Sentencia CIVIL Nº 517/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1039/2015 de 21 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 1039/2015-I

Procedencia: Juicio ordinario nº 490/2014 del Juzgado Primera Instancia 37 Barcelona

S E N T E N C I A Nº 517/2016

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA

D. SERGIO FERNANDEZ IGLESIAS

En la ciudad de Barcelona, a veintiuno de septiembre de dos mil dieciséis.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio ordinario resolución contrato arrendamiento nº 490/2014, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 37 Barcelona, a instancia de D/Dª. Isidora , Rosalia Y Amelia , contra D/Dª. Nemesio Y D. Victorino , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 16 de junio de 2015.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

FALLO

Que desestimando la demanda interpuesta por D. Agustín , con NIF NUM000 , representado por el Procurador Eulalia

Castellanos Llauger y defendida por el Letrado Ramón de Veciana Batlle,

contra D. Victorino y D. Nemesio , con respectivos NIF NUM001 y NUM002 representados

por el Procurador Ángel Montero Brusell y defendidos por el Letrado Jordi

Gelpí Arroyo, debo ABSOLVER y ABSUELVO a los demandados de todos los

pedimentos formulados en su contra, con expresa condena en costas a la parte

actora.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 13 de septiembre de 2016.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. SERGIO FERNANDEZ IGLESIAS.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento de las partes

La parte demandante Agustín (DEP), hoy su HERENCIA YACENTE, formuló demanda de juicio ordinario en petición de resolución de sendos contratos de arrendamiento de vivienda, contra don Victorino y don Nemesio .

Ambos demandados contestaron a la demanda, oponiéndose a la misma y solicitando se dictara sentencia que desestimara íntegramente dicha demanda, con expresa condena en costas a la parte actora.

SEGUNDO- Sentencia de instancia. Recurso de apelación y oposición de la parte apelada

La sentencia de instancia desestimó la demanda, absolviendo a los demandados de todos sus pedimentos, con expresa condena en costas a la parte actora. En cuanto a la primera causa de resolución expuesta en demanda, por no estar destinadas las fincas a viviendas de los demandados, por quedar acreditado que la parte actora conocía y aceptó que las viviendas no se destinarían a satisfacer la vivienda de los demandados a ser alquiladas por habitaciones a estudiantes de larga duración, y en cuanto a la segunda, sobre supuesto subarriendo inconsentido, por dicho consentimiento del arrendador, aparte de no haberse acreditado la actividad turística aducida por la parte actora.

Frente a dicha resolución ha planteado recurso la representación de dicha actora, instando finalmente sentencia que revoque la de instancia, y en su lugar se declarasen resueltos ambos contratos, condenando a los demandados a desalojar los pisos respectivos, con apercibimiento de lanzamiento en otro caso. Se basaba en alegaciones sobre la falta de uso como vivienda de los arrendatarios, y sobre los subarrendamientos que se refieren como inconsentidos.

La parte adversa se opuso a ese recurso por argumentos igualmente no reiterados en aras de brevedad, terminando por instar su desestimación íntegra, confirmando la sentencia apelada, con imposición a la parte apelante de las costas.

TERCERO.- La causa de resolución de la falta de uso como viviendas de los demandados

La parte apelante insiste respecto de la causa de resolución de ambos arriendos establecida en el art. 27.2.f) de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pero debemos partir de los razonamientos de la magistrada en la instancia, en síntesis, que consta acreditado que el arrendador ya fallecido conocía y consintió en que ambos arriendos de las fincas de CALLE000 , antes taller textil, no se destinarían a vivienda de ninguno de ambos arrendatarios, pues la administradora mandataria del mismo corroboró punto por punto las aseveraciones al respecto de contestación: el proyecto empresarial de alquiler de habitaciones a estudiantes de larga duración, tras acondicionar ambas fincas y obtener cédula de habitabilidad, lo que explicaría ambos arriendos por debajo de precio de mercado, se hizo con anuencia del arrendador luego fallecido, y es más se eliminó, a instancia de uno de los arrendatarios, la cláusula habitual de constancia de que residiría en la finca el mismo arrendatario acompañado de las personas que tuviere por conveniente. Ambos contratos muestran una residencia distinta de la del arriendo en CALLE000 . La misma administradora consiguió antes una vivienda de alquiler para la residencia habitual del Sr. Nemesio en DIRECCION000 .

Por tanto, no concurrió, como concluye la magistrada en la primera instancia, la causa de que la vivienda 'deje de estar destinadade forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7'. Nótese que mal pudo dejar de estar destinada a la vivienda permanente del arrendatario respectivo, con la interpretación auténtica de un arriendo de vivienda del art. 2 LAU cuando desde el principio se pactó por ambas partes -que no la mera mandataria administradora del arrendador luego fallecido- que el destino era otro distinto al de vivienda en el sentido legal, colmando el oxímoron que dicha causa de resolución es propia solo de arriendos de vivienda del capítulo II de dicha Ley de Arrendamientos Urbanos, no de no vivienda del capítulo III de idéntico texto legal, pues el art. 35 LAU no se remite a dicha causa de resolución del contrato de arriendo.

La apelante introduce por primera vez una alegación que no contenía su escrito de demanda: que la administradora Sra. Constanza se confabularía con ambos demandados para engañar al arrendador, persona anciana, y ocultarle el destino dado realmente a los dos pisos arrendados, careciendo la mandataria de poder de representación al respecto, en pacto secreto y reservado en el sentido de reserva mental aducida por primera vez en recurso, precluido el trámite de alegaciones, y aludiendo con idéntica extemporaneidad al 'consilium fraudis' y a la causa torpe de los artículos 1.305 y 1.306 del Código Civil .

Tales argumentos usados en recurso son extemporáneos, dado el ámbito limitado del recurso de apelación, art. 456 LEC , que enlaza sistemáticamente con la preclusión establecida en el art. 136 LEC , así como la prohibición del cambio de demanda referido en el art. 412 de idéntica Ley de Enjuiciamiento Civil , y, sobre todo, con la proscripción de indefensión establecida en el art. 24 de la Constitución , pues actuando de esta forma se impidió que la parte adversa pudiera contravenir los argumentos usadosex novoal respecto, en el juicio plenario de primera instancia.

Por lo demás, la Sala comparte la conclusión de la magistrada en la instancia, ante la prevalencia de la interpretación espiritualista sobre la literal de ambos contratos, conforme establecen los artículos 1.281 y 1.282 del Código Civil , teniendo en cuenta los actos coetáneos de los contratantes, el arrendador representado por su administradora mandataria, tal como indica la sentencia de instancia, e incluso por la interpretación sistemática del art. 1.285 del Código Civil , principio de indiscutible valor según jurisprudencia, ya que la intención, que es el espíritu del contrato, es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada de las demás, sino en el todo orgánico que constituye, citando por todas las SS 18.10.62 y 5.2.1985. Pues bien, si examinamos conjuntamente las cláusulas tercera y cuarta, la 3 ª relativa al destino, llamando poderosamente la atención que la vivienda no se establezca como del arrendatario y convivientes expresados, como es lo habitual -es más, antes, en encabezamiento en ambos casos se dejaba claro que el arrendatario no residía en CALLE000 , a diferencia del proyecto no aceptado por objeción del arrendatario de documento 12 de los demandados, folio 128- para luego, en cláusula cuarta siguiente, prohibir el subarriendo total de la vivienda, 'pero sí el subarriendo parcial', dando a entender que se permitía el alquiler de habitaciones que luego se realizó con estudiantes, en estancias de relativa duración, entre un mes y varios, según la abundante prueba documental de la apelada. En idéntica línea apunta la mención al número de personas superior al previsto según la norma de habitabilidad vigente.

En definitiva, se acredita que ambos empresarios demandados, que llevaban a cabo actividad profesional de arrendar fincas para después alojar en ellas a terceras personas, especialmente estudiantes de fuera de Barcelona en estancias de larga duración, comunicaron su proyecto empresarial al arrendador, consistente en ofrecer vivienda a estudiantes de larga duración en Barcelona ciudad, asumiendo obras a través de Vanguard Assets, SL, para habilitar las fincas como viviendas. Y ese destino era conocido por el arrendador. Su mandataria administradora cobró sus honorarios de intermediación de dicha limitada de los demandados, documento 17 de los mismos, folio 140 vuelto.

En relación a la interpretación, la reciente sentencia de 5 de julio de 2016 , indica 'Atendidas estas precisiones, con relación a las directrices y criterios de interpretación, esta Sala, entre otras resoluciones, tiene declarado en su sentencia núm. 27/2015, de 29 enero , lo siguiente:

«[...] Con carácter general debe indicarse que todo fenómeno interpretativo tiene por objeto la atribución de sentido o de significado a una determinada declaración. Esta labor, con la debida diferenciación, puede proyectarse sobre la formulación abstracta de un deber jurídico, supuesto de la interpretación normativa, o bien, sobre la interpretación de concretas declaraciones de voluntad, supuesto de la interpretación negocial. Pero, en cualquier caso, y esto es lo relevante, debe precisarse que la labor del intérprete no puede realizarse desde una libertad absoluta en la búsqueda o atribución de sentido, sino que, por elcontrario, su labor está sujeta a las reglas de hermenéutica que exige el proceso interpretativo. Con ello, se pone de relieve que no sólo se incumple esta exigencia cuando la interpretación se realiza de un modo arbitrario, prescindiendo de cualquier regla o criterio hermenéutico al respecto, sino también cuando el desarrollo del curso interpretativo, aunque presentando visos de razonabilidad, se aparta del proceder lógico-jurídico que se deriva de los criterios o reglas que informan el proceso interpretativo.

Pues bien, en este contexto, y con relación a la interpretación de los actos y negocios jurídicos, la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala se ha ocupado de establecer una suerte de directrices acerca del fenómeno interpretativo que conviene tener en consideración. En esta línea, una síntesis de estas directrices puede quedar expuesta de la siguiente manera:

i) En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1285 por 1286 del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: «... el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre laintención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual».

En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil ).

ii) En segundo lugar, en orden a esta síntesis del marco de las directrices del proceso interpretativo, debe tenerse en cuenta que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala también ha resaltado el papel básico que juegan los principios de conservación del contrato y de buena fe contractual ( artículos 1284 , 1289 y 1258 del Código Civil , respectivamente)».

Por tanto, dado lo expuesto, no cabe siquiera entrar en los límites del mandato, en la vinculación para el mandante de lo hecho por la mandataria su administradora, ni en la falta de prueba de lo que se afirma sobre el exceso en el poder de administración no aportado a autos, conforme al art. 1.727 CC, o al brocardo 'ratihabitio mandato comparatur' por el cobro de rentas, conforme a la STS de 1 de marzo de 1990 con cita de la de 22 de junio de 1989 , exigiendo el principio de seguridad jurídica y la protección de terceros de buena fe que no haya de perjudicar a dichos terceros, incluso en caso de extralimitaciones de poder, puesto que el acto ratificador se produce también cuando el representado crea una apariencia de apoderamiento o permite con su actitud que así se crea por terceras personas. La STS de 9 de junio de 1986 establece que, en cualquier caso, la percepción del precio del arriendo por la arrendadora, haciendo suya sin protesta lo pagado por la arrendataria, siempre tendría el valor y alcance de una clara ratificación a los efectos obligacionales previstos en el art. 1.727, párrafo segundo, del Código Civil .

Tampoco en la prohibición de ir contra los propios actos, conforme a la jurisprudencia dictada al hilo de lo establecido en el art. 7 del Código Civil , y conforme a lo positivado en el art. 111-8 del Código Civil de Cataluña .

Algo distinto es la validez jurisprudencial de los contratos 'disimulados', o sea los subyacentes bajo la apariencia del otro, en referencia al mero título formal contradicho en los renglones siguientes de ambos contratos de supuestos arriendos de 'vivienda', conforme a lo establecido en el art. 1.276 del Código Civil , cubiertos por la presunción de validez de la causa, art. 1.277 del mismo texto legal . Pero en eso no entraremos por exceder del objeto procesal.

Tampoco se ha acreditado la actividad turística referida en demanda. Son ciertas las contradicciones observadas en sentencia entre los testigos al respecto. Es obvio que los estudiantes que arrendaban en todos los casos habitaciones -universitarios, o no- pudieron tener un comportamiento similar al que los medios de comunicación refieren en reproche de los apartamentos turísticos. Los demandados procedieron a ordenar la eliminación de la página web, de origen desconocido, que publicaba ambos pisos como si fueran establecimientos turísticos. Lo cierto es que la diligencia final acreditó que ninguno de ambos pisos estaban registrados en el organismo correspondiente como tales alojamientos o viviendas de uso turístico.

Recordando el objeto procesal, este no incluía la causa del art. 27.2.e) LAU , o sea la de tener lugar en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

En definitiva, hemos de desestimar este primer motivo del recurso, en cuanto a la concurrencia no acreditada de la resolución contractual, distinta de la nulidad de los arts. 1.305 y 1.306 CC que se aducen a destiempo por la parte apelante, refiriéndose el 1.306 a las partes contratantes, no a sus representantes como la administradora referida.

CUARTO.- La causa de resolución de subarriendo inconsentido

La apelante insiste también en la causa de resolución referida, en la reiterada cláusula cuarta de ambos contratos en relación a lo dispuesto en el art. 8 LAU y el art. 27.2.c) de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Haciendo propias las acertadas consideraciones de la magistrada en la instancia, para apreciar dicha causa de resolución hubiera sido necesario acreditar que los subarrendatarios fueron introducidos sin consentimiento del arrendador, pero ello no ocurrió en el caso dado, pues se acreditó esa anuencia del arrendador, expresada justamente, como se ha dicho en razonamiento anterior, al prever expresamente dicho subarriendo parcial, que fue lo hecho por los arrendatarios, como demuestran los documentos 26 de la parte demandada, certificado de CEA y 27 a 36 de idéntica parte, un cúmulo de arriendos de la séptima parte indivisa correspondiente a una habitación numerada.

Así lo declaró la administradora testigo, mientras que ni el actor ya fallecido ni ninguno de los dos demandados contratantes fueron interrogados en la vista de juicio.

Colma la paradoja que esa remisión a los arts. 8 y 27 de la LAU se refiera a una vivienda, cuando se acredita la voluntad de las partes de contratar un arriendo distinto al de vivienda, en el sentido de la definición auténtica ya expresada de la Ley arrendaticia.

Por tanto, como colige correctamente la juzgadora, resulta que la parte actora no ha justificado ninguna de las causas de resolución esgrimidas en demanda, conforme a la distribución de la carga probatoria que viene pergeñada en el art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y procede, por tanto, la desestimación de su recurso.

QUINTO.- Costas

La desestimación del recurso conlleva la imposición a la parte recurrente de las costas de esta alzada, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la HERENCIA YACENTE DE Agustín (DEP) contra la sentencia de 16 de junio de 2015 dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 37 de Barcelona, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, siendo de cargo de la parte apelante el pago de las costas de esta alzada.

Decretamos la pérdida del depósito consignado para recurrir por dicha apelante, al que se dará el destino legal, conforme a lo previsto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Procede facilitar a la Administración tributaria los datos con trascendencia tributaria que se desprenden de las actuaciones judiciales, o sea el arriendo de lo pisos de CALLE000 nº NUM003 de Barcelona, pisos NUM004 y NUM005 , de 5.9.2012 y 1.2.2013 que devengarían el IVA correspondiente, a tenor de lo dispuesto en los artículos 4 y 11.Dos.2º de la Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido , conforme a lo establecido en el art. 94.3 de la Ley General Tributaria .

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.