Sentencia CIVIL Nº 524/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 612/2018 de 11 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933935
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0031050
Recurso de Apelación 612/2018 -2
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 08 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 185/2017
APELANTE: D./Dña. Martina
PROCURADOR D./Dña. MYRIAM ALVAREZ DEL VALLE LAVESQUE
APELADO: D./Dña. Eladio
PROCURADOR D./Dña. MARIA TERESA CAMPOS MONTELLANO
SENTENCIA NÚMERO:
RECURSO DE APELACIÓN Nº 612/2018
ILMOS./AS. SRES./AS. MAGISTRADOS/AS.:
DÑA. INMACULADA MELERO CLAUDIO
D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO
DÑA. MARÍA PILAR PALÁ CASTÁN
En Madrid, a once de diciembre de dos mil dieciocho
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los
Autos de Juicio Ordinario nº 185/2017, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Madrid, a los
que ha correspondido el Rollo de apelación nº 612/2018, en los que aparecen como partes: de una, como
demandante y hoy apelante DÑA Martina , representada por la Procuradora Dª. Myriam Álvarez del Valle
Lavesque; y, de otra, como demandado y hoy apelado D. Eladio , representado por la Procuradora Dª.
Teresa Campos Montellano; sobre arrendamiento (obras de reparación-conservación).
SIENDO MAGISTRADA PONENTE LA ILMA SRA. DÑA INMACULADA MELERO CLAUDIO

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida
PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Madrid, en fecha veintisiete de abril de dos mil dieciocho, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo : Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Miriam Álvarez del Valle, en nombre y representación de Dª Martina debo absolver y absuelvo al demandado D. Eladio , de todos los pedimentos dirigidos contra él; todo ello con expresa imposición de las costas a la demandante.'.



SEGUNDO .- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandante, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, que se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO .- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día cinco de diciembre del año en curso.



CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Ocho de los de Madrid, se alza la apelante DOÑA Martina , alegando los siguientes motivos de impugnación: 1º.- Infracción esencial y relevante de la valoración de la prueba sobre la condición de obra de reparación necesaria a cargo del propietario de la vivienda alquilada, exigida por la Comunidad de Propietarios para la debida habitabilidad del inmueble, en relación a aquellas que forman objeto y fundamento para la repercusión de su importe en renta ex artículo 108 LAU 1964 ; y 2º.- Como consecuencia de la estimación del motivo anterior, resulta de aplicación la doctrina jurisprudencial que desarrolla la Disposición Transitoria Segunda Apdo. A) de la LAU 1994 , aplicable a los contratos anteriores a mayo de 1985, y por la que a éstos le son de aplicación las normas de la LAU 1964 que sigue vigente a tal fin, así como de su apartado C) que permite la repercusión en la renta de inquilinato por parte del arrendador obligado sobre el importe de obras necesarias (por reparación o conservación) en los términos y formas del artículo 108 de la LAU 1964 .



SEGUNDO.- Un renovado examen de las actuaciones y el visionado del soporte audiovisual conducen a la Sala a estimar que el recurso de apelación en modo alguno puede tener favorable acogida.

Para un mejor análisis de la cuestión sometida a revisión de este Tribunal de apelación conviene recordar que el presente procedimiento se inicia por demanda formulada por DOÑA Martina contra DON Eladio , para el reconocimiento del derecho a la repercusión por obras necesarias (ex DT 2ª LAU 94 y artículo 108 LAU 1964 ) y acción acumulada de extinción del contrato de arrendamiento por impago de la cantidad asimilada a renta, en base en síntesis, en los siguientes hechos: 1º.- Que el 1 de abril de 1935, la causante y madre de la demandante, a través de su administrador, concertó contrato de arrendamiento urbano sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 , con Doña Antonia , abuela del actual inquilino, estableciendo una renta inicial de 1.920 pesetas; que tras su fallecimiento, el 23 de diciembre de 2982, se subrogó en tal condición el demandado, quien desde entonces, ha ostentado la condición de arrendatario; 2º.- Que en cumplimiento de cuantos derechos y obligaciones se suscitan y derivan del contrato de arrendamiento, se han venido satisfaciendo los pagos de recibo en concepto de rentas asimilado a la misma hasta noviembre de 2016, fecha a partir de la cual el demandado se ha negado a satisfacer la repercusión por obras necesarias ejecutadas en la vivienda a tenor de lo establecido en el artículo 108 de la LAU 1964 , realizadas a finales del año 2015, derecho que corresponde a la actora por la habilitación especial de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994 ; 3º.- Que como consecuencia de la advertencia de los propietarios de la vivienda inferior a la que ocupa el demandado, se puso de manifiesto la existencia de una gran mancha de humedad que afectaba a una estancia y cocina ubicada en la vivienda del segundo piso que se encuentra desocupado; que ante la trascendencia de la evidencia de la humedad, y con permiso del demandado, se procedió a realizar una inspección en el interior de la vivienda ocupada por éste, pudiéndose observar el pésimo cuidado y un mínimo mantenimiento en el uso del cuarto de baño, que cuenta con una aseo completo y bañera, donde se pudo observar que la silicona de la junta del plato cerámico con el paramento vertical estaba cuarteada e incluso separada de la pared, siendo éste el punto de filtración de agua por el uso de la bañera, que bien se podía haber evitado con un mínimo cuidado; 4º.- Que la filtración de agua desde el cuarto húmedo provocó daños en la estructura de madera del forjado que sujeta el cuarto de baño hasta el punto de pudrir las vigas portantes del entramado del forjado de esa estancia, poniendo en peligro incluso la estancia del cuarto de baño por derrumbe inminente del mismo, lo que fue advertido de inmediato por un arquitecto superior, interesando la sustitución urgente del forjado, con demolición del existente, sustitución de las vigas afectadas por la podredumbre de la humedad, por un refuerzo con viga de acero IPN, armado del forjado de la estancia y adecuación del cuarto de baño afectado; 5º.- Que como consecuencia de las obras realizadas, la demandante ha asumido los siguientes gastos: a) facturas de ejecución de obras emitidas por Santa Ana, S.L. por importe total de 13.475 € (IVA incluido); b) Factura de fecha 6/10/15 por Dirección de obra, emitida por el Arquitecto Superior, ascendente a 2.722,50 €; 6º.- Que en cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa, la arrendadora remitió burofax al arrendatario con fecha 22 de octubre de 2016 comunicándole la repercusión de las obras necesarias como importe asimilado a la renta, que fue recibido por el demandado con fecha 25 de octubre del mismo año; 7º.- Que a esta pretensión se opuso el demandado, el cual negaba la repercusión de la renta con el argumento de que el daño que motivó el origen debía ser imputado a los propietarios de la vivienda inferior, pues al estar desocupada y no vivir nadie en la misma, no advirtieron la filtración que hubiese evitado el problema, añadiendo que el informe elaborado por el Arquitecto era muy parco; y 8º.- Que el demandado ha dejado de satisfacer el importe de 167,97 € mensuales por la repercusión de obras necesarias correspondientes a los meses de diciembre de 2016, y enero y febrero de 2017, lo que hace que la suma impagada por este concepto ascienda a la cantidad de 485,91 €.

A esta pretensión se opuso el arrendatario demandado que alegó que ' las obras realizadas en los inmuebles NUM001 NUM002 , y NUM003 NUM002 , del número NUM000 de la C/ DIRECCION000 , no son consecuencia de unas obras necesarias para la adecuación y conservación del inmueble alquilado, sino que son unas obras de reparación de daños producidos por una falta de diligencia del propietario de la vivienda inferior a la que tiene alquilada mi mandante por lo que difícilmente se puede repercutir al inquilino el importe de las mismas'; y añadía que el origen de las filtraciones no obedece a su dejadez, sino que la filtración del cuarto de baño del piso inmediatamente inferior ha sido a consecuencia de un daño en la válvula de la bañera, daño que no es apreciable a la vista pues está debajo de la propia bañera, es decir, en el desagüe, por lo que difícilmente pudo alertarse de la filtración que se estaba produciendo en el piso inferior.

La sentencia de instancia desestima las pretensiones de la demandante en base a que '... visto el alcance de la reclamación efectuada por la demandante, entiendo que no nos encontramos ante reparaciones necesarias para el mantenimiento de la vivienda en estado de servir al uso convenido o, al menos, todas las obras que pretende repercutir en el arrendatario demandado, y que la arrendadora demandante confunde tal derecho con el derecho que hipotéticamente le podría asistir de repetir y reclamar al inquilino por ser éste el responsable del daño ocasionado a un tercero y a la propia vivienda arrendada por el mal uso que de ésta haya podido hacer, siendo dos acciones distintas con fundamento y amparo legal diferente...'.



TERCERO .- El artículo 107 de la LAU 1964 dispone que: 'Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador'; y el artículo 108 del mismo texto legal establece lo siguiente: ' 1. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, en las viviendas y locales de negocio relacionados en el artículo 95 podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras de reparación comprendidas en el artículo 107 o de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, el abono del 8 por 100 anual del capital invertido. Dicho porcentaje se distribuirá entre todos los inquilinos y arrendatarios, si aquéllas son comunes, o entre los afectados, si se limitan a la vivienda o local de negocio que ocupen, en proporción a las rentas que satisfagan, sin que en ningún caso pueda exceder el aumento, que no tendrá el concepto de renta y sí el de asimilado a ésta del 25 por 100 de la renta anual, el cual se hará efectivo por recibos complementarios mensuales.

2. Del mismo modo le asistirá al arrendador el derecho regulado en el número anterior sobre el importe de las contribuciones especiales establecidas por los Ayuntamientos y abonadas por el arrendador.

3. Lo dispuesto en los números anteriores se entiende sin perjuicio de la aplicación de lo prevenido en los artículos 95.2; 96.6; 99.2, y 100.4'.

Por su parte, la Disposición Transitoria Segunda, apartado C de la vigente Ley de Arrendamiento Urbanos dice que: '10.3. Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes: 1.ª. Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.

En caso de ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.

2.ª. Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por el propietario.

3.ª. Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.

4.ª. El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago.

En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de la presente ley.

5.ª. La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual'.

La Disposición Transitoria Segunda C) 10.3 establece pues la facultad del arrendador de repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido en los términos resultantes del art. 108 LAU 1964 o de acuerdo con las reglas que establece a continuación, disponiendo en su regla 10.4 que si el arrendador hubiese optado por realizar la repercusión con arreglo a lo dispuesto en el art. 108 antes citado, la repercusión se hará de forma proporcional a la superficie de la vivienda arrendada. En consecuencia, se prevé en dichas normas un doble sistema de repercusión del coste de las obras de reparación, bien en los términos del art.108 LAU 1964 con la modificación introducida al respecto en la regla 10.4., bien de acuerdo con las reglas que a continuación expone, siendo la elección del sistema de repercusión del arrendador.

Del art. 108 LAU 1.964 y de las reglas de la propia Disposición Transitoria citados, resulta que las obras cuyo importe es susceptible de repercusión, no son otras que las de reparación comprendidas en el artículo 107 de dicha Ley (las necesarias a fin de conservar la vivienda o el local en estado de servir para el uso convenido) y las que se realicen por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, criterio éste último recogido por la regla primera de la disposición transitoria citada, que expresamente se refiere a reparaciones acordadas por resolución judicial o administrativa firme, añadiendo otro supuesto, cual es que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario (en este sentido, SAP Madrid, Secc. 11ª, de 16 de marzo de 2000 ).

El procedimiento para instar la repercusión por obras tanto en el supuesto de optar el arrendador por realizarla en los términos previstos en el artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , como en el de optar por realizarla en los previstos en las reglas 1 .ª a 5.ª de la Disposición Transitoria Segunda, de la Ley 29/1994 , será el del art. 109 de la Ley de 1964, con las variaciones introducidas en la disposición transitoria mencionada. Ello obligaba a la parte arrendadora, una vez terminadas las obras, a notificar a la parte arrendataria por escrito: su naturaleza y alcance, su importe, y la repercusión correspondiente, deducidos los auxilios o ayudas públicas percibidas por el propietario. Esa notificación resulta esencial, por cuanto que, efectuada, corresponde a la arrendataria pronunciarse sobre la aceptación u oposición al aumento.

En principio, las obras de reparación y las de conservación de la vivienda arrendada no son exactamente identificables. Las primeras se definen como aquellas que son imprescindibles para que la vivienda recobre el estado o cualidades pactadas y pérdidas o destruidas bien por el transcurso del tiempo, bien por causa imputable a cualquiera de las partes, bien por fuerza mayor o caso fortuito. Las obras de conservación, en cambio, son aquellas que se verifican en la vivienda arrendada en prevención de una posible destrucción o pérdida de las cualidades o condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.



CUARTO.- Ahora bien, expuesto lo anterior, conviene analizar el informe pericial aportado como documento nº 4 del escrito de demanda en el que se dice que el objeto del informe es ' poner en conocimiento de la propiedad y todos aquellos interesados, el origen de la patología de humedades en el forjado del techo de la planta segunda del inmueble sito en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 del municipio de Madrid' , siendo la patología la siguiente: ' Las humedades en el forjado de techo de la planta segunda del inmueble sito en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 del municipio de Madrid, se deben a la filtración de agua procedente de la bañera del cuarto de baño de la planta tercera. Esta filtración se debe a la falta de mantenimiento de dicha estancia, pues se aprecian fisuras entre el alicatado y la pieza de la bañera. Con un correcto sellado, por ejemplo, con silicona, se hubiese evitado la filtración de agua', aclarando el perito emisor, en el acto del plenario, que ' no se llegó a poner silicona en la bañera, que desconoce el mantenimiento de dicha bañera y que a él lo contrataron exclusivamente para la ejecución de las obras en la estructura'. Quiere ello dice, como de forma acertada razona la Juzgadora a quo, que '.... tanto del presupuesto de la obra de reparación de tales daños como de las explicaciones dadas por el arquitecto en el acto del juicio, se constata que las obras que la demandante califica como necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido en realidad no son tales, al consistir las mismas en una obra de restauración del forjado del techo de la vivienda inferior a la arrendada...'.

En definitiva, como también se argumenta en la resolución impugnada, no nos encontramos ante reparaciones necesarias para el mantenimiento de la vivienda en estado de servir al uso convenido, confundiendo la arrendadora tal derecho con el que hipotéticamente le podría asistir de repetir y reclamar al inquilino por éste el responsable del daño ocasionado a un tercero y a la propia vivienda arrendada por el mal uso que de ésta haya podido hacer, siendo dos acciones distintas con fundamento y amparo legal diferentes.

En consecuencia con lo expuesto pues, y dando además por reproducidos los demás argumentos esgrimidos en la resolución impugnada, a los que nos remitimos a fin de evitar repeticiones innecesarias, procede la desestimación del recurso de apelación y la íntegra confirmación de la sentencia recurrida.



QUINTO.- Que al desestimarse el recurso de apelación, a tenor de lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se impondrán a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Se desestima el recurso de apelación formulado por la Procuradora Doña Myriam Alvarez del Valle Lavesque, en nombre y representación de DOÑA Martina , contra la sentencia dictada en fecha 27 de abril de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de los de Madrid , en los Autos Civiles de Juicio Ordinario nº 185/17, y en su consecuencia se confirma íntegramente la sentencia, imponiendo expresamente a la recurrente las costas de esta alzada, con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

RECURSO DE APELACIÓN Nº 612/2018 PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.- Madrid, a doce de diciembre de dos mil dieciocho.