnó y sobre el cual no se pronuncia la sentencia, así como acreditar los desperfectos sufridos en el inmueble, en cuanto a la realidad o valoración económica, y la relación de causalidad entre los daños y la acción u omisión de los demandados; negando que se haya practicado prueba suficiente sobre dichos extremos. El art. 217 LEC , que se cita como infringido contiene las reglas de distribución de la carga de la prueba, correspondiendo al actor probar los hechos fundamentadores de su pretensión, y al demandado, los hechos impeditivos o extintivos. En el presente caso, no se aprecia la infracción denunciada del citado precepto, compartiendo esta Sala la valoración de la prueba realizada en la instancia, estimando que el actor ha cumplido con la carga de la prueba que le incumbe, habiendo acreditado tanto la preexistencia de los elementos dañados, como los daños y su valoración. La parte apelante funda su recurso en la ausencia de inventario en el contrato de arrendamiento suscrito, alegación carente de sustento fáctico y de lógica, pues si bien es cierto que el inventario de bienes aportado se trata de una mera relación manuscrita de bienes y enseres que no aparece firmada por el demandado, realizada unilateralmente por el actor y que fue impugnada de contrario, no por ello resulta carente de virtualidad probatoria pues basta leer el contrato y en concreto el contrato de arrendamiento que ambas partes suscribieron en su dia y que no fue objeto de impugnación y en particular la estipulacion décimo primera para verificar que se realizó inventario y que se entregó en dicho acto, debiendo en su caso el apelante haber aportado el inventario en su dia entregado de no ser coincidente al aportado de contrario que impugna. Por otra parte la realidad de los daños y el estado de la vivienda han quedado acreditados del informe pericial aportado por la actora como documento nº 4 de la demanda informe realizado por don Domingo , ratificado en el acto del juicio y sometido a contradicción en el que se constata el estado en que fue dejada la vivienda arrendada por el arrendatario, estado que queda asimismo adverado por el resultado de los interrogatorios y la testifical. En el contrato aportado como documento número dos de la demanda consta como el arrendatario recibía la vivienda, mobiliario y enseres en perfecto estado de uso y conservación obligándose la arrendataria a devolverla en las mismas condiciones, sin que haya sido así como demuestra las fotografias que contiene el infome pericial, puesto en relación con el resto de las pruebas practicadas. En cuanto a la impugnación de la prueba pericial, la misma no puede prosperar. Debe tenerse en cuenta que la prueba pericial es un medio de prueba ( art. 299 LEC ) en virtud del cual una persona con conocimientos especializados (científicos, artísticos, técnicos o prácticos), que el juez no tiene, pero ajena al proceso, los aporta al mismo para que el órgano jurisdiccional pueda valorar mejor los hechos o circunstancias relevantes en el asunto, o adquirir certeza sobre ellos (art. 335.1). La prueba pericial ha de recaer sobre unos hechos o datos aportados al proceso para ser valorados y apreciados técnicamente, constituyendo lo antedicho la regla de oro de la prueba pericial en el área jurisdiccional civil ( STS 12-4-2000 ). Ahora bien, la valoración de la prueba pericial ha de hacerse en la sentencia conforme a las reglas de la sana crítica ( art. 348 LEC ), sin estar obligados a sujetarse al dictamen de los peritos, de donde se colige que la valoración de los dictámenes periciales corresponde en cada caso al Juez o Tribunal que conoce del asunto. Respecto a la prueba pericial, declara la STS de 16 de septiembre de 2010 :'el que el órgano jurisdiccional valore la prueba pericial según las reglas de la sana crítica significa que es una prueba de libre valoración, en el sentido de que el juzgador con prudencia y sentido crítico, no tiene el deber de aceptar sin más, la opinión del perito en todos sus extremos, ni tiene el poder de despreciar, sin más, un dictamen bien fundado'.La apreciación del dictamen del perito efectuada por la sentencia recurrida se ajusta a las reglas de la sana crítica y no se ha demostrado que haya habido ningún error, ni una valoración arbitraria. La parte apelada, que no ha aportado dictamen pericial contradictorio que desvirtue el realizado por los actores se limita a hacer apreciaciones subjetivas en la contestación a la demanda, que reproduce en el recurso, sobre las diferentes partidas incluidas, carente de sustento probatorio alguno. La Sentencia ha estimado acreditados los daños que constan en el informe aportado por el perito ascendente a la suma de 4.663,73 euros, y que resulta adverado además por una serie de afirmaciones vertidas por el propio demandado. Entre las partidas contempladas se recoge el capitulo relativo a Pintura ' pintura completa de habitaciones afectadas en vivienda ( 3 dormitorios , salón , y pasillo ) 225m2 por importe de 1.242,50 euros y no podemos obviar que el propio demandado ha reconocido que habia pintado el piso ( o al menos una habitacion) en otra tonalidad , concretamentamente en gris no acreditaando que lo hiciera previo consentimiento del actor tal y como alega, afirmando el testigo perito a las preguntas que le fueron realizadas como el piso se en contraba deficiemente pintado, existiendo daños en paredes, pintura mal aplicada ... etc, y manifestando que la pintura estaba mal realizada, despréndiendose de las fotos que la tonalidad es la misma en todas . El resto de las partidas correspondientes a daños en el suelo de salón y cocina por distintos impactos con necesidad de sustitución completa para consequir el mantemiento de la estética por importe de 1,278 euros, y otros daños varios en mobilirio mesas, sillas, somier, mesas y frigorífico ( alguno de ellos producidos por mordedura de perro dándose la circuntancia de que el apelante reconoce la existencia de un perro en el citado inmueble ) resultan igualmente acreditados del referido informe así como de las fotos aportadas donde se pueden ver los distintos desperfectos sin que se aprecie por tanto infracción del art. 336 LEC . El perito en el juicio, como se recoge en la Sentencia apelada, aclaró algunas de las objeciones que la apelante reproduce en el recurso, detallando igualmente en su declaración algunos de los daños y los criterios para su valoracion, y reconoció que la consideración de tipo jurifico no debía de estar sin que ello prive de virtualidad y eficacia probatoria ni valor probatorio el informe en cuanto al contenido de los daños, su redacción y valoración, valoración que reiteramos no ha sido desvirtuada por prueba alguna en contrario, ni por informe contradictoria en relación con lo excesivo, inexistencia o defectuosa tasación de los extremos en ella contenidos. No se aprecia en dicha valoración realizada por la Magistrada a quo, 'error fáctico patente, arbitrariedad o irracionalidad' ( SSTS 84/2012, de 20 febrero , 34/2912, de 27 enero n , 13/2012, de 23 enero , 983/2011, de 12 enero 2012 y de 16 de marzo de 2012 ). El demandante ha cumplido con la carga de la prueba que le incumbe conforme al art. 217 LEC , sin que el resultado probatorio quede desvirtuado por las alegaciones sin sustento probatorio alguno de la parte apelante. Es mas la Juez a quo ante las impugnaciones y objeciones de parte en relación con el citado informe pericial concluye, conclusión que compartimos, que no solo se prueban los daños sino que éstos son imputables al arrendatario, al ser la persona que residió en el imueble durante el peíodo indicado, quien lo recibió en buen estado de uso tal y como se recoge en el contrato sin que conste que nadie ocupara el inmueble objerto de arriendo con posterioridad y hasta la fecha en la que se giró la visita por parte del perito, a mayor abundamiento se constataron los daños y se realizaron las fotografias que se aporta, visita que tuvo lugar, según consta en el mismo informe el día 05 /07 2013 , sin que el tiempo transcurrido tenga que ser por sí relevante a la vista de todo lo actuado, para la no apreciacion de la relación de causalidad o nexo causal cuestionado, ni puedan ser tomadas en consideracion otras afirmaciones para desvirtuar el contenido del informe , como la alegada concretacion de muebles en una sola habitacion no acreditada en ningun momento , o las manifestaciones de.la testigo Sra Encarnacion reconociendo que al ser entregada la vivienda no estaba tan mal , lo cual en modo alguno puede interpletrase como una entrega en perfecto estado de uso y conservación tal y como se comprometió Por todo lo expuesto, ha de ser confirmada la valoración probatoria realizada en instancia, debiendo ser desestimado este segundo motivo del recuso.

SEXTO.- Por lo que respecta al resto de las partidas objeto de reclamación, consta como la parte apelante ha asumido la obligacion de abonar los gastos por suministros de EMASA. Se reclamaban en este procedimiento los gastos de suministro ocasionados durante la vigencia del contrato, concretamente los recibos de EMASA correspondientes a enero, febrero, marzo y abril del 2016 por importes de 18, 60 euros ; 22,00 y 23,64 euros y los de electricidad correspondientes a noviembre del 2012, enero , febrero, marzo y abril de 2013 siendo los importes de los recibos pendientes de 10,61 euros, 25,14 euros, 16,19 euros, 20,44 euros y 20,59 euros y se aportan los recibos correspondientes a tales períodos, cuyo pago le correspondía en virtud de las obligaciones asumidas en virtud del contrato suscrito, pagos que no ha realizado tal y como reconoce en la contestación a la demanda y en el acto de la vista, donde afirmó que la mensualidad de fianza quedó en manos del arrendador para hacer frente con ella al pago de las sumas debidas por importe de 157,21 euros. En el escrito de interposición del recurso reconoce ' De seguido y tras considerar la obligación de los gastos de Emasa a cargo de mi principal ( que tambien asume ) ..' y si bien no recoge mención alguna en cuanto a los gastos por consumo de electricidad, su falta de impugnación al respecto y dada la evidente obligacion de pago por parte del apelante y en importe de las cuantias debidas a tenor de las obligaciones contraidas por ello, procede estimar asimismo esta reclamacion condenando al apelante a su abono asimismo la confirmacion de este particular .

Asimismo se afirma por la apelante en su recurso que yerra la sentencia por cuanto estima íntegramente la demanda y todos los pedimentos económicos cuando debiera haber sido objeto de compensación siquiera el importe de la fianza entregada por el apelante arrendatario y retenida por el propietario, impugnación que igualmente ha de rechazarse por cuato la cuantía o importe de la fianza, tal y como consta en la sentencia fue descontada de la petición formulada en el ecrito de demanda, y así se expuso en el hecho tercero de la misma, y para ello basta poner de manifiesto como la suma de los daños, la indemnización interesada y el pago de los suministros hacía un total de 7520,94 euros, y tras restar el importe correspondiente a la fianza 450,00, queda el quantum fijado en la sentencia dictada ascendente en la cantidad de 7.070,94 euros. Es suficiente verificar esta sencilla operación aritmética para comprobar que el importe de la fianza ha sido ya descontada en la reclamación inicial, que no existe error alguno en la sentencia dictada que ha de ser confirmada en su integridad, incluyendo el pronunciamiento en cuanto a costas en aplicación del ariculo 394 de la LEC al estimarse íntegramente la demanda.

SEPTIMO .-Desestimado el recurso de apelación, de conformidad con los artículos 398.1 y 394.1 ambos de la LEC , las costas procesales devengadas en esta alzada han de ser impuestas a la parte apelante.

VISTOS los preceptos citados y los demás de legal y oportuna aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Don Faustino representados en el recurso por la Procuradora Doña Amalia Chacón Aguilar frente a la Sentencia de fecha tres de febrero de dos mil quince , dictada por la Ilma. Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia N.º quince de Málaga en los autos de Juicio Ordinario N.º 1938/13 a que este Rollo se refiere y, en su virtud, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución e imponemos, a la parte apelante, el pago de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta Sentencia, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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