Sentencia Civil Nº 495/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 378/2015 de 24 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Novena

C/ Ferraz, 41 , Planta 1 - 28008

Tfno.: 914933935

37007740

251658240

N.I.G.:28.079.42.2-2012/0216365

Recurso de Apelación 378/2015 -4

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 01 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1657/2012

APELANTE:D. /Dña. Alexander , D. /Dña. Cornelio y D. /Dña. María Angeles

PROCURADOR D. /Dña. AMALIA RUIZ GARCIA

APELADO:D. /Dña. Gonzalo y D. /Dña. Mariano

PROCURADOR D. /Dña. MARIA DEL PILAR HIDALGO LOPEZ

SENTENCIA NÚMERO:

RECURSO DE APELACIÓN Nº 378/2015

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA

D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO

Dª. Mª JOSE ROMERO SUÁREZ

En Madrid, a veinticinco de noviembre de dos mil quince.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Ordinario nº 1657/12 procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 378/15, en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelantes D. Alexander , D. Cornelio Y Dª María Angeles , representados por la Procuradora Dª Amalia Ruiz García; y, de otra, como demandados y hoy apelados D. Gonzalo y D. Mariano representado por la procuradora Dª María Pilar Hidalgo López; sobre nulidad de contrato de arrendamiento e indemnización por daños y perjuicios.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Madrid, en fecha uno de octubre de dos mil catorce, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo: Que, Estimo en parte la demanda interpuesta por la procuradora Sra. RUIZ GARCIA en nombre y representación de María Angeles , Alexander Y Cornelio contra DON Gonzalo Y Mariano declaro haber lugar íntegramente a la misma y en su virtud declaro el derecho de los actores a que se proceda a llevar a cabo el reparto de los fondos obrantes en la cuenta de la comunidad de bienes ' DIRECCION000 C.B' con nº NUM000 ' incluidos los 4.894,61 euros incluidos los 4.894,61 euros conforme a las respectivas cuotas de todos los integrantes de la comunidad, condenando a la demanda a estar y pasar por esta resolución y absorbiéndoles del resto de los pedimentos contra ellos aducidos sin hacer expresa condena en costas.'

SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandante, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día de del presente año.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- No se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada que deben entenderse sustituidos por los de esta resolución judicial.

SEGUNDO.- Con carácter previo a resolver los distintos motivos del recurso de apelación ha de partirse de los siguientes hechos que han quedado acreditados en los autos, y que no se discuten en esta alzada:

1º) El 4 de enero de 2000 se otorgo escritura de adjudicación de herencia, en virtud de la cual los hermanos D ª María Angeles , D. Alexander y D. Cornelio se adjudicaron el 50 % en proindiviso de la finca n º NUM001 del Registro de la Propiedad 28 de Madrid, perteneciendo el otro 50 % a los demandados D. Gonzalo y D Mariano .

2º) En fecha 1 de abril de 2001 se constituyo la Comunidad de Bienes DIRECCION000 CB, en relación a dicha finca, atribuyendo la representación de la citada comunidad de forma mancomunada a D. Mariano y a D. Fermín .

3º) Dicha finca está constituida por una vivienda, el DIRECCION001 de la PLAZA000 , y el local Derecha parte exterior.

4º) La vivienda fue arrendada el día uno de marzo de 2005 a D. Pio , contrato que fue firmando en nombre de la arrendadora por los dos administradores mancomunados de la Comunidad de Bienes, D. Mariano y a D. Fermín .

5º) El local comercial fue arrendado a Fruvoga Sl el 25 de enero de 2001, por un periodo de cinco años, en el que se fijo una renta mensual de 150.000 pts. al mes, (901,52 €), contrato de arrendamiento que en nombre de la parte arrendadora se suscribió por los dos administradores mancomunados de la Comunidad de Bienes, D. Mariano y a D. Fermín .

6º) El 1 de enero de 2006 se firmo un nuevo contrato, en el que se fijo una renta de 1.054 €/mes, al que se añadió un acuerdo de compensación por obras, en virtud del cual la arrendataria abonaba 746 €/mes.

7º) El 1 de enero de 2007 se firmo un documento de novación del contrato, en el que se recoge la subrogación en el contrato, y en todas las obligaciones derivadas del mismo, por el demandado D. Gonzalo , como arrendatario.

8º) El día 18 de febrero de 2011 se suscribe un nuevo contrato de arrendamiento del local, firmando el contrato como arrendador por D. Mariano y D. Gonzalo , y como arrendatario por D. Gonzalo , contrato en el que se recoge una duración de 5 años y una renta de 1200 € /mes, mas el IVA correspondiente.

TERCERO.- En el escrito de apelación se alega la existencia de un error en la valoración de la prueba, así como un error en el derecho aplicado.

Antes de entrar al examen de cada uno de los motivos del recurso de apelación, no se pude desconocer que si bien gran parte de la argumentación de la demanda, y de la prueba practicada ha ido encaminada a probar, que el contrato de arrendamiento celebrado en nombre de la copropiedad por dos de los comuneros que solo representan el 50 % de las cuotas, es gravemente perjudicial para la comunidad; también en la propia demanda y especialmente en su fundamentación jurídica se alude a la nulidad del contrato por vicios o defectos en el consentimiento, debiendo por lo tanto examinarse si el contrato de arrendamiento celebrado el día 11 de febrero de 2011 por solo dos de los miembros de la Comunidad de bienes que representan el 50 % de las cuotas es válido, o debe entenderse nulo por vicio o defecto del consentimiento. Habiendo quedado firme el pronunciamiento de la sentencia apelada sobre el reparto de fondos de la cuenta corriente abierta a nombre de la Comunidad de bienes.

De acuerdo con el artículo 398 del C. civil la jurisprudencia entiende que los comuneros que representen la mayoría de la comunidad puedan realizar actos de administración sin que concurra la voluntad de los comuneros minoritarios [ STS, Civil sección 1 del 18 de junio de 1984 (ROJ: STS 1316/1984 )]. La jurisprudencia viene reconociendo que el contrato de arrendamiento constituye, en principio, un acto de administración [ STS, Civil sección 1 del 05 de diciembre de 1988 (ROJ: STS 9720/1988 )] que no exige la concurrencia de la totalidad de voluntades de los comuneros siempre que fuera atendido el mejor disfrute y beneficio de la cosa común, como recoge la SAP de Valencia Secc. 6 ª de 8-4-2014 .

En el caso examinado ha de entenderse que no existe el consentimiento o acuerdo necesario para celebrar el contrato de arrendamiento, toda vez que el mismo ha sido suscrito solo por los de los comuneros que representan el 50 % de las cuotas de participación; pero con independencia de lo anterior, el acuerdo de los cinco comuneros, en virtud del cual se constituyo la Comunidad de bienes DIRECCION000 CB, folios53 A 56, atribuía la representación de dicha comunidad de forma mancomunada a D. Cornelio y a D. Mariano , habiendo suscrito el contrato de arredramiento, no dicho administradores comunitarios, sino solo dos de los comuneros uno de los cuales no tenía atribuidas esas facultades de representación.

CUARTO.- La segunda cuestión a examinar es si el contrato de arrendamiento que se suscribió por solo dos de los comuneros que no representan la mayoría que establece el artículo 398 del C. civil , debe entenderse comprendido dentro de las facultades que se reconoce a cada uno de los comuneros para actuar en beneficio de la comunidad.

El artículo 397 del c. civil prohíbe que los comuneros puedan realizar alteraciones en la cosa común aunque pudiera resultar ventajoso para todos, y el artículo 398 de la ley, exige que los actos de administración sobre la cosa en condominio, se adopten por los comuneros que representen la mayoría de cuotas, y por lo tanto aunque el acto de administración, la celebración del contrato de arrendamiento, pudiera ser beneficioso para la comunidad no están facultados los copropietarios minoristas a adoptar dicho acuerdo, sino que debe acudir al juez para que sea este, ante la falta de acuerdo el que deba resolver e incluso nombrar un administración, pero lo que no permiten dichos preceptos es que los comuneros que no representen más del 50 de las cuotas en el bien en condominio se arroguen la administración del bien, bajo la excusa de que sea provechoso o beneficioso para los comuneros, y más en el presente caso en que el contrato de arrendamiento se suscribe con uno de los comuneros que actúa en nombre también de la propia comunidad.

Consecuencia de la nulidad del contrato, es la obligación del ocupante demandado de proceder a la devolución de su posesión.

QUINTO.- En la demanda se solicitaba también que una vez declarada la nulidad del contrato se condenara a los demandados a indemnizar a los actores en los daños y perjuicios causado, que según la demanda se fijaban en 24.756 € hasta la fecha de presentación de la demanda, cantidad que a juicio de los ahora apelantes se deduce de la renta que se debía haber abonado a precios de mercado, 2.210 €/mes , desde el día 11 de enero de 2011 hasta el 22 de noviembre de 2012, fecha de presentación de la demanda, mas el 50 % de la renta que se hubiera devengado a partir del 22 de noviembre de 2012 , reclamando por lo tanto 1.105 €/mes hasta la devolución de la posesión, puesto que esta cantidad sería el 50 % de la renta de mercado.

El artículo 1101 y siguientes del C. civil , impone la oblación de indemnizar los daños y perjuicios causados a los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieran en dolo, negligencia o morosidad.

En el presente caso ha quedado acreditado que ambos demandados de forma negligente han incumplido las obligaciones derivadas de su pertenencia a la comunidad sobre un bien en copropiedad, habiendo procedido a su arrendamiento a uno de los codueños codemandados, sin cumplir los requisitos que exigen los artículos 397 y 398 del civil, causando un correlativo perjuicio a los comuneros privándoles de percibir la parte correspondiente de la renta de mercado que se pudiera haber obtenido del alquiler del local, por lo que al ser ese daño real y efectivo, deben proceder a su resarcimiento.

Ahora bien en orden a la renta de mercado del local, cuyo contrato de arrendamiento se declara nulo en esta resolución judicial, existen tres dictámenes periciales, el de la parte actora que fija la renta de mercado en 2.210 €/mes, un informe pericial aportado por los demandados que fija el importe de la renta en 1.200 € /mes en una primera tasación a enero de 2011, y actualizada a mayo de 2012 se fija en 1.199,25 €/mes. Por su parte el informe emitido por el perito designado en el seno del proceso fija la renta de mercado en 1.304 €/mes.

La prueba pericial debe ser valorada por el juez con arreglo a las normas de la sana crítica, y por lo tanto como señala la STS de 7 de marzo de 1997 , cuando hay varios dictámenes periciales sobre el mismo objeto, quien ha de decidir cuál debe prevalecer es el órgano que en el mecanismo del proceso aparece como imparcial, el Tribunal que preside la prueba.'. En el mismo sentido la Sentencia de 2 de abril de 1.982 EDJ 1982/2031 señala que: 'la apreciación de la pericia y su valoración corresponde al Tribunal.'. Por otro lado, como criterio de valoración de la prueba pericial debe recordarse también la reiterada doctrina ( STS 3-11- 1993 , 6-3-1995 y 21-3-1995 ) que lo sujeta a las reglas de la sana crítica, que como precisa la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 18 de enero de 1999 han de ser entendidas como 'las más elementales directrices de la lógica humana', es decir, son reglas no codificadas pero que se derivan del pensamiento humano como pensamiento lógico. Se trata pues, de partir de las consecuencias sentadas por los peritos y a raíz de allí y utilizando el razonamiento lógico, sentar conclusiones.

En base al contenido de las distintas prueba periciales, así como las aclaraciones que se realizaron en el acto del juicio, debe partirse como renta de mercado de la fijada por el perito designado en sede judicial, dado que la misma es más acorde con los precios de la zona en la que se encuentra el local.

En base a ese criterio y dato objetivo el importe de la indemnización debe fijarse por el periodo de tiempo que ha mediado desde el 11 de enero de 2011, en que debió devolverse la posesión del local, hasta la fecha de presentación de la demanda el 22 de noviembre de 2012 la cantidad de 652 €/mes que por 22 meses da un total de 14.344, mas 239 € por los 11 días, debe fijarse el importe de la indemnización en 14.583 €.Ahora bien no procede el pago de los intereses desde la interpelación judicial, sino los intereses de mora procesal desde la fecha de esta resolución judicial, pues la cantidad no es liquida y determinada hasta que no se ha fijado en esta resolución judicial.

Debiendo igualmente fijarse como indemnización desde el 22 de noviembre hasta que se proceda a la devolución de la posesión del local la cantidad de 652 €/mes.

SEXTO.- De conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398 de la ley de enjuiciamiento civil , no procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada las costas de esta alzada han de imponerse a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D ª María Angeles , D. Alexander Y D. Cornelio contra la sentencia dictada por la Ilma. Magistrada Juez del juzgado de primera instancia n º 1 de Madrid en fecha 1 de octubre de 2014 , se revoca parcialmente dicha sentencia.

Se declara la nulidad del contrato de arrendamiento de 18 de febrero de 2011, condenando a D. Gonzalo a devolver la posesión del local Bajo Derecha .Exterior plaza Chamberí n º 2.

Se condena a D. Gonzalo Y D Mariano a que abonen a los actores 14.583€, mas 652 €/mes, desde el 22 de noviembre de 2012 hasta la entrega de la posesión.

Todo ello sin que proceda hacer expresa imposición de las costas ni de primera instancia, ni de las de esta alzada y con devolución al recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.