Sentencia Civil Nº 52/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 379/2013 de 27 de Febrero de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00052/2014

S E N T E N C I A nº 52

Ilmos. Sres.:

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Magistrados:

Dª. COVADONGA SOLA RUIZ

Dª. MARÍA ARÁNTZAZU ORTIZ GONZÁLEZ

En Palma de Mallorca, a veintisiete de febrero de dos mil catorce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 673/2011, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma de Mallorca, a los que ha correspondido el Rollo de Sala 379/2013, entre partes, de una, como parte actora apelante, la entidad DESTILERIAS SANTA MARIA, S.L., representada por el Procurador de los Tribunales D. FRANCISCO BARCELÓ OBRADOR y asistido por el Letrado D. MARTÍN ALEÑAR FELIU; y de otra, como parte demandada apelada, la entidad DISTRIBUIDORA BALEAR DE AUTOMOCION 2000, S.A. (DIBAUTO 2000 S.A.), representada por el Procurador de los Tribunales D. JUAN JOSÉ PASCUAL FIOL y asistido por el Letrado D. ANTONIO FONT MAS.

Es PONENTE la Ilma. Magistrada Sra. Dª. MARÍA ARÁNTZAZU ORTIZ GONZÁLEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma de Mallorca, se dictó Sentencia nº 77 con fecha 19 de abril de 2013 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: ' ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la mercantil 'DESTILERIA SANTA MARIA S.L..', representada por el Procurador D. Francisco Barceló Obrador, contra 'DISTRIBUIDORA BALEAR AUMNIOCIÓN 2000 S.A.', representada por el Procurador D. Pascual Fiol, y en consecuencia condenar a la demandada al abono de CUARENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS VEINTIUN EUROS CON SETENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (47.821,79 €), con sus intereses legales de conformidad con lo establecido en el fundamento de Derecho cuarto de la presente resolución, sin hacer expresa imposición de las costas causadas.

ESTIMAR SUSTANCIALMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL FORMULADA POR LA PARTE DEMANDADA, DECLARANDO RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre las partes, SIN QUE QUEPA DEVOLUCION DE LA FIANZA QUE HA SIDO COMPENSADA EN LA INDEMNIZACION A PERCIBIR POR LA ACTORA, sin hacer expresa imposición de las costas causada'.

SEGUNDO.-La expresada sentencia fue recurrida en apelación por la parte actora y, seguido el recurso por sus trámites con elevación de las actuaciones a esta Audiencia Provincial, se procedió a designación de ponente por abstención del ponente inicialmente designado, aceptada en auto de 13 de septiembre de 2013, y, tras la deliberación y votación del recurso en fecha 11 de febrero de 2014, quedaron las actuaciones pendientes de dictar la presente resolución.

TERCERO.-En la tramitación del recurso de Apelación se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.-La demanda instauradora de la presente litis trae causa de la reclamación de cantidad por importe de SEISCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL EUROS CON CUARENTA CENTIMOS (654.604,40 €) en concepto de indemnización como consecuencia de las daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual del plazo pactado en el arriendo; subsidiariamente se reclama que la entidad demandada viene obligada a abonar a la actora en concepto de indemnización como consecuencia del incumplimiento contractual, la suma equivalente a tres mensualidades de renta por cada año que restaba por cumplir del plaza pactado, esto es, la suma de CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS EUROS (432.972 €) o en su caso la que se estime ajustada a derecho por el Juzgador; que la entidad demandada es responsable de las reparaciones necesarias a efectuar en el local como consecuencia de la incorrecta devolución del mismo, por lo que viene obligada a abonar el importe de dichas reparaciones, que asciende de 60.303,79 €, así como la parte proporcional del recibo de IBI de 2011, y restada la fianza de 12.678,95 €, viene obligada a abonar la cantidad de 48.345,39 €, más los intereses legales correspondientes y expresa imposición en costas.

La demandada compareció y se opuso a la estimación interesando mediante demanda reconvencional que se declare la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 1 de Abril de 2001, condenando a la demandada reconvencional a devolver a DISTRIBUIDORA BALEAR DE AUTOMOCION 2000 S.A. (en lo sucesivo DIBAUTO), la fianza prestada de 12.678,95 € y que reintegre a la reconvincente la cantidad de 698,13 €, importe de la tasa de residuos sólidos urbanos del año 2011 correspondiente a las naves arrendadas, con expresa imposición de costas a la parte demandante.

En la contestación a la reconvención, la demandante/demandada en reconvención se opuso a su estimación, toda vez que el importe de la fianza considera que se ha de imputar a la reparación del local arrendado, en cuanto al importe relativo a la tasa de residuos salidos urbanos del ejercicio 2011, debe prorratearse a la vista de que la demandada, actora reconvencional, abandonó el local litigioso con fecha 31 de marzo de 2011, con lo que a la propiedad le correspondería abonar 523,60 €.

Como hecho cuarto propio destaca que no procede que se declare resuelto el contrato de autos porque 'llámese desistimiento o resolución unilateral, esta ya se produjo con la entrega y recepción de llaves y posesión del local.'

La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda condenando al pago de 47.821,79 Euros con sus intereses legales y estimó parcialmente la reconvención declarando resuelto el contrato de arrendamiento sin que proceda la devolución de la fianza por haber quedado compensada en la indemnización a percibir por la actora: ambos pronunciamientos sin condena en costas.

Contra ella se alza la parte actora y demandada en reconvención DESTILERIAS SANTA MARÍA S.L. Solicita la revocación de la sentencia en cuanto a la desestimación de la indemnización así como la estimación parcial de la reconvención invocando la errónea valoración de la prueba.

La Sentencia de instancia desestima la demanda en cuanto a la pretensión indemnizatoria, considerando que se ha producido un incumplimiento previo por parte de la propiedad, derivado de unas supuestas dificultades urbanísticas para la obtención de la licencia de actividad.

La recurrente discrepa y afirma la inexistencia de justa causa de resolución.

La sentencia razona, a su juicio equivocadamente, que la cláusula 9ª del contrato de arrendamiento permite la resolución por falta de licencia administrativa.

El recurso de apelación añade que no es cierto que los documentos aportados por la demandada acrediten la existencia de unos problemas urbanísticos que justifican la resolución del arrendamiento. Cuando la arrendataria ocupó la naves-recién concluida su construcción -estaban nuevas, a estrenar, conocía perfectamente sus circunstancias urbanísticas y las aceptó. En el desarrollo del contrato no se ha producido, ni se ha acreditado la imposibilidad de obtener la licencia de actividad. Antes bien la entidad DIBAUTO después de 10 años instalada en SANTA MARÍA cesó su actividad y no buscó otro lugar para continuar atendiendo a su clientela en la zona por lo que, el apelante reclama que la verdadera causa de resolución es que el negocio no era rentable. Por lo que las supuestas dificultades de obtención de la licencia de actividad -jamás solicitada- son a su juicio, una excusa expresamente prohibida por el art 1.256 del Cc .

Solicita que se revoque la demanda reconvencional estimando el recurso y la demanda en los términos interesados.

La demandada se opuso al recurso y solicitó la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.

SEGUNDO.-Centrados los términos del debate procede analizar el objeto fijado por las partes.

En primer lugar, debe examinarse si, por la naturaleza y duración del contrato, la arrendataria se encontraba facultada para resolver unilateralmente la relación negocial, y, en su caso, si cumplió los requisitos exigidos legalmente para que tal resolución desplegara los efectos pretendidos.

El contrato de arrendamiento concertado por las partes fue sometido a la ley de arrendamientos urbanos 29/94 de 24 de noviembre, si bien los contratantes renuncian expresamente a la aplicación de los art 30 , 31 , 32 y 34 (cfr folio 20 vuelto del documento 1 de la demanda). Según el art. 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pertenece a los arrendamientos para uso distinto de vivienda.

Esta clase de arrendamientos, según el art. 4,3, se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el tít. III de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil . Pues bien, el Título III no contempla la facultad del la mercantil arrendataria de desistir unilateralmente del arrendamiento, ni en el contrato que se discute se atribuyó dicha prerrogativa, por lo que la única posibilidad de que la relación contractual expirara con anterioridad al plazo pactado pasaba, sería la concurrencia de causa de resolución contractual -que es el supuesto que se debate-, o por el mutuo consentimiento de las partes.

Ha de reiterarse que la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el ámbito de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, no confiere facultad alguna a la mercantil arrendataria para desistir unilateralmente del arriendo, pues su art. 11 , aunque regula precisamente la figura del desistimiento por parte del arrendatario, está incardinado en el Título II, y por tanto únicamente es aplicable a los arrendamientos de vivienda, y exclusivamente a aquellos contratos de duración pactada superior a cinco años, en los cuales el arrendatario podrá desistir siempre que el arriendo hubiera durado, al menos, cinco años, diere el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses y abonara a éste, en su caso, la cantidad correspondiente como indemnización, si se hubiere pactado expresamente en tal contrato.

La doctrina científica, por su parte, ha entendido con carácter general que cabe admitir la denuncia o desistimiento unilateral como causa de extinción de la relación obligatoria en los exclusivos supuestos siguientes: a) Cuando la ley expresamente atribuye a uno de los sujetos, o a ambos, la facultad de desistir. b) Cuando dicha facultad se encuentra expresamente establecida por el negocio jurídico constitutivo de la obligación. c) Cuando se trate de relaciones obligatorias duraderas o de tracto sucesivo, que no tengan previsto un plazo de duración temporal, y que se encuentran fundadas en la recíproca confianza que las partes se merecen.

Pues bien, ya se ha razonado que en el supuesto que se somete a enjuiciamiento no concurren los dos primeros de los citados requisitos, por cuanto, de un lado, la Ley de Arrendamientos Urbanos no prevé que la mercantil arrendataria en un arrendamiento para uso distinto del de vivienda pueda desistir unilateralmente del contrato, y de otro, tampoco se estipuló en el documento contractual suscrito por ambas partes, ni expresa ni tácitamente, la posibilidad de finalización del mismo por la mera voluntad de uno de los contratantes.

Ha de recordarse además que si el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto a otra u otras a dar alguna cosa o a prestar algún servicio ( artículo 1.254 del Código Civil ), y se perfecciona por el mero consentimiento, obligando desde entonces a todas las consecuencias pactadas y a las que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley (artículo 1.258), teniendo también sus obligaciones, como dice el artículo 1.091, fuerza de ley entre las partes contratantes, es obvio que deben ser cumplidas por ellas, pues la validez y el cumplimiento de los contratos, y, por ende, sus obligaciones no pueden dejarse al arbitrio o voluntad de uno solo de los contratantes (artículo 1.256); por lo que es evidente que ni el arrendador puede obligar al arrendatario a desalojar antes del término pactado, o sus prórrogas, en su caso, ni éste dar por finalizado el arrendamiento entregándole el inmueble antes de la fecha final sin abono de las cantidades que corresponderían al plazo fijado.

En este caso se pactó expresamente la duración hasta el 30 de abril de 2026 (cláusula 4) y se resolvió anticipadamente el 31 de marzo de 2011.No es hecho discutido que hubo entrega de llaves y devolución de la posesión en esa fecha por lo que el contrato está resuelto, habida cuenta que la discusión se ciñe a si hubo causa justa para resolver sin que ello genere indemnización o por el contrario la resolución es un incumplimiento, vamos a analizar aquí las consecuencias de dicha resolución.

Al folio 28 (documento nº 4) la demandada remitió escrito informando de la resolución contractual e identificando la siguiente causa: 'la realidad urbanística del mismo, con la imposibilidad de solicitar el correspondiente permiso de instalación de apertura y funcionamiento se han tornado insostenibles para la empresa que represento, manteniéndose en unas situación de clandestinidad que no tenemos porqué padecer. Al contrario nuestra obligación es cumplir la ley.'

Al folio 30 consta el documento nº 5 del que destacamos ' no se acepta la resolución o desistimiento anticipado del contrato de arrendamiento'se acepta la entrega de llaves y posesión sin que con ello pueda entenderse que se acepta el desistimiento unilateral y anticipado del contrato.

Debemos analizar si ello significó la resolución contractual por desistimiento unilateral e incumplidor, o la resolución fue judicial como señala la sentencia.

El recurso combate que se haya producido un incumplimiento imputable a la arrendadora.

La demanda señala que no se aceptó la resolución por causa imputable al arrendador o desistimiento unilateral por circunstancia sobrevenida del contrato de arrendamiento pactado para un plazo de 25 años. No obstante la contestación a la reconvención acepta que la resolución se produjo y se apela la resolución judicial de la sentencia de instancia. De lo razonado hasta aquí se concluye que la Sala entiende que la resolución se produjo con la entrega de llaves y de la posesión; lo que subsiste es la discrepancia sobre la causa de la misma y por ende sobre las consecuencias de la misma.

La Sala ha revisado la grabación del acto de juicio y en lo que se refiere al contrato de 1 de abril de 2001 (doc 1) las declaraciones han sido contradictorias:

La representación legal de la actora, Doña Tarsila , firmante del contrato, no declaró pues ambas partes estuvieron de acuerdo en que ella desconocía los actos anteriores o coetáneos al acuerdo de voluntades. Sobre estas circunstancias también el firmante del documento en nombre de DIBAUTO se remitió para pormenores a la declaración del Sr Octavio pero él dijo que se enteró la situación de ilegalidad urbanística al final. Cuando fue a informarse al Ayuntamiento tras los primeros problemas 'les dieron largas' y tras recibir la notificación por escrito, tomaron decisiones.

Sobre la celebración del contrato de arrendamiento de parte de la demandante declaró el esposo de Doña Tarsila quien afirmó que el contrato lo redactó Don Octavio ,y que en el momento de la firma conocían que el polígono no estaba recepcionado (cfr min 26,58) en tanto éste afirmó que el contrato lo redactó la otra parte (en este caso el Sr Indalecio ) y desconocían absolutamente este hecho; además a posteriori Don Miquel Pastor (representante legal de DIBAUT0) ha pedido la legalización de la nave en el polígono.

Sobre las primeras incidencias para comenzar el uso de las naves tampoco hay acuerdo en cuestiones como el suministro de luz. Aquí el esposo de la administradora societaria de DESTILERIAS SANTA MARIA S.L. Don Indalecio , afirmó que él no sabe como han conseguido suministro eléctrico pues él aún no lo tiene en algunas de sus otras naves, en tanto Don Octavio (que por aquel entonces se encargaba de la gestión de la mercantil arrendataria) afirmó que fue una gestión directa Don Indalecio quien envió a ' Primitivo ' y resolvió el suministro eléctrico.

Ante estas discordancias procede analizar la prueba documental y valorar la acreditación de los hechos constitutivos de las obligaciones de cada parte.

El contrato firmado el 1 de abril de 2001 contiene como cláusula dos ' Que ambas partes conocen el estado u situación actual de las edificaciones y las aceptan como cuerpo cierto y en el estado en que se encuentran'.

Las naves alquiladas son la nave 3 y parte de la nave 2 con una superficie aproximativa de 2.448 m2. También se incluye el uso privativo de acceso central entre las naves de superficie aproximada de 1.000 m2.

La cláusula cuarta fija la renta mensual en 1.054.800 pesetas (6.340 euros) y el plazo del arriendo desde el 1 de mayo de 2001 hasta el 30 de abril de 2026.

La referida cláusula 9ª del contrato dispone lo siguiente: 'La parte arrendadora no asumirá responsabilidad alguna si por los organismos competentes, estatales o municipales, no se concediera a la parte arrendataria la correspondiente licencia de apertura o se prohibiera la mismauna vez autorizada, siempre y cuando no fuera imputable a la misma'.

Es en el inciso final ' cuando no fuera imputable a la misma'en el que discrepan las partes.

TERCERO.-De un lado, el recurrente insiste en que la arrendataria conocía las circunstancias administrativas de las naves y las ha estado utilizando durante 10 años.

La arrendadora ha accedido a rebajar la renta en el año 2009 de 8.018 euros al mes a 6.815 euros al mes durante una anualidad en atención a la continuidad y permanencia en el arriendo.

Ha accedido a suspender durante 10 años el incremento procedente en aplicación del art 32.2 LAU ; en el año 2016 se actualizaría hasta 9.621,6 euros; y además ha consentido la realización de actividades industriales productoras de residuos peligrosos.

Por otra parte, la arrendataria afirma que la causa de la resolución es la ilegalidad urbanística por los perjuicios económicos que ello le genera.

En el acto de juicio declaró un empleado de DIBAUTO (Sr Ambrosio ) que afirmó ser el encargado de realizar las gestiones pertinentes para eliminar los obstáculos administrativos desde la visita de la guardia civil en el año 2006 resultando esta tarea imposible.

De la documental aportada se declara probado que solicitaron y obtuvieron los permisos de industria y la renovación de la autorización administrativa para producir residuos peligrosos (año 2006); Al folio 268 consta ' que la autorización se otorga sin perjuicio de las que correspondan a otros organismo y que afecten a la actividad de la cual es objeto'.En el proyecto de actividad e instalaciones eléctricas taller reparación vehículos automóviles firmado el 7 de marzo de 2001 (doc 4) consta como objeto del proyecto ' cumplimentar lo exigido en el Reglamento de Actividades Molestas, Nocivas Insalubre y Peligrosas, adoptando las medidas correctoras necesarias y los dispuesto en las NNSS de SANTA MARIA DEL CAMI al objeto de solicitar la correspondiente licencia de instalación y posterior licencia de apertura'

En su declaración como testigo el Sr Octavio respondió que no leyó el informe del Sr Cipriano porque se trataba de un trámite para obtener un permiso que sí obtuvieron.

En el año 2010 (cfr folio 280) consta el requerimiento de la administración autonómica por término de 10 días, dirigido a DIBAUTO para que presente los documentos que se exigen 'desde entonces' (según la demandada) con la indicación de que, de no hacerlo, se puede anular la que tiene concedida y pendiente de renovar. Según la licencia anterior renovada/concedida en el año 2006 la duración era de 5 años.

Entre la documentación exigida se reclama el documento del propietario del terreno de que conoce la actividad que se lleva a cabo, y la copia compulsada de la licencia municipal de la actividad a realizar o de su solicitud. También la copia de la póliza de seguro de responsabilidad civil.

Todas estas exigencias también constan en la copia del listado de los documentos exigidos al inicio de la actividad. Y en la renovación tramitada en el año 2005. No obstante es cierto que en otras ocasiones pese a la ausencia de los documentos han obtenido el permiso de industria.

Es por ello que, si no era plenamente conocida y aceptada tal situación, cuando menos queda fuera de duda que la arrendataria tuvo los medios oportunos para ello.

Lo cierto es que respecto a la sobrevenida 'clandestinidad' alegada en el escrito de resolución en el año 2011, no consta solicitada la licencia de actividad antes de la renovación tramitada en el año 2010. De hecho tampoco consta que lo haya realizado con ocasión de dicha renovación.

Ello no obsta a que Don Miguel Pastor en nombre de DIBAUTO afirme haber solicitado la información relativa al estado en el que se encuentra el POLIGONO INDUSTRIAL DE SON LLAUT.

En el acto de juicio declaró que se habían interesado por esta cuestión mediante visitas al Ayuntamiento y verbalmente pero fue en diciembre del año 2010 cuando consta presentada la instancia que el Ayuntamiento de SANTA MARIA; este respondió mediante escrito notificado el 7 de marzo de 2011. El mismo lleva fecha de 4 de marzo y su texto es recogido parcialmente en la sentencia de Instancia. Lo reproducimos por su relevancia (las negritas son nuestras):

'que el Polígono Industrial Son Llaut no se encuentra recepcionado, manifestándose que según el Plan Territorial Mallorca, norma 12.2: Para la concesión de licencias de primera ocupación y certificados municipales de final de obra o documentos equivalente de los edificios construidos en las circunstancias previstas en el apartado anterior y en el párrafo cuarto de la norma 11, será necesario que la urbanización esté completamente finalizada de acuerdo con las determinaciones del proyecto de urbanización o de dotación de servicios aprobada, reflejándose asimismo las prescripciones que se hicieron constar en la licencia de obra de la nave objeto del contrato de arrendamiento en fecha 23-5-2000.

En la concesión de la licencia municipal de obra para construir nave industrial sin uso determinado en las parcelas 58/61 del Polígono Industrial Son LLaut (exp 2/200) del cual es promotor Qualitat Balear S.L con las siguientes prescripciones:

a) No se podrá utilizar esta construcción hasta que esté acabada la obra de urbanización, debiendo establecerse esta condición en las cesiones de derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte de la construcción.

b) No se podrá ni se permitirá la ocupación de esta construcción hasta que no esté realizada totalmente la urbanización que afecte a esta construcción y estén en condiciones de funcionamiento los suministros de agua, energía eléctrica y red de alcantarillado.

c) El incumplimiento del deber de urbanización simultáneo a la edificación comportará la caducidad de la licencia, sin derecho a indemnización, impidiéndose el uso de lo que se haya edificado, sen perjuicio del derecho de los terceros adquirentes al resarcimiento de los daños y perjuicios que se les hubiere producido.'

La resolución contractual se comunicó esa misma semana, en marzo de 2011.

No obstante la Sala aprecia que este hecho era conocido desde el inicio de la relación arrendaticia (o con los elementos probados razonablemente podía haberlo sido); a modo de ejemplo, pese a constar exigido en el propio proyecto de actividades (cfr folio 149 del documento 4 de la contestación) tampoco entonces se solicitó la licencia de actividad.

De las declaraciones Don Indalecio inferimos que la construcción la llevó a cabo una sociedad limitada de la que también en administradora su esposa (cfr min 35) y el promotor de la construcción fue el Sr Lorenzo , según sus manifestaciones. Consta aportada la licencia municipal de obras al folio 388.En cualquier caso, la apelante insiste en que precisamente por las condiciones urbanísticas en las que estaba la nave se introdujo la cláusula nueve por lo que no se puede apreciar causa de resolución válida porque el arrendatario lo sabía (cfr también declaración Don Indalecio min 26,58) preguntado sobre el contenido del documento 12 (el informe emitido por la alcaldesa de SANTA MARIA DEL CAMI (ROSA VICH VICH), respondió que lo desconocía.

De la prueba practicada también resulta acreditado el uso pacífico de la nave desde el inicio de la relación arrendaticia hasta el mes de marzo del año 2011.

Los documentos analizados permiten concluir que la demandada obtuvo los permisos necesarios para prestar la actividad industrial y de hecho la prestó.

Afirma que resolvió porque no se le renovaría la autorización que tenía concedida y pendiente. Es la que se refiere al control por la administración autonómica de la gestión de los residuos peligrosos.

Debemos señalar que este contrato no tiene señalado un uso específico como causa determinante del alquiler.

La cláusula quinta del contrato de arrendamiento dispone:' El inmueble que se alquila se destinará a los usos propios de la actividad comercial, servicios o de fabricación de acuerdo con las características del inmueble que no supongan perjuicio para el mismo o para terceros vecinos o colindantes.

A ello se añade que la arrendadora con motivo de la crisis económica, por la bajada en el precio de mercado de las rentas de este tipo de naves, y para evitar que el arrendatario pudiera tener interés en resolver el contrato, accedió a retrasar un incremento el 20% por la fusión por absorción, y en un año no procedió al incremento de la renta, todo ello en la fundada creencia de que cumpliría con el plazo pactado.

Es por ello que no compartimos la sobrevenida inhabilidad del objeto alegada pues, aun siendo ciertas las irregularidades administrativas, ello no ha impedido en absoluto aprovechar las naves arrendadas para el fin para el que concertó el contrato de arrendamiento en el año 2001.

Durante la ejecución del mismo la evolución de la relación contractual ha implicado significativas ventajas para el arrendatario que carecen de sentido si no es para un plazo largo (por ejemplo la renuncia al incremento debido hasta el año 2016).

Apreciamos falta de prueba categórica sobre modificación reglamentaria o normativa sobre el particular. A modo de ejemplo del documento obrante folio 280 (4 de mayo de 2010) se deduce que lo que ha cambiado es que ahora la autorización debe ser por cada centro, pero no existe prueba directa que acredite que tal licencia era imprescindible para obtenerla: en este sentido no obra ningún requerimiento al efecto de la Conselleria aludida.

Los documentos relacionados como necesarios también constan en los listados de años anteriores. Sería lógico que fuera así pero hasta ahora se han obtenido las licencias sobre residuos. Y como hemos razonado la licencia de actividad no se tramitó desde el inicio de la misma lo que nos lleva a concluir si no conocimiento cuando menos tolerancia con la situación concreta en la que se concertó este arrendamiento sin duda por las ventajas en cuanto al importe de la renta y las buenas relaciones con el arrendador (cfr declaraciones de esposo de la administradora societaria de la mercantil actora y del representante legal de DIBAUTO, del Sr Octavio etc) corroboran su asentimiento ante la situación urbanística que-siendo la misma desde el inicio de la relación- pretende ahora que justifique la resolución unilateral sin indemnización.

Por todo ello procede declarar que la arrendataria incumplió el contrato al resolver sin respetar el plazo pactado en las mismas condiciones que cuando desistió y ello genera el derecho del arrendador de ser indemnizado.

CUARTO.-Analizado el hecho impeditivo básico combatido con éxito por la recurrente procede cuantificar las consecuencias de esta resolución.

Hemos declarado incumplidora a la parte demandada no obstante, de cara a motivar la cuantía de la indemnización se plantea una problemática sobre repercusión en el orden civil de irregularidades de tipo urbanístico.

De lo actuado, se infiere que el polígono industrial de Son Llaut en Santa María lleva muchos años con existencia de múltiples naves en pleno funcionamiento, incluso una rotativa de un periódico u otra concesionaria de una marca de automóviles (así resultó de las declaraciones vertidas en el acto de juicio).

No obstante la urbanización no ha sido recepcionada por el Ayuntamiento de Santa María por deficiencias en las infraestructuras de la misma; su promotor se hallaba en concurso, en fase de liquidación y los adquirentes de los solares no han efectuado tales obras.

Tales datos los infiere de nuevo la Sala de la revisión de la prueba practicada en el acto de juicio.

La consecuencia principal es que el Ayuntamiento de Santa María, si bien las distintas naves pagan sus impuestos -las naves que nos ocupan tienen un valor catastral de 874.590 euros (folio 58 vid recibos de impuesto sobre bienes inmuebles) requerido sobre el estado en que se encuentra el polígono industrial Son Llaud, transcribe informe del arquitecto asesor en fecha 3 de febrero de 2011 que firma la propia alcadesa y tiene el contenido reflejado en el fundamento anterior.

De ello inferimos que en el año 2011 y respecto a construcciones que autorizó en el año 2000 (vid licencia de obras) no emitirá la licencia municipal de actividad hasta que las obras de la urbanización sean recepcionadas, y a la Sala no le es posible conocer cuando podría acaecer esta circunstancia.

Sin embargo, como se ha expuesto, de las declaraciones realizadas se constata que en dicho polígono están radicadas otras empresas y no consta que se hubiere llevado a cabo ningún apercibimiento de cierre ni a la que regentaba la arrendataria ni a las demás por falta de la aludida licencia.

Consideramos que las irregularidades urbanísticas antes mencionadas comportan una inseguridad jurídica para el arrendatario en relación con una planificación de la actividad comercial a largo plazo, pues es imposible desconocer o prever cual va a ser en el futuro la actuación del Ayuntamiento o de los órganos administrativos con competencia en materia urbanística o de regulación de la actividad de talleres.

En diez años no ha pasado nada, pero se desconoce qué puede acaecer en el futuro con las consecuencias de la tan aludida licencia, cuyo motivo de denegación no es imputable a la arrendataria y ello podría suponer en algún momento un motivo de imposibilidad sobrevenida del ejercicio de la actividad de la entidad arrendadora en las naves.

Atendidas estas razones procedemos a fijar la indemnización por la resolución contractual 15 años antes del fin del contrato en 120.270 euros a razón de un mes de la renta por cada año de contrato.

Tomamos como base la renta vigente en el momento de la resolución (8.018 euros); no la inicialmente pactada (6.430 euros) o la que se podría cobrar en el año 2016 (9.621,6 euros). De lo actuado se infiere que se ha alquilado de nuevo una pequeña parte .La valoración de la prueba sugiere algunas consideraciones sobre los dictámenes periciales aportados en cuanto a este particular en lo que las rentas de mercado actual para naves industriales se refiere, con las observaciones que a continuación se desarrollan.

Obran en los autos dictámenes periciales relativos al precio de alquileres pero en cuanto al dictamen de la parte actora (documento 10, folio 39) pese a que menciona las prevenciones del art 335 de la LEC carece de fundamento alguno que permita a la Sala analizar si su dictamen parte de datos de otras naves del mismo polígono o de otros.

El denominado dictamen es una simple afirmación de que, a juicio del autor, el precio del arriendo debería ser 4.000 y 1.500 euros respectivamente. Sin referencia alguna a que datos soportan dicha conclusión.

Su informe fija en 5.500 euros la renta de mercado actual para las dos naves.

El dictamen aportado por la demandada (documento nº 1 de la contestación a la demanda) no contiene la referencia al art 335 de la LEC , no obstante refiere elementos de contraste con otras naves de otros polígonos (Marratxi, Binisalem, LLoseta) y del propio Son Llaut (nave de 500 metros cuadrados: 1.500 euros al mes, nave de 255 metros cuadrados: 1.200 euros al mes; las naves objeto de arriendo son de 1.671 m2 y 724m2 según datos del catastro) pero en esta concreta comparación no consta si coinciden los datos de 'ausencia de fin de obra' o 'ausencia de licencia de primera ocupación' o más bien la incidencia de estos extremos en el precio.

De las declaraciones de los testigos (cfr min 11,55 Sr Luis Enrique arrendataria de la demandante) se infiere que este inquilino tampoco tiene licencia de actividad (de hecho el afirma que no la tiene nadie en el polígono) así como que su empresa sólo dispone de contador de obra además de no poder solicitar más potencia eléctrica. También la testifical del Sr Pablo Jesús (Presidente de la Junta de Propietarios del Polígono de Santa Maria) informó sobre el coste de la legalización para los propietarios de las naves en función de la cuota de participación (entre 6.000 y 60.000 euros).

Por ello, en la resolución del conflicto civil que se plantea ante esta alzada, tomamos la renta que ambas partes, conocedoras de la realidad en la que contrataron, negociaron hasta el año 2011- a razón de 8.018 euros al mes-cifra que multiplicada por los años que restaban de duración del contrato (15) resulta s.e.u.o. 120.270 euros con más sus intereses legales.

QUINTO.-Respecto a la apelación de la estimación de la reconvención, dado que el cálculo sobre las reparaciones y la aplicación de la fianza a la misma no ha sido apelado se revoca la estimación de la resolución judicial porque como se ha razonado, la resolución se produjo al devolverse y aceptarse la entrega de la posesión.

SEXTO.-La estimación del recurso de apelación, impide hacer expresa imposición a las partes de las costas procesales causadas en la segunda instancia, todo ello conforme a lo prevenido en los arts. 398 , 395 , 394 y concordantes, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Respecto a las de primera instancia en cuanto a la demanda cada parte abonará las suyas; en cuanto a las de la reconvención procede la condena en costas por haber sido desestimada.

Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir.

En atención a lo expuesto, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca

Fallo

Debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. FRANCISCO BARCELÓ OBRADOR en nombre y representación de la entidad DESTILERIAS SANTA MARIA S.L. contra la Sentencia nº 77 de 19 de abril de 2013, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma de Mallorca en el Juicio Ordinario nº 673/2011 del que deriva el presente Rollo de Sala, y en su lugar

Estimamos parcialmente la demanda interpuesta por la entidad DESTILERIAS SANTA MARIA representada por el Procurador de los Tribunales D. FRANCISCO BARCELÓ OBRADOR y en consecuencias condenamos al pago de 120.270 euros en concepto de indemnización por la resolución unilateral injustificada acaecida el 31 de marzo de 2011.

Manteniendo la condena al pago de 47.821,79 euros en concepto de reparaciones necesarias para la correcta devolución del local con sus intereses.

Sin pronunciamiento de condena en costas.

Se desestima la demanda reconvencional con pronunciamiento de condena en costas a la actora en reconvención.

No se impone condena en costas en esta alzada.

Se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.