Sentencia CIVIL Nº 487/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1103/2016 de 30 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº 1103/2016-P
Procedencia: Juicio Ordinario sobre extinción contrato de arrendamiento nº 379/2015 del Juzgado
Primera Instancia 22 Barcelona
S E N T E N C I A Nº487/2017
Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:
D. VICENTE CONCA PÉREZ
Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA
D. SERGIO FERNÁNDEZ IGLESIAS
En la ciudad de Barcelona, a 30 de junio de 2017
VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los
presentes autos de Juicio Ordinario sobre extinción contrato de arrendamiento nº 379/2015, seguidos ante el
Juzgado Primera Instancia 22 Barcelona, a instancia de RUSTICA REQUENENSE, S.L. , contra Dª. Modesta
, GERMANES GARCIA SOCIEDAD CIVIL y Dª Petra , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud
del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados
autos el día 28 de junio de 2016.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: ESTIMAR TOTALMENTE LA DEMANDA formulada por la representación procesal de RÚSTICA REQUENENSE SL contra Modesta , Petra y GERMANES GARCÍA SOCIEDAD CIVIL y declarar lo siguiente: 1)Se DECLARA que el plazo de extinción de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados el 1 de marzo de 1986 entre RÚSTICA REQUENENSE SL y DON Jeronimo cuyo objeto es la planta baja del local sito en la Calle Banys Nous n. 15 y la planta baja del local sito en la Calle Ave María n. 2 de Barcelona es de VEINTE AÑOS a contar desde la entrada en vigor de la LAU 1994 y por ello QUEDARON RESUELTOS EN FECHA 31.12.14.

2)Se CONDENA a las demandadas a dejarlos libres, vacuos, expeditos y a disposición de la propiedad, en el plazo legalmente establecido.

3)No se imponen las costas.



SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.



TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 27 de junio de 2017.



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. SERGIO FERNÁNDEZ IGLESIAS.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de las partes La parte demandante, RÚSTICA REQUENENSE, S.L., solicitó, como acción principal, que se declarase que el plazo de extinción de los contratos de arriendo de local de negocio celebrados en fecha 1 de marzo de 1986 sobre la planta baja de la calle Banys Nous, nº 15 y calle Ave Maria nº 2 de Barcelona, es de veinte años a contar desde la entrada en vigor de la LAU de 1994, por considerar que GERMANES GARCIA S.C.

no tiene personalidad jurídica propia, y por ello aplicar la doctrina de la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 por la que a los contratos de autos les sería de aplicación la disposición transitoria tercera, apartado B, número 3, y en consecuencia, declare que sendos contratos quedaron resueltos el día 31 de diciembre 2014, condenando a las demandadas a desalojar las fincas sitas en la planta baja de la calle Banys Nous nº 15 y planta baja de la calle Ave María nº 2 de Barcelona, dejándolas libres, vacuas y expeditas a disposición de la demandante, bajo apercibimiento de ser lanzada en caso de incumplimiento.

Con carácter subsidiario, se pidió en segundo lugar la declaración que el plazo de extinción de los contratos de arriendo de local de negocio celebrados en fecha 1 de marzo de 1986 sobre la planta baja de la calle Banys Nous, nº 15 y calle Ave Maria nº 2 de Barcelona, es de veinte años a contar desde la entrada en vigor de la LAU de 1994, por considerar que GERMANES GARCIA S.C. SÍ tiene personalidad jurídica propia, y por ello aplicar la doctrina de la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 por la que a los contratos de autos les sería de aplicación la disposición transitoria cuarta, regla 1ª (al parecer confundida con la disposición transitoria tercera, apartado 4, vista la página 16 de la demanda), y en consecuencia, declare que sendos contratos quedaron resueltos el día 31 de diciembre 2014, condenando a las demandadas a desalojar las fincas sitas en la planta baja de la calle Banys Nous nº 15 y planta baja de la calle Ave María nº 2 de Barcelona, dejándolas libres, vacuas y expeditas a disposición de la demandante, bajo apercibimiento de ser lanzada en caso de incumplimiento.

Con carácter subsidiario al anterior petitum segundo, para el caso de no estimarse las peticiones contenidas en los anteriores apartados 1 y 2 del suplico, se pidió la declaración que el plazo de extinción de los contratos de arriendo de local de negocio celebrados en fecha 1 de marzo de 1986 sobre la planta baja de la calle Banys Nous, nº 15 y calle Ave Maria nº 2 de Barcelona, es de treinta años a contar desde la fecha de inicio de los mismos, por considerar que GERMANES GARCIA S.C. SÍ tiene personalidad jurídica propia, y por ello aplicar la doctrina establecida en la sentencia nº 582/2009 del Tribunal Supremo de fecha 9 de septiembre de 2009 , que vino en definitiva a establecer que, siendo la duración pactada como 'indefinida', tendría el límite temporal establecido analógicamente para la constitución del usufructo a favor de sociedades en un máximo de treinta años conforme a lo dispuesto en el artículo 515 del Código Civil .

La demanda se dirigió contra doña Modesta , doña Petra y contra GERMANES GARCIA SOCIEDAD CIVIL, y se basó en dichos contratos de 1986, por aplicación de la disposición transitoria tercera de la LAU de 1994 , por lo que dicho contrato se extinguiría a los veinte años de la entrada en vigor de dicha Ley, esto es, en 31 de diciembre de 2014, con base en la STS de 17 de noviembre de 2011 , en cuanto a dicha acción principal y subsidiaria primera. Con tal fundamento esencial, solicitó así mismo la condena de las demandadas al pago de las costas causadas, si se opusieren a esa demanda.

Las demandadas doña Modesta y doña Petra , únicas integrantes de las sociedad civil 'Germanes Garcia, S.C.' se opusieron en el proceso de instancia alegando, en síntesis, sobre el régimen de extinción a los contratos sujetos con posterioridad al 9 de mayo de 1985, sujetos expresamente al régimen de prórroga forzosa, alegando que la parte arrendataria son las personas físicas expresadas en ese escrito, las hermanas Petra Modesta , sin la más mínima duda, no teniendo personalidad jurídica independiente la sociedad civil formada por estricta y exclusiva exigencia fiscal, conforme a jurisprudencia, postulando la aplicación de la disposición transitoria primera de la LAU de 1994 , disposición que no prevé esa extinción a los veinte años, aparte de que la STS de 17.11.2011 prevé el caso de arrendatario persona jurídica, y se trata de una única sentencia., no pudiendo extrapolarse sus pronunciamientos al caso de un arrendataria persona física, aparte de no haber tenido continuidad, después de casi cuatro años, no pudiendo considerarse doctrina jurisprudencial.

Aún en el caso de aplicarse esa sentencia, la propia DT 3ª prevé, apartado 3, propio de arrendatario persona física, su extinción por la jubilación o fallecimiento, salvo subrogación del cónyuge que continuase la actividad desarrollada en el local, por lo que, aun en ese caso, el contrato se extinguiría por la jubilación o muerte de las arrendatarias, y nunca en el plazo de veinte años únicamente previsto para las personas jurídicas, como reconoce la misma actora en la página 10 de su demanda, último párrafo, confundiendo su página 12 en cuanto no se percata que dicho subapartado de la DT 3ª se está refiriendo a las subrogaciones que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley, pero no antes, como es el caso, en que el Sr.

Jeronimo , padre de las demandadas, falleció en 30 de noviembre de 1989, cuatro años y medio antes de esa entrada en vigor, por lo que la extinción se producirá con la jubilación y muerte de las actuales arrendatarias, tal como dispone el propio apartado tercero citado.

Consideró aplicable la disposición transitoria primera, apartado 2, insistió en que Germanes Garcia S.C.

no es una persona jurídica, como lo menciona el propio escrito de subrogación de 6.6.1990, documento 4 de la demanda, conforme a la doctrina de los actos propios, según reconoce la misma demanda.

Tampoco sería posible la extinción futura de unos contratos cuya fecha de finalización todavía no había llegado según las previsiones contractuales y legales.

Por todo ello terminó solicitando la desestimación de la demanda, condenando a la actora al preceptivo pago de las costas.



SEGUNDO. Sentencia de instancia y recurso de apelación La sentencia de instancia estimó la demanda, entendiendo aplicable la doctrina recogida en dicha sentencia de 17.11.2011 , cuyo criterio confirmó la STS de 12.3.2015 , fijando doctrina al efecto.

Para ello analizó en primer lugar si Germanes Garcia era o no persona jurídica, concluyendo que no lo era, sin duda, por lo que carecía de capacidad para contratar, y, por tanto, no cabe entender que fuera la parte arrendataria, sino que las arrendatarias eran sus socias, las dos hermanas demandadas y subrogadas en la posición de su padre.

En cuanto a la aplicación de la DT 1 ª o 3ª de la LAU , da cuenta de la consolidación de la postura jurisprudencial respecto de la tercera, por la STS de 12 de marzo de 2015 , fijando doctrina al respecto.

De las varias alternativas del suplico actor, desestima los apartados 2 y 3, subsidiarias 1ª y 2ª, pues parte de dicha premisa que GERMANES GARCIA SOCIEDAD CIVIL carece de personalidad jurídica.

Centrado de esta manera el tema, cita una sentencia en que las partes introdujeron el debate sobre si podían ser uno o varios descendientes del fallecido que podrían subrogarse en el arriendo, en relación a la disposición transitoria 3ª, apartado 3º LAU de 1994 , propio de arrendatario persona física, y se explaya también en el f.j. 5º de la STS de 9.9.2009 , relativo a arrendataria persona jurídica; también sobre nuestra sentencia de 9.5.2014 , acerca de que no puede aceptarse, no siendo discutida esa cuestión jurídica, el éxito de una acción cuyo objetivo va claramente encaminado, no a resolver ninguna duda jurídica sobre el régimen jurídico del contrato, sino a adelantar un pronunciamiento sobre la fecha de extinción del mismo en base a una doctrina jurisprudencial vigente en ese momento y de incierto futuro, como cualquier interpretación de los tribunales, materia en la que no incidiremos, en cuanto la sentencia apelada acuerda una condena de presente al desalojo de ambos locales arrendados a las demandadas.

En definitiva, en aquel caso no concurrieron los requisitos que los tribunales exigen para el éxito de la acción meramente declarativa, no subyaciendo cuestión jurídica dudosa de ningún tipo, sin perjuicio de que, cuando a criterio de la actora se dieren las circunstancias que justificaran la extinción, pudiera ejercitarse la oportuna acción de condena, en cuya valoración podría ponderarse la realidad social en la que debe aplicarse la normativa sobre la materia.

Concluye en que es aplicable la transitoria 3ª.3 y la doctrina fijada por la STS 12.3.15 , transcribiendo literalmente sus dos primeros párrafos, subrayando el último inciso del segundo y determinando que los contratos finalizaban el 31 de diciembre de 2014, aunque sin imponer las costas procesales a ninguna de las partes, puesto que el caso presentó a la juez serias dudas de derecho.

Frente a dicha resolución ha planteado recurso la representación de doña Modesta y doña Petra (Germanes Garcia, SCP) con fundamento en las siguientes consideraciones, indicadas en síntesis: Atendida la fijación de doctrina jurisprudencial por la STS de 12.3.2015 no se discute la aplicación de la disposición transitoria 3ª de la LAU de 1994 , pero sucede que la sentencia apelada, tras analizar certera y extensamente que las arrendatarias son personas físicas, concluye en la aplicación de dicha disposición transitoria tercera, pero de forma errónea, olvidando que la subrogación de dichas arrendatarias en el contrato, en realidad contratos, de 1 de marzo de 1986 se produjo al fallecimiento del primitivo titular arrendaticio se, el padre de las arrendatarias actuales, ocurrido el 30 de noviembre de 1989, y, por tanto, con notoria anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de 1994, por lo que termina solicitando la revocación de dicha sentencia, y la resolución desestimatoria íntegra de la demanda, y consecuente declaración de vigencia del contrato de arriendo, con la preceptiva condena en costas.

La parte demandante se opuso a dicho recurso, por los motivos que no se desarrollan en este lugar en aras de brevedad, acabando por interesar la confirmación de la sentencia objeto de apelación, con imposición de costas a la parte recurrente.



TERCERO. Antecedentes relevantes para la decisión del recurso Se admiten como hechos relevantes los relacionados en la sentencia de instancia, dándolos por reproducidos en este lugar, resultando incontrovertido, por ambas partes, en síntesis, que la actora y Jeronimo , padre de las demandadas, celebraron sendos contratos de arriendo de los locales sitos en calle Banys Nous, nº 15 y Ave Maria, nº 2, en ambos casos la planta baja, en 1 de marzo de 1986, ocupando la posición de arrendatario el Sr. Jeronimo (DEP), a cuyo fallecimiento ocurrido el 30 de noviembre de 1989 se subrogaron las hermanas demandadas, doña Modesta y doña Petra , de conformidad con lo establecido en el art. 31 de la LAU vigente a la sazón, según comunicación de 6.6.1990, en que se hacía constar que para la explotación de los locales se había constituido, por exigencias de tipo fiscal y para obtención del NIF correspondiente, una sociedad civil sin personalidad jurídica distinta a la de las hermanas subrogadas, que giraría bajo la denominación de Germanes Garcia sociedad civil, documento 4 de la actora, al folio 57.

En la condición anexa vigesimonovena de ambos contratos, a pesar de estar ya vigente el Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985, y siendo conscientes de su contenido, las partes hicieron constar que sometían voluntariamente el régimen de duración de prórroga forzosa para el arrendador y potestativa para el arrendatario.

Así las cosas, el debate en esta instancia se plantea en los mismos términos que en la primera, en orden a la resolución del contrato por expiración del plazo legal, residiendo el debate, por tanto, esencialmente en una cuestión jurídica, la determinación de la duración de la relación arrendaticia en el supuesto de un contrato de arriendo suscrito en vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985 (Decreto Boyer) con una persona física arrendataria, en el que se pactó convencionalmente la sumisión a prórroga forzosa, siendo también pacífico que a ese arrendatario persona física le sucedió o subrogó en su posición dos arrendatarias igualmente personas físicas, sus hijas demandadas, pues, aunque la demanda se pronuncie con cierta confusión o ambivalencia, lo cierto es que antes de abordar las dos pretensiones subsidiarias se refiere, en su página 11, se refiere claramente al supuesto de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona física, poniendo entre paréntesis a las referidas doña Modesta y doña Petra , siquiera 'a través de la sociedad civil Gemanes Garcia', y antes afirma más claramente, en esa misma página, párrafo primero, y despejando ese contrasentido, que partimos de la base de que 'dicha sociedad civil no tiene personalidad jurídica propia, sino que la misma la ostentan sendas demandadas doña Modesta y doña Petra , a través de la misma sociedad civil'.

Esto último no tiene sentido, pues siendo claro y distinto que las únicas personas físicas con personalidad jurídica eran las hermanas subrogadas en el derecho de su padre, como lo estaba desde dicha subrogación de mediado 1990, es igualmente claro que para ostentar esa personalidad evidente ambas hermanas no necesitaban de ninguna mediación extraña, y menos de un ente sin personalidad jurídica alguna.

Sea como fuere, el caso es que la sentencia apelada analiza esa cuestión y llega a la conclusión de que la sociedad civil no tenía personalidad jurídica, y, por tanto, que no cabía entender que Germanes Garcia sociedad civil tuviera capacidad para contratar, y, por tanto, que fuere la parte arrendataria, sino que lo eran sus socias, las dos hermanas demandadas y subrogadas en la posición de su difunto padre.

Por ello, tras citar la ya conocida STS de 12.3.2015 , que fijó doctrina al efecto, reiterando el criterio de la STS de 17.11.2011 invocada en demanda, la sentencia se centra solo en la primera de las alternativas del suplico rector procesal, a saber, la única que parte de la premisa esencial de que dicha 'Germanes Garcia sociedad civil' carece de personalidad jurídica, no entrando siquiera en las otras dos pretensiones subsidiarias ya vistas, que partían de la premisa contraria, o sea, que dicha sociedad civil sí tenía personalidad jurídica.

Por tanto, conforme al principio tantum apellatum quantum devolutum , art. 465.5 LEC , ya no tiene sentido entrar siquiera en la hipótesis de personalidad jurídica de dicha sociedad civil.

La controversia planteada en esta alzada es esencialmente jurídica, y no podemos por menos de coincidir con esa conclusión de la sentencia apelada, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.665 y siguientes del Código Civil .

La sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 2012 reconoce la personalidad de las sociedades civiles que se crean para participar como tales en el tráfico jurídico, aunque no se hayan inscrito, salvo que las partes decidan que no trascienda al exterior y su existencia se mantenga secreta.

Y más adelante señala: 'si por sociedades irregulares deben entenderse las que debiendo ser inscritas no lo son, al no ser exigible la de las sociedades civiles difícilmente cabe sostener que las mismas tienen carácter irregular'.

La jurisprudencia ha venido entendiendo que una sociedad civil puede ser también mercantil, si su objeto tiene naturaleza mercantil, pero, en cualquier caso, al no haber sido inscrita en el Registro Mercantil, sólo tendrá la consideración de sociedad irregular y por tanto carecerá de personalidad jurídica no teniendo personalidad propia, independiente de las de los miembros que la integran.

Con ello, las sociedades civiles que se dedican al mundo del comercio y llevan a cabo actos mercantiles deben inscribirse para tener personalidad jurídica independiente del patrimonio de los socios y, si no lo hacen, las responsabilidades que se deriven de sus actos y contratos no quedan protegidos por la sociedad a la hora de ejercitar acciones los acreedores, sino que éstas pueden ejercitarse directamente contra los que realizaron el contrato, no pudiendo estos ampararse en la personalidad jurídica de la sociedad civil, de la que no dispondría si no hay inscripción registral.

En efecto: 1. Las sociedades civiles que no tienen por objetivo la realización de actos de comercio pueden, o no, inscribirse en el Registro Mercantil, pero si no lo hacen tienen personalidad jurídica, salvo lo dispuesto en el artículo 1.669 del Código Civil , en donde no se otorga esa personalidad jurídica si los pactos se mantienen secretos entre los socios, en cuyo caso, se regirán por las disposiciones relativas a las comunidades de bienes.

Si esto es así, aun no dedicándose al comercio, no tendrán personalidad jurídica.

2. Las sociedades civiles que participan en el mercado con actos de comercio deben inscribirse para tener personalidad jurídica.

Una sociedad civil podrá ser también mercantil, si su objeto tiene naturaleza mercantil, pero, en cualquier caso, al no haber sido inscrita en el Registro Mercantil, solo tendrá la consideración de sociedad irregular y por tanto carecerá de personalidad jurídica no teniendo personalidad propia, independiente de la de los miembros que la integran.

Y por tanto, las acciones civiles que los que contraten con ellas puedan ejercitar, podrán dirigirse contra los socios, administradores, o los que con aquellos hayan firmado los contratos al existir una responsabilidad solidaria.

En este sentido, se han pronunciado las sentencias de la sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, de fecha 3 de julio de 2012 , de la sección primera de esta Audiencia Provincial de Barcelona, de fecha 30 de septiembre de 2014 , y las sentencias dictadas por esta misma sección cuarta de 15 de junio de 2009 y de 11 de febrero de 2014 .

En definitiva, la sociedad mercantil irregular de autos, o sociedad civil ya referida no tiene personalidad jurídica, hecho que es admitido por la propia parte apelada, en cuanto a la pretensión principal única que nos interesa en esta segunda instancia, y que además resulta conforme con la reiterada y unánime doctrina jurisprudencial que declara que la comunidad de bienes con finalidad de desarrollar una actividad económica puede equipararse a una sociedad irregular civil o mercantil, careciendo de personalidad jurídica distinta de las de sus socios, doctrina que ha venido aplicando, a título de ejemplo, la Sección Tercera de la Audiencia de Baleares, en numerosas resoluciones de las que son muestra, entre otras, las de 21 de noviembre de de 2013 y 30 de enero de 2015.

Por otra parte, la sentencia apelada recuerda que la jurisprudencia ha indicado lo siguiente: que la titularidad fiscal no tiene por qué coincidir con la arrendaticia; que las asociaciones de tipo familiar que realicen los hijos del titular arrendatario del local de negocio que hubiere fallecido no se reputarán traspaso, debiendo tener en cuenta, además, que las comunidades de bienes carecen de personalidad jurídica; que la creación de las citadas asociaciones no dará lugar a la resolución del contrato de arrendamiento por traspaso ilegal, pues no suponen la introducción de un tercero en la relación arrendaticia. Y todo ello es aplicable, como dice esa sentencia, al caso dado.

Por tanto, en este caso no será aplicable la disposición transitoria tercera, apartado 4º de dicha Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por Ley 29/1994, de 24 de noviembre, propio de arrendatarias personas jurídicas, sino el apartado 3º de esa misma disposición transitoria tercera , caso de arriendos de local de negocio cuyo arrendatario fuere una persona física, abstrayendo que en este caso lo fueren dos, pues no es este ni el proceso ni el momento adecuado para entrar en esta cuestión, como veremos más adelante, a la vista de que la subrogación en la posición arrendaticia se produjo años antes de entrar en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en concreto, conforme a las posibilidades de subrogación, que no era considerada traspaso, del art. 31 de la LAU de 1964 , hablando en plural de hijos del titular arrendatario del local de negocio que hubiere fallecido, en relación al art. 60 del mismo texto legal que regía entonces dicho contrato de arriendo.



CUARTO. Decisión del tribunal El recurso debe estimarse. Se plantea correctamente, de una manera bien sencilla; la sentencia apelada, tras analizar certeramente que las arrendatarias son personas físicas, concluye con la aplicación errónea de la disposición transitoria tercera de la LAU de 1994 -que por cierto cita truncada, como veremos, lo que creemos que contribuyó a ese desacierto-, al olvidar que dicha subrogación de las hermanas arrendatarias se produjo al fallecimiento del primitivo titular arrendaticio, el padre de las actuales arrendatarias, ocurrido el 30 de noviembre de 1989, según comunicación de 6.6.1990, protocolizada notarialmente, y, por tanto, con notoria anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de 1994.

Es un caso de indebida inaplicación del principio de irretroactividad normativa general, consagrado en el art. 2.3 del Código Civil , las leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario. Consideramos, con la parte apelante, que no puede aplicarse la disposición transitoria tercera, párrafo segundo de su apartado B.3 de la LAU de 1994 para sustentar la extinción del contrato de arrendamiento de autos, pretensión principal de la apelada, por cuanto dicha norma todavía no se había ni promulgado ni entrado en vigor en la fecha del fallecimiento del padre de las dos demandadas, ni por tanto, a la fecha de la subrogación de dichas hermanas demandadas.

Como bien indican las apelantes, esa interpretación se compadece con el verbo futuro 'podrá' usado en dicha disposición transitoria tercera, apartado tercero de la LAU de 1994 , futuro que no tiene en cuenta subrogaciones anteriores a la novela arrendaticia, sino solo las que se produjeren a partir de 1995.

En resumen, desarrollando esa idea esencial, el art. 57 de la LAU de 1964 establecía la prórroga forzosa para el arrendador, y potestativa para el arrendatario, pero el art. 9º del Real Decreto-ley 2/1985 que entró en vigor el 9 de mayo de dicho año, estableció que los contratos de arriendo celebrados a partir de su entrada en vigor tendrían la duración que libremente estipulasen las partes contratantes, sin que les fuere aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el art. 1.566 del Código Civil .

La pretensión de la parte apelada se basaba en la STS núm. 831/2011, de 17 de noviembre de 2011 , así en su f.j. 4º, que concluye declarando de aplicación en estos casos, en los que los contratantes establecieron de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, y en materia de finalización de la situación de prórroga, la disposición transitoria tercera de la LAU de 1994 , por lo que esa extinción se produciría a los veinte años de la entrada en vigor de la novela arrendaticia de 1994, y, por tanto, en 31 de diciembre de 2014 -la Ley entró en vigor en 1.1.1995, su disposición final segunda- pues, en definitiva ' no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad ', atendida la naturaleza temporal de la relación arrendaticia, tal y como establece el art.

1.543 del Código Civil .

La cuestión jurídica sobre la interpretación que podría darse a las disposiciones transitorias primera y tercera de la LAU de 1994 , quedó despejada, como reconoce la parte apelante, con la STS de 12 de marzo de 2015 que invoca por primera vez dicha sentencia apelada, superando la disparidad de criterios en la doctrina de nuestro Alto Tribunal, disparidad que se mantuvo durante un tiempo ya pasado.

La solución aplicada en la STS de 17.11.2011 , fue remitirse a la disposición transitoria tercera, a pesar de la literalidad de la primera, entendiendo que, a esos efectos, el contrato ha de equipararse a los regulados en dicha disposición transitoria tercera; mientras que en la sentencia de 12.11.2012 , establecía una analogía con lo dispuesto en usufructo distinto, art. 515 CC , estableciendo un plazo de treinta años; y la STS de 16.10.2013 , por fin, se remitía a la disposición transitoria primera.

Tratándose de la cuestión planteada con nitidez de una cuestión estrictamente jurídica, como dijo el Tribunal Supremo en su sentencia de 12 de marzo de 2015 , que, a diferencia de las anteriores, sí creó jurisprudencia, superando dicha disparidad de criterios no solo del mismo Alto Tribunal, sino entre las Audiencias Provinciales, como recoge idéntica sentencia de 2015, y superando la incerteza causada primero por la STS de 2011 en relación a la jurisprudencia precedente, y luego por la perturbadora sentencia de 2012, al decir de la sentencia de la Sección Decimotercera de la Audiencia de Barcelona de 3.6.2015, número 185/2015 , despeja toda duda al respecto, tratándose de una cuestión de interpretación legal, pues la sentencia del Tribunal Supremo en Pleno número 137/2015, de 12 de marzo de 2015 , sienta jurisprudencia al respecto, con voto particular de dos magistrados, fijando la siguiente doctrina jurisprudencial: « Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 pero celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la disposición transitoria tercera de dicha ley ».

Con esa decisión la Sala vino en reiterar el criterio de la repetida STS 17-11-2011 y, por tanto, la aplicación de la disposición transitoria 3ª LAU 1994 .

Y reiterando la motivación de dicho fallo, el fundamento de derecho cuarto de dicha STS 17.11.2011 contiene, en su apartado C), el siguiente razonamiento: « El legislador de 1994, no olvidó la gran cantidad de arrendamientos de local de negocio que, en el momento de su entrada en vigor, estaban sometidos a un régimen de prórroga forzosa, por lo que dedicó la DT Tercera a establecer una normativa que permitiría en estos contratos fijar una fecha de finalización. Y es que, tal y como declaró la sentencia de pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 [RC n.º 1071/2005 ], al analizar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrado bajo la vigencia de la LAU 1994 que incluía entre sus cláusulas un sometimiento al régimen de prórroga forzosa, '[h]a de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4.º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil , sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley'. En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad.

El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994 , permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.

En definitiva, la DT Primera LAU 1994 , remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración. Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994 ».

Y dice el Tribunal Supremo en esa sentencia más reciente, que además, fija doctrina jurisprudencial en la materia, en su fundamento jurídico quinto: ' Pues bien, esta Sala, reunida en pleno, ha decidido reiterar dicho criterio, asumiendo íntegramente el razonamiento anteriormente transcrito, y fijar como doctrina jurisprudencial la aplicabilidad de la d.t. 3ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa de la LAU 1964, ya que además, por un lado, no sería coherente con el espíritu y finalidad del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 LAU se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964 y, por otro, el criterio favorable a la duración indefinida de estos arrendamientos que podría deducirse de la STS 31-10-2008 , citada en uno de los escritos de oposición al recurso, debe entenderse modificado por la STS 9-9-2009 , referida a unos contratos posteriores a la LAU 1994 pero que traían causa de los celebrados bajo la vigencia del citado Real Decreto-Ley 2/1985' .

Dispone la disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos , cuyo objeto son los contratos de arrendamiento celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985, lo siguiente, completando la cita truncada de la sentencia: ' A) Régimen normativo aplicable.

1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

B) Extinción y subrogación.

2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.

3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

.../...

4. Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes: 1ª Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en veinte años. ' Nótese que se da una regulación para el caso de arrendataria persona física, apartado tercero, y otra distinta para el caso de arrendataria persona jurídica, apartado cuarto.

En el sentido ya apuntado, en el mismo caso de la STS de 12.3.15 , en que el Tribunal Supremo asumió la instancia, desestimando igualmente la pretensión de la parte recurrente, aunque por fundamentos distintos a las dos instancias, el arrendatario era una persona física, don Juan Miguel , jubilándose en 2011, y por eso el Alto Tribunal entró en el análisis de dicho apartado tercero de la disposición transitoria tercera, al ocurrir dicha jubilación en pleno vigor de la LAU de 1994 , dictaminando que no podía extinguirse hasta el año 2021, por aplicación del párrafo quinto del apartado B.3 de la tan citada disposición transitoria tercera de esa Ley de 1994.

En el régimen de la LAU de 1964 en que sucedió la subrogación de las apelantes, arts. 31 y 60 de su articulado, se autorizaban hasta dos subrogaciones, siendo esta la primera, y así se señala en los recibos aportados, documentos 5 y 6 de la actora.

La subrogación de la que habla dicha disposición transitoria tercera, apartado tercero, es la producida tras la entrada en vigor de la nueva LAU de 1994 , y no, por tanto, la traída a los autos, por fallecimiento del anterior titular arrendaticio.

Por ello, no tiene sentido la cita de la STS de 11.5.2010 en este caso, abstrayendo que en este caso no se subrogaran, antes de regir la nueva LAU de 1994, el cónyuge, sino las hijas del anterior arrendatario.

Pero en este caso hubo un no traspaso, sino subrogación anterior a la vigencia de la tan reiterada disposición transitoria tercera de la LAU de 1994 al que no era aplicable siquiera el art. 33 de esa Ley, por razón de estricta temporalidad , art. 2.3 CC , de tal modo que, en nuestro caso, las arrendatarias mantuvieron las posibilidades brindadas en el cuarto párrafo del apartado B.3 de dicha disposición transitoria tercera, traspaso de local negocial que podría permitir incluso la continuación del arrendamiento otros diez años más, conforme al párrafo quinto de esa misma disposición transitoria.

En cualquier caso, con la línea jurisprudencial de esta Sala, apuntada en la sentencia apelada, ello no es más que un argumento a mayor abundamiento, ante el buen fundamento del recurso.

Suscribimos lo que dice la sentencia nº 92/2016, de 8 de abril de ese año, de la Sección Tercera de la Audiencia de Baleares, donde se plantea el régimen aplicable a un arrendamiento de local de negocio de la LAU de 1964 cuando la arrendataria era una sociedad irregular. Como la sociedad irregular carece de personalidad jurídica, no procede aplicar el régimen de las personas jurídicas al cálculo del plazo de extinción del contrato, en aplicación de la disposición transitoria tercera de la LAU de 1994 , sino el correspondiente a las personas físicas. Como en el caso balear los arrendatarios se jubilaron con anterioridad a la entrada en vigor de esa nueva LAU, no les fue de aplicación dicha disposición transitoria tercera . El mismo criterio se aplica al fallecimiento del arrendatario. Por lo tanto, no se resuelve el contrato al haber sucedido el hecho que fundó la pretensión con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU de 1994.

En efecto, nos dice dicha sentencia lo siguiente: ' Debe señalarse que el tratamiento dado por las Audiencias Provinciales no ha sido unánime al tratar el tema de la jubilación del arrendatario de un local de negocio como causa de extinción de la relación arrendaticia introducida ex novo por dicha disposición tercera, planteándose un conflicto intertemporal de normas, esto es, si la extinción del contrato de arrendamiento que se establece en la Disposición Transitoria Tercera B)-3 LAU 1994 como consecuencia de la jubilación del arrendatario de un local de negocio puede aplicarse a las jubilaciones producidas antes de la entrada en vigor de esa Ley que motivaron la subrogación ya consolidada con anterioridad a dicha entrada en vigor. Ante la jurisprudencia menor discrepante emanada de las Audiencias provinciales, el Tribunal Supremo recogió el criterio de irretroactividad en su sentencia de 19 julio 2012 , al indicar que comparte la doctrina de las Audiencias Provinciales que estiman inaplicable la causa resolutoria del contrato de arrendamiento por la jubilación del arrendatario si esta ha tenido lugar con anterioridad a la publicación de la nueva ley. Es decir, se sostiene el carácter no retroactivo de tal disposición, entendiendo que la jubilación que se contempla en la D. T. Tercera. B).3, no es otra que la producida después de la entrada en vigor de esta nueva Ley, sin posibilidad de aplicarla a situaciones anteriores, dado el citado carácter irretroactivo de las disposiciones legales proclamado por el artículo 2.3 del CC , salvo que se dispusiese lo contrario, como, además, así resulta de la DT Tercera A), apartado 1, LAU de la Ley de 1994 al disponer que los mismos 'continuarán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la LAU de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, a salvo las modificaciones señaladas en sus apartados siguientes.' Esta Sala estima que el mismo criterio es aplicable al supuesto que nos ocupa, en el que se pretende sustentar la extinción contractual sobre una subrogación por fallecimiento efectuada en virtud de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por lo que no procede otorgar retroactividad a la aludida norma a situaciones consolidadas con anterioridad a su entrada en vigor, a falta de una disposición expresa que atribuya efecto retroactivo a dicha norma.

Este mismo criterio ha sido aplicado en la reciente sentencia de esta misma Audiencia Provincial, sección 5ª, de fecha 11 de febrero del año en curso, así como en las sentencias de la Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4ª, de 5 junio 2015 , y Sección 3ª de 30 de octubre de 2015 .

En conclusión, consideramos que no puede aplicarse la disposición tercera, párrafo segundo de su apartado B.3 de la LAU de 1.994, para sustentar la extinción del contrato de arrendamiento de autos, por cuanto dicha norma todavía no se había promulgado ni entrado en vigor en la fecha del fallecimiento de la madre de los dos demandados, ni, por tanto, a la fecha de su subrogación. Tal interpretación se compadece con la interpretación realizada por el juez 'a quo' fundada en el análisis literal del precepto en cuanto se utiliza el tiempo futuro podrá, lo que implica, afirma, que se trata de subrogaciones que se llevarán a cabo en el futuro y que, por tanto, no se tienen en cuenta subrogaciones efectuadas en el pasado al amparo del artículo 60 de la LAU de 1964 .' Que esta es la solución correcta del caso, y no la puesta en la sentencia apelada, nos lo demuestra la continuación misma de dicho apartado tercero de la disposición transitoria tercera truncada abruptamente en la sentencia apelada, pues el precepto continúa hablando de lo que sucedería cuando ya hubieren precedido una o dos subrogaciones conforme a lo dispuesto en el art. 60 de la derogada LAU de 1964 , y sin embargo transitoriamente vigente para casos como el de autos.

Así se explica que la STS de 12.3.15 , en una subrogación sí hecha después de la vigencia de la LAU de 1994 deniegue igualmente la pretensión del recurrente, por no respetar el plazo mínimo de diez años que refiere dicho párrafo quinto de la tan reiterada disposición transitoria tercera de dicho texto legal .

En conclusión, como bien dice la parte apelante, la disposición transitoria tercera aplicable no deja lugar a dudas de que en los arriendos de local de negocio vigentes a la entrada en vigor de la LAU de 1994 , cuyo arrendatario sea una persona física, se extinguirán por jubilación o fallecimiento del arrendatario, como deja claro el apartado 2 de la misma disposición transitoria, recordando que la previsión de extinción contractual será de aplicación y afectará a 'los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley se encuentren en situación de prórroga legal', y la sentencia apelada concluye erróneamente en que los contratos debatidos finalizarían el 31 de diciembre de 2014, olvidando u obviando que la subrogación de las hermanas Petra Modesta se produjo en 1989.

Añade la parte apelante que dicho plazo solo sería aplicable si la subrogación se produjere con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de 1994, pero discrepamos de tal opinión, pues no toma en cuenta las previsiones distintas del tercer párrafo de dicha disposición transitoria tercera, apartado tercero, en la que no nos entretendremos por tratarse de una mera hipótesis dialéctica de un hecho no producido en este caso, la jubilación o fallecimiento de las personas arrendatarias, que ya lo eran en 1994.

Por tanto, debemos estimar el recurso de apelación, revocar la sentencia apelada y desestimar íntegramente las pretensiones de la parte apelada.



QUINTO. Costas La estimación del recurso conlleva la imposición a la parte demandante de las costas de primera instancia, en virtud de lo previsto en el art. 397 LEC , en su remisión al criterio del vencimiento objetivo del art. 394 de idéntico texto legal.

En cuanto a las costas de esta alzada, en cambio, no procede su imposición a ninguna de las litigantes, a la vista de lo establecido en el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

Estimando totalmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Modesta y doña Petra ('Germanes Garcia S.C.P.') contra la sentencia de 28 de junio de 2016 dictada por la magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona , debemos REVOCAR y REVOCAMOS íntegramente dicha sentencia, y, en su lugar, DESESTIMAMOS íntegramente la demanda formulada por la representación de RÚSTICA REQUENENSE, S.L. contra dichas demandadas, absolviendo a las mismas de todos sus pedimentos declarativos y de condena, con imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora, y sin imponer especialmente a ninguna de las partes las costas derivadas de esta segunda instancia.

Se decreta la devolución a las personas apelantes del depósito constituido por las mismas para interponer dicho recurso, de conformidad a lo dispuesto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.