Sentencia Civil Nº 465/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 537/2010 de 28 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00465/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7008753 /2010

RECURSO DE APELACION 537 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 556 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 90 de MADRID

De: Moises

Procurador: FRANCISCO CARRILLO ARDILA

Contra: FORO TÉCNICO DE FORMACIÓN MADRID, S.L.

Procurador: MARIA JESÚS GONZÁLEZ GONZÁLEZ

Ponente : ILMA. SRA. Dª MARÍA VICTORIA SALCEDO RUIZ

SENTENCIA Nº 465

Magistrados:

ILMO. SR. D JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

ILMA. SRA. Dª CARMEN GARCÍA DE LEANIZ CAVALLE

ILMA. SRA. Dª MARÍA VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid, a veintiocho de noviembre de 2011. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario nº 556/09, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm. 90 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandante- reconvenida-apelada-impugnante, la entidad FORO TÉCNICO DE FORMACIÓN MADRID, S.L., representada por la Procuradora Dª MARIA JESÚS GONZÁLEZ GONZÁLEZ, y de otra, como demandado- reconviniente-apelante, D. Moises , representado por el Procurador D. FRANCISCO CARRILLO ARDILA.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª MARÍA VICTORIA SALCEDO RUIZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 90 de Madrid, en fecha 20 de enero de 2010, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"Que, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la procuradora doña Maria Jesús González Díez en nombre y representación de Foro Técnico Formación Madrid S.L., como demandante, contra don Moises , como parte demandada, he de absolver y absuelvo a la expresada demandada de los pedimentos deducidos en su contra. Con expresa condena en costas causadas a la parte demandante.

Asimismo, desestimando íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por el procurador don Francisco Carrillo Ardila en nombre y representación de don Moises como demandante reconviniente, contra Foro Técnico Formación Madrid S.L., como demandado reconvenido, he de absolver y absuelvo al expresado demandado de los pedimentos deducidos en su contra. Con expresa condena en costas al demandante reconviniente."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada- reconviniente D. Moises , siendo impugnada la sentencia por la demandante-reconvenida; recurso e impugnación fueron admitidos, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 23 de noviembre de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- En nombre y representación de la entidad mercantil FORO TECNICO DE FORMACIÓN MADRID, S. L. se interpuso, ante los Juzgados de Primera Instancia de Madrid, demanda de Juicio Ordinario contra D. Moises , en la que se solicitaba se dictara sentencia en la que se declarara la nulidad del contrato de arrendamiento de fecha 1 de enero de 2009 suscrito entre las partes, respecto del inmueble para uso distinto al de vivienda, sito en la calle Alejandro Sánchez nº 95-97, 2ª Planta, Local 13, de Madrid, con base en la concurrencia de dolo en la adversa, generador, a su vez de la existencia de error contractual padecido por la reclamante; subsidiariamente, solicitó la rescisión del susodicho contrato por concurrencia de vicios ocultos en el local objeto de arrendamiento que lo hacen inhábil para su uso contractualmente pactado (consistente en la carencia actual de licencia en el mismo para desarrollar en él las actividades de formación y la imposibilidad jurídica de obtener tal licencia en un futuro) y, en cualquiera de los dos supuestos, solicitaba la condena a la parte demandada a restituir la fianza entregada, en su día, ascendente a la cantidad de 3.672 euros, así como los intereses devengados desde el 28 de enero de 2009, todo ello con imposición de costas a la demandada por su mala fe contractual y, subsidiariamente, en virtud de lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y en virtud de lo dispuesto en el artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en caso de allanamiento. La referida demanda correspondió por turno de reparto al Juzgado de Primera Instancia nº 90, que la registró con el nº 556/09.

Por su parte, el demandado, que reconoce la suscripción del contrato aunque lo data el 26 de noviembre de 2008, manifiesta que la contraparte tuvo en su poder la licencia de actividad existente para el local desde el 13 de noviembre de 2008, por lo que rechaza la actuación maliciosa que se le achaca, negando que exista causa alguna que pueda justificar la nulidad por dolo o error que se pretende, rebatiendo también los argumentos expuestos acerca de la inhabilidad del local que pudieran determinar una resolución contractual; considera, en suma, que la contraparte desistió del contrato, señalando que, por ello, es aplicable la cláusula penal pactada, en virtud de la cual el arrendador puede reclamar la renta de un periodo de 24 meses, por lo que formula demanda reconvencional en reclamación de 18.360 euros, importe al que asciende las rentas de un periodo de 12 meses (haciendo uso de la moderación de la pena), deduciendo la fianza.

Seguido el procedimiento por sus trámites, el referido Juzgado dictó sentencia en fecha 20 de enero de 2010 , en la que desestima tanto la demanda principal como la reconvencional, e impone a la actora-reconvenida las costas de aquella y al demandado-reconviniente las causadas por ésta.

SEGUNDO .- Se interpone recurso de apelación parcial contra la citada sentencia en nombre y representación del demandado-reconviniente D. Moises , quien discrepa del pronunciamiento desestimatorio alcanzado en la instancia en cuanto a la demanda reconvencional y en cuanto a la imposición al mismo de las costas causadas por la misma.

Por su parte, la demandante-reconvenida FORO TECNICO DE FORMACIÓN MADRID, S. L. se opone al mencionado recurso e impugna la sentencia en lo que le es desfavorable, esto es, en cuanto a la desestimación de la demanda principal y a la imposición de las costas respecto de ésta a la ahora impugnante.

La parte apelante considera que la Juzgadora de instancia ha efectuado en la sentencia combatida una detallada exposición de los hechos y un acertado análisis de las pruebas, que dice fundamentan de modo impecable la desestimación de la demanda principal. Estos argumentos, a su entender, debían fundamentar la estimación de la reconvención; invoca lo dispuesto en las estipulaciones cuarta y octava del contrato de arrendamiento suscrito y alude a la aplicación de una indebida marginación de la cláusula penal expresamente pactada.

La impugnante considera que la Juzgadora a quo ha incurrido en error al valorar las pruebas practicadas en autos.

TERCERO .- Centrada de esta forma el debate que se plantea en esta alzada, es evidente que debe darse respuesta inicialmente a lo cuestionado al formular la impugnación de la sentencia, para, posteriormente, en su caso, resolver las alegaciones formuladas en el recurso de apelación. Esto es así, por cuanto con carácter previo debe decidirse sobre la validez o nulidad del contrato suscrito o, en su caso, sobre la resolución del contrato; si esto fuera acordado, es evidente que la demanda reconvencional está llamada a fracasar, ya que ésta está basada en el invocado desistimiento unilateral de la arrendataria.

Para dar las respuestas demandadas por las partes, hemos de partir de los hechos siguientes:

Las partes suscribieron el contrato de arrendamiento objeto de la litis en fecha 1 de enero de 2009 (documento nº 1 de la demanda principal), con un periodo de carencia de un mes, y con una duración de tres años, por lo que se preveía que finalizara en 31 de diciembre de 2011 (estipulaciones 3ª y 4ª).

El destino para el que se concertó el arrendamiento era "única y exclusivamente el de actividad docente" , así se dice en la estipulación 9ª del contrato; "para impartir clases" se dice en la estipulación 2ª del mismo.

El citado local cuenta con una "Licencia de Implantación de Instalaciones de Actividades Inocuas para la actividad de OFICINA" concedida mediante resolución de fecha 17 de marzo de 2000 del Concejal Presidente de la Junta Municipal del Distrito de Carabanchel. Esto se acredita con los documentos aportados con la demanda principal con los nº 3 y 4; documentos que le fueron remitidos a la reclamante por vía principal por la parte demandada-reconviniente en fecha 13 de noviembre de 2008 (este hecho se justifica a la vista de los correos electrónicos habidos entre las partes y aportados con la contestación a la demanda principal y demanda reconvencional con el nº 3 de los documentos). La reclamante por vía principal ha justificado haber comunicado a la contraparte -la arrendadora en el contrato- su voluntad de dar por resuelto el contrato por "inidoneidad jurídica del bien inmueble objeto de contrato para ser destinado a la actividad que constituida objeto esencial del mismo", así consta en la carta de fecha 28 de enero de 2009, aportada con la demanda principal con el nº 6. No justifica la arrendataria que a esa fecha la autoridad administrativa le hubiera comunicado la imposibilidad de destinar el local objeto del contrato a la actividad pactada; tan solo menciona que esa imposibilidad le fue comunicada verbalmente por un funcionario al que efectuó la oportuna consulta. Pero no puede ponerse en duda la mencionada comunicación, habida cuenta que con fecha 23 de febrero de 2009 (documento nº 5 de la demanda principal) la entidad FORO TECNICO DE FORMACIÓN MADRID, S. L. solicitó al Ayuntamiento Informe Urbanístico sobre la licencia de oficina y aula de formación respecto del local controvertido y el Informe Técnico emitido en fecha 23 de marzo de 2009, como consecuencia de la citada consulta, pone de manifiesto que el local objeto de la litis no puede destinarse a uso de oficina porque ésta sólo se puede implantar en la planta inferior a la baja y en la baja (el local se encuentra ubicado en la 2ª planta del edificio), siendo la actividad de Aula de Formación encuadrable dentro del uso terciario, uso que se puede implantar en las mismas condiciones especificadas para el de oficina; concluye el referido informe señalando que la actividad que se pretende dar al local por la solicitante no es viable urbanísticamente.

Con los datos fácticos citados ha de resolverse la cuestión litigiosa; no es relevante a estos efectos la cuestión relativa a la fecha en la que se suscribió el contrato y sobre la que las partes discrepan. Poco importa que se firmara en fecha 26 de noviembre de 2008, como mantiene el arrendador, o, en fecha 1 de enero de 2009, como mantiene la arrendataria. El contrato lleva esta última fecha y a ella ha de estarse. Lo verdaderamente relevante para determinar si el contrato nació viciado por dolo o error en el consentimiento, es comprobar si la parte demandada-reconviniente indujo a la contraparte (y quien ahora solicita la nulidad) "con palabras o maquinaciones insidiosas" a celebrar el contrato (en estos términos se pronuncia el artículo 1.269 del Código Civil , al referirse al dolo) o bien determinar si la arrendataria emitió el consentimiento viciado por la existencia de un error invalidante (artículo 1.266 del Código Civil ).

En el presente caso ni lo uno ni lo otro ha quedado acreditado. Invoca la entidad FORO TECNICO DE FORMACIÓN MADRID, S. L., para justificar la existencia de dolo, que la contraparte -la arrendadora- se comprometió de forma verbal a hacer la cesión a su favor de la licencia de actividad que ostentaba el local a nombre de la sociedad SISTEMAS INTEGRADOS PERFECTSOFT, S. L., de la que es administrador único el demandado; aunque ello hubiera sido así, que no ha quedado acreditado, ello debería entenderse como la asunción de una obligación por parte de la arrendadora y, correlativamente, la posibilidad, por parte de la arrendataria, de exigir su cumplimiento, pero nunca como un engaño o maquinación integrante de la figura del dolo.

Consta en autos, ya lo dijimos antes, que el arrendador antes de la firma del contrato -el 13 de noviembre de 2008- remitió a la arrendataria la licencia de actividad con que contaba el local; no parece haber ocultado ningún dato a la futura arrendataria, ni parece haber instigado a ésta a firmar el contrato con engaño alguno. Es cierto que con posterioridad a la celebración de éste y cuando la arrendataria, como dice en su escrito de demanda, procedió a realizar las oportunas consultas al Ayuntamiento de Madrid para obtener la cesión de la licencia de actividad a su nombre (de lo que se deduce evidentemente que ese trámite no competía hacerlo a la arrendadora), se descubrió que el local no podía destinarse ni a oficina (pese a que antes se le autorizó para ello y, además, así consta en la información catastral obrante al folio 134 de las actuaciones) ni lo que es más importante a "aula de formación" -destino éste pactado en el contrato-, pero tal circunstancia puede decirse que si sorpresiva fue para la arrendataria también lo fue para la arrendadora, ya que ésta contaba en su poder con la licencia antes citada desde el año 2000.

No hubo, pues, dolo; tampoco puede ampararse la reclamante en la existencia de error para pedir la nulidad del contrato. Nulidad que ni siquiera invocó, en fecha 28 de enero de 2008, cuando comunicó al arrendador la inhabilidad del objeto arrendado; en ese momento tan sólo comunicó su voluntad del resolver el contrato. Y decimos que no puede apreciarse la existencia de error, por cuanto para que éste pueda dar lugar a la invalidación del contrato debe reunir los requisitos de ser esencial e inexcusable, esto es, que no hubiera podido ser evitado mediante el empleo de la mínima diligencia excusable. En el presente caso, la arrendataria, que tenía en su poder la copia de la licencia de actividad con la venía girando en el tráfico el local que pretendía alquilar, bien pudo hacer la consulta en el Ayuntamiento antes de firmar el contrato e incluso antes de abonar al demandado-reconviniente el importe de 3.672 euros, en fecha 4 de diciembre de 2008 (documento nº 5 de la contestación a la demanda principal y demanda reconvencional), ya fuera en concepto de reserva, como dice la arrendataria, ya fuera en concepto de fianza, como dice el arrendador. Aunque la Sala, al ser ésta la única cantidad entregada por la arrendataria y aparecer documentada en el recibo incorporado junto al documento nº 1 de la demanda principal, entiende que lo fue en concepto de fianza, por ser al que se refiere el citado recibo.

Hasta aquí por tanto la Sala coincide con el rechazo de la demanda formulada en orden a declarar la nulidad del contrato; sin embargo, la misma discrepa del rechazo que en la sentencia de instancia obtiene la pretensión relativa a la resolución contractual. No cabe duda, que la figura del desistimiento tiene un marcado carácter voluntarista, esto es, para considerar que la arrendataria ha desistido del contrato y, por tanto, para que pudieran serle aplicados los efectos previstos a tal fin en el contrato (estipulaciones 4ª y 8ª, esto es, pago de 24 meses de renta y pérdida de la fianza), y reclamados moderadamente por vía reconvencional, debería quedar acreditado que tal apartamiento del contrato lo es por causa estrictamente imputable a la misma. En este caso no es así; de lo acontecido en autos, no se justifica que a la arrendataria le haya dejado de interesar el local para desarrollar su actividad (la prevista en el contrato). Lo que se acredita es que no podrá llevar a cabo la misma porque no obtendrá licencia para ello, ni obtendrá la cesión a su favor de la que el local tenía concedida a favor de la sociedad que antes lo ocupaba. Ello no quiere decir que la responsabilidad le sea imputable al arrendador, ya que la circunstancia por la que el destino pactado en el contrato no podrá desarrollarse en el local ha sido sobrevenida y como consecuencia de una decisión de la autoridad administrativa, pero no cabe duda que el arrendador no podrá cumplir una de las obligaciones que le impone el artículo 1.554-3º del Código Civil : "A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato" , por lo que procede estimar la pretensión de rescisión del contrato, ejercitada por la arrendadora, a tenor de lo prevenido en el artículo 1.556 del mismo texto legal, con la consecuencia de obtener el importe abonado en concepto de fianza, con los intereses legales desde su reclamación extrajudicial, en fecha 28 de enero de 2009.

CUARTO .- Sentado lo anterior, procede, estimada la impugnación en los términos expuestos, el rechazo del recurso de apelación; nos estamos refiriendo, en ambos casos, a la pretensión que constituye la cuestión de fondo esgrimida, para pasar a continuación a resolver la relativa a las costas, pronunciamiento que también es objeto de recurso.

En el presente caso, es cierto que con los pronunciamientos hechos en esta alzada, la demanda principal quedaría estimada en su pretensión subsidiaria y la demanda reconvencional quedaría desestimada, pero las especiales razones que acontecen, aconsejan no hacer especial pronunciamiento de las costas, respecto de ninguna de las dos demandas, de conformidad con lo prevenido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Hay dudas de hecho que autorizan a hacer el citado pronunciamiento; debemos insistir en que la parte demandada-reconviniente estaba en poder de una licencia y en base a la misma es lógico que se opusiera a la pretensión resolutoria efectuada de contrario en base a una inidoneidad del objeto no justificada, justificación que tampoco se incorporó a la demanda sino posteriormente y mediante un escrito proveído después del emplazamiento del demandado.

QUINTO .- En consecuencia, procede la estimación parcial tanto del recurso de apelación como de la impugnación y, por ello, tampoco se hace especial pronunciamiento de las costas causadas en esta alzada, de conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley Procesal Civil .

Vistos, además de los preceptos legales citados, los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación formulado en nombre y representación de D. Moises y estimando parcialmente la impugnación formulada FORO TECNICO DE FORMACIÓN MADRID, S. L. respecto de la sentencia dictada en fecha 20 de enero de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 90 de Madrid, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS en parte la citada resolución, para dictar otra del siguiente tenor:

"Que estimando parcialmente la demanda interpuesta en nombre y representación de FORO TECNICO DE FORMACIÓN MADRID, S. L. contra D. Moises debemos declarar y declaramos la rescisión del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 1 de enero de 2009, por inhabilidad del objeto, condenando al demandado a restituir a la actora la cantidad de 3.672 euros que tiene recibida en concepto de fianza, con los intereses legales de la citada cantidad desde el 28 de enero de 2009, sin hacer expresa imposición de las costas causadas.

Que desestimando la demanda reconvencional interpuesta en nombre y representación de D. Moises , debemos absolver y absolvemos a la demandante-reconvenida FORO TECNICO DE FORMACIÓN MADRID, S. L. de las pretensiones formuladas contra ella, sin hacer expresa imposición de las costas causadas.

No procede hacer especial pronunciamiento de las costas causadas en esta alzada, tanto en cuanto al recurso de apelación como en cuanto a la impugnación formulada".

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que, en su caso, contra esta resolución cabe recurso de casación o infracción procesal si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de VEINTE días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a