Sentencia Civil Nº 522/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 201/2013 de 19 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoquinta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933866

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0003478

Recurso de Apelación 201/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 90 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1010/2010

APELANTE:PROCOM RESIDENCIAL ENSANCHE VALLECAS SAU

PROCURADOR D. ANIBAL BORDALLO HUIDOBRO

APELADO:Dña. Adela

PROCURADOR Dña. SONIA SILVIA ALBA MONTESERIN

SENTENCIA Nº 522/2013

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D. ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO

D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

Siendo Magistrado Ponente D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En Madrid, a diecinueve de diciembre de dos mil trece.

La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1010/2010 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 90 de Madrid a instancia de PROCOM RESIDENCIAL ENSANCHE VALLECAS SAU, apelante - demandante / demandado reconvencional, representado por el Procurador D. ANIBAL BORDALLO HUIDOBRO contra Dña. Adela , apelado - demandado / demandante reconvencional, representado por la Procuradora Dª SONIA SILVIA ALBA MONTESERIN; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 27/11/2012 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 90 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 27/11/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente:

'1.- Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por PROCOM RESIDENCIAL ENSANCHE DE VALLECAS, S.A.U., como demandante, contra Dª Adela , como parte demandada, he de absolver y absuelvo libremente a la expresada demandada de los pedimentos deducidos en su contra. Con expresa condena de las costas causadas en la presente instancia a la parte demandante.

2.- Y se estima parcialmente la reconvención interpuesta por la parte demandada, Dª Adela , contra PROCOM RESIDENCIAL ENSANCHE DE VALLECAS S.A.U., en los siguientes extremos:

- Resolver el contrato privado de compraventa de 14 de marzo de 2.007 sobre la vivienda descrita en el mismo como: Portal DIRECCION000 , Planta NUM000 , Letra DIRECCION000 , más el trastero nº NUM001 y la plaza de garaje nº NUM002 de la promoción inmobiliaria 'Las Terrazas del Parque' sitos en el Ensanche de Vallecas de Madrid.

- Condenar a PROCOM RESIENCIAL ENSANCHE DE VALLECAS, S.A.U. a abonar el 60% de las cantidades abonadas por Dª Adela por dicho contrato, y que salvo error u omisión asciende a 10.264,8 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda reconvencional.

3.- No se imponen las costas a ninguna de las partes, pagando cada una las suyas y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, dándosele el correspondiente traslado la parte demandada presentó su oposición al recurso entablado, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales, señalándose para su deliberación, votación y fallo el día 18 de diciembre de 2013.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de primera instancia desestima la demanda y estima la reconvención declarando que la vendedora ocultó en su demanda que la compradora le había comunicado su decisión de optar por la resolución del contrato asumiendo la pérdida del 40% del precio entregado hasta ese momento, solución esta prevista en el contrato para el caso de retraso en la entrega, y aunque la obra fue terminada dentro del plazo de prórroga automática recogido en el contrato, la vendedora no dio respuesta ni solución a la propuesta de resolución realizada por la compradora.

Recurre la parte actora reiterando su pretensión, pues cumplió su obligación contractual de entregar la vivienda comprada dentro del plazo convenido, y lo que resulta probado por la comunicación enviada por la compradora es el reconocimiento de su incumplimiento al no poder satisfacer el importe pendiente del precio, lo que le faculta, de acuerdo con la estipulación novena, a optar entre el cumplimiento forzoso del contrato o su resolución, de modo que la solución dada en la sentencia es permitir el desistimiento unilateral por la compradora en unas condiciones no previstas en el contrato

SEGUNDO.- Según resulta de la documentación aportada a las actuaciones, la fecha prevista en el contrato para la entrega de la vivienda era una vez terminado el segundo trimestre de 2009, es decir, el día 1 de julio de ese año. Se previó una prórroga automática de seis meses, y otra más por el mismo plazo si lo consentía el comprador expresa o tácitamente. La vivienda estaba dispuesta para ser entregada desde el mes de febrero de 2009 en que se concedió la licencia de primera ocupación. La vendedora intentó comunicar a la compradora la fecha para el otorgamiento de escrituras, enviando al efecto un burofax en el mes de septiembre de 2009 que no fue entregado a la destinataria por ser desconocida en el domicilio, hecho que no fue comunicado expresamente a la vendedora, aunque en el mes de mayo de 2009 había recibido de la compradora un burofax donde indicaba como domicilio de la remitente una dirección distinta de la expresada en el contrato. La carta tuvo por finalidad resolver unilateralmente el negocio antes de producirse el vencimiento del plazo de entrega, alegando la compradora la imposibilidad de cumplir su compromiso de pagar el precio pendiente al tiempo que pedía a su contraparte la devolución del 60% de lo pagado hasta el momento, pretensión que no obtuvo respuesta alguna de la vendedora.

Cuando la vendedora envía a la compradora la carta de mayo de 2009 está, obviamente, reconociendo el incumplimiento, pero también le está diciendo a la vendedora que ante esa situación, ya inamovible, acepte el efecto previsto en la estipulación novena del contrato cuando optase por la resolución. Es decir, planteó la resolución del contrato antes del vencimiento de la obligación de entrega. Sin embargo, el derecho de optar entre el cumplimiento y la resolución cuando la compradora no pudiese hacer frente a los pagos convenidos, es una facultad que corresponde, según el contrato, a la vendedora, de modo que no puede hacerlo por ella la compradora. Ante esa situación, la sentencia de primera instancia, aunque sin decirlo así expresamente, ha dado valor de consentimiento al silencio de la vendedora, entendiendo que aceptó la resolución del contrato y a hacer suyo el 40% del precio satisfecho por la compradora. Es más, ningún otro apoyo podría tener el pronunciamiento estimatorio de la reconvención y desestimatorio de la demanda ante una situación de evidente incumplimiento contractual de la compradora declarado en la propia resolución judicial.

Para que el silencio tenga valor de declaración de voluntad ' ha de trascender su carácter meramente negativo, ya que solo ha de tener relevancia cuando de antemano es tenido en cuenta por la Ley para asignarle un cierto efecto o cuando se hace preciso una manifestación de voluntad que se omite', como declara la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 2006 citando otra de 19 de diciembre de 1990. Y a tal fin deben ser tomadas en consideración las circunstancias del caso, de modo que en función de ellas pueda apreciarse que el destinatario de la intimación está obligado a pronunciarse en un sentido u otro ( STS 14-6-1963 ). Así, en el caso estudiado, no puede admitirse que la vendedora estuviese aceptando la propuesta de resolución del contrato por el hecho de no contestar a la compradora, pues pendiente como estaba de vencer el plazo para entregar la vivienda, su declaración de voluntad respecto a la continuidad del negocio jurídico debía producirse en ese momento, y entonces manifestó su decisión de consumarlo ofreciendo la entrega. No tenía ninguna obligación de responder a la decisión de la compradora de desistir del contrato, y si no lo hizo sólo puede interpretarse como rechazo, más aun cuando con sus propios actos así lo corrobora ofreciendo la entrega de la vivienda vendida una vez llegado el momento de hacerlo.

Consecuencia de lo expuesto es que dar valor extintivo de la relación contractual a la declaración de voluntad manifestada por la compradora en su carta de 7 de mayo de 2009 supone reconocer el desistimiento o resolución unilateral sin causa imputable a la vendedora, pero en este caso no puede ser homologada judicialmente porque no tenía derecho a hacerlo, ni en virtud de lo pactado en el contrato ni al amparo de las normas protectoras para el comprador de vivienda recogidas en la Ley 57/1968, situándose de ese modo la compradora en posición de incumplidora de lo pactado, lo cual otorga a la vendedora hacer uso de la facultad de optar, según lo pactado en la estipulación 9ª del contrato, entre el cumplimiento y la resolución. Eso es así aunque la demandada no haya hecho la notificación de la entrega en el mes de septiembre, cuando así lo intentó, pues la compradora no le había indicado el cambio de domicilio, y aunque apareciese otro en la misiva del mes de mayo, no existía declaración de voluntad expresando un lugar distinto donde dirigir las comunicaciones.

TERCERO.- Lo expuesto nos lleva a discrepar de lo resuelto en la sentencia apelada y a revocarla, procediendo estimar la demanda, si bien no en todos los términos expresados por la actora. En este sentido sí resulta admisible condenar a la obligación principal de hacer, consistente en el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, como también al pago del precio pendiente, pero no al abono de los intereses de demora porque cuando se pactó en la estipulación décima la obligación de la compradora de abonar intereses por mora a contar desde la fecha en que debió comparecer al otorgamiento de la escritura pública, se fijó ese hito como el desencadenante de la mora y 'dies ad quem' para el cómputo de la indemnización, y lo cierto es que la vendedora no consiguió notificar a la compradora cuál era el día señalado por resultar desconocida en el domicilio al que se dirigió, de modo que, con independencia de lo ya expuesto con anterioridad respecto a la relevancia de ese dato a efectos de establecer la improcedencia de la resolución unilateral, no llegó a hacerse efectivo el requerimiento del acreedor ni, por tanto, a surgir el presupuesto necesario para desencadenar la situación de mora, el cual resulta determinante, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.100 CC , para el nacimiento del derecho a ser indemnizado por el retraso.

CUARTO.- Se pide también en la demanda la condena de la demandada a pagar los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, de acuerdo con las bases recogidas en el hecho sexto, y a liquidar en ejecución de sentencia, que a día de datación de la demanda ascienden a 69,12€, consistente en el impuesto sobre bienes inmuebles. La pretensión así deducida no puede ser estimada, pues resulta contraria a lo dispuesto en el artículo 219 LEC , en cuanto para obtener el importe no basta con una mera operación aritmética. Es más, lo realmente pretendido es una condena de futuro al pago de perjuicios que están por producirse. De cualquier forma, la vendedora se obligó en la estipulación séptima del contrato a pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, siendo ella quien se beneficia de la posesión (y de la propiedad, pues sin el modo no hay transmisión de dominio a la compradora) de la vivienda mientras no haga entrega a la compradora, de manera que mientras no se otorgue la escritura de compraventa no puede concebirse producido el perjuicio. El argumento se traslada, aun con mayor razón, a las cuotas de comunidad de propietarios, otro de los conceptos incluidos en los perjuicios que se pretende reclamar.

QUINTO.- La estimación parcial del recurso lleva a estimar en parte la demanda y a desestimar la reconvención, lo cual, aplicando lo dispuesto en el artículo 394 LEC , conduce a condenar a la demandada al pago de las costas generadas por la reconvención, sin hacer imposición respecto a las devengadas por la demanda.

No procede hacer expresa condena en cuanto a las costas causadas en esta alzada por aplicación de lo dispuesto en el artículo 398 LEC .

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Aníbal Bordallo Huidobro, en nombre y representación de PROCOM RESIDENCIAL ENSANCHE DE VALLECAS, S.A.U. contra la sentencia de fecha 27 de noviembre de 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 90 de Madrid, la REVOCAMOS , y dictamos otra, por la que estimando en parte la demanda presentada por la referida parte contra Dª Adela , y desestimando la reconvención planteada por ésta:

CONDENAMOSa Dª Adela a otorgar escritura pública de compraventa de la vivienda situada en DIRECCION000 , planta NUM000 letra DIRECCION000 , más el trastero nº NUM001 y plaza de garaje nº NUM002 de la promoción inmobiliaria 'Las Terrazas del Parque', sita en Madrid, comprada a PROCOM RESIDENCIAL ENSANCHE DE VALLECAS, S.A.U.

CONDENAMOSa Dª Adela a pagar a PROCOM RESIDENCIAL ENSANCHE DE VALLECAS, S.A.U., de forma simultánea al otorgamiento de la escritura de compraventa, la cantidad de 227.292€, más IVA correspondiente.

ABSOLVEMOSa la demandada del resto de las pretensiones planteada por la parte actora.

ABSOLVEMOSa la parte actora de las pretensiones deducidas contra ella en la reconvención.

Imponemos a Dª Adela las costas causadas por su reconvención a PROCOM RESIDENCIAL ENSANCHE DE VALLECAS, S.A.U..

No hacemos imposición de las costas generadas por la demanda, ni por el recurso de apelación, con devolución del depósito constituido.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas en legal forma, y una vez firme devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banesto Oficina Nº 1036 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 3390-0000- 00-0201-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe