Sentencia Civil Nº 451/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 386/2013 de 01 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoquinta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933866

37007740

251658240

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0006744

Recurso de Apelación 386/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1036/2011

APELANTE:DESARROLLOS URBANOS AELIA SA

PROCURADOR D. LUCIANO ROSCH NADAL

APELADOS:D. Teofilo y Dña. Marina

PROCURADOR Dña. PALOMA MARTIN MARTIN

SENTENCIA Nº 451 / 2014

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ

D. ANGEL LUIS SOBRINO BLANCO

En Madrid, a uno de diciembre de dos mil catorce.

La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles sobre resolución de contrato de compraventa y devolución de cantidad, Procedimiento Ordinario 1036/2011, seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de Madrid a instancia de DESARROLLOS URBANOS AELIA SA, apelante - demandante, representado por el Procurador D. LUCIANO ROSCH NADAL y asistido por el Letrado D. Rafael Molina Chocano, contra D. Teofilo y Dña. Marina , apelados - demandados, representados por la Procuradora Dña. PALOMA MARTIN MARTIN y asistidos por el Letrado D. Jorge Urosa Sánchez; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 06/03/2013 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de Madrid se dictó Sentencia nº 51 de fecha 06/03/2013 , cuyo fallo es el tenor siguiente:

'Que desestimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. LUCIANO ROSCH NADAL en nombre y representación de 'DESARROLLOS URBANOS AELIA, SA' contra D. Teofilo y contra D. Marina , debo absolver a la parte demandada de los pedimentos que contra los mismos se contienen en el escrito de demanda, con expresa imposición de las costas a la parte demandante.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido; dado el correspondiente traslado la parte demandada presentó escrito de oposición al recurso formulado y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales, señalándose para su deliberación, votación y fallo el día 14 de mayo de 2014.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso no se ha observado el plazo para dictar sentencia por la acumulación de asuntos cuyo volumen y complejidad requiere un dilatado período de tiempo para su examen.

Fundamentos

PRIMERO.- Desarrollos Urbanos Aelia, S.A. alega errónea interpretación de los hechos refiriéndose al contrato suscrito entre las partes y los posteriores hechos vulnerándose los arts. 1281 y siguientes del Código Civil . Expone como puntos relevantes la causa del negocio jurídico: posible clasificación de los terrenos como urbanizables; la potestad urbanística de la Administración y la condición resolutoria de la cláusula tercera del contrato de compraventa. A continuación cita las escrituras de compraventa de Marzo de 2007, su vinculación con Dolmen conocida por los demandados, la expresada condición resolutoria y causa del contrato, la Consulta Previa de Viabilidad Urbanística aprobada por el Ayuntamiento de Méntrida y la presentación del PAU. Reitera la potestad planificadora de la Administración y la labor desarrollada por AELIA para obtener la clasificación de los terrenos con mención del Informe de Sostenibilidad Ambiental aunque el Ayuntamiento de Méntrida desestimó el PAU Madereros en sesión de 30 de Diciembre de 2010 por existir varios PAUs en tramitación que aconsejaba la redacción de un Plan General y por valores medioambientales pero no por posible caducidad. En segundo lugar, plantea la inexistencia de causa de nulidad de la cláusula tercera del contrato de compraventa porque la clasificación de terrenos no depende del arbitrio de una de las partes. Tampoco AELIA incumplió sus obligaciones desestimándose el PAU por causas ajenas, como las antes expuestas. Finalmente, alega incongruencia de la sentencia y su imposible ejecución. Expuesta la precedente síntesis, la sentencia recurrida, tras recoger las respectivas posturas de los litigantes reproduce parte de los términos de la escritura de compraventa de 30 de Marzo de 2007 de las fincas registrales de Dª Carla y de los codemandados D. Teofilo y Dª Marina , todas del término municipal de Méntrida y su objeto pretendido por la demandante, para la promoción de viviendas bajo la condición del cambio de clasificación del suelo. Refleja en su Fundamentación de Derecho SEGUNDO la secuencia cronológica de actuaciones desde la Consulta Previa de Viabilidad hasta la desestimación final del Ayuntamiento de Méntrida y en el F.D. TERCERO las alegaciones de la demandada en orden al incumplimiento contractual de la actora y la nulidad de la estipulación tercera de la escritura pública de compraventa por imposible cumplimiento. Especial relevancia decisoria se centra en la interpretación de la extensa Estipulación Tercera que se transcribe en el F.D. CUARTO y su condición resolutoria supeditada al cambio de clasificación de las parcelas vendidas que de no alcanzarse a fecha 31 de Diciembre daría ocasión a la resolución del contrato con devolución de parte del precio recibido.

SEGUNDO.- Al examinar las obligaciones de los contratantes, en realidad de la actora, la sentencia apelada aprecia el incumplimiento de los términos pactados porque Aelia se presentó como experta en la tramitación de recalificaciones, encargándose de la transformación del suelo. Sin embargo no lo era, siendo promotora y gestora un tercero ajeno a los demandados y sin su autorización. La causa de la falta de aprobación es, pues, atribuible al incumplimiento de Aelia que no siguió el curso de la tramitación e impidió su aprobación. Expone la variedad de datos que acreditan tales incumplimientos: requerimientos sin cumplimentar o cumplimentados tardíamente o inactividad en el seguimiento del POM. También notificó las dificultades de modo que no se tiene por cumplida la obligación siendo nula la condición resolutoria al amparo del art. 1.115 C.C . Resumen y conclusión es la desestimación de la demanda por incumplimiento contractual del demandante, planteándose en esta alzada como cuestión controvertida la aplicación de la cláusula tercera de la escritura de compraventa de 30 de Marzo de 2007 a partir de la causa del negocio jurídico y de la potestad urbanística planificadora de la Administración, constituyendo estos tres factores el eje central de todo el desarrollo obligacional del contrato, tríptico que requiere una primera aproximación a la compraventa formalizada en escritura pública de 30 de Marzo de 2007 para determinar su carácter antes de pasar a la aplicación de la controvertida cláusula tercera como un efecto aislado. Por el contrario, aquel carácter marca la pauta para establecer cómo aplicar la repetida estipulación que no es necesario volver a transcribir.

TERCERO.- Desde el inicio de la demanda se hace hincapié en el expositivo III de la escritura sobre las condiciones urbanísticas comunes a todas las parcelas: según las NNSS es suelo no urbanizable pero el POM en trámite clasifica los terrenos como urbanizables programados. Con este antecedente se estipula (PRIMERA y SEGUNDA, respectivos apartados A, párrafos segundos) que 'El destino de estas fincas es el desarrollo residencial con los parámetros urbanísticos...... es necesario la aprobación de la Modificación de las NNSS o del POM... '. Este destino se incluye en los apdos. A referidos que definen precisamente el OBJETO de la VENTA: las fincas y ese destino. El sistema o FORMA DE PAGO se vincula en parte a aquellas aprobaciones. Se trata, pues, de un contrato fuertemente causalizado teniendo en cuenta el criterio mantenido por nuestro Tribunal Supremo sobre este tema recogido, por ejemplo y entre otras resoluciones, en las sentencias de 21 de Marzo de 2003 (recurso de casación 2282/97 ), o en la de 21 de Diciembre de 2009 (recurso de casación 1694/05 ), indicándose en esta última resolución que 'El móvil subjetivo es, en principio, una realidad extranegocial, a no ser que las partes lo incorporen al negocio como una cláusula o como una condición: sentencias de 19 de noviembre de 1990 , 4 de enero de 1991 , 28 de abril de 1993 , 11 de abril de 1994 . Sin embargo, puede darse el caso de que el móvil se incorpore a la causa -es el móvil causalizado- y tenga trascendencia como tal elemento del negocio jurídico'.

En Sentencia de esta misma Sección 25ª de 20 de Octubre de 2011 se aludía al objeto de una compraventa sin mención a su finalidad pero matizando el elemento causal si es el específico el negocio jurídico. Así, la STS de 24 de Febrero de 1993 (RJ 1993 1249) declara que 'se pro duce causa de resolución contractual cuando por impedimentos urbanísticos y administrativos, el fin único (con categoría de motivo causalizado) para el que los compradores adquirieron la finca y para el que los que el vendedor la enajenó, no puede ser cumplido [STS 19-1- 1990 (RJ 1990, 16)]'. También las STS de 14 de octubre de 1988 (RJ 1988 , 7487) y 27 de marzo de 1989 (RJ 1989, 2201), entre otras, declaran plenamente ajustada a Derecho la resolución contractual, al no haber podido alcanzarse, por impedimentos urbanísticos y administrativos, el fin único (con categoría de motivo causalizado) para el que los compradores adquirieron la finca y para el que el vendedor la enajenó. En el mismo sentido se pronuncian las ( STS de 19-1-1990 [RJ 1990 , 16] , 24-2-1993 [ RJ 1993, 1249] y 26-4-1993 [ RJ 1993, 1249] , 18-4-1994 [RJ 1994 , 2799] , 28-5-1996 [RJ 1996, 3660 ], y 23-10-1997 [RJ 1997, 7181]) reiterando que los impedimentos urbanísticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato actúan como causa resolutoria de la relación. Se considera que el artículo 1124 del CC no exige como requisito único e imprescindible un incumplimiento culpable por la parte demandada, sino que igualmente admite la frustración de la finalidad contractual casualizada no imputable a los contratantes. En este sentido, se expresa la STS de 7 de febrero de 1994 (RJ 1994, 917), en la que se señala: ' Nos hallamos, pues, aquí en presencia del cumplimiento imposible de un contrato de compraventa por causas no imputables a ninguno de los en él intervinientes como vendedor y comprador, lo que origina la posibilidad de T, SA de interesar la resolución del mismo al no ser causante de su incumplir a la vez que proyecta la situación sobre el art. 1184 del CC ... cuando en el mismo se hable de imposibilidad legal, la doctrina viene entendiendo que dentro de éste último término pueden comprenderse no sólo las disposiciones estatales (Leyes, Decretos, Reglamentos etc.) sino también las de otro origen y, por tanto, las Ordenanzas Municipales, criterio que ha sido acogido en la doctrina de esta Sala, entre otras en la sentencia de 21 de enero de 1958 (RJ 1958, 220)sobre obras prohibidas por las Ordenanzas Municipales, la de 21 de noviembre de 1968, que declara que ese principio reconocido por la jurisprudencia, debiendo entenderse comprendido en él tanto la imposibilidad fundada en un Texto Legal como en preceptos reglamentarios y en mandatos de la autoridad competente, criterio que, puede ya verse en la de 3 de octubre de 1959 (RJ 1959, 3656), así como en la sentencia de 29 de octubre de 1970 (RJ 1970, 4471), referida a un supuesto semejante a la citada de 21 de noviembre de 1958 y la de 15 de diciembre de 1987 (RJ 1987, 9434), en ésta argumentación '. Finalmente las SSTS de 19 de diciembre de 1986 (RJ 1986 , 7680) , 14 de octubre de 1988 (RJ 1988 , 7487) , 29 de noviembre de 1989 (RJ 1989, 7922 )y 30 de marzo de 1992 (RJ 1992, 2307)admiten también la resolución contractual por causa no imputable a alguna de las partes contratantes. Por lo demás la resolución contractual conlleva los efectos establecidos en los artículos 1123 y 1124 CC , que imponen la restitución de las prestaciones, lo que en implicaría la devolución de la finca y del precio entregado hasta la fecha.

Con independencia de los datos concretos sobre resolución imputable o no a alguna de las partes contratantes en función de lo convenido al respecto, la doctrina acerca del motivo causalizado y su frustración es aquí aplicable porque además esa causalización está expresamente pactada.

CUARTO.- Por consiguiente es indudable que el cumplimiento del destino de las finca se insertaba en el propio objeto uniéndose estos dos elementos, el estricto de la compraventa y su causa, esta última presente en todo el contenido del contrato. De todos los hitos o actuaciones relacionados en el F.D. SEGUNDO de la sentencia destaca el último, el acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Méntrida en sesión de 30 de Diciembre de 2010 desestimando la iniciativa del PAU de Madereros que formuló Aelia en base a los informes obrantes en el expediente. Hay un punto de especial interés y es que la causa de la desestimación se referencia en aquellos informes. En efecto, se desestimó la iniciativa y la no programación de los terrenos por esos informes que sirven de motivación del acuerdo. Esa motivación concluye en el último párrafo del informe del Sr. Secretario-Interventor del Ayuntamiento de Méntrida que en su apartado CUARTO propone no programar dichos terrenos para su desarrollo urbanístico que además debería reflejarse en el POM en elaboración. Así se abandona cualquier expectativa de cumplir el destino para el que se adquirieron las fincas. De nuevo surge el tan aludido cambio de clasificación de las parcelas en la Estipulación TERCERA. Aunque no cabía duda de ese destino: el objeto ya reseñado, se recalca el interés de Aelia en esta adquisición '... siempre y cuando dichas parcelas vean modificadas la clasificación.... a través de la aprobación definitiva.... etc. La condición resolutoria contempla tres supuestos: que la modificación de las NNSS o la revisión del POM no se aprobase definitivamente, que no lo sea antes del 31 de Diciembre de 2010 o que se apruebe con otros parámetros distintos.

QUINTO.- Finalmente ninguna de estas previsiones se produjo. No es cuestión de fechas, retrasos más o menos ponderados para valorar la frustración o no del contrato ni de una aprobación con unos parámetros aproximados o discutibles que se pudieran amoldar al fin del destino contratado para las fincas adquiridas. No se aprobó nada siendo total el rechazo pero por la motivación expresada en aquellos informes: que había varios PAUs en trámite que aconsejaba la redacción de un Plan General y por existir valores medioambientales. Esa era la motivación como resulta de la lectura del acuerdo municipal (folios 152, 153, 157 - 159). Tenemos, pues, un contrato canalizado en el que el destino de la compraventa de las parcelas no se cumple ni con una razonable previsibilidad de futuro y por unos motivos como las ya expuestos, integrados en el acuerdo municipal desestimatorio. Llegados a este punto se plantea la aplicación directa de la condición resolutoria que deviene ineficaz según la sentencia recurrida por la inactividad de la demandante 'en el seguimiento en su tramitación y el incumplimiento de sus obligaciones contractuales que impidieron la aprobación final'. Lo que sucede es que para alcanzar esa conclusión se parte como premisa esencial, de entender que la obligación principal de la demandante era la de tramitar las gestiones para obtener la recalificación del suelo. Ese presupuesto requiere que se puntualice el contenido de la controvertida y amplísima estipulación tercera repleta de situaciones de muy distinta naturaleza. El compromiso inicial de presentar la Consulta Previa es seguido de la obligación de presentar el PAU: literalmente 'deberá presentar'. Después se contemplan los tres supuestos referidos en el FUNDAMENTO anterior sin que las especificaciones de mínimos, coeficientes y densidades fuesen de aplicación. Mención aparte precisa el particular sobre la 'garantía para ambas partes' con una finalidad común para las dos a título de refuerzo o mayor seguridad en el cumplimiento del contrato. Insistimos que sería para las dos. Ese refuerzo o plus de seguridad consiste en que Aelia 'podrá detectar... si se lograrán los parámetros...'. Es una previsión muy inconcreta en su contenido, cargada de subjetividad, que implica descubrir, percibir o adivinar la futura decisión administrativa. Es un futurible y no una prestación a interpretar por razones de 'mayor experiencia'. Siendo una 'garantía para ambas partes', que se atribuya a Aelia una 'mayor experiencia' tampoco supone un dato significativo para el éxito de la operación. En cuanto a que 'se encargará de la transformación del suelo', la expresión es muy ambigua pero como el destino de la compraventa es el desarrollo residencial de las fincas y Aelia debería presentar el PAU, esa transformación se refiere a ese conjunto de actividades. Hay un punto más detallado sobre las consecuencias de la falta de informes por la Consejería competente o la estimación de que fueran contrarios a los parámetros convenidos. Entonces se debería notificar y aplicarse más indemnizaciones.

SEXTO.- Recapitulando todo lo anterior nos encontramos ante la falta de aprobación de la iniciativa de Aelia por unos motivos como los recogidos en el acuerdo municipal y la frustración del contrato. Entra entonces en funcionamiento la condición resolutoria en la que se cuestiona el incumplimiento de obligaciones por la actora a raíz de entender cómo debía seguirse la tramitación en función de criterios de mayor experiencia, la asunción de la transformación del suelo y los efectos derivados del que se denomina pacto de garantía para ambas partes. Son separables la desestimación de la iniciativa, de todas las demás cuestiones. El acuerdo del Ayuntamiento de Méntrida tenía su propia razón desestimatoria, independiente de la actuación de Aelia. La controvertida condición resolutoria inserta en la extensa y compleja estipulación tercera se separa de otras previsiones también incluidas en esta estipulación, como los efectos del citado pacto de garantía. Llegamos así a distinguir la resolución por falta de aprobación e imposibilidad del destino para el que se adquirieron las parcelas y el cumplimiento de otras obligaciones a que se comprometía la actora. Singularmente cómo funcionaría la 'detección' del logro de los parámetros y sus efectos a la hora de indemnizar a los vendedores. Ahora bien, esos efectos suponen la declaración de cumplimiento o incumplimiento y si este es el caso su grado. Téngase en cuenta que por la relación que guardan los posibles efectos incumplidores con el deber indemnizatorio a favor de los vendedores, el carácter incumplidor, si es que lo es, sería accesorio al de la motivación del acuerdo del Ayuntamiento al rechazar la aprobación del PAU y por lo tanto habría que apreciar, en su caso, la defectuosidad en el cumplimiento de una obligación que no sería sino el de la exceptio non rite adimpleti contractus, apreciación y pronunciamiento que requiere el ejercicio de una acción en tal sentido. Así pues, son planos distintos y el correspondiente al de si Aelia debió detectar si se lograrían o no los parámetros, si actuó con la diligencia debida en el seguimiento de la tramitación y si pudo y debió notificar a los vendedores las dificultades e incidencias ocurridas para aplicar las consecuencias indemnizatorias o compensatorias previstas al final de la estipulación tercera, todo ese aspecto requería para su apreciación en este pleito que se formulase reconvención. Ya en el HECHO PRIMERO de la contestación a la demanda se planteaba el tema de la garantía y las obligaciones derivadas. Además se fundaba su oposición a la pretensión del demandante en una obligación condicional nula (ex art. 1115 C.C .) por hacerse depender del actor ( art. 1256 del mismo cuerpo legal ) aunque con una fundamentación alternativa (art. 1124) de incumplimiento contractual (exceptio non adimpleti contractus). Vista la motivación del acuerdo desestimatorio del Ayuntamiento y el contenido de la estipulación tercera, la hipótesis de la nulidad de la condición excluiría toda motivación denegatoria de la iniciativa diferente a la del incumplimiento de obligaciones contractuales y centrarse en la 'exclusiva voluntad' de Aelia y también descartar cualquier tipo de aproximación o acomodación de los parámetros urbanísticos a una realidad que permitiese salvar el contrato adaptándole a unos objetivos y precios revisables. Por otra parte no puede obviarse que en el contrato de compraventa Aelia pagó el precio y dentro del apartado A.- de la Estipulación tercera presentó la Consulta Previa y después el PAU que sí eran obligaciones principales y concretas. El posterior análisis de las vicisitudes administrativas por las que atravesó su final desaprobación no pueden ignorar los datos reflejados en el informe de la Secretaría del Ayuntamiento de Méntrida de 21 de Diciembre de 2010. Siquiera que se otorgó la viabilidad previa mediante acuerdo del pleno de la Corporación de 25 de Mayo de 2007 y que a la fecha de emitirse el informe 'Actualmente el expediente se encuentra en fase de evaluación del impacto ambiental...'. Evidentemente la propuesta es negativa pero no deja de tener en cuenta aquellos presupuestos. Quiere decirse que en términos de incumplimiento, al menos en teoría, el incumplimiento no es total y absoluto. Queda por decidir qué hubiera ocurrido de reducirse los parámetros de densidad y coeficientes. En suma, el planteamiento de la excepción debería seguir el cauce del cumplimiento defectuoso del contrato y no el del incumplimiento total y absoluto. Ante la exceptio non rite adimpleti contractus debe formularse reconvención si así interesa a la parte, lo que aquí no ha sucedido y su consecuencia directa es que no pueden declararse incumplimientos de esta naturaleza sin instarse a través de la correspondiente acción. Lo expuesto repercute sobre la nulidad de la condición cuya declaración también quedaría supeditada al ejercicio de aquella. Conclusión de todo ello es la plena aplicación de la condición resolutoria, estimando el recurso e íntegramente la demanda respectos de los codemandados D. Teofilo y Dª Marina .

SÉPTIMO.- Conforme a los arts. 394 y 398 LEC las costas de la primera instancia deben imponerse a los demandados sin que proceda imposición de las causadas en esta alzada.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Desarrollos Urbanos Aelia S.A. contra la sentencia de 6 de Marzo de 2013 del Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de Madrid dictada en procedimiento 1036/11 revocamos dicha resolución. En su lugar y con estimación de la demanda, declaramos:

La resolución del contrato de compraventa de fincas otorgado mediante la escritura pública de 30 de Marzo de 2007 ante el notario de Madrid D. Martín María Recarte Casanova con el nº 1050 de su protocolo.

La obligación de los demandados D. Teofilo y Dª Marina de otorgar la correspondiente escritura de resolución del contrato de compraventa para la efectividad de lo anterior.

Y condenamos:

A D. Teofilo a pagar a la demandante 202.054,09 € e intereses.

A Dª Marina 202.054,09 € e intereses.

Se imponen las costas de la primera instancia a los citados demandados y sin imposición de las causadas en esta alzada.

Notifíquese en legal forma la presente resolución a las partes personadas y remítase testimonio de la misma al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 3390-0000-00-0386-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.