Sentencia Civil Nº 428/2006, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 7, Rec 625/2005 de 21 de Septiembre de 2006

Encabezamiento

SENTENCIA NÚM. 428/2006

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Madaria Ruvira

Magistrado:D. Jose Teófilo Jimenez Morago

Magistrada:Dª Mercedes Matarredona Rico

En la Ciudad de Elche, a veintiuno de Septiembre de dos mil seis.

La Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Alicante, con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de juicio ordinario seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. Cinco de Torrevieja, actual Juzgado de Instrucción nº Cuatro, de los que conoce en grado de apelación, en virtud del recurso entablado por la parte demandada, la mercantil Promociones Justo y Arenas S.L., habiendo intervenido en el recurso dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador D. Emigdio Tormo Ródenas, y dirigida por la Letrada Dª Mª del Carmen Andreu Lopez, siendo igualmente parte apelante la actora, Dª Alejandra y D. Luis Angel , representada por el Procurador D. Emigdio Tormo Ródenas, con la dirección del Letrado D. Jaime A. Ferrer Galvez.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia núm. Cinco de Torrevieja, actual Juzgado de Instrucción nº Cuatro en los referidos autos, tramitados con el núm. 77-2.004, se dictó sentencia con fecha 1 de Abril de 2005, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que estimando la demanda presentada por D. Luis Angel Y Dª Alejandra contra PROMOCIONES JUSTOS Y ARENAS S.L. , declaro la validez de los contratos de compraventa firmados entre la mercantil demandada y los actores en fecha 9 de diciembre de 1999 y 11 de marzo de 2000; y en consecuencia, se condena a la demandada al otorgamiento de las respectivas escrituras públicas a favor de D. Luis Angel respecto la vivienda nº NUM000 - NUM001 y de la plaza de garaje nº NUM000 del sótano NUM002 ; y a favor de Dª Alejandra respecto de las viviendas nº NUM003 - NUM001 y NUM003 - NUM004, una vez que tales obras esten finalizadas y contra el pago del resto del precio adeudado de dichas compraventas.

No se hace pronunciamiento en materia de costas."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, se preparó y formalizó recurso de apelación por la parte actora y por la parte demandada, en tiempo y forma , que fueron admitidos en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formando el Rollo núm. 625-2.005, en el que se señaló para la deliberación y votación el día dieciocho de Septiembre de 2.006, en el que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente el Iltmo. Sr. magistrado D. José Madaria Ruvira.

Fundamentos

PRIMERO.- Recurso de apelación de la mercantil Promociones Justo y -arenas S.L..- Los razonamientos del recurso de apelación de esta parte son los mismos formulados en su día en la contestación a la demanda, y que acertadamente fueron resueltos en la Sentencia apelada. Se reproduce la alegación de la excepción de falta de legitimación activa, por entender que la parte que firmó los contratos como vendedora era la mercantil Grupo Inmobiliario Turístico Costablanca S. L., y no la ahora mercantil demandada. A las alegaciones ya vertidas en la sentencia apelada debe adicionarse que en el documento nº 5 de los aportados con la demanda , si bien la carátula lleva el anagrama "Grupo ITD Costa", no menos cierto es que en la memoria de calidades consta como "Promociones Justo y Arenas S.L.", lo que evidencia que esta última mercantil, promotora del edificio en cuestión es una de las empresas pertenecientes al grupo de la primera mercantil mencionada. Por ello debe desestimarse este motivo de recurso.

SEGUNDO.- El "quid" de la cuestión radica en determinar la naturaleza de los contratos suscritos entre las partes litigantes, especialmente la naturaleza de las arras en este caso concreto. Al respecto viene perfectamente a definir las clases de arras admitidas en nuestro derecho, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 24-10-2.002, que establece diferencialmente que: "Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras , la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 EDL 1889/1 . Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454 EDL 1889/1, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las Sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 EDJ 1970/707, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. (Sentencia de 10 de marzo de 1986 ) EDJ 1986/1815."

En igual sentido Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 22-9-1.999, que determina que: "Las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta (Sentencia de 25 Marzo 1995 EDJ 1995/1219 ); en cambio las arras penitenciales, contempladas en el art. 1454 del Código Civil EDL 1889/1 , autorizan a las partes, por mediar concierto líbremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255 E.D.L. 1889/1, a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria que el precepto autoriza.Las dudas que se presentan en cada supuesto sobre la calificación correspondiente a las cantidad que el comprador entrega anticipadamente, han de resolverse utilizando las normas legales que disciplinan la interpretación de los contratos, en la procura de determinar cual fue la voluntad indubitada de las partes respecto al alcance y eficacia de las arras que se discuten......... Si bien la doctrina de esta Sala viene declarando que el empleo de la palabra señal no cabe entender que exprese siempre y necesariamente la facultad de separarse del contrato, por lo que puede ser estimada , en los casos en los que así actúe y proceda, como anticipo y parte del precio (Ss. de 24-12-1992 EDJ 1992/12826, 11-4-1994 EDJ 1994/3100, 15-3-1995 y 28-3-1996 EDJ 1996/1925); sin embargo sí tiene proyección de conformar efectivas arras penitenciales, dado que el art. 1454 EDL 1889/1 no tiene carácter imperativo, siempre y cuando la voluntad negocial de las partes establezca de forma precisa y rotundamente expresada la condición de arras de tal clase y de forma que los anticipos entregados tengan esa finalidad, que debe resultar bien constatada en el documento que refleja el contrato (Ss. de 16-3-1992 EDJ 1992/2514, 31-7-1992 EDJ 1992/8474, 28-9-1992 EDJ 1992/9284 , 28- 3-1993, 11-12-1993 EDJ 1993/11268, 4-3-1996, 28-3-1996 E.D.J. 1996/1925 y 18-10-1996 EDJ 1996/6733)..."

Debe pues entenderse que en ausencia de datos claros y precisos sobre la naturaleza de las arras, debe prevalecer el criterio de que son confirmatorias, pués las penales y las penitenciales tienen carácter excepcional. Y en estos supuestos concretos , se cumple perfectamente lo establecido en el artículo 1.450 del Código Civil, que señala que "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.", dado que están perfectamente determinados tanto el comprador y vendedor como el precio y el objeto de la compraventa. La naturaleza de estas arras , como confirmatorias la delimita dos circunstancias, la primera que en ningún caso se hace alusión con claridad en los contratos a los efectos del incumplimiento, que pudieran afectar a los dos partes, por lo que debe primar la interpretación restrictiva, la segunda, que constan términos escritos que apuntan a la naturaleza de arras confirmatorias, como que la señal tiene naturaleza de "carta de pago", que consta que "Transcurrida esta fecha sin haber comparecido a la firma de dicho contrato de compraventa, se entenderá que se renuncia a la adquisición de la vivienda reseñada , y por supuesto al pago efectuado en concepto de reserva, pudiendo esta empresa desde este momento disponer libremente de la vivienda reservada". De este último párrafo se infiere que a lo más pudiera hablarse de arras penitenciales, pero nunca de arras penales, porque no consta a su vez la responsabilidad en que incurriría la mercantil caso de incumplimiento. Luego el criterio de interpretación restrictivo de la naturaleza de las arras, y la disposición del artículo 1.288 del Código Civil, que expresa que "La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiere ocasionado la oscuridad.", llevan a este Tribunal a la conclusión de la naturaleza de las arras como confirmatorias , por lo que procede desestimar este recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.- Recurso de apelación de Dª Alejandra y D. Luis Angel .- Procede la estimación del recurso de apelación interpuesto por esta representación por cuanto es de aplicación el articulo 394 de la L.E.C., y habiendose estimado integramente la demanda interpuesta por la parte actora las costas deben ser soportadas por la parter que ha visto rechazadas todas sus pretensiones, esto es, la demandada, sin que dada la jurisprudencia recaída en casos similares pueda hablarse de serias dudas de Derecho que justifiquen su no imposición

CUARTO.- Se imponen expresamente las costas causadas en esta instancia a la parte demandada, a tenor del artículo 398 en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Y sin expresa imposición de costas de esta alzada a la parte actora en virtud del articulo 398.2

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto , en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Que con desestimación del recurso de apelación deducido por la representación procesal de Promoción Justo y Arenas S.L y con estimación del Recurso de apelación interpuesto por doña Alejandra y don Luis Angel,contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. Cinco de Torrevieja, actual juzgado de Instrucción nº Cuatro, de fecha 1 de Abril de 2005, en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha Resolución, y en su lugar se acuerda mantener la Sentencia en todos sus pronunciamientos salvo en lo relativo a la imposición de costas, que se imponen a la parte demandada. Con expresa imposición de costas de esta alzada a la parte demandada y sin expresa imposición de costas a la parte actora.

Con expresa condena a cada parte apelante de las costas de esta alzada, derivadas de su recurso..

Notifíquese esta sentencia en forma legal y , en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia , de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Libro II y Disposición Final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1-2.000 .

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos , mandamos y firmamos.

PUBLICACION: La anterior Resolución ha sido leida y publicada en el dia de su fecha por el Iltmo. Sr. ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.