Sentencia CIVIL Nº 51/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 355/2016 de 31 de Enero de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 355/2016-E

Procedencia: Juicio Verbal nº258/2015 del Juzgado Primera Instancia 3 Barcelona

S E N T E N C I A Nº 51/2017

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA

D. SERGIO FERNÁNDEZ IGLESIAS

En la ciudad de Barcelona, a treinta y uno de enero de dos mil diecisiete.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Verbal nº 258/15, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 3 Barcelona, a instancia de F. MOLINA PROMOTORES INMOBILIARIOS SL, contra D. Lucio , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 3 de noviembre de 2015.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

'QUE ESTIMANDO LA DEMANDA formulada por de F.MOLINA PROMOTORES INMOBILIARIOS, S.L., representada por la Procuradora Sra. Ramí Villar, contra D. Lucio , debo condenar y condeno al referido demandado a abonar a la actora la cantidad 3872€, más el interés legal desde la interpelación judicial y al pago de las costas del presente procedimiento.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 17 de enero de 2017.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. SERGIO FERNÁNDEZ IGLESIAS.

Fundamentos

PRIMERO.-La parte demandante, la sociedad F. MOLINA PROMOTORES INMOBILIARIOS, S.L., reclamaba contra el anterior arrendatario, por los daños y desperfectos ocasionados en el local arrendado al dejar el arriendo, valorados pericialmente como consta en autos.

El demandado se opuso; oposición fundada en las razones que expuso en juicio, oponiendo la obra que tuvo que sufragar para adecuar el local al uso al que lo destinó, obras autorizadas, de manera que obligar a acondicionar de nuevo el local sería enriquecimiento injusto para la actora; el tiempo pasado entre 30.4.2014, en que se dejó el local, y la fecha del informe pericial; no consta factura de reparación, y alguna partida no aclarada o explicada, como la desmontar partida de instalación eléctrica para volver a realizarla, en síntesis.

SEGUNDO- Sentencia de instancia. Recurso de apelación de la persona demandada, y oposición de la sociedad apelada

La sentencia de instancia estimó íntegramente la demanda, y condenó al demandado a abonar la suma reclamada, más los intereses legales desde la interpelación judicial, y las costas del procedimiento.

Recurre la persona demandada alegando error en la valoración de la prueba, y subsidiariamente, valoración errónea del informe pericial, y, en consecuencia, del importe a cuyo pago resulta condenado el demandado. Concluye pidiendo la revocación de la sentencia recurrida, con expresa imposición a la actora de las costas de ambas instancias.

La sociedad apelada se opone a dicho recurso, por los argumentos que pueden verse en su escrito, terminando por instar la desestimación íntegra del recurso de apelación, la confirmación íntegra de la sentencia apelada, y la imposición de las costas de este recurso.

TERCERO.- Error en la valoración de la prueba en relación al estado del local en el momento de la resolución del contrato

Como primer motivo del recurso se aduce error en la valoración de la prueba que tendría como resultado una conclusión equivocada sobre el estado del local en el momento de la resolución del contrato.

Ello se relaciona con el fundamento jurídico tercero de la sentencia, que refiere cómo el arrendatario retiró a medias las instalaciones que realizó en el local arrendado, y, en definitiva, no procedió a devolver el mismo local inicialmente arrendado, lo que obligaba a la propiedad a acondicionarlo nuevamente para ofrecerlo en alquiler.

Son premisas fácticas de esta resolución las siguientes, resultado de los hechos no controvertidos integrados con la valoración de la prueba practicada en primera instancia, revisada la grabación de juicio:

1.- Se pactó en 23.12.2009 el arriendo de un local diáfano, continente y toma de luz y agua, con instalación eléctrica antigua, pero en estado de servicio.

2.- Se autorizó al nuevo arrendatario demandado para realizar obras en el local, en orden a que le sirviera para su objeto de laboratorio dental, con la reserva de quedar las obras en beneficio de la propiedad, sin que el arrendatario pudiera reclamar indemnización alguna al terminar el arriendo, hecho por escrito, además de contenido en la cláusula decimoquinta del contrato de arriendo vigente entre las partes.

3.- Al concluir el arriendo, no se dejó dicho local ni como se entregó al arrendatario inicialmente ni como estaba, tras la reforma completa hecha por el mismo, mientras lo ocupaba dicho demandado.

Se han retirado los aparatos exterior e interiores de aire acondicionado, la instalación eléctrica mínima que había antes ha quedado inservible, se han llevado las puertas de las divisiones de pladur interiores que colocó el nuevo arrendatario, se ha arrancado la tapeta de madera de la puerta de entrada interior, se ha arrancado una cerradura, dejando los agujeros correspondientes, se ha dejado un alicatado en la pared de uno de los departamentos, y también una toma de agua suplementaria, se han dejado agujeros donde estaban lossplitsde aire acondicionado; se ha desinstalado una instalación eléctrica nueva que hizo el arrendatario, dejando las canaletas, y llevándose enchufes, y un falso techo con luminaria de ojos de buey, que a la vista de cómo se dejaron las paredes de pladur, sin puertas, tendrá que desmontarse todo, incluyendo el rehacimiento de la instalación eléctrica que no se dejó en estado de servicio. Quedan los restos de mecanismos a la vista; no están los zócalos iniciales, teniendo la previsión de derruir los tabiques colocados por el arrendatario; habiendo colocado un sistema de evacuación de aire, la unidad exterior, retirada por el demandado, ha dejado la reja de ventilación en la fachada, y el cajón de madera que ocultaba dicho aparato, obligando a desmontarlo y colocar un vidrio nuevo en la carpintería de aluminio; en las fotos aportadas en juicio puede apreciarse mejor las huellas en los paramentos de lo quitado.

Partimos de que no era exigible al arrendatario más que dejar el local tal como se lo encontró; el apelante se refiere a que la facultad de retirar la obra hecha por el mismo no es una obligación, sino una mera facultad, lo que se trae a colación en virtud del juego de los artículos 1.561 del Código Civil , en relación a los artículos 1.573 y 487 del mismo cuerpo legal .

Ello es cierto, pero aquí no examinamos el derecho del arrendatario a retirar la obra hecha en el local, sino si esa retirada a medias, como bien dice la sentencia apelada -y la propiedad, que se refirió a ese estado intermedio en su declaración en juicio-, sino si el local se dejó por el arrendatario exactamente como le fue arrendado a dicho arrendatario.

A nuestro entender, revisada la grabación de juicio, la magistrada ha valorado correctamente la prueba practicada, a salvo lo que se dirá sobre una partida pericial duplicada.

En cuanto al estado del local en 2009, ciertamente se entregó como obra civil, o local diáfano, sin divisorias, y tomas de luz y agua, y una instalación eléctrica que funcionaba, por muy antigua que fuera, según declaró el perito don Rodolfo . Tras llevarse la nueva instalación eléctrica, necesaria para legalizar el uso de laboratorio dental que le dio el arrendatario demandado, ha quedado inservible, sin enchufes, cables arrancados, diferencial inútil, no están ni los PIA (pequeño interruptor automático, los fusibles modernos), ni el circuito retirado; han dejado una caja vacía en su lugar, obligando a acondicionar la caja general de protección, incluyendo diferencial,magnetotérmicoy demás mecanismos necesarios para ello.

Se aduce que el testigo Sr. Sebastián refirió que el local se entregó con instalaciones inservibles, resaltando su expresión de que la instalación eléctrica había que legalizarla. Pero se saca de contexto tal manifestación; dicho industrial se refirió únicamente a que la normativa sectorial obligaba a legalizar para las necesidades de laboratorio de su cliente, pero también ratificó la existencia de acometida eléctrica, contador y cuadro, de tal manera que no podemos sino ratificar la bondad del concepto incluido para volver a acondicionar la misma a su estado original, no mejorado.

La apreciación del apelante de que elementos como los cerramientos puestos en el mismo y el falso techo mejoran el local no se comparten por el tribunal, a la vista del conjunto que muestran las fotografías, unidas sobre todo a la valoración experta de dicho perito. Si se entregan esas divisorias -que no son el local diáfano recibido- sin puertas, y con paramentos lesionados con los restos de una instalación arrancada, incluidos dichos azulejos sin sentido, no puede valorarse como mejora, sino todo lo contrario, algo a retirar para arrendar de nuevo el local, y, en cualquier caso, como un defecto en la entrega que solo cabe imputar al arrendatario.

Y esa conclusión no se desvirtúa por la apreciación subjetiva de lo que esperaría la propietaria cuando arrienda un local, abstrayendo que esa apreciación de la voluntad ajena, que la misma esperaría que el nuevo propietario le acondicione completamente el local sería irrelevante. Se recuerda que solo enjuiciamos, con ese estándar mínimo legal de que el arrendatario demandado devolviese el local en el mismo estado en que fue entregado, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o causa inevitable; dejando aparte que la interpretación de la respuesta del perito a la pregunta del letrado en dicho sentido no se comparte por esta Sala.

Haciendo propios los acertados argumentos de la juzgadora, y no negando el estado de la vivienda descrito por la parte actora, en ninguno de los detalles que obran en la relación circunstanciada de la demanda, tomada del informe pericial, resulta que la arrendadora demandante contaba con dos presunciones legales 'iuris tantum' que le favorecían: la que establece que el arrendador recibió la finca en buen estado, art. 1.562 del Código Civil ; y la llamada presunción de responsabilidad del arrendatario en el deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, art. 1.563 del mismo Código Civil , en ambos casos, salvo prueba en contrario, excluyendo elcasusel último precepto mencionado.

Y aquella obligación de restitución al concluir el arriendo, salvo lo que hubiere perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, tal como establece el art. 1.561 del Código Civil , actuaba en línea con el uso conforme al estándar del buen padre de familia referido en el art. 1.555.2º del mismo texto legal , destinando la cosa arrendada al uso pactado.

La parte apelante pretende desviar su responsabilidad a base de prestar atención respecto del lapso de tiempo que pasó entre dicha entrega del local, y el informe pericial, y antes la falta de reprobación en el momento de la entrega de los desperfectos reclamados posteriormente, pero no pueden aceptarse sus argumentos al respecto, no siendo cierto que el arrendador deba hacer constar su disconformidad con la entrega de llaves.

Al contrario, es constante la jurisprudencia que afirma que la renuncia del respectivo derecho, en este caso a reclamar todos los daños y desperfectos ocasionados por la actuación del inquilino, nunca puede presumirse, sino que ha de ser clara y terminante al respecto.

Tampoco hay ninguna obligación legal de inspeccionar al momento la finca, y dicha entrega no implicaría ningún deber de hablar o pronunciarse, en concreto sobre el estado de la finca, del arrendador, que era la contraparte contractual, máxime cuando ni siquiera se acompañó de la liquidación acostumbrada de todo lo debido por el arrendatario, a efectos de la posterior liquidación de la fianza.

Así, la presunción del art. 1.563 CC no viene condicionada a una carga de inspección del arrendador, estando cubierta la parte actora por la presunción de responsabilidad del arrendatario respecto de tales daños y deterioros en la finca, en presunción legal no destruida, en ninguno de los supuestos detallados en demanda, por el arrendatario apelante, a salvo lo que se dirá respecto de un concepto que entendemos duplicado.

Tampoco el apelante viene avalado por una suerte de presunción que no justifica, el de que la no reprobación en el momento de la entrega, o en los días o semanas siguientes, que sería exigible y razonable, en su consideración subjetiva, nos llevaría a la conclusión de que el local se encontraba en buen estado, o, al menos, en un estado aceptable, lo que dobla esa subjetividad.

Tampoco podemos compartir la consideración genérica hecha por el apelante de que las partidas valoradas pericialmente no valorarían el simple restablecimiento del local a su estado original, sino los trabajos necesarios para dejar el local mejorado acondicionado para arrendarlo de nuevo, con el consiguiente enriquecimiento injusto alegado en la vista de juicio. Justo al contrario, es cierto que parece necesario realizar todas las obras relacionadas en el informe pericial, pero simplemente para dejar el local en estado parecido al que se lo encontró el apelante, una vez sacadas del local arrendado las instalaciones hechas por el arrendatario apelante, dejando lo que puede verse en la documental fotográfica aportada por la parte apelada.

En cuanto a la pintura, como vino en decir el legal representante de la propiedad, y ratificar el perito de esta en juicio, el estado en que han quedado las paredes, con agujeros de lo sacado del local, huellas de los aparatos y muebles que ya no están, azulejo en pared que habrá de arrancarse, zócalos por reponer, divisorias sin puerta, y suciedad de todo ello, es evidente que el repintado del mismo viene obligado por ese estado del local que no coincide, tampoco en ese aspecto, con la entrega de cuatro paredes blancas que puede verse en la misma prueba documental aportada por el apelante en la vista de juicio, al folio 71, en contraste con idéntica documental aportada por la actora en idéntica vista, donde se refleja con mayor nitidez el estado en que quedó el local en la entrega a la arrendadora demandante.

Las palabras de la arrendadora al respecto, que interpretamos en ese sentido, y no en el que pretende el apelante, de reconocimiento por la propiedad que no le correspondería la pintura, sirven al apelante para intentar combatir un supuesto criterio del Jueza quorespecto a cómo debía entregar el local el demandado: en estado de ofrecimiento de nuevo alquiler, o sea, según interpreta el apelante, mejor de cómo lo recibió.

En primer lugar, no es cierto que la magistrada en la anterior instancia condene siguiendo ese criterio. El fundamento tercero de la sentencia, rectamente entendido, es muy claro refiriéndose a que la condena es por no entregar el local 'en el estado en el que se le arrendó', añadiendo que retiró a medias las instalaciones que efectuó, lo que es un buen resumen de lo sucedido, y todo ello, añadido a mayor abundamiento, resulta en que la propiedad se vea obligada a acondicionar nuevamente el local para ofrecerlo nuevamente en alquiler; también en añadido, tal vez innecesario, se remata que no era esperable que el nuevo arrendatario corriera con esos gastos.

Es obvio que solo examinamos la responsabilidad del arrendatario, y no la de la sociedad arrendadora ni cualquier otra persona. Por lo demás, a la vista de ese cotejo documental, concluimos, también a mayor abundamiento, en que no solo no se devolvió el local en el estado en que se entregó al arrendatario -que era lo único exigible- sino que se le entregó en peor, no en mejor, estado de lo que estaba originalmente al ser arrendado.

Por tanto, tampoco podemos asumir la invocación del principio de proporcionalidad y buena fe contractual, puesto que al Sr. Lucio no se le exige que entregue el local en mejor estado del recibido, sino, más simplemente, que restituya, mediando la correspondiente indemnización, la valoración de lo que dejó en peor estado del que recibió dicho local, en el bien entendido que dicho local puede destinarse a muy distintos tipos de negocio, como dijo el perito, de tal manera que su estado original, diáfano y con instalación eléctrica básica, era la querida por su propietaria, única legitimada para pronunciarse al respecto.

La jurisprudencia que invoca el apelante, tomada de la sentencia, no puede servirle al fin que invoca, pues no se cuestiona, con las SSTS de 13.12.1993 y 14.11.2000 , que el arrendatario estuviese facultado a retirar las mejoras en el local, lo que hizo con el resultado que consta reflejado gráficamente, sino esa entrega del continente e instalación eléctrica que tenía desde el principio dicho local.

Refiere el arrendatario que la propiedad tiene costumbre de arrendar sus locales en estado de obra civil, de forma que sea el arrendatario quien realice las obras del arrendatario, y que esa práctica se ratificaría por el mismo propietario, por el testigo y perito. Abstrayendo que la segunda parte de ese enunciado no es cierto que se expresase ni por la parte, ni testigo ni perito, de todas formas esa supuesta y no acreditada costumbre no es objeto procesal. Solo nos ocupa la entrega del local arrendado por el demandado en 2014, tras descontar motu propioel pago de las últimas rentas con la fianza, burlando la finalidad legal de dicha fianza, que es garantizar también la devolución del inmueble en las debidas condiciones de conservación y mantenimiento, como tiene establecido la jurisprudencia.

Tampoco resulta relevante que la sociedad propietaria no hubiese hecho las obras referidas en el informe pericial, y no se asume la conclusión ilógica de que el hecho de no hacerlas acredite que no son necesarias. El estado en que se encontraba el local, ofrecido por el legal representante de la actora para su comprobación, no era el ofrecido al mismo apelante en 2009, cuando se le entregó al mismo, abstrayendo la reforma que, por su propio interés, hizo el arrendatario, contando con el industrial que aportó el mismo arrendatario como testigo.

En definitiva, desestimamos este motivo del recurso.

CUARTO.- Valoración errónea del informe pericial

Subsidiariamente, se objeta la valoración del perito de la indemnización impuesta en sentencia, y se parte de la premisa incierta de que el perito respondió que se le encargó el acondicionamiento del local para arrendarlo de nuevo, y de ahí que aparecieran partidas como la pintura del local o la nueva instalación eléctrica, cambiando en esto su alegato en juicio respecto de que esa partida no estaba explicada en el informe pericial, en contra del ámbito limitado de este recurso, según establece el art. 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Esas partidas como la de pintura e instalación eléctrica se justifican por el estado de deterioro general en que se dejó el local, como se ha explicado anteriormente, y que la sociedad apelada califica de auténtica devastación dolosa, de manera que, aunque podía retirar la obras, ello tenía el límite legal de no alterar la forma y sustancia de la cosa arrendada, o, si se prefiere, no causar detrimento alguno en el bien arrendado, art. 487 CC por remisión del art. 1.573 CC , en línea perfecta con lo dispuesto en el art. 1.561 CC , según se insiste, y no porque dichas mejoras, sacadas del lugar con el fin del arriendo, fueren de propiedad de la arrendadora, como aduce dicha apelada, pues el art. 23.2 LAU , por remisión del art. 30 LAU , aducido por esta no se aplicaría al caso, dada la autorización por la arrendadora de dichas obras que demuestra el documento 2 de la misma apelada.

Por lo demás, ante el listado de desperfectos no contradichos contenidos en demanda, no se cuestiona tampoco los parámetros valorativos, sin que el propio demandado aportase una pericia contraria ninguna.

Descendiendo a las partidas concretas referidas, solo extemporáneamente se manifiesta sobre la no acreditación de que algunas no se encontrasen en el local, algo que no se aviene a lo acreditado: se trata de rehacer el local a cómo estaba originariamente, al contrario de lo que se argumenta.

En cuanto a la eliminación de ciertos elementos, de nuevo se hace supuesto de la cuestión; obra explicación pericial convincente de porqué se deberán eliminar, complementado con el sentido común.

Las partidas 13 y 15 no suponen ninguna mejora del local, pintura y nueva instalación eléctrica, como ya se explicado anteriormente.

El criterio de la sentencia, acogiendo todas las partidas, sin que, por cierto, respecto de ninguna concretamente planteara oposición en juicio el mismo apelante, responde al sentido común, y se acepta por la Sala, excepto en cuanto esa alegación subsidiaria repone el duplicado de una partida, la 2 (segunda, 120 euros) y la 16, sin objeción por la parte apelada, de tal manera que aceptamos esa impugnación como valoración probatoria plena que conserva este tribunal, rebajando la estimación de la demanda en 120 euros y su IVA correspondiente.

En cuanto a la imputación de este IVA, igualmente no objetado en vista, tampoco se acepta, por el argumento añadido de que yerra el apelante cuando considera que la ejecución de la sentencia motivara una factura con su IVA, a efectos de compensación en su liquidación trimestral de dicho IVA. La sentencia es una condena a indemnizar, no un arriendo de servicios empresarial.

Añade la apelada la jurisprudencia sobre restitución íntegra de dicha indemnización, que sin duda serviría de base para su inclusión en la sentencia apelada, y también la referencia, colmando la incongruencia, entre IVA soportado e IVA deducible, conforme a la normativa de dicho impuesto. En cualquier caso, no era objeto procesal las obligaciones tributarias del demandado, solo el derecho de la actora a resarcirse de los desperfectos dejados en su local por el demandado.

En definitiva, se debe confirmar la sentencia, desestimando el recurso de dicho apelante, salvo en ese extremo menor del importe duplicado en la relación de daños acogida en sentencia, importando esa reducción 145,20 euros, que deja la condena en 3.726,80 euros.

QUINTO.- Costas

La estimación sustancial de la demanda conlleva dejar incólume la condena en costas realizada en primera instancia.

La estimación parcial del recurso conlleva, en cambio, que no se impongan a ninguno de los litigantes las costas de esta alzada, en virtud de lo establecido en el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Lucio contra la sentencia de 3 de noviembre de 2015 dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Barcelona, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS dicha sentencia, excepto en el importe de la condena establecida en ella, que fijamos en la suma de3.726,80 euros, dejando incólumes el resto de sus pronunciamientos, y sin imponer a ninguno de los litigantes el pago de las costas de esta alzada.

Ordenamos la devolución al apelante del importe del depósito establecido para interponer dicho recurso, en virtud de lo dispuesto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.