Sentencia Civil Nº 53/2012, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 5/2012 de 17 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TOLEDO 00053/2012

Rollo Núm. .................... 5/2012.-

Juzg. 1ª Inst. Núm. 5 de Illescas.-

J. Ordinario Núm........... 976/09.-

SENTENCIA NÚM. 53

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

D. URBANO SUAREZ SANCHEZ

Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE

En la Ciudad de Toledo, a diecisiete de febrero de dos mil doce.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 5 de 2012, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 5 de Illescas, en el juicio ordinario núm. 976/09 , en el que han actuado, como apelante GRUPO INMOBILIARIO LOS OLIVOS S.L., representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Rodríguez Martínez y defendido por el Letrado Sr. Ibáñez Astaburuaga; y como apelado D. Carlos Daniel , representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Dorrego Rodríguez y defendido por el Letrado Sr. Rodríguez Castillo.

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. EMILIO BUCETA MILLER, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 5 de Illescas, con fecha 4 de octubre de 2010, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "Estimar parcialmente la demanda interpuesta por D. Carlos Daniel , contra el Grupo Inmobiliario Los Olivos S.L. y, en consecuencia, efectuar los siguientes pronunciamientos:

Declarar el incumplimiento contractual de la demandada por el retraso en la entrega de la vivienda y condenar a ésta a pagar al actor la cantidad de ocho mil ciento noventa euros (8190) en concepto de indemnización, con los intereses legales correspondientes; asimismo, declarar el incumplimiento contractual consistente en la falta de instalación de una toma de televisión y condenar a la demandada a la subsanación de tal defecto y absolviéndole de las restantes peticiones; todo ello sin expresa imposición de costas.

Desestimar la demanda reconvencional formulada por Grupo Inmobiliario Los Olivos S.L. contra D. Carlos Daniel y absolver a éste de las peticiones efectuadas en su contra, con imposición de las costas a Grupo Inmobiliario Los Olivos S.L.".-

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por GRUPO INMOBILIARIO LOS OLIVOS S.L., dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE REVOCAN EN PARTE y en la forma que luego se dirá, los fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, que habrán de ser completados en la forma que se exprese, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Se interpone recurso de apelación frente a la sentencia del Juzgado de Instancia que estimó en parte la demanda y condenó a la sociedad demandada a al abono a la actora de una cantidad en concepto de indemnización por retraso en la entrega de una vivienda y a la instalación de una toma de antena de televisión en la cocina, alegando el recurso infracciones procesales de los arts 216 y 217 de la LEC que no son tales, pues dichos preceptos se refieren al principio de justicia rogada y a la carga de la prueba, no denunciándose infracción procesal alguna sino que en definitiva, una vez examinados con detenimiento los argumentos del recurrente, se traducen en la alegación del error del Juez en la valoración de la prueba y más bien en la interpretación del contrato suscrito entre las partes en orden a las obligaciones asumidas por la vendedora y en particular a la fecha a partir de la cual nacía para esta la obligación de indemnizar por el retraso en la entrega de la vivienda.

La sentencia ha entendido que la fecha determinante para considerar cumplida la obligación de entrega de la vivienda por el vendedor era la de la licencia de primera ocupación, pues aunque no se pactó así expresamente, las exigencias de la buena fe del art. 1258 del CC conducen a tal interpretación por ser obligación de vendedor el entregar el inmueble en condiciones aptas para su destino natural o pactado, y la condición exigida por el art. 169 de la LOTAU es la licencia de primera ocupación.

SEGUNDO: Es sabido que los contratos se interpretarán en primer lugar atendiendo al sentido literal o gramatical de sus cláusulas cuando sus términos son claros y no dejan dudas sobre la intención de los contratantes según el art. 1281 CC ( STS de 30-9-03 ), teniendo la interpretación contractual como finalidad la verdadera y real voluntad de los contratantes para establecer el alcance y contenido de lo pactado ( STS de 8-6-00 y 2-2-05 ), combinando el CC a partir del art. 1281 los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad común de las partes) y el objetivo (significado objetivo de las declaraciones) siendo el punto de partida de la interpretación la letra de las cláusulas, de modo que al ser claros los términos de la cláusula contractual sin ofrecer duda racional de la intención de las partes, ha de estarse al sentido literal, sin que sea procedente aplicar otra norma hermenéutica ni otros argumentos interpretativos que desvirtúen las expresiones reveladoras de la voluntad de los contratantes ( SSTS de 12-6-90 y 20-2-99 ) Solo cuando las palabras parezcan contrarias a la intención de las partes, cabe investigar sobre la voluntad de estas ( STS de 19-9-00 y 13-12-00 ). Los tres principios de hermenéutica contractual que recoge el art. 1281 del CC son el de tomar en cuenta la voluntad común de las partes, el de autorresponsabilidad de las mismas y el de confianza en la buena fe de ellas ( STS de de 3-7-02 y 30-11-05 ). Señalar que las reglas interpretativas contenidas en los arts 1281 a 1289 del CC constituyen un conjunto complementario y subordinado entre si y entre ellas tiene rango prioritario el párrafo 1º del 1281, de modo que si la claridad de los términos de un contrato no deja duda sobre la intención de las partes, ya no pueden entrar en juego las reglas contenidas en los arts. siguientes. Complementario de dicho precepto es el 1283 según el cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar, conteniendo como el 1281 un principio de interpretación literal de las cláusulas del contrato ( STS de 12-11-04 ).

Partiendo de dichos criterios interpretativos, discrepa la Sala del razonamiento del Juez según el cual la fecha que determina considerar cumplida la obligación de entrega de la vivienda por el vendedor es la de la licencia de primera ocupación aunque no se haya pactado así expresamente, por las exigencias de la buena y por ser obligación de vendedor entregar el inmueble en condiciones aptas para su destino natural, argumento que podrá ser válido con carácter general en aquellos casos en que las partes nada hayan pactado al respecto, pero en este caso la lectura del contrato indica que las partes consignaron con claridad y de forma expresa las obligaciones que asumía la parte vendedora, expresándose hasta ocho en la estipulación tercera del contrato entre las que menciona varias d tipo administrativo como la obtención de la licencia de edificación, la obtención de un préstamo hipotecario y evidentemente el obtener el certificado final de obra pero junto a ellas no incluye la licencia de primera ocupación pudiendo haberlo hecho, y no solo eso, sino resulta absolutamente determinante que al establecer el calendario de obras se pacta una indemnización por retraso de 45 € diarios que se devengarán desde la fecha prevista para la entrega de llaves "hasta la obtención del certificado final de obras emitido por la Dirección Facultativa", es decir, las partes pactan de modo expreso a partir de cuando y hasta cuando se deberá la indemnización por retraso y si hubieran querido decir que lo sería hasta la licencia de primera ocupación lo pudieron haber dicho y sin embargo no lo hicieron. Desde luego de lo anterior se podría admitir y aún con reservas, que la licencia de primera ocupación debía ser obtenida por la vendedora, en base a lo dispuesto en el Artículo 169. de la LOTAU que lo que establece es que el procedimiento para la obtención de la licencia se iniciará a instancia del interesado, a cuya solicitud deberá acompañar si la actividad sujeta a autorización fuera la primera ocupación de una edificación, la licencia de obras pertinente y que el plazo máximo para la resolución sobre las solicitudes será determinado en las Ordenanzas Municipales, pero en ningún caso podrá superar el plazo de 6 meses y en defecto de previsión expresa en las mismas el plazo será de 3 meses, pero lo que no puede admitirse en modo alguno por decir el contrato otra cosa, es que la indemnización por retraso se debe hasta el momento de obtener esa licencia, porque expresamente se pacta que lo será hasta la obtención del certificado final de obras y no más allá.

Y como quiera que según la propia demanda la vivienda debió ser entregada el 30 de septiembre de 2008 y el certificado final de obras es de 16 de septiembre de ese año, anterior por tanto a la fecha pactada, entendemos que no procede la indemnización por retraso.

TERCERO: Esta Sala se ha pronunciado en anteriores ocasiones acerca del cumplimiento del vendedor de la obligación de obtener la licencia de primera ocupación, y aunque señalábamos en nuestra sentencia de 6 de enero de 2011 que los impedimentos urbanísticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato, actúan como causa resolutoria de la relación, conforme reiterada jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo (STS. de 19 enero 1990 , 24 febrero y 26 abril 1993 , 18 abril 1994 , 28 mayo 1996 y 23 octubre 1997 ) y por tanto los riesgos derivados de las vicisitudes administrativas y urbanísticas que afectan a la vivienda no tienen por qué ser asumidos por los compradores, los cuales no consta que tuviesen conocimiento de los mismos en el momento de la celebración del contrato de compraventa, se trataba de casos en los que no se había pactado de una forma expresa como en este las obligaciones asumidas por el constructor, que concluían con el certificado final de obra y ante todo una indemnización por retraso que contempla expresamente la obtención de dicho certificado como momento a partir del cual cesa la obligación de indemnizar.

CUARTO: Procede en consecuencia la estimación del recurso y la revocación parcial de la sentencia, suprimiendo la indemnización por retraso y por tanto no procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil .-

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de GRUPO INMOBILIARIO LOS OLIVOS S.L., debemos REVOCAR Y REVOCAMOS EN PARTE la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 5 de Illescas, con fecha 4 de octubre de 2010, en el procedimiento núm. 976/09 , de que dimana este rollo, suprimiendo la declaración de incumplimiento por retraso y la condena al pago de la suma de ocho mil ciento noventa € confirmándola en lo restante; todo ello sin efectuar especial pronunciamiento sobre las costas causadas en el presente recurso, con devolución del depósito para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. EMILIO BUCETA MILLER, en audiencia pública. Doy fe.-