Sentencia CIVIL Nº 483/2017, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 225/2017 de 31 de Octubre de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SALAMANCA
SENTENCIA: 00483/2017
Modelo: N10250
GRAN VIA, 37-39
Tfno.: 923.12.67.20 Fax: 923.26.07.34
Equipo/usuario: 2
N.I.G. 37274 42 1 2016 0008689
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000225 /2017
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA.N.5 de SALAMANCA
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000621 /2016
Recurrente: PROBURSAL S.L.
Procurador: MARIA ELENA JOSEFA JIMENEZ RIDRUEJO AYUSO
Abogado: MAXIMO MAYORAL CORNEJO
Recurrido: Inmaculada
Procurador: MARIA ANGELES VAZQUEZ LUCENA
Abogado: FERNANDO-JAVIER LOPEZ ALVAREZ
SENTENCIA NÚMERO: 483/2017
ILMO. SR. PRESIDENTE:
DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO
DON JUAN JACINTO GARCIA PEREZ
En la ciudad de Salamanca a de treinta y uno de octubre de dos mil diecisiete.
La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO VERBAL DESAHUCIO
Nº 621/2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de esta Ciudad, Rollo de Sala nº 225/2017; han sido
partes en este recurso: como demandante-apelante PROBURSAL S.L, representado por la Procuradora Doña
Elena Jiménez Ridruejo y bajo la dirección del Letrado Don Máximo Mayoral Cornejo y como demandado-
apelado DOÑA Inmaculada representado por la Procuradora Doña María Ángeles Vázquez Lucena y bajo
la dirección del Letrado Don Fernando Javier López Álvarez.

Antecedentes

1º.- El día 31 de enero de 2017, por la Sra. Juez de Juzgado de Primera Instancia nº 5 de esta ciudad, se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: 'FALLO: Estimando la excepción de falta de legitimación activa, formulada por la demandada, respecto de la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Jiménez-Ridruejo Ayuso en nombre y representación de PROBURSA S.L., se absuelve de la misma a Dª Inmaculada .

Con expresa condena de las costas causadas en la presente instancia a la parte actora.

2º.- Contra referida sentencia se interpuesto recurso de apelación por la representación jurídica del concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien alega como motivos del recurso: infracción del art. 250 de la ley de enjuiciamiento civil y de la doctrina jurisprudencial teniendo legitimación activa la mercantil demandante y procediendo por lo tanto estiman íntegramente la demanda al no haber discutido la arrendataria el impago de las rentas; para terminar suplicando, se dicte sentencia por la que estimando íntegramente este recurso, revoque la dictada en la instancia, en lo relativo la estimación de la excepción de falta de legitimación activa de mi representada y sobre la imposición de costas, objeto de impugnación con el presente recurso, acordando en su lugar la íntegra estimación de la demanda en los términos expresados en el suplico de la misma, con expresa imposición de costas a la parte demandada apelada.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia por la que se confirme en todos sus extremos la sentencia recurrida en cuanto a la falta de legitimación activa con la expresa condena en costas a la recurrente de esta segunda instancia.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo, pasando los autos a la Sala para resolver sobre la admisión de la prueba solicitada, denegándose su práctica por Auto de fecha 18 abril 2017, señalándose para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día 28 de septiembre 2017, de los corrientes pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO.

Fundamentos

PRIMERO.- Pretensiones de las partes y sentencia de instancia.

1. Por la representación de la entidad mercantil PROBURSAL SL, se interpone demanda de desahucio por falta de pago de las rentas y reclamación de la cantidad de 1700 € más las cantidades que vayan venciendo en concepto de rentas y cantidades asimiladas, frente a Doña Inmaculada , alegando en concreto el impago de las rentas de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2016, habiéndose pactado en el contrato una renta mensual de 425 €.

2. La representación y defensa de la demandada se oponen a la demanda alegando únicamente la falta de legitimación activa de la demandante ya que el contrato de arrendamiento fue firmado con Don Cristobal en su propio nombre y derecho, habiendo procedido a efectuar los pagos correspondientes en cuentas de titularidad del citado NUM000 ;Don Cristobal .

3. La sentencia de instancia considera que la parte demandante no ha acreditado a quién pertenece la titularidad del número de cuenta en la que se filtraba las trasferencias ni prueba alguna que permita justificar que la demandada pudiera tener conocimiento de algún tipo de que el auténtico propietario de la vivienda era la mercantil demandante y, por lo tanto, estival a excepción de falta de legitimación activa absolviendo a la demandada con imposición de costas a la parte actora.



SEGUNDO.- Legitimación para el ejercicio de la acción de desahucio.

4. El artículo 250.1.1ºde la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que versen en sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

5. Sente ncias de la Audiencia Provincial de Málaga de 2 de abril de 2008, de Barcelona de 6 de octubre de 2011, de Toledo de 15 de abril de 2001, de Asturias de 13 de febrero de 2002, de Sevilla de 28 de julio de 2001, Pontevedra de 15 de diciembre de 2012, han tenido ocasión de pronunciarse respecto de esta cuestión, considerando todas ellas que tiene legitimación activa para interponer la acción de desahucio, en los términos legalmente previstos el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca rústica urbana dada en arrendamiento.

6. En el presente caso, es cierto que el contrato de arrendamiento se celebró entre Doña Inmaculada como arrendataria y Don Cristobal como propietario, constando así claramente al hacer referencia a los intervinientes, que actúan todos en su propio nombre y derecho, y costando en el exponendo I, que Cristobal es propietario en pleno derecho del inmueble.

7. Igual mente hay constancia del ingreso por parte de la arrendataria de la cantidad de 425 € en una cuenta cuya titularidad no consta pero figurando en datos del beneficiario ' Cristobal ' y como concepto ' Inmaculada '.

8. En principio, por lo tanto, no puede negarse que el contrato ha sido concertado entre Cristobal y Doña Inmaculada , hasta el punto de que incluso es el primero quien el 14 de septiembre 2016 dirige, en su condición de propietario de la vivienda, una carta a Doña Inmaculada recordándole que adeuda las rentas correspondientes a los meses de agosto y setiembre instandola a ponerse en el plazo de 10 días al corriente pues en caso contrario se iniciarán las acciones judiciales correspondientes.

9. Pero, al mismo tiempo consta en las actuaciones la escritura de apoderamiento por parte de la mercantil demandante en favor de Don Cristobal para llevar a cabo todas las actuaciones que fueren necesarias en nombre y representación de la primera relativas a su objeto social.

10. Especialmente relevante, puesto que la escritura pública de apoderamiento no tiene porqué ser conocida por la arrendataria, si ninguna mención se hacía en el contrato de arrendamiento, es la nota simple informativa de la inscripción registral de la finca arrendada, emitida por el Registro de la Propiedad número 2 de Salamanca, en la que figura como titular registral, con el cien por cien del pleno dominio de la finca la mercantil PROBURSAL S.L., que adquirió por título de propiedad horizontal en virtud escritura pública autorizada ante notario el 24 de mayo de 2006, constando como fecha de inscripción el 4 de agosto de 2006.

11. El artículo 38 de la Ley Hipotecaria establece que a todos los efectos legales se presumrá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

12. Por el contrario, el artículo 32 de la misma Ley Hipotecaria establece que los títulos de dominio y otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.

13. De estos preceptos se deduce, como no podría ser de otra forma, que ante todo el Registro de la Propiedad tiene por objeto garantizar la seguridad jurídica y publicidad de los actos objeto de inscripción, permitiendo mediante su fácil acceso al mismo que terceros tengan un conocimiento suficiente de la realidad registral y titularidad de los bienes y derechos reales inscritos.

14. Teniendo en cuenta la fecha que se efectúa la inscripción del dominio de la finca arrendada, muy anterior a la fecha del contrato, celebrado diez años después, es evidente que la arrendataria pudo estar en condiciones de asegurarse quién era el titular de la finca arrendada.

15. En cualquier caso, conforme a lo establecido en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y jurisprudencia anteriormente citada, el titular dominical de la finca arrendada es la entidad mercantil demandante y, por lo tanto, ante el impago de rentas, está legitimada para el ejercicio de la acción de desahucio y de reclamación de cantidad acumulada.



TERCERO.- Impago de rentas.

16. Habiéndose presentado la demanda de desahucio alegando el impago de las rentas correspondientes a las mensualidades de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2016, por importe de 1700 €, sin perjuicio de la reclamación de las cantidades que vayan venciendo, y requerida según lo acordado por Decreto de 12 de diciembre de 2016 la demandada el 22 de diciembre de 2016 para llevar a cabo el desalojo del inmueble, pago al actor o puesta a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas y las que se adeuden en el momento de dicho pago, o bien para comparecer en el tribunal y alegar, formulando oposición, las razones por las que su entender no debe, en todo o en parte la cantidad reclamada por las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, resulta que la representación de la demandada se ha limitado en la oposición a alegar únicamente la falta de legitimación activa de la actora y la inadecuación de procedimiento.

17. En ningún momento, y ante la eventual desestimación de la excepción alegada, se ha intentado acreditar el pago de las rentas reclamadas o la enervación de la acción de desahucio, por lo que procede revocar la sentencia de instancia y, entrando esta Sala a resolver sobre el fondo del asunto, debe acordar el desahucio por falta de pago de rentas y cantidades asimiladas que estimar la acción de reclamación de pago condenando a la demandada a abonar los 1700 € reclamados más las cantidades debidas en concepto de renta o cantidades asimiladas devengadas hasta la fecha de efectiva entrega del inmueble, con los intereses legales desde la interposición de la demanda respeto de la primera cantidad y desde que vaya venciendo su pago para las restantes, sin perjuicio de que sirva de abono el importe de la fianza depositada si no tuviera que ser destinada a sus fines propios.



CUARTO.- Costas.

18. Aun estimándose íntegramente la demanda interpuesta por la representación de la mercantil demandante, lo cierto es que ha sido ella y su apoderado, quien con una manifiesta negligencia han contribuido a provocar la confusión respecto de la titularidad del inmueble en la demandada, por lo que no ha lugar a hacer pronunciamientos respecto de las costas de primera instancia.

19. La estimación sustancial de las pretensiones de la apelante, según lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , supone que no debamos hacer pronunciamientos respecto de las costas de la apelación.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

La Audiencia Provincial de Salamanca acuerda estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad mercantil PROBURSAL S.L., y revocar la sentencia de instancia de 31 de enero de 2017 , estimando la demanda interpuesta por la representación de PROBURSAL SL, acordando la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda situada en Doñinos de Salamanca, CALLE000 , NUM001 , celebrado entre la demandante y Doña Inmaculada en 1 de mayo de 2016, procediendo al desahucio por falta de pago de la renta de Doña Inmaculada , y condenando a ésta a abonar al actor a la cantidad de 1.700 € en concepto de rentas adeudadas así como al pago de las cantidades que en concepto de renta o cantidades asimilada se vayan devengando desde la fecha de interposición de la demanda hasta la efectiva entrega del inmueble, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda respecto de la primera cantidad y desde que vayan venciendo su pago para las restantes, autorizando a la entidad arrendadora hacer suya la fianza depositada, por importe de 425 €, para compensar parte de la deuda reclamada, si dicha fianza no tuviera que aplicarse a sus fines propios, sin hacer pronunciamientos respecto del pago de costas en primera instancia ni en este trámite de apelación.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.