Sentencia Civil Nº 511/2010, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 403/2009 de 28 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00511/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Sección 001

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf : 941296484/486/489

Fax : 941296488

Modelo : SEN01

N.I.G.: 26089 37 1 2009 0100421

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000403 /2009

Juzgado procedencia : JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de LOGROÑO

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001304 /2008

RECURRENTE : URBANIZACION CLUB DE CAMPO DE LOGROÑO S.L.

Procurador/a : BLANCA LAURA GOMEZ DEL RIO

Letrado/a :

RECURRIDO/A : Cesar , Belen

Procurador/a : VIRGINIA CASTILLO DOÑATE

Letrado/a : JAVIER CARLOS BARINAGA MARTIN

S E N T E N C I A Nº 511 DE 2010

Ilmos. Sres.

Dª CARMEN ARAUJO GARCIA

D. RICARDO MORENO GARCIA

Dª BEATRIZ SAENZ DE JUBERA HIGUERO

En la ciudad de Logroño a veintiocho de diciembre de dos mil diez

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, integrada por los Sres. Magistrados indicados al margen, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO nº 1304 /2008, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 de LOGROÑO, a los que ha correspondido el Rollo nº 403 /2009, en los que aparece como parte apelante URBANIZACION CLUB DE CAMPO DE LOGROÑO S.L., representada por la procuradora Dª BLANCA LAURA GOMEZ DEL RIO, y asistida por el letrado D. JULIO PERNAS , y como apelados D. Cesar y Dª Belen , representados por la procuradora Dª VIRGINIA CASTILLO DOÑATE, y asistidos por el letrado D. JAVIER CARLOS BARINAGA MARTIN, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª BEATRIZ SAENZ DE JUBERA HIGUERO .

Antecedentes

PRIMERO.- Que, con fecha 20 de mayo de 2009, se dictó sentencia en primera instancia en cuyo fallo se recogía: "Que estimando íntegramente la demanda promovida por Don Cesar Y Doña Belen contra URBANIZACIÓN CLUB CAMPO DE LOGROÑO, debo declarar y declaro resuelto el contrato privado de compraventa de fecha 19 de abril de 2005 condenando a la parte demandada a abonar a los actores las cantidades entregadas a cuenta del precio más los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial y las costas del proceso.

Se imponen a la parte demandada las costas del presente proceso."

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de URBANIZACIÓN CLUB DE CAMPO DE LOGROÑO S.L., se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 11 de noviembre de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Con fecha 20 de mayo de 2009 el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Logroño dictó una sentencia por la que estimó íntegramente la demanda presentada por D. Cesar y Dª. Belen frente a "Urbanización Club de Campo de Logroño S.L.", en ejercicio de una acción de resolución ex art. 1.124 CC del contrato de compraventa de vivienda, trastero y garaje de futura construcción celebrado el 19 de abril de 2005.

Contra la referida sentencia se presentó recurso de apelación por la representación procesal de la demandada interesando la revocación de la sentencia y que se desestime la demanda presentada de contrario. Alega para ello fundamentalmente que la constitución del aval es una obligación accesoria cuyo incumplimiento no justifica la resolución del contrato y que el retraso en la entrega de la vivienda no es esencial en el contrato, no siendo causa justificada de la resolución del contrato el mero retraso en la entrega. Advierte de que en mayo de 2008 el demandante visitó la vivienda, señaló la existencia de unas deficiencias pero ya vio que la obra estaba finalizada y que no es hasta septiembre de ese año que pidió la resolución, mismo mes en que se le requirió para firmar la escritura pública.

Por la representación procesal de los demandantes se presentó escrito de oposición al recurso de apelación presentado de contrario interesando su desestimación y la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO .- Debe partirse en la resolución del presente recurso de que, como ha venido expresando nuestro Tribunal Supremo reiteradamente (entre otras, SSTS 9-12-2004 , 27-2-2004 , 22-5-2003 , 23-5-2000 y 26-11-2001 ), la resolución de los contratos ex art. 1.124 del Código Civil debe interpretarse de modo restrictivo primándose para proceder a la resolución unilateral de un contrato el que exista efectivamente un incumplimiento grave e injustificado por una de las partes que provoque una frustración de las expectativas buscadas por la otra parte a la hora de firmar el contrato; lo cual deberá ser apreciado teniendo en cuenta las circunstancias concretas de cada caso. Así se ha señalado asimismo por esta Sala en, entre otras, la SAP La Rioja de 29 de julio de 2010.

Aplicada esta doctrina al supuesto objeto del presente recurso de apelación, resulta que para poder justificar la resolución unilateral del contrato pretendida por los demandantes debe acreditarse que por la demandada hubo un incumpliendo grave de sus obligaciones, concretamente de su obligación de entrega de la vivienda y de la constitución del seguro o aval ex art. 1 de la Ley 57/1968 tal y como alegan los demandantes, de modo que se hayan frustrado las expectativas que éstos tenían al adquirir la vivienda.

TERCERO .- Por lo que se refiere a la obligación de entrega de la vivienda, debe tenerse en cuenta que no puede identificarse sin más el retraso o mora en el cumplimiento del contrato con un incumplimiento del contrato (que, reiteramos, debe ser grave para justificar la resolución contractual). Para determinar si nos encontramos ante uno u otro supuesto deberán tenerse en cuenta las circunstancias concurrentes en cada caso y, concretamente, deberá examinarse si el plazo señalado en el contrato como plazo de ejecución de las obras de construcción o plazo general para la entrega del bien se fijó con carácter de esencial o no para los compradores; esto es, si la entrega justo en ese plazo fue o no una circunstancia esencial que llevó a los compradores a firmar el contrato, de modo que el hecho de que no se entregara en el plazo pactado frustró de modo relevante la finalidad y las expectativas que tenían los compradores al adquirir la vivienda.

En este sentido la jurisprudencia ha dicho reiteradamente que el simple retraso en el cumplimiento de la obligación no es suficiente, salvo que el plazo fijado tenga carácter esencial, gozando de trascendencia resolutoria cuando determina una frustración del fin práctico perseguido en el negocio ( SSTS de 29 de febrero de 1988 ; 21 de octubre de 1989 , 9 de mayo y 21 de julio de 1990 , 22 de enero , 22 de febrero y 15 de julio de 1991 ). Igualmente la STS de 13 de diciembre de 2002 señala que no es causa de resolución contractual el mero retraso en el cumplimiento de la obligación, que tampoco puede dar lugar a indemnización alguna cuando aquél no es imputable al obligado.

Por su parte la SAP Asturias (sec. 5ª) de 2 de junio de 2010 advierte de que no todo retraso es razón de incumplimiento ni el establecimiento de un plazo se hace, en todo caso, con carácter esencial: " El retardo en el cumplimiento respecto del plazo pactado tanto puede significar mero retraso como mora (art. 1.100 C.C .), como ser calificado de verdadero incumplimiento. Con carácter general, siempre que la traditio sea posible y útil para el adquirente, el retraso en la entrega no es considerado incumplimiento esencial, cuanto más si concurre la conducta activa y predispuesta de la parte a cumplir o mitigar los efectos del retardo ( STS. 28-9-2.006 y 12-3-2.009 ). Del mismo modo, así como la disposición contractual de un plazo no ha de entenderse como meramente orientativa, dejando a la voluntad del deudor el momento del cumplimiento (en este sentido art. 85.1 del T.R.L.G.D.C.V . aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2.007 de 16 de noviembre y art. 5.5 del RD 515/89 de 21 de Abril ), tampoco es dado entender que el plazo pactado es necesariamente esencial; que lo sea o no habrá de decidirse en atención a los términos del propio pacto y demás cláusulas del contrato o de las circunstancias concurrentes al fijar el plazo (así se ha entendido esencial el plazo vinculado a cláusulas penales por falta de escrituración de la venta - STS 5-12-2.002 - o a los compromisos del acreedor para con un tercero - STS 15-2-2.005 ) ".

Y la SAP Toledo (sec. 2ª) de 22 de junio de 2010 señala que, para que una parte contratante pueda instar la resolución del contrato ex art. 1.124 CC por incumplimiento de la parte contraria, ese incumplimiento no puede ser " un simple retraso en el cumplimiento obligacional asumido, sino que es preciso que se patentice de forma indubitada la existencia de una voluntad manifiestamente deliberada y obstativa al cumplimiento, de manera que el hecho incumplidor ha de ser de tal entidad que impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte ( STS de 10 octubre de 1994 ), aun cuando no sea precisa una voluntad dolosa o maliciosa en torno al incumplimiento ( SSTS de 31 de diciembre de 1993 (RJ 1993/9925 ) y de 17 mayo de 1994 ) ".

Aplicada esta doctrina jurisprudencial al presente caso, resulta que, a juicio de esta Sala, en contra de lo afirmado por el Juez "a quo", no puede afirmarse ni que el plazo fijado en el contrato de compraventa para la entrega de ésta tenga carácter esencial ni que por la vendedora se haya incurrido en un incumplimiento grave de sus obligaciones contractuales.

En primer lugar, de la redacción del propio contrato no se deriva el carácter esencial del plazo fijado para la finalización de las obras y entrega de la vivienda; no hay ninguna previsión al respecto que expresa ni siquiera indiciariamente permita deducir que se trata de un plazo esencial. Según la estipulación décima del contrato (folio 26 de las actuaciones) estaba prevista la terminación y entrega de la obra "aproximadamente en el plazo de 24 meses desde la obtención de la licencia de edificación"; por tanto, se contempla ese plazo como una mera previsión y como un plazo aproximado; ciertamente puede afirmarse que el poner un plazo aproximado, orientativo, de entrega supone estar dejando a la voluntad de una de las partes (del deudor) el momento del cumplimiento de su obligación de entrega, lo cual colisiona con lo previsto en los arts. 1.256 CC y 85 TRLGDCU (RDLeg. 1/2007 ), pero tampoco por ello debe entenderse que el plazo pactado es necesariamente esencial. Por otro lado, en el contrato no se declara expresamente la posibilidad del comprador de resolver el contrato si no se entrega en el plazo previsto, lo cual sería claramente indicativo de que ese plazo era esencial. Y no se declara así en este caso referido al plazo de entrega, mientras que sí se previó expresamente la facultad de resolución del contrato de la parte compradora en el caso de que por la vendedora no se obtuviera en el plazo de doce meses desde la fecha de la firma del contrato la licencia municipal de edificación (estipulación quinta del contrato); en este último caso, ese plazo sí podría entenderse como esencial, pero no en el caso del plazo de entrega de la vivienda previsto en la estipulación décima del contrato.

Pero es que, en cualquier caso, los compradores no han acreditado de ningún modo que ese plazo resultara esencial para ellos de modo que su incumplimiento frustrara las expectativas y la finalidad que perseguían con la firma del contrato; y es a ellos a quienes les incumbía la carga de probarlo (art. 217 LEC ) por cuanto, como se ha señalado anteriormente, sólo el incumplimiento grave de la obligación de entrega, y no el mero retraso en su cumplimiento, puede justificar la resolución contractual pretendida por los actores.

A este respecto de la existencia o no de incumplimiento grave en la entrega de la vivienda, partiendo de que la misma debiera haberse efectuado a los veinticuatro meses de obtener la licencia de edificación, esto es, el 27 de abril de 2008 (por cuanto esa licencia se concedió el 27 de abril de 2006: folios 97 y 98 de las actuaciones) no se aprecia incumplimiento grave por parte de la vendedora. Y ello por cuanto consta acreditado que con fecha 22 de julio de 2008 se obtuvo del Ayuntamiento de Sojuela licencia de primera ocupación para esa vivienda (folios 166-167 y 164-165 de las actuaciones), habiéndose solicitado el 2 de mayo de 2008, requiriéndosele posteriormente a la demandada para que subsanase y completase la documentación el 26 de junio de 2008 y presentándose la documentación requerida el 27 de junio de 2008 (tal y como se señala en la propia resolución de concesión de licencia al folio 166); dentro de la documentación aportada se encuentra toda la documentación final de la obra (incluidos el certificado final de obra y la liquidación final de obra) que fue examinada con carácter previo a la concesión de la licencia de primera ocupación; de modo que el 2 de mayo de 2008 o, como muy tarde, el 27 de junio de 2008 puede decirse que la obra estaba totalmente terminada pues ya se había emitido toda la documentación final. Eso supone que la obra terminó con tan solo unos días o, a lo sumo, dos meses después del plazo contractualmente previsto de veinticuatro meses, lo que en modo alguno puede entenderse que es un incumplimiento grave. Y es de entender que, dado el interés de los demandantes por que se le entregara pronto la vivienda, estarían atentos a su desarrollo y verían que efectivamente su vivienda estaba ya terminada a esa fecha y, por lo tanto, en el momento en que solicitan la presentación del aval (17 de julio de 2008) y cuando envían a la vendedora demandada la carta comunicando la resolución del contrato, la vivienda estaba física y materialmente terminada y se presume que los compradores lo sabían.

Ciertamente, como señala el Juez "a quo", aún no existía en esos momentos cédula de habitabilidad pues ésta se concedió el 9 de febrero de 2009 (folios 161 a 163 de las actuaciones). Pero consta que la solicitud de dicha cédula de habitabilidad "correspondiente a la finalización de obras" se presentó el 30 de julio de 2008 (así lo señala la resolución de la Dirección General de Vivienda al folio 162), poco después de obtener la licencia de primera ocupación. Los motivos por los que se tardó tanto tiempo en conceder la cédula de habitabilidad no constan; ni siquiera por la Dirección General de Vivienda en su certificado de 19 de diciembre de 2008 (obrante al folio 118 de las actuaciones) se señalan las causas de que a esa fecha el expediente se encuentre aún en fase de tramitación conforme al art. 9 del Decreto 51/2002, de 4 de octubre ; en este precepto se regulan los "trámites posteriores a la finalización de obras, previos a la expedición de cédulas de habitabilidad", indicando la documentación que debe aportarse por el promotor a esa Dirección General una vez acabada la edificación y previamente a la solicitud de cédulas de habitabilidad (entre ellas, certificado final de obra, licencia de primera ocupación, y documentación final de obra firmada por el arquitecto y visada por el Colegio Oficial de Arquitectos de La Rioja, en la que se refleje con exactitud el estado final de la edificación).

En definitiva, de toda la documentación obrante en autos no cabe sino entender que por la parte vendedora, aquí demandada apelante, se llevaron a cabo todas aquellas actuaciones necesarias tendentes a entregar la vivienda en plenas condiciones; en definitiva a cumplir con su obligación. Las obras finalizaron y la vivienda estaba físicamente terminada habiendo incurrido a lo sumo en un retraso de dos meses respecto del plazo contractualmente previsto; y la entrega efectiva se retrasó más tiempo por la necesidad de cumplir con las exigencias administrativas de obtener licencia de primera ocupación y después cédula de habitabilidad. Al tiempo de solicitar la resolución del contrato los demandantes conocían o debían conocer la terminación de las obras, de modo que cabía presumir que la entrega no se demoraría, y aún así solicitan la resolución del contrato cuando habían transcurrido poco más de cuatro meses y medio desde la fecha contractualmente prevista, y anteriormente la presentación del aval cuando apenas habían transcurrido dos meses y medio. Cierto es que la demandada requirió a los demandantes para escriturar el mismo día en que recibió la carta de resolución del contrato por los actores, cuando aún no tenía cédula de habitabilidad; tal actuación desde luego no es correcta, pero entiende esta Sala que no es lo suficientemente relevante como para desvirtuar las conclusiones que se derivan del resto de prueba practicada y que se reflejan en la fundamentación jurídica de la presente resolución; además, esa actuación de la demandada requiriendo para firmar la escritura pública debe valorarse en el marco de esa concreta relación contractual y teniendo en cuenta que la vendedora ve como se pretende resolver un contrato respecto de una vivienda ya terminada y de la que tan sólo falta por cumplir un trámite administrativo.

En conclusión: no cabe entender que en este caso el retraso en la entrega de la vivienda sea un incumplimiento grave del contrato que justifique la resolución unilateral del mismo por los compradores demandantes; y ello, fundamentalmente, por cuanto no se ha acreditado que el plazo contractualmente previsto en este caso fuera esencial para los compradores de modo que el retraso en la entrega frustrara las expectativas y finalidades perseguidas por los compradores al firmar el contrato de compraventa.

Por lo tanto, con base en lo antedicho, no procede la estimación de la demanda en cuanto a este incumplimiento alegado por los actores.

CUARTO .- Y por lo que se refiere a la obligación de constitución del seguro o aval a que se refiere el art. 1 de la Ley 57/1968 , en la medida en que a la fecha en que se requirió su presentación (17 de julio de 2008) la vivienda se entiende que ya estaba terminada y que no se ha apreciado incumplimiento en la obligación de entrega que justifique la resolución del contrato, en cuanto tal el aval no se hubiera ejecutado, por lo que su no formalización efectiva en su momento resulta irrelevante a estos efectos, más aún teniendo en cuenta que esa obligación debe calificarse como accesoria del contrato y que como tal, en estos momentos, su incumplimiento no justificaría por sí solo una resolución unilateral del contrato.

QUINTO .- Con base en todo lo antedicho procede la estimación del recurso de apelación presentado, con revocación de la sentencia recurrida en el sentido de desestimar la demanda presentada por D. Cesar y Dª. Belen frente a la aquí apelante "Urbanización Club de Campo de Logroño S.L.", sin que proceda imponer las costas de la primera instancia a ninguna de las partes atendiendo a la existencia de dudas de hecho derivadas de que en el presente caso, aun cuando efectivamente hay un retraso en la entrega de la vivienda y no se formalizó el seguro o aval del art. 1 de la Ley 57/1968 , por las circunstancias concurrentes en este caso y expuestas en la fundamentación jurídica de la presente resolución, no se estima que estos incumplimientos sean graves ni que justifiquen suficientemente la resolución contractual pretendida por los actores (art. 394.1 LEC )

SEXTO .- En cuanto a las costas procesales causadas en esta alzada, dada la estimación del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las mismas a ninguna de las partes (art. 398.2 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

LA SALA ACUERDA: Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación presentado por la Procuradora Dª. Blanca Gómez del Río, en nombre y representación de "Urbanización Club de Campo de Logroño S.L.", contra la sentencia de fecha 20 de mayo de 2009 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Logroño en autos de procedimiento ordinario núm. 1304/2008, del que dimana el presente rollo de apelación núm. 403/2009, la cual debemos revocar y revocamos en el sentido de desestimar íntegramente la demanda presentada por D. Cesar y Dª. Belen frente a "Urbanización Club de Campo de Logroño S.L.", sin expresa imposición a ninguna de las partes de las costas procesales causadas en primera instancia y en esta alzada.

Contra la presente resolución puede caber recurso de casación ante el Tribunal Supremo si se cumplieren los requisitos legales para ello, que serán examinados en cada caso por la Sala.

Notifíquese y cúmplase al verificarlo lo dispuesto en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta sentencia, lo acuerdan, mandan y firman los/as Ilmos/as. Sres/as. arriba referenciados.

El Magistrado Ilmo. Sr. D. RICARDO MORENO GARCIA votó en Sala, se encuentra ausente y no puede firmar.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrado/s que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario doy fe.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la no tificación de la anterior resolución. Doy fe.