Sentencia CIVIL Nº 451/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 902/2016 de 29 de Junio de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 902/2016 -2
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 28 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 12/2016
Parte recurrente/Solicitante: DIONISOS IMPORT, S.L.
Procurador/a: Joan Josep Cucala Puig
Abogado/a: Marc Cucala I Puig
Parte recurrida: EROL HOUSE, S.L.
Procurador/a: Mónica Llovet Perez
Abogado/a: José Antonio Mustienes Salvat
SENTENCIA Nº 451/2018
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
Isabel Carriedo Mompin
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 29 de junio de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 5 de septiembre de 2016 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 12/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 28 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aJoan Josep Cucala Puig, en nombre y representación de DIONISOS IMPORT, S.L. contra Sentencia - 29/04/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Mónica Llovet Perez, en nombre y representación de EROL HOUSE, S.L..

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que estimando parcialmente el suplico de la demanda presentada EROL HOUSE S.L., y en su representación el Procurador DOÑA MONICA LLOVET PEREZ, , contra DIONISOS IMPORT S.L., y en su representación el Procurador MARC CUCALA PUIG, por lo que debo de CONDENAR Y CONDENO a DIONISOS IMPORT S.L. a que abone a la entidad mercantil EROL HOUSE S.L. la suma de DIECISIETE MIL QUINIENTOS CINCUENTA EUROS (17.550 €) por las rentas adeudadas corresponeitnes a los dos primeros años de arrendamiento, previa detracción de la fianza, más Los intereses devengados por dichas cantidades desde la fecha de la interposición de la demanda, y sin hacer expresa imposición de costas.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 05/12/2017.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada M dels Angels Gomis Masque.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda inicial la actora, EROL HOUSE SL, propietaria de un local de negocio, se dirige contra la mercantil arrendataria del mismo, DIONISOS IMPORT S.L., una vez resuelto el contrato y reintegrada la posesión, en reclamación de la suma de 20.050€, importe de la cláusula penal prevista contractualmente para el supuesto de desistimiento del arrendatario antes del plazo convenido como de obligatorio cumplimiento. Alega la actora que en fecha 22.2.2013 las partes ahora litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda pactando una renta de 1.250€ mensuales hasta el 31.12.2013 y de 1.350€ a partir de del ejercicio de 2014 y una duración de cinco años, obligándose el arrendatario a una duración mínima de dos años, pudiendo el arrendatario finalizar anticipadamente el contrato en los términos que resulten de la aplicación de la cláusula 2.2, que establece: ' el contrato vincula al arrendador por todo el plazo de su duración, es decir, el plazo inicialmente pactado y, al arrendatario, por los dos primeros años de la total duración pactada. En el supuesto de finalización anticipada, o sea antes del vencimiento del segundo año, el arrendatario está obligado a abonar al arrendador la cantidad de una mensualidad por cada mes completo que vaya desde la finalización anticipada del contrato hasta la fecha en que debería haber finalizado el contrato si no hubiese habido la mencionada rescisión anticipada. Transcurrida la duración de obligado cumplimiento para el arrendatario, podrá éste finalizar anticipadamente el presente contrato con sólo comunicarlo con tres meses de antelación'; en fecha 31.10.2013 el legal representante de la arrendataria comunicó la cancelación voluntaria y unilateral del contrato antes de la duración obligatoria pactada, por lo que, en aplicación de la cláusula transcrita, la arrendataria adeuda a la arrendadora la suma reclamada, habiendo resultado inútiles las reclamaciones extrajudiciales que le han sido remitidas.

DIONISOS IMPORT SL, tras invocar la falta de competencia territorial del Juzgado de 1ª Instancia de Gavà (excepción que fue estimada, al resultar competentes a los Juzgados de Barcelona, donde se ha seguido y resuelto el pleito), se opone a la demanda alegando, en resumen: (a) Que la cláusula 2.2 no fue negociada sino que fue impuesta por la arrendadora, tratándose de una cláusula abusiva; (b) Que en cualquier caso, procede su moderación acomodándola a lo dispuesto en el art. 11 LAU , o en otro caso descontando de la misma las rentas percibidas por la arrendadora con posterioridad a su salida de la finca y hasta el transcurso del plazo obligatorio de dos años, puesto que en ese período la actora ha procedido a concluir un nuevo arriendo sobre la finca; (c) Que resuelto el contrato y reintegrada la posesión, ha de serle reintegrada la fianza prestada en su día por importe de 2.500€.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda y condena a la demandada al pago de la suma de 17.550€, tras deducir de la suma reclamada el importe de la fianza, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso y la impugna alegando: (a) error en la valoración de la prueba, con infracción del art. 283 LEC ; (b) Infracción de la doctrina del Tribunal Supremo sobre la moderación de la cláusula penal en supuestos arrendaticios como el que nos ocupa.

En definitiva, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los términos que anteceden (ha quedado firme, por consentida la deducción de la fianza, quedando fuera del objeto del recurso) y se dispone para su resolución del mismo material probatorio, al haber sido inadmitida la prueba propuesta en esta alzada.



SEGUNDO .- Son hechos indiscutidos: (a) Que las partes convinieron un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda en fecha 22.2.2013, habiendo procedido el arrendatario a poner fin al mismo de manera anticipada y voluntaria en 31.10.2013, reintegrando al arrendador la posesión. (b) Que la mercantil arrendadora aceptó la resolución contractual y recuperó la posesión del local en dicha fecha (recordemos que es una doctrina jurisprudencial consolidada la que afirma que la aceptación del arrendador de la entrega de la posesión y de la resolución no implica renuncia de derechos ni liquidación del contrato, entre ellos el de percepción de la indemnización por el incumplimiento contractual respecto de la duración del contrato - por todas STS 27.9.2013 -; (c) Que tras la resolución del contrato y antes del transcurso de los dos años de cumplimiento obligatorio el local fue nuevamente arrendadado.

En el contrato de autos, ambas partes convinieron una duración de cinco años, de los cuales dos eran de cumplimiento obligatorio. De acuerdo con la cláusula transcrita en el fundamento precedente transcurrido dicho plazo de obligado cumplimiento el arrendatario podía desistir del contrato observando un plazo de preaviso.

Para el supuesto de que se incumpliera el plazo de duración obligatoria por parte del arrendatario, se establecía una penalización consistente en el pago de las rentas que corresponderían al plazo que quedaba por correr hasta completar ese período de dos años.

La controversia en esta segunda instancia se ciñe a determinar la cuantía de la penalización, atendido que la mercantil arrendataria incumplió los términos del contrato respecto al período de obligado cumplimiento, y su posible moderación a efectos de evitar un enriquecimiento injusto de la arrendadora.

Hemos de partir de que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de finca urbana para uso distinto del de vivienda, el cual, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 4.3 LAU 29/1994, se rige, salvo escasas excepciones que no son del caso, por la voluntad de las partes. En el caso de autos, las partes, mediante el uso de la facultad otorgada por el citado artículo 4.3 y, por tanto, con pleno acogimiento al principio de la autonomía de voluntad (1255 CC ), suscribieron contrato de arrendamiento en virtud del cual, y voluntariamente, fijaron los efectos del desistimiento por parte del arrendatario.

Ciertamente, la cuestión relativa a las consecuencias del desistimiento unilateral del arrendatario ha dado lugar a un importante cuerpo de jurisprudencia del Tribunal Supremo, y en materia arrendaticia, éste ha justificado la conveniencia de la moderación de las cláusulas penales (incluso, en supuestos determinados, su inaplicación) para el caso de resolución unilateral y anticipada del contrato a fin de mantener la igualdad y el equilibrio entre el arrendador y el arrendatario, evitando que pueda derivarse de su aplicación un enriquecimiento injusto (por todas STS 29.5.2014 ).

Respecto al marco normativo y jurisprudencial en el que vamos a resolver el recurso, y siguiendo la STS 14.2.2018 , hemos de destacar: 1.º) Como recuerdan las sentencias 530/2016, de 13 de septiembre , 44/2017, de 25 de enero y 126/2017, de 24 de febrero , salvo en condiciones generales de la contratación entre empresarios y consumidores ( art. 85.6 de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios ), nuestro Derecho permite las cláusulas penales con función coercitiva, sancionadora o punitiva: no sólo de liquidación anticipada de los daños y perjuicios que puedan causar los incumplimientos contractuales por ellas contemplados. Se permiten incluso en el art. 1152.I CC («si otra cosa no se hubiere pactado») las penas que no sustituyen, sino que se acumulan a la indemnización de daños y perjuicios (por todas, sentencia 197/2016, de 30 de marzo ).

2.º) La posibilidad de estipular cláusulas penales con función punitiva está sujeta a los límites generales de la autonomía privada que establece el art. 1255 CC , puesto que no hay un control específico de abusividad para los contratos entre empresarios.

3.º) Es doctrina constante de esta sala la de que cuando la cláusula penal está establecida para un determinado incumplimiento no procede aplicar la moderación del art. 1154 CC , en el entendimiento de que este precepto solo admite la rebaja cuando se haya pactado la cláusula penal para el incumplimiento total y el deudor haya cumplido parcialmente ( sentencia 536/2017, de 2 de octubre , con cita de otras anteriores , como las sentencias 384/2009, de 1 de junio , y 708/2014, de 4 de diciembre , entre otras).

Como recuerdan las sentencias 530/2016, de 13 de septiembre , 44/2017, de 25 de enero , y 126/2017, de 24 de febrero , mientras el legislador no modifique el art. 1154 CC , procede estar a esta jurisprudencia.

Por mucho que buena parte de la doctrina científica sea partidaria lege ferenda de introducir una modificación en nuestro ordenamiento en el sentido propugnado por el art. 1150 de la «Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos», elaborada por la Sección de Derecho Civil de la Comisión de General de Codificación y que publicó el Ministerio de Justicia en el año 2009 y, más recientemente, por la «Propuesta de Código civil » elaborada por la Asociación de Profesores de Derecho civil y publicada en 2016, que contiene un art. 519-13 del siguiente tenor: «El juez debe modificar equitativamente las penas punitivas manifiestamente excesivas, así como las cláusulas liquidatorias notoriamente desproporcionadas en relación con el daño efectivamente sufrido».

En el caso se trata de un contrato entre dos empresarios, por lo que la nulidad de la cláusula solo podría basarse en su contradicción con los límites que impone a la autonomía de la voluntad el art. 1255 CC , pero ni se ha acreditado ni ha sido objeto de debate que el contrato se celebrara en condiciones de abuso de poder del arrendador, ni que la pena fijada en caso de que incumpliera el arrendatario fuera injustificadamente desproporcionada para el objetivo de disuadir su incumplimiento.

Tal y como se desprende de la cláusula transcrita en el primer fundamento de esta sentencia, para el caso de incumplimiento por el arrendatario no se preveía el pago equivalente a las rentas correspondientes a todos los años del contrato que quedaran por cumplir, sino únicamente a un período que se común acuerdo se estipula como de 'obligado cumplimiento' -mínimo exigible-. En última instancia, puesto que no se preveía el pago íntegro de las rentas pendientes, la reclamación de la suma dineraria prevista como pena no era equivalente a una exigencia de cumplimiento del contrato, que hubiera podido resultar incompatible con su resolución.

Partiendo de las anteriores consideraciones y del tenor literal de la cláusula que se aplica, es oportuno traer a colación la reciente STS 3.4.2018 , en la que se examina un supuesto sustancialmente igual al que nos ocupa y en el que el Tribunal casa la sentencia y considera que no debe moderarse la cantidad que resulta de lo previsto en el contrato; dicha sentencia razona: 'La cuestión jurídica que se plantea en este recurso de casación es la de si, en atención a las circunstancias, procede el cumplimiento de lo pactado o si debe moderarse la cantidad que resulta de lo previsto en el contrato para el caso de que el arrendatario desistiera del mismo. La sentencia recurrida consideró procedente la moderación en atención a las siguientes consideraciones: que lo pactado fue una cláusula penal que establecía la obligación de «indemnizar» a cargo del arrendador si incumplía el plazo obligatorio y que el arrendador volvió a poner el local en alquiler, por lo que la falta de moderación daría lugar a un enriquecimiento injusto.

Todos los motivos del recurso se dirigen a impugnar este pronunciamiento, por lo que se abordan de modo conjunto para resolver el recurso que, por las razones que se exponen a continuación, debe ser estimado.

1.ª) En el caso, el contrato fue negociado por dos empresas, dedicada al alquiler de bienes inmuebles la arrendadora y a la distribución de mercancías la arrendataria (que, en virtud de la cesión del contrato, fue sustituida en el contrato por la demandada, después absorbida por la ahora recurrida).

2.ª) En los arrendamientos de negocio rige la libertad de pactos ( art. 4.3 LAU y art. 1255 CC ), lo que incluye la libertad de introducir en el contrato un pacto por el que se atribuya a una de las partes la facultad de poner fin a la relación contractual, así como la posibilidad de pactar la cantidad que deberá pagarse por el ejercicio de esta facultad.

3.ª) Las sentencias de esta sala sobre moderación de la cantidad pactada en caso de desistimiento en contratos de arrendamiento de local de negocio han alcanzado soluciones distintas en función de las circunstancias del caso.

Así, la sentencia 300/2014, de 29 de mayo , confirmó la sentencia que había moderado la indemnización pactada, en un caso en el que el contrato estableció como indemnización la cantidad equivalente a la totalidad de las rentas correspondientes al plazo de contrato de arrendamiento de local pendiente de cumplir. En cambio, la sentencia 779/2013, de 10 de diciembre , consideró que no procedía moderar la indemnización pactada en el caso de un contrato a veinte años en el que las partes acordaron que si la arrendataria extinguía el contrato dentro del plazo inicial de cinco años debería abonar el importe de las rentas que faltaren por devengar hasta completar el indicado plazo de cinco años. En ambos supuestos, con una terminología imprecisa, los contratos hablaban de «resolver» y de «indemnizar».

4.ª) En el supuesto que da lugar al presente recurso, las partes ampliaron la duración del contrato inicialmente pactada de veinticinco a treinta años a partir de la modificación del contrato. Durante esos treinta años, la arrendadora quedaba comprometida a ceder el uso del local a la arrendataria, mientras que esta solo estaba obligada a mantener el contrato durante los diez primeros años.

A juicio de esta sala no resulta irrazonable que en un contrato que tiene una duración de treinta años se garantice el pago de la renta durante los diez primeros años y se exija a la arrendataria que quiere salir del contrato con anterioridad el pago de esa penalización.

Literalmente, la arrendataria se comprometía «a no rescindir unilateralmente los contratos por voluntad propia durante el plazo de diez años» y, en caso contrario, quedaba obligada «a indemnizar a la arrendadora por las rentas pendientes hasta cumplir dicho plazo». En definitiva, con independencia de las imprecisiones terminológicas, se atribuyó a la arrendataria una facultad de desistimiento anticipado a cambio de pagar el importe equivalente a las rentas pendientes hasta cumplir el plazo de diez años si ponía fin al contrato antes de ese momento. La suma que debía pagar la arrendataria sería menor a medida que la extinción del contrato se produjera en fecha más próxima a los diez años y, pasado el plazo de los diez años, la arrendataria quedaba obligada a pagar por una sola vez el importe de una mensualidad.

En el caso, la entidad que pasó a ocupar el lugar de la arrendataria (por absorción de quien adquirió el contrato por cesión) puso fin al contrato cuando quedaban tres años para el citado plazo de diez y la arrendadora, de acuerdo con lo pactado, no pide la renta correspondiente a todos los años de cumplimiento del contrato (treinta años), sino que lo que pide es el pago de las rentas correspondientes a esos tres años.

5.ª) Partiendo de la razonabilidad de la cláusula contractual no se puede reprochar a la arrendadora la diligencia mostrada al buscar un alquiler sustitutorio una vez que se produjo la recuperación de la posesión del local como consecuencia de la extinción del contrato de arrendamiento por voluntad de la arrendataria.

Lo contrario equivaldría a incentivar a los arrendadores para que no pongan en el mercado nuevamente el local después de la extinción del contrato, máxime si se tiene en cuenta los argumentos de la demandada acerca del escenario de la bajada de los precios de alquiler como consecuencia de la crisis. Si la propietaria del local, según se dice en el caso, tuvo la oportunidad de alquilar rápidamente, ello no puede conducir a exonerar a la arrendataria del cumplimiento de lo pactado, pues al fijarse por acuerdo de las partes el plazo de diez años de pago de la renta solo quedaba a cargo de la arrendadora el riesgo de no volver a alquilar transcurrido ese plazo. El riesgo de no encontrar un alquiler de sustitución durante los diez primeros años quedaba a cargo de la arrendataria, de acuerdo con la cláusula pactada. El hecho de que se llegara a concertar un nuevo arrendamiento con un tercero después de la extinción del contrato y antes de los diez años no permite una moderación de la cuantía fijada en el contrato prevista, precisamente, para el desistimiento durante los diez primeros años de contrato ( art. 1154 CC ).

6.ª) Puesto que la doctrina del enriquecimiento injusto se dirige a corregir adjudicaciones patrimoniales antijurídicas, no puede apreciarse tal cosa por el cumplimiento de lo previsto libremente por las partes en un contrato que no ha sido invalidado y respecto del que la parte demandada, que invoca irregularidades en su otorgamiento, no ha ejercido acción específica alguna mediante reconvención. Por lo dicho, la cantidad exigida según el contrato no carece de causa, lo que constituye uno de los presupuestos requeridos para la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto'.

Tales argumentos resultan perfectamente trasladables al supuesto de autos, por lo que debemos concluir que no procede la moderación pretendida.

En definitiva, y por todo cuanto antecede, procede, desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia recurrida.



TERCERO.- La desestimación del recurso comporta la condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC ) Por otra parte, conforme a lo dispuesto en el ap. 8ª de la D.A. 15ª de la LOPJ , se decreta la pérdida del depósito constituido para interponer el recurso, al que deberá darse el destino legal.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DIONISOS IMPORT SL contra la sentencia de fecha 9 de abril de 2016 dictada en el procedimiento ordinario núm. 12/2016 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 28 de Barcelona, SE CONFIRMA la indicada resolución.

Se condena al apelante al pago de las costas de la segunda instancia.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello, conforme a lo dispuesto en la DF 16ª de la LEC , que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con copia de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, que se unirá al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :