Sentencia CIVIL Nº 500/2017, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 638/2017 de 11 de Diciembre de 2017

Encabezamiento

Rollo n.º 000638/17
Sección Séptima
SENTENCIA Nº 500
SECCIÓN SÉPTIMA
IlustrísimaSeñora Magistrada Ponente:
DOÑA MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA
En la Ciudad de Valencia, a once de diciembre de dos mil diecisiete.
Vistos, por la Ilma. Sra. D/Dª. MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA, Magistrada dela Sección
Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Verbal -
000197/2015, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 2 DE ALZIRA,
entre partes; de una como demandada - apelante/s Salvadora , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. ASUNCIÓN
PALASÍ ESPÍy representado por el/la Procurador/a D/Dª Mª ANGELES MONTORO CERVERO, y de otra
como demandante - apelado/s Carla y Lina , dirigidos por el/la letrado/a D/Dª. MARÍA JOSÉ URBANO
IBORRA y representados por el/la Procurador/a D/Dª ARCADIO MARTÍNEZ VALLS.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 2 DE ALZIRA, con fecha 17 de octubre de 2016, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: QUE ESTIMANDO LA DEMANDA formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Martínez Valls en nombre y representación de Lina Y Carla contra Salvadora DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a que abone a las demandantes la suma de OCHOCIENTOS SESENTA Y CUATRO EUROS CON SETENTA Y DOS CENTIMOS DE EURO (864,72 EUROS).'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 4 de diciembre de 2017 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal doña Lina y doña Carla formuló demanda de juicio verbal, por falta de pago de las rentas y suministros, reclamando el abono de 864,72.-€ contra doña Salvadora .

Sustenta su pretensión en que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento de la vivienda ubicada en Alzira, Partida DIRECCION000 Polígono NUM000 , el día 1 de diciembre de 2012, pactando una renta mensual de 350.-€.

El día 8 de enero de 2015 la demandada abandonó la vivienda sin pagar la suma de que se reclama.

La demandada se opuso a la pretensión actora invocando la excepción de falta de legitimación activa, puesto que las actoras no han justificado la titularidad, que dicen ostentar, sobre el inmueble.

En segundo lugar, la inadecuación del procedimiento por falta de claridad y precisión en la petición, pues la demandada no abandonó la vivienda y, en las sumas que se reclaman, no se han descontado las cantidades entregadas a cuenta.

En tercer lugar la pluspetición, puesto que: No adeuda el mes de diciembre de 2014 pues se marchó a mediados de noviembre y pagó la mitad de tal mes.

Del recibo de fecha 27 de mayo de 2014, (factura de electricidad) por importe de 167,83.-€ no se ha descontado la suma de 71,23.-€, por lo que únicamente adeudaría la cantidad de 96,6.-€ La cantidad reclamada como recibo luz del 27-1-2015, por importe de 42,48.-€ no se corresponde con ningún recibo.

Alega que abandonó la vivienda a mitad del mes de noviembre de 2014, marchándose a vivir con su hermano y, al firmar el contrato, entregó un mes de fianza cuyo importe tendrá que computarse.

Las arrendadoras quedaron con la demandada en que, dado que la demandada realizó unas obras de mejora en la vivienda, pues puso una cocina nueva, reformó el patio y realizó una explanada, todo ello se compensaría con las cantidades adeudadas, y además, dejó una motocicleta en la vivienda.

La sentencia de instancia rechaza las excepciones y estima la demandada al considerar correctas todas las sumas que se reclaman.

Contra dicha resolución se alza la parte demandada invocando diversos motivos que pasamos a examinar.



SEGUNDO.- En la resolución del presente recurso de apelación hemos de partir de lo dispuesto en el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, conforme al cual "La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado." El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003 , Pte. Marín Castan, Francisco, Cendoj: STS 255/2009 , nos dice: "Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante" En fechas más recientes, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 14 de junio de 2011, (ROJ: STS 4255/2011 ), Sentencia: 392/2011, Recurso: 699/2008 , Ponente: RAFAEL GIMENO-BAYÓN COBO, nos dice: "También conviene dejar constancia expresa de que el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 'En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o una sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación', lo que ha sido interpretado por la doctrina en el sentido de que, como indica el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil 'La apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada', afirmándose en la sentencia 798/2010, de 10 diciembre , que el recurso de apelación se configura en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como una revisio prioris instantiae o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda el control de lo actuado en la primera con plenitud de cognición 'tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris [cuestión jurídica]), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso'.

22. Esta revisión comprende la valoración de la prueba por el tribunal de apelación con las mismas competencias que el tribunal de la primera instancia, sin que quede limitada al control de racionalidad que opera en el ámbito del recurso extraordinario por infracción procesal, razón por la que la Audiencia Provincial en modo alguno se excedió al valorar la prueba testifical de forma diferente a la de la sentencia del Juzgado."

TERCERO .- Como primer motivo de su recursola parte invoca que debe descontarse, de la suma reclamada, la cantidad de 350 € que se entregaron como fianza, y que la sentencia no lo hace.

La parte apelada opone que no se ha discutido que la demandada entregó una cantidad en concepto de fianza pero la finalidad de dicha suma es responder de los daños y perjuicios causados en el inmueble y no el pago de rentas. Además, se ha instado un procedimiento en reclamación de los daños y perjuicios que se han generado.

Tampoco se han acreditado el pago de otras cantidades.

Este Tribunal unipersonal estima que el motivo debe rechazarse porque la fianza que en su día se depositó se halla afecta al pago de los posibles daños y perjuicios que se hayan generado, no así al pago de la renta y de otras cantidades debidas, como establece el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos e interpreta la jurisprudencia, pudiendo citar, entre otras, la Sentencia de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Alicante, Roj: SAP A 1597/2017, Nº de Recurso: 724/2016 , Ponente: SUSANA PILAR MARTINEZ GONZÁLEZ: "

TERCERO.- Finalmente, en lo referente a la pretensión de compensación de parte de las rentas adeudadas con el importe de la fianza, ya se ha pronunciado esta Sección 5ª, entre otras, en la sentencias de 17 de mayo de 2006 y 12 de mayo de 2016 , en la que se argumenta que 'Tampoco puede prosperar el motivo de recurso que interesa la minoración, por compensación, de la condena pecuniaria en el importe de la fianza abonada al celebrar el contrato y ello tomando en consideración la finalidad de garantía de la prestación que en tal concepto quedó pactada al concertarse el arriendo y la necesidad de que la misma conserve tal utilidad de aseguramiento del estricto cumplimiento por el arrendatario tanto de su deber de dejar indemne el inmueble arrendado como de sus diversas obligaciones de pago, hasta su íntegra satisfacción y so pena de que aquélla pierda su propia naturaleza y razón de ser, por lo que el efecto compensatorio pretendido no puede ser reconocido antes de que por el demandado se proceda a la liquidación de la deuda', debiendo tenerse en cuenta que, como recoge la sentencia de esta sección de 11 de abril de 2014 , con remisión a otras como la de 27 de enero de 2009 'el momento a tener en consideración para resolver sobre la demanda es aquel en el que esta se presenta, tal y como expresamente dispone los artículos 410 y 411 de la Ley de Enjuiciamiento Civil '. En dicho momento, como ya se ha dicho, el arrendador no consta que tuviera conocimiento del desalojo y, por lo tanto, de que tenía a su disposición la vivienda arrendada, por lo que no podía realizar en la demanda reclamación alguna sobre desperfectos o suministros pendientes de pago, por lo que las cuestiones sobre si procede o no la detracción de cantidades y sobre la devolución de la fianza se deben de realizar, en su caso, en el procedimiento adecuado, cuando, como en el presente caso, se opone la existencia de obligaciones de pago, distintas de la renta, pendientes entre las partes.

En este mismo sentido se pronuncia la SAP de Alicante, secc 9ª, de 1 de abril de 2016 : 'La jurisprudencia de las Audiencias es clara al respecto. Así la SAP Barcelona 7/10/2015 'Por su parte el arrendatario constituye la fianza (o garantía adicional como es en este caso el depósito) para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC (EDL 1889/1): responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU , de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC (EDL 1889/1) - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC (EDL 1889/1 ), 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts.

4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza). En relación con el art. 36 LAU (EDL 1994/18384), un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario, para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también, de otros derechos del arrendador ( SAP Barcelona, 15 de abril de 1999 , Soria 23 de diciembre 1994 , Badajoz 15 de marzo de 1995 , Baleares 12 de marzo de 1996 y 17 de enero de 1991 , Málaga 4 de marzo de 1994 ), como también se desprende de la norma la procedencia de la devolución al arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo que implica una previa liquidación de cuentas entre las partes. En la LAU vigente (EDL 1994/18384), el art. 36, no delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato ( art. 36-4 ) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario. La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU (EDL 1994/18384), configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, y ello solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU (EDL 1994/18384) establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves'.

También esta Sala se pronunció en Sentencia de 12/6/2015 'Finalmente, la fianza no es compensable, dice la SAP de Alicante de 20 de marzo de 2012 'Es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos (EDL 1994/18384), la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo, y aún después del mismo, transcurrido un mes desde la devolución de las llaves'. Termina diciendo que 'Declarada judicialmente en esta sentencia, ya firme, la resolución del contrato, comienza el plazo de liquidación que fija el art. 36.4 LAU '.

O Sentencia de esta Secc. 5ª de 24 de abril de 2015 : En relación a la compensación del importe de la fianza que asciende a 3.000 euros con los débitos mantenidos por rentas por la arrendataria, una vez entregadas las llaves, antes del juicio, en fecha 12.09.2014 (folio 110) y sin que la actora reclamara concepto alguno por suministros de luz y agua o por deterioro del local, sí procede estimar la compensación, aplicando lo dispuesto en el artículo 1196.4 CC , y conforme a la doctrina de la Jurisprudencia ( SSTS 15 de octubre de 2004 y 30 de diciembre de 2002 , por citar algunas) es preciso, entre otros requisitos, que ambas deudas sean líquidas y exigibles y esta condición no se da si ha de proceder una liquidación para determinar la calidad de 'acreedores recíprocos de los litigantes', como es el presente caso, en que ambos aparecen como acreedores recíprocos por diversos conceptos." En segundo lugar , considera que las demandantes no han probado la fecha en la que afirman que la demandada abandonó la vivienda, pues no existe acta notarial de entrega de la posesión ni documento de recepción de las llaves, ni prueba testifical.

La parte apelada opone que sí se ha probado en autos la fecha en la que tuvo lugar el desalojo y la demandada no ha llevado a cabo prueba alguna que acredite la fecha que ella indica.

Este Tribunal unipersonal rechaza este motivo de apelación porque la entrega de llaves constituye una acto formal, que ha de quedar debidamente documentado y cuya prueba corresponde a la demandada, como elemento obstativo para el devengo de las rentas y pago de gastos y suministros.

Entre otras muchas, en la sentencia dictada en el Rollo de Apelación 1113/16 hemos dicho: "Estos dos motivos deben rechazarse porque estimamos probado por las manifestaciones de la parte demandada, quien niega, en todo momento, que se le entregaran las llaves, y por las propias actuaciones de la actora, quien no ha probado, en ningún momento, la citada entrega, que el propietario no recuperó la posesión de la vivienda hasta que no le fue entregada en el proceso de desahucio. No debemos olvidar que el desistimiento unilateral del contrato, no es suficiente para dar por concluida la relación, salvo que la parte contraria así lo acepte, lo que no ha ocurrido en el presente caso. Y, además, si bien el demandado habla de ofrecimiento de las llaves no consta el mismo, pese a que el demandado pudo, formalmente, poner las llaves a disposición del demandante, haciendo uso de los distintos medios legales, sin perjuicio de seguir negociando el pago de las rentas.

Las meras manifestaciones de la parte actora con terceros, e incluso, con el coarrendatario, no pueden acreditar, sin más, dicha entrega de llaves, que debió hacerse de manera formal e indubitada, oportunidad que tuvo cuando fue requerida para ello, ya por el demandado por medio de burofax fechado el día 28 de enero de 2014 (f. 66) ya por el juzgado, pues según consta al folio 21 fue requerida el día 1 de julio de 2014.- Y, de ser cierto que se remitieron por un burofax, fácil era acreditarlo dado que dicho medio de comunicación permite su acreditación, lo que tampoco se ha hecho.

Además, el artículo 1256 del Código Civil establece que "La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes." Por eso, como recoge el Tribunal Supremo en la sentencia del 23 de Octubre del 2009 (ROJ: STS 6303/2009), Recurso: 1428/2005 , Ponente: XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ: "El motivo cuarto alega la infracción delartículo 1256 del Código civil que proclama el principio básico del derecho de obligación de la necessitas, esencia de la obligación. Este principio implica que ni deudor ni acreedor pueden desligarse o alterar unilateralmente la obligación y el contrato es la principal fuente de éste (así, sentencias de 30 de noviembre de 2005 , 23 de febrero de 2007 y 26 de junio de 2008 ). > > En tercer lugar , invoca que la sentencia incurre en un error en la valoración de la prueba puesto que la suma de los conceptos que se admiten como debidos en la sentencia, ascienden a 514,72.-€ y no a 864,72.- € y a dicha cantidad hay que detraer los 71,23.-€ que se entregaron a cuenta, lo que arroja un resultado final de 443,49.-€ La parte apelada opone que ha quedado acreditada la totalidad de la suma que se reclama.

Este Tribunal unipersonal igualmente estima que debe rechazarse el motivo de apelación puesto que no procede descontar la fianza por las razones que hemos expuesto, y no se estima acreditada la entrega de ninguna cantidad a cuenta, ya que la misma debió probarse por la demandada que lo invoca, al amparo del artículo 217. 3 de LEC , puesto que se trataría de un pago parcial y, negado por el actor, la prueba no se ha producido.



CUARTO. - Por todo lo expuesto, debo concluir, con la desestimación del presente recurso y la confirmación de la sentencia de instancia, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada como establece el artículo 398 en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimo el recurso de apelación interpuesto por la representación de doña Salvadora contra la Sentencia de fecha 17 de octubre de 2016 dictada en los autos número 197/15 por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Alzira , resolución que confirmamos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra la presente resolución cabe Recurso de Casación por interés casacional, al haberse tramitado atendiendo a la materia, siempre que en la resolución concurran los requisitos establecidos en el artículo 477-2-3º, en su redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 octubre 2011 , y en tal caso recurso extraordinario por infracción procesal. El recurso deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de 20 días, Así, por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

P UBLICACIÓN.- Doy fe: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Ilmo./a. Sr./a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a once de diciembre de dos mil diecisiete.