Sentencia Civil Nº 478/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 584/2014 de 12 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN 16ª

ROLLO nº 584/2014-a

JUICIO ORDINARIO 842/2013

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA 2 DE MATARÓ

SENTENCIA núm. 478/2015

Magistrados/as:

Dª INMACULADA ZAPATA CAMACHO

Dª MARTA RALLO AYEZCUREN

D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

Barcelona, 12 de noviembre de 2015

La Sección 16ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona ha visto, en apelación, los autos de juicio ordinario número 842/2013, sobre reclamación de cantidad, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Mataró. El demandante, don Jacobo , ha sido representado por la procuradora doña Patricia Yuste Martínez y defendido por el letrado don Francisco José Perona Feu. La demandada, doña Mariana , ha sido representada por el procurador don Francesc d'Assís Mestres Coll y defendida por el letrado don Víctor Tubert Díaz. Don Jacobo ha recurrido en apelación contra la sentencia de 30 de abril de 2014 .

Antecedentes

1.La parte dispositiva de la sentencia del juzgado dice:

'Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador doña Pilar Martínez Rivero, en nombre y representación de don Jacobo , contra doña Mariana , representada por el Procurador don Francesc Mestres Coll, debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos contra la misma formulados. Todo ello, con expresa imposición a la parte actora de las costas causadas en el presente procedimiento.'

2.Don Jacobo recurrió en apelación contra la sentencia. Admitido el recurso en ambos efectos, los autos fueron turnados a esta sección, previo emplazamiento de las partes. Comparecidas éstas, se siguieron los trámites legales y se señaló para decisión el día 27 de octubre de 2015.

Ha sido ponente la magistrada MARTA RALLO AYEZCUREN.

Fundamentos

1.Demanda. Don Jacobo demandó a doña Mariana , en reclamación de 40.000 euros, el doble de la suma satisfecha por el demandante, en el 'contrato de arras' suscrito con la demandada, el 15 de mayo de 2012.

En ese contrato, se pactó que la Sra. Mariana transmitiría al actor la casa de su propiedad sita en la CALLE000 , número NUM000 , de Vilassar de Mar, por precio de 415.000 euros. El Sr. Jacobo pagó en aquel acto 20.000 euros. La escritura pública de compraventa tenía que otorgarse, como máximo, el 30 de junio de 2012. Se preveía que, en su caso, se aplicaría lo establecido en el artículo 1454 del Código civil (CC ): el contrato podía rescindirse si el comprador se allanaba a perder la suma entregada o el vendedor a devolverla duplicada.

Según la demanda, una vez firmado el contrato de arras, el Sr. Jacobo advirtió que la vivienda sufría una serie de patologías estructurales que la Sra. Mariana le habría ocultado maliciosamente. El actor remitió un burofax, el 7 de junio de 2012, por el que denunciaba esos defectos y requería a la demandada para resolver el contrato y devolver el doble de la suma recibida del Sr. Jacobo . La demandada no se avino a la resolución, por lo que se presentó la demanda de autos.

2.Sentencia del juzgado. La demandada se opuso a la demanda, con la versión de los hechos que fue acogida en la sentencia del juzgado.

La Sra. magistrada puntualiza, en primer lugar, que no estaríamos ante un desistimiento de la vendedora que facultara al comprador a recibir el doble de lo dado en arras, sino ante una petición de resolución basada en el incumplimiento de la vendedora que, a lo sumo, facultaría al actor para reclamar lo entregado, 20.000 euros.

La juez desestima enteramente la demanda, porque no considera probado un verdadero incumplimiento imputable a la demandada, sino el desistimiento unilateral del contrato por parte del actor, que lleva aparejada la pérdida de las arras entregadas.

Según la sentencia del juzgado, el contrato de arras, con el presupuesto anexo, ya constató un problema de carcoma generalizado en las vigas de la vivienda y no circunscrito a un solo punto, lo que, en gran parte, sería debido a la antigüedad de la casa y era conocido por el comprador. Las restantes patologías alegadas, o bien no se habrían acreditado, o bien podían constatarse a simple vista y, en ningún caso, constituirían daños estructurales que hicieran inhabitable la vivienda, con cédula de habitabilidad emitida en junio de 2012 y certificado de solidez, emitido en septiembre del mismo año. Las fisuras detectadas en dos viguetas no serían daños estructurales y habían sido reparadas de manera sencilla según el informe del Sr. Jesus Miguel .

3.Recurso de apelación del demandante.En su recurso de apelación, el actor manifiesta su acuerdo con la primera parte de razonamientos de la sentencia del juzgado, relativos a la cuantía de lo que podría reclamar, y limita su petición a la devolución de la suma de 20.000 euros entregados al tiempo del contrato. Reitera lo alegado en la demanda y señala que la realización de una intervención en la vivienda, tal como reconoce el informe pericial de la parte demandada, confirma la existencia de patologías que requirieron reparación.

4.El contrato de 15 de mayo de 2012. Transcribiremos algunos apartados del contrato de arras suscrito por los litigantes que guardan relación directa con la controversia planteada en este juicio.

La estipulación segunda dice, en su párrafo tercero: 'el vendedor manifiesta que el inmueble no se encuentra afectado por ninguna patología estructural que precise de algún tipo de intervención o conocimiento por parte del comprador'.

El párrafo cuarto de la misma estipulación dice: 'en atención al problema de la carcoma encontrado en las vigas de la vivienda, se compromete el vendedor a encargar estos trabajos profesionales a la mayor urgencia posible, garantizando el perfecto estado de las vigas libres de carcoma antes de la escritura pública de compra venta. La empresa profesional encargada de dicho saneamiento deberá entregar al comprador una garantía de entre 8 a 10 años.'

'Todos los costes que pudiese conllevar este saneamiento de la madera correrán por cuenta exclusiva del vendedor y los costes que conlleva la rotura de los falsos techos a fin de facilitar a los profesionales el acceso a las vigas de la casa, correrán a cuenta del comprador.'

'Las partes aceptan sus respectivos presupuestos viniendo a formar parte integrante del presente contrato' (lo cierto es que consta un único presupuesto, de la empresa Garbí, S.L., para parar el avance de la carcoma en las vigas de la cubierta de la casa; documento 2 de la demanda, folios 15 y ss.; anexo al documento 5 de la contestación, f. 112 y ss.).

5.Informe pericial de la demanda. Como resulta del contrato, a 15 de mayo de 2012, las vigas de la casa estaban cubiertas por un falso techo que debía retirarse para llevar a cabo el tratamiento contra la carcoma.

El Sr. Jacobo y la arquitecta doña Constanza habían visto la casa el 10 de mayo de 2012, con las vigas ocultas. Hicieron una cata y advirtieron el problema de la carcoma (hecho segundo de la demanda y de la contestación; informe pericial aportado con la demanda).

Actor y arquitecta acudieron de nuevo a la vivienda el día 31 de mayo de 2012, cuando ya se habían retirado los falsos techos (hecho tercero de la demanda y la contestación; informe pericial de la demanda). En ese momento, la Sra. arquitecta pudo observar el estado de conservación del forjado de la cubierta y advirtió, según su dictamen: (i) tres vigas de madera fisuradas en superficie en todo el canto, algunas fisuras en sentido longitudinal de las vetas de las vigas de madera y otras transversales al tronco de las vigas en su parte media; (ii) algunas de las correas de madera que descansaban entre viga y viga y apoyaban sobre el muro de fachada tenían pérdida de sección en el apoyo; (iii) varias vigas de madera colocadas a modo de refuerzo, en muchos casos demasiado cercanas a las vigas originarias, podían debilitar los apoyos de éstas; (iv) el forjado presentaba hundimientos que se habían solventado por los refuerzos estructurales mediante las vigas de madera contiguas a las originarias.

El informe de la Sra. Constanza trata también, entre otros, del tema de la carcoma, que no examinaremos porque era cuestión conocida ya cuando las partes firmaron el contrato de 15 de mayo de 2012.

6.Informe pericial de la contestación a la demanda. El perito de la demandada, arquitecto técnico don Jesus Miguel , se refiere expresamente a las vigas fisuradas y con pérdida de sección, cuya existencia pudo comprobar en su inspección de 19 de octubre de 2012 (examina asimismo el tema de la carcoma, que soslayaremos por la razón ya dicha).

El perito señala que las fisuras son un fenómeno habitual en las cubiertas con vigas de madera; las de sentido longitudinal de las propias vigas corresponden a movimientos de secado de la madera sin afectación de la resistencia del elemento; las vigas con fisuras en sentido transversal deben ser reforzadas siempre que sea posible. El perito prescribió un refuerzo a realizar con dos pletinas de un metro de longitud abrazando las vigas en la zona dañada, mediante tornillos pasantes, refuerzo utilizado habitualmente en intervenciones de rehabilitación, sin que en ningún caso fuera necesaria la sustitución de la viga afectada.

En las fotografías que adjunta el informe pericial del Sr. Jesus Miguel se aprecian los refuerzos realizados sobre las tres viguetas.

El perito concluye que las deficiencias denunciadas por la parte actora son perfectamente corregibles con intervenciones de carácter menor. Hace constar que los tres refuerzos puntuales realizados en las vigas de madera de la cubierta, por prescripción del propio Sr. Jesus Miguel -como consecuencia de su inspección posterior al informe de la Sra. Constanza - le permitieron emitir el certificado de solidez del edificio unido a los autos, fechado a 25 de septiembre de 2012.

7.Valoración de este tribunal. Discrepamos de la valoración del tribunal de instancia y consideramos que debe diferenciarse -como lo hacen ambos peritos- entre la patología de la carcoma, que era conocida y asumida por las partes, en los términos que expresaron en el contrato, y la patología de las fisuras de las vigas.

Si bien resulta que las fisuras longitudinales (en el sentido de la veta de la madera) carecen de trascendencia en cuanto a la resistencia de las vigas, según precisa el perito de la demandada, no podemos sostener idéntica conclusión sobre las fisuras transversales. Éstas existían -lo aseveran ambos peritos- y requirieron la intervención prescrita por el Sr. Jesus Miguel . Solo tras su refuerzo, por el procedimiento expuesto por el propio perito de la demandada, éste pudo emitir el certificado de solidez.

A diferencia de la parte actora apelante, no apreciamos mala fe en la vendedora demandada. No se ha demostrado que conociera la existencia de las fisuras, que quedaban ocultas por los falsos techos -por esa razón tampoco pudieron verlas el actor ni la arquitecta que le acompañaba, en su primera inspección. Pero debe recordarse que, en el contrato, se decía de manera expresa que el inmueble no se encontraba afectado por ninguna patología estructural que precisara dealgún tipo de intervención o conocimiento por parte del comprador. Y los hechos han mostrado que hubo necesidad de una intervención y que solo tras ella pudo emitirse el certificado de solidez. Por tanto, hubo un incumplimiento imputable a la demandada.

La intervención en las vigas fue posterior al 19 de octubre de 2012, fecha de la inspección de la finca por parte del perito Sr. Jesus Miguel . La fecha límite para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa era el 30 de junio de 2012.

Ciertamente, a la vista del problema surgido, las partes podían haber pactado la ampliación del plazo contractual y la reparación de las deficiencias a cargo de la vendedora, pero no lo hicieron -ni estaban forzados a hacerlo. El Sr. Jacobo remitió un burofax a la Sra. Mariana , el 8 de junio de 2012, en el que denunciaba los defectos, atribuía a la vendedora un incumplimiento de mala fe y daba por resuelto el contrato, reclamando el doble de lo abonado como arras (documento 4 de la demanda). La Sra. Mariana , el 5 de julio siguiente, requirió notarialmente al actor para que acudiera a otorgar la escritura, ampliando el plazo hasta el 19 de julio de 2012, sin mención al burofax recibido ni propuesta alguna de reparación de los defectos.

El incumplimiento de la demandada facultaba al actor para resolver el contrato, con recuperación de la suma entregada de 20.000 euros, tal como solicita en su recurso de apelación que, en consecuencia, debe estimarse.

8.Costas. Estimado el recurso, no procede imponer las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 LEC ). Tampoco se imponen las costas de la primera instancia, atendida la estimación solo parcial de la demanda ( artículo 394.2 LEC ).

Fallo

Estimamos el recurso de apelación de don Jacobo , contra la sentencia dictada el 30 de abril de 2014, por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Mataró , en el juicio ordinario número 842/2013, instado por don Jacobo , contra doña Mariana .

Revocamos la sentencia del juzgado.

Estimamos en parte la demanda.

Condenamos a doña Mariana a pagar al actor la suma de 20.000 euros.

No se imponen las costas de ninguna de las dos instancias del juicio.

Devuélvase el depósito prestado para recurrir.

Contra la presente sentencia cabe recurso de casación por interés casacional (si el recurso presenta tal interés conforme a la ley) y recurso extraordinario por infracción procesal, éste último si se presentare conjuntamente con el primero. Deberán ser interpuestos, en su caso, ante esta Sección, en el plazo de veinte días, constituyendo el depósito correspondiente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio para su cumplimiento.

Así por esta sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.