Sentencia Civil Nº 498/2011, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 293/2011 de 22 de Diciembre de 2011

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO.- Cierre del mismo durante 4 días, como consecuencia de obras para reparar un atasco en tuberías de desagüe de la Comunidad.- Lucro cesante, sobre el cual el arrendatario tiene derecho a ser resarcido por el propietario del local.- Se estima parcialmente el recurso de apelación formulado por la parte actora contra Sentencia desestimatoria del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Miranda de Ebro, sobre reclamación de cantidad, por daños causados en el local arrendado por la actora, por filtrado de aguas, por atasco en las tuberías generales de la Comunidad demandada.La Sala declara que no existiendo obligación legal de que las arquetas estuvieran accesibles ni en la fecha de la construcción ni en la de la ultima reforma del local, ni siquiera en la fecha del arrendamiento, año 2005, ignorando los propietarios del local la existencia de arquetas ocultas bajo elmismo, no cabe apreciar culpa o negligencia en su conducta que permita hacerles responsables de la fuga de agua o por la dilación en su subsanación.Y que teniendo en cuenta que el perito de designación judicial ha informado (folio 139) que de haber estado las arquetas localizadas "el tiempo de desatasco hubiera sido menor, incluso no teniendo que haber sido cerrado el local"; que la labor de desatasco se realizó en un solo día,  puede afirmarse que el cierre del negocio durante 4 días fue consecuencia de la necesidad de localizar las arquetas, de la realización de la obra de reparación de las zonas afectadas y de la ejecución de arquetas registrables. Estas actuaciones necesariamente han de calificarse de obras de mejora del local de negocio, que si bien el arrendatario tiene obligación de soportar, también tiene derecho a una indemnización de daños y perjuicios. Por ello, siendo el cierre del negocio consecuencia de la ejecución de estas obras de mejora, deben los arrendadores indemnizar a la arrendataria por los perjuicios derivados del mismo, equivalente a los beneficios dejados de percibir, que reclamados en la cuantía de 1.564 euros, han sido considerados adecuados por el perito de designación judicial.