Sentencia Civil Nº 509/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 406/2012 de 06 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00509/2012

Rollo núm.: 406/2012

S E N T E N C I A Nº 509

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Rosa Rigo Rosselló

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a 6 de noviembre de 2012

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 23 de Palma, bajo el número 262/2011 , Rollo de Sala número 406/2012, entre partes, de una como demandante-apelante D. Doroteo , representado por el Procurador D. Francisco Arbona Casasnovas, y dirigido por el letrado D. Jacobo Rodríguez Miranda, de otra, como demanda-apelada la Comunidad de Propietarios URBANIZACIÓN000 , representada por el procurador Dª. Antonia Iniesta Rozalén, y dirigida por el letrado D. Domingo Garzón.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Juez del Juzgado de Primera Instancia número 23 de Palma, se dictó sentencia en fecha 22 de marzo de 2012 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "SE DESESTIMA la demanda formulada a instancia de Doroteo representado por el procurador FRANCISCO ARBONA contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA URBANIZACIÓN000 y SE ABSUELVE a la demandada de las pretensiones ejercidas en su contra. Se condena a la actora al pago de las costas procesales".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 6 de noviembre de 2012.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- D. Doroteo es propietario de un inmueble sito en la URBANIZACIÓN000 , LA FINCA REGISTRAL Nº NUM000 .

Interpuso demanda contra la comunidad de propietarios de la citada Urbanización impugnando la Junta celebrada en fecha 11 de diciembre de 2010.

Denuncia, en primer lugar, irregularidades en la convocatoria de la Junta, al no figurar el lugar de celebración de la misma ni haber sido convocados todos los propietarios a la misma.

Alega la falta de información del actor y la remisión de información incorrecta.

Pone de manifiesto una serie de irregularidades que darían lugar a la nulidad de los puntos segundo y tercero, relativos a la aprobación de las cuentas, del presupuesto y del listado de morosos, así como del punto sexto, relativo a la aprobación de las cuotas del año 2011. El conjunto de irregularidades que se denuncian son las siguientes:

a) La Comunidad no contestó su burofax de 28 de noviembre de 2010, no le envió documentación, ni le indicó el lugar de celebración de la junta.

b) No le ha sido facilitada las cuentas de los años 2009 y 2010 y el presupuesto de 2011, así como los justificantes de los gastos e ingresos habidos.

c) No se han aclarado los porcentajes de participación en los elementos comunes que tiene cada propietario, con sus respectivas cuotas.

d) No se sabe qué porcentaje de voto o cuota de participación tiene cada asistente a la junta, ni cuántos votos o cuotas de participación tiene el propietario de una vivienda unifamiliar, ni cuántos tiene el de una vivienda adosada, ni cuántos tiene el propietario de cada apartamento, ni cuántos tiene el propietario de un local, ni cuántos tienen los propietarios de otras dependencias.

e) No consta una relación de locales y demás partes determinadas que están al margen de la comunidad, no obstante estar dentro del perímetro de la Urbanización.

f) Hay propietarios de nuevas partes determinadas que dan lugar a nuevas cuotas, sin que conste que se haya ampliado el perímetro de la Urbanización.

g) Se autorizó a votar a los propietarios morosos.

h) Se desconoce qué empleados tiene la comunidad, cuáles son sus funciones y qué carácter comunitario tienen los mismos.

i) Se cuestiona el carácter comunitario de la actividad arrendaticia que efectúa la comunidad.

j) Se cuestiona el carácter comunitario de los vados e impuestos de circulación, los importes y los conceptos.

k) La comunidad ha sido arbitraria al demandar a los morosos que quiere y no demandar a otros.

l) Se ha aprobado una lista de morosos o relación de cuotas pendientes de pago que incluye personas que nunca han sido propietarios, que incluye deudas derivadas de años en los que la comunidad no estaba constituida y no se incluye a muchos propietarios de inmuebles sitos en la urbanización que nunca han pagado cantidad alguna.

m) El Sr. Doroteo considera que muchos gastos que factura la comunidad son innecesarios, improcedentes y desorbitaros, que muchas actuaciones que la comunidad de propietarios realiza son competencia del Ayuntamiento de Calvia, la Comunidad injustificada y discrecionalmente deja al margen diversas partes determinadas que están dentro del perímetro de la Urbanización, y el importe del presupuesto no se divide de forma justa, con un criterio proporcional con arreglo a los metros cuadrados del solar y los metros cuadrados construidos, sino que el reparto se efectúa al margen de cualesquiera cuotas de participación, ya que las mismas no existen.

La sentencia de instancia desestima íntegramente los motivos de impugnación alegados y frente a la misma ha interpuesto la parte actora recurso de apelación, con base en los siguientes motivos:

1.- En la sentencia de instancia se considera acreditado que no se contabilizan para distribuir los gastos aquellas parcelas en las que no ha sido posible, tras exhaustivas búsquedas, identificar a su titular.

Considera que ese hecho supone una vulneración del os estatutos de la comunidad y de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que justifica la solicitud de nulidad al amparo de lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley de Propiedad , al tratarse de un acuerdo que supone un grave perjuicio para el apelante, ya que si el presupuesto se dividiera entre todos y no entre unos cuantos, pagaría menos.

2.- Error en la valoración de la prueba, por cuanto el presupuesto no se dividió siguiendo un criterio proporcional de división con arreglo a la superficie y características de cada inmueble. Se señala, en este sentido, que la comunidad de propietarios está expidiendo recibos con cuotas por solares en parcelas donde hay edificios plurifamiliares. Señala también que hay gastos que se repercuten a los vecinos que no son comunitarios. Se trata de irregularidades que suponen un grave perjuicio para el actor, que no tiene obligación de soportarlo.

3.- La aprobación de las cuentas y deudas de los puntos segundo y tercero y las cuotas del punto sexto son irregulares además por los siguientes motivos:

- Fueron aprobados recargos o penalizaciones de manera improcedente, ya que no están en los estatutos de la comunidad.

- No se exigió el pago a todos los afectados.

- La comunidad excluyó en su criterio de división de gastos a partes determinadas, no se han incluido ni todas las unidades registrales ni todos los terrenos que componen la urbanización.

- No se desglosan correctamente los solares, ni las viviendas unifamiliares, ni los edificios plurifamiliares ni los locales ni otras dependencias que forman parte del perímetro de la urbanización.

- No se precisaron cuántos ni cuáles son los solares edificados, ni los solares sin edificar. Entre los solares edificados no se precisó en cuáles está construida una vivienda unifamiliar y en cuáles un edificio plurifamiliar, ni se especificó el número de partes determinadas o "apartamentos" que componen estos edificios, ni tampoco cuántos y cuáles son los locales, ni tampoco los Aldeamar.

- Tampoco se ha distinguido ni el tamaño ni la cabida de los distintos solares y las correspondientes construcciones, siendo injusto que una sencilla vivienda unifamiliar aislada como la de nuestro mandante pague la misma cuota que viviendas de grandes proporciones, o que edificaciones donde una habitación ha sido dividida en distintas partes determinadas, y siendo injusto que no se exija el cobro a todas las partes que conforman la referida comunidad.

- Los gastos que se repercuten a los vecinos son excesivos.

4.- Solicita, subsidiariamente, que se revoque la sentencia en cuanto a la imposición de costas.

SEGUNDO.- Respecto a la impugnación de acuerdos que es el objeto de esta litis, el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

La calificación de nulidad radical o absoluta queda reservada para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquiera otra ley imperativa o prohibitiva no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3.º del artículo 6 CC y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo ( SSTS 18 de abril de 2007 , 10 de marzo de 2010 , 30 de noviembre de 2011 ).

TERCERO.- Conforme ha señalado esta Sala en sentencia de 24 de enero de 2012 , en relación a la impugnación que formuló el actor frente al acta de la junta celebrada en fecha 12 de diciembre de 2009, "no se esta en presencia de una Comunidad por pisos o locales constituidos de acuerdo con el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , sino ante un complejo inmobiliario, al que se aplica por analogía las normas de la indicada Ley, y que se rige por sus Estatutos, inscritos sobre la finca NUM001 en el Registro de la Propiedad de Calviá, ratificados en Asamblea de 31 de julio de 2004 - Sentencia dictada por Sección 5ª de esta Audiencia Provincial de fecha 28 de diciembre de 2009-.

En el artículo 3 de los Estatutos se establece que "Los gastos que ocasione el mantenimiento y administración de estos elementos y servicios comunes serán sufragados conforme al balance anual practicado, estableciendo una cuota unitaria para los distintos tipos de dependencias que están ubicadas en la Urbanización, a saber:

- Solares destinados a la construcción de viviendas unifamiliares.

- Viviendas adosadas o apartamentos que estén construidos en régimen de propiedad horizontal en los distintos solares de la Urbanización.

- Locales comerciales y oficinas. - Otras construcciones y dependencias que puedan desarrollarse en la Urbanización.

En realidad la parte actora en su demanda y ahora su recurso, lo que evidencia es que considera injusto que una "sencilla vivienda unifamiliar aislada" como la del Sr. Iván pague la misma cuota que viviendas de grandes proporciones o que edificaciones donde la construcción se ha dividido en distintas partes determinadas, siendo que el presente procedimiento de nulidad de la Junta de 12 de diciembre de 2009, no es la vía adecuada, ya que es la Junta de propietarios la que puede acordar un régimen de participación distinto al previsto en los Estatutos, sometido a la regla de la unanimidad, en cuanto supone una modificación del título constitutivo ( artículos 5 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal )".

Se responde ya en esa sentencia a las alegaciones que reproduce nuevamente el recurrente en relación a la falta de proporcionalidad en la distribución de los gastos, ajustándose a lo establecido en los estatutos.

Debe destacarse que la parte apelante no concreta en su escrito de recurso las alegaciones que hace en relación a que la comunidad de propietarios está expidiendo recibos con cuotas por solares en parcelas donde hay edificios plurifamiliares o a los gastos que se repercuten a los vecinos que no son comunitarios, como ya ocurría en el escrito de demanda, lo que impide entrar a considerar las mismas.

Sobre la alegación de que los gastos de la comunidad no se han dividido entre todos los propietarios, debe señalarse, en primer lugar, que la alegación adolece de falta de concreción, en el sentido de que no se indica qué propietarios, qué solares de la comunidad, cuya titularidad es desconocida han sido excluidos del reparto de los gastos comunitarios. Realiza la parte apelante unas alegaciones de carácter genérico en relación a unas consideraciones que se hacen en la sentencia de instancia en base a la declaración prestada por Dª. Ángela , quien fue secretaria de la comunidad. De su declaración debe destacarse que no era ella la que elaboraba la contabilidad de la urbanización y que, si bien en un momento determinado manifiesta que se dieron de baja a determinados propietarios que no eran localizables tras las gestiones que llevaba a cabo la urbanización, más adelante declaró también que la deuda de estos señores se ha ido incrementando. No se deriva, por tanto, de su declaración, que tales propiedades no hayan sido tenido en cuenta para la distribución de los gastos. Todo ello unido a la falta de concreción sobre en qué medida se ha visto perjudicado el actor por esa errónea distribución del gasto, al no contener ni la demanda ni el recurso ninguna consideración sobre cuál debería haber sido su cuota, en el caso de que ésta hubiera sido calculada teniendo en cuenta todas las propiedades que conforman la urbanización, debe dar lugar a la desestimación de sus alegaciones en este punto.

Finalmente, la cuestión de la penalización por demora fue resuelta en la sentencia de esta Sección antes citada en relación a la junta del año 2009 en estos términos:

"El tema de la validez de los acuerdos de la Junta de Propietarios en los que se establece un recargo de morosidad ha sido abordado por este Tribunal en numerosas resoluciones, como las de 18 de marzo de 1993, 6 de marzo de 1996 y 20 de abril de 1988, en el sentido de "reconocer su eficacia al no constar que fuesen impugnados oportunamente ni que se hayan dejado sin efecto o modificado con posterioridad, por lo que conservan su validez y fuerza jurídica de modo indefinidos hasta tanto no se produzca otro acuerdo comunitario que disponga otra cosa distinta; y ello porque todo miembro de la comunidad debe colaborar a la buena marcha de la misma, asistiendo a sus juntas, examinando las cuentas presentadas por sus órganos de gestión y administración y, en su caso, impugnando los acuerdos que estimen lesivos pues, una vez transcurridos los plazos de caducidad señalados en el artículo 16.4º de la L.P.H ., dichos acuerdos devienen ejecutorios".

En el supuesto hoy enjuiciado en la Junta de Propietarios de 22 de noviembre de 2008 ya se aprobó un recargo por mora del 10% en los recibos inatendidos a partir de 30 de abril y del 20% a los inatendidos a partir del 31 de julio de cada año, - documental del folio 110- sin que conste que tal acuerdo fuese impugnado, y en la Junta de 12 de diciembre de 2009 se vuelve a aprobar por unanimidad la aplicación de los recargos por mora anteriormente indicados". Los recargos por demora vuelven a ser aprobados en la Junta celebrada en fecha 11 de diciembre de 2010, debiendo reproducirse lo ya indicado.

CUARTO.- Sobre las costas causadas en primera instancia, resulta de plena aplicación el criterio del vencimiento establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que puedan apreciarse dudas de hecho o de derecho que justifiquen la no imposición, especialmente teniendo en cuenta que los motivos de impugnación del acta de la junta de 2010 reproducen, en gran medida, lo que ya fue resuelto en relación a la junta del año anterior.

Procede, en consecuencia, la íntegra desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la resolución recurrida en todos sus términos.

QUINTO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por D. Doroteo contra la sentencia dictada en fecha 22 de marzo de 2012 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Palma en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se confirma la sentencia de instancia en todos sus términos, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta instancia y pérdida del depósito consignado para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.