Sentencia Civil Nº 416/2016, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1/2014 de 23 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 416

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION QUINTA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. HIPOLITO HERNANDEZ BAREA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO

Dª. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: 1ª INSTANCIA Nº 1 DE FUENGIROLA.

ROLLO DE APELACIÓN Nº 1/14.

JUICIO Nº 876/12.

En la Ciudad de Málaga a 23 de septiembre de 2.016.

Visto, por la SECCION QUINTA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio ordinario nº 876/12 seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso EMBAL HOLDINGS, LTD., representado por el Procurador Sr. Blanco Rodríguez, que en la primera instancia fuera parte demandada. Es parte recurrida CASTELLAMARE HILLS, S.L., representado por el Procurador Sra. Capitán Rodríguez, que en la primera instancia ha litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 03/09/13, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es como sigue:

'Que estimando como estimo la demanda formulada por Castellamare Hills S.L frente a Embal Holdings Limited debo declarar y declaro resuelto el contrato de arras de 15 de Septiembre de 2004 que les vinculaba, (por el que se novó el de 2/07/03), condenando a dicha demandada a que abone a la actora la cantidad de 270.000 € , con más los intereses legales procedentes desde la fecha de la interpelación judicial hasta su abono, y al pago de las costas procesales.'.

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a este Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 23 de septiembre de 2.016, quedando visto para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado Dña. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la entidad Castellamare Hills, S.L. se formuló demanda de juicio ordinario en ejercicio de acción resolutoria de contrato y reclamación de cantidad, contra la mercantil Embal Holdings Limited, recayendo en la instancia sentencia estimatoria de sus pretensiones. Por la representación procesal de la mercantil Embal Holdings Limited se interpone el presente recurso de apelación contra la mencionada resolución alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba practicada e infracción de la normativa aplicable al caso enjuiciado.

SEGUNDO.-La lectura del desarrollo argumental de los motivos del recurso que se está examinando, pone de relieve que lo que realmente se pretende por la recurrente es realizar una valoración de la prueba practicada de manera distinta a la efectuada en la sentencia recaída en primera instancia, con el propósito de contraponer su personal criterio al del Tribunal 'a quo', lo cual, resulta inadmisible y ello sólo, bastaría para desestimar los motivos en cuestión. Por otro lado, no es posible atribuir a la sentencia recurrida infracción alguna respecto a los preceptos legales que examina, toda vez que en dicha sentencia se realiza suficiente argumentación jurídica respecto de los mismos. En éste orden de cosas, debe reseñarse la constante doctrina jurisprudencial que ha venido a establecer que no se permite la impugnación de la valoración de la prueba realizada, a menos que sea contraria en sus conclusiones a la racionalidad y se conculquen las más elementales directrices de la lógica ( Ss. 13 Feb. 1990 ; 29 Ene ., 20 Feb . y 25 Nov. 1991 ...»), o abiertamente se aparte lo apreciado del propio contexto o expresividad del contenido de la misma, cosa que no concurre en el presente supuesto, donde el Juez a quo ha realizado una valoración pormenorizada y razonada de la prueba que ha sido practicada. Por principio general la prueba es de apreciación libre, no tasada, valorada por el Juez según su prudente arbitrio, sin que existan reglas preestablecidas que rijan su estimación, pues ni los anteriores preceptos que regulaban la materia, ni en la actual, tienen carácter de preceptos valorativos de la prueba a efectos de casación o apelación para acreditar el error de derecho, pues la prueba en general es, repetimos, de libre apreciación por el Juez (SSTS 17 de julio de 1987 , 12 de noviembre de 1988 y 9 de diciembre de 1989 , entre otras). Y es que las reglas de la sana critica no están codificadas, han de ser atendidas como las más elementales directrices de lo lógica, pudiendo solo impugnarse en el recurso la valoración realizada, si la misma es contraria en sus conclusiones o la racionalidad o conculca las más elementales directrices de la lógica, ( SSTS 13 de febrero 1990 y 25 noviembre de 1991 ). Asimismo, las SSTS 28 de junio de 1999 y de 15 de julio de 1999 , declaran que la valoración de la prueba es de libertad del Juzgador de instancia, por lo tanto, está privada del acceso casacional, y en lo que a nosotros respecta de apelación, y ello solo ocurrirá cuando el Juzgado tergiverse ostensiblemente sus conclusiones periciales o o extraiga deducciones absurdas o ilógicas ( SSTS. 13-10-96 y 13-7-99 ). Ahora bien, es cierto que ante la existencia de varias pruebas el tribunal puede optar por aquella que le resulte más convincente, bien entendido que no cabe centrar un juicio valorativo en una de ellas sin emitir un juicio de ponderación valorativo o desvalorativo sobre las restantes que la contradicen, pues la mayor credibilidad de una u otra, otorgada a su libre apreciación, requiere un juicio motivado. Y esto es lo que acertadamente se realiza en la instancia, donde el juzgador, tras apreciar la documental aportada a autos y las demás pruebas presentadas, valora y pondera acertadamente las mismas.

TERCERO.-En este orden de cosas y examinada la prueba practicada en autos, queda acreditado que las partes suscribieron con fecha 2 de julio de 2003 un contrato que denominaron de arras, en virtud del cual, la demandada vende a la actora una parcela de 5.082,80 m2 del sector UE-S13 de Mijas, integrada en el Estudio de Detalle y Proyecto de Urbanización del referido sector realizado por la demandada y presentado al Ayuntamiento de Mijas al objeto de obtener la licencia de segregación registral de la parcela objeto de venta para proceder al otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa. A tal fin, la actora entregó a la demandada la suma de 57.500 euros en concepto de arras en orden a la compraventa de la parcela, estipulándose que dichas arras estarían vigentes hasta el día 30 de septiembre de 2003 y que dentro de ese periodo se debería proceder a formalizar el contrato de compraventa mediante el otorgamiento de la escritura pública de la parcela. Señalaban las partes que las citadas arras tendrían un carácter penitencial, de tal forma que si no se formalizase la escritura de compraventa por causas imputables a la compradora, ésta perdería la cantidad entregada en concepto de arras. Y del mismo modo, si la entidad vendedora no cumpliera lo establecido y no otorgara escritura pública de compraventa indicada, devolvería el doble de los entregado por el comprador, salvo que no pudiese otorgarse porque el Ayuntamiento no hubiese concedido en la fecha prevista la oportuna licencia de segregación, en cuyo caso, el plazo para el otorgamiento de la escritura se prorrogaría para ambas partes por dos meses más desde el 30 de septiembre de 2003. Con fecha 26 de septiembre de 2003, la compradora entregó a la vendedora la cantidad de 55.000 euros como parte del mismo contrato. Con fecha 28 de noviembre de 2003, aprobado el Estudio de Detalle y presentado el Proyecto de Urbanización, no se había aprobado la segregación de la parcela objeto del contrato, por lo que las partes decidieron prorrogar las arras hasta el 31 de diciembre de 2003. Con fecha 13 de enero del 2004 se prorrogaron hasta el 15 de marzo siguiente. El 10 de marzo de 2004, no habiéndose obtenido la licencia para la subdivisión o segregación de la parcela, necesaria para otorgar escritura pública, se prorrogaron las arras por 90 días mas. El 14 de junio de 2004 volvieron a prorrogarse hasta el 15 de septiembre siguiente. Con fecha 15 de septiembre de 2004 las partes firman un acuerdo de novación del primitivo contrato de arras, que se une a éste como anexo, al encontrarse la parcela aún pendiente de licencia de segregación, reconociendo la vendedora que había recibido en concepto de arras y parte del precio la suma total de 112.500 euros, estipulándose que la vendedora debía obtener la oportuna licencia de segregación, como parte integrante del de la aprobación definitiva del Estudio de Detalle y Aprovechamiento Urbanístico, que constituye condición esencial del contrato. Igualmente se estipuló que las arras estarían vigentes hasta el 15 de junio de 2005 y que dentro de eses periodo se debería proceder al otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Señalando la estipulación sexta quesi la entidad vendedora no cumpliera lo establecido, podrá la parte compradora, a su elección, requerir su cumplimiento, incluso con otorgamiento de un nuevo plazo para la finalización de los preceptivos trámites urbanísticos si fuera ese el motivo del incumplimiento, o solicitar el reintegro duplicado de las cantidades entregadas.Con fecha 15 de junio de 2005, se prorrogó el último contrato de arras celebrado hasta el 30 de noviembre de 2005. El 30 de noviembre de 2005 se volvió a prorrogar hasta el 30 de marzo de 2006. El 30 de marzo del 2006, se prorrogó hasta el 31 de enero del 2007. El 18 de noviembre de 2006, ambas partes convienen una nueva prorroga del contrato de 15 de septiembre de 2004, hasta el 31 de diciembre del 2007. El 21 de octubre del 2007, vuelven a prorrogarlo hasta el 1 de octubre de 2008. Con fecha 17 de diciembre de 2008, ambas partes convienen una nueva prorroga hasta el día 1 de octubre de 2010, señalando que llegada la fecha indicada de vencimiento, de no estar la parte compradora en disposición de formalizar escritura pública de compraventa conforme a lo estipulado en el contrato de referencia (el suscrito el 15 de septiembre de 2004), regirá nuevamente lo establecido en la estipulación sexta del mismo, acordando igualmente el pago por parte de la compradora de otros 45.000 euros a cuenta del precio, que se hicieron efectivos en enero del 2008. Con fecha 14 de septiembre de 2010 la compradora remite un burofax a la vendedora requiriendola para que acredite si, en cumplimiento de las condiciones urbanísticas necesarias para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, ha tenido lugar la inscripción registral de la reparcelación definitiva de la finca en la que se incluye la parcela objeto de compraventa, procediendo al otorgamiento de la correspondiente escritura antes del 1 de octubre de 2010, con el apercibimiento de que, en caso contrario, se daría por resuelto el contrato por incumplimiento de la vendedora requiriendo a ésta la devolución por duplicado de las cantidades recibidas, de conformidad con lo establecido en la estipulación sexta del contrato de arras suscrito con fecha 15 de septiembre de 2004. Frente a ello, la vendedora responde que no se ha producido la inscripción registral de la reparcelación por que aún no ha sido aprobada por imposibilidad jurídica, hecho que alega conocía la compradora, por lo que entiende que el requerimiento resolutorio carece de fundamento, no obstante lo cual aceptarían el requerimiento entendiendo que el mismo es injustificado y arbitrario y conllevaría el incumplimiento de las obligaciones de la compradora. Tras distintas comunicaciones cruzadas entre las partes en las que ambas insisten en sus posturas, se interpone la presente demanda por la actora, solicitando la resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora y la devolución por duplicado de las cantidades entregadas en concepto de arras, así como las demás entregadas a cuenta del precio. A lo que se opone la demandada alegando que aprobado el Estudio de Detalle el 28 de noviembre de 2003 se ha dado cumplimiento a la condición esencial del contrato y que presentado el Proyecto de Urbanización, si aún no se ha aprobado la segregación de la parcela objeto del contrato no es por demoras imputables a la vendedora si no a la tramitación urbanística, por lo que no existe un incumplimiento por su parte, si no un desistimiento voluntario del contrato por parte de la compradora que determinaría la perdida de las cantidades entregadas por ésta.

CUARTO.-El motivo resolutorio alegado viene referido al incumplimiento por parte de la vendedora de su obligación principal, cual es la imposibilidad de entregar a la compradora una parcela determinada e individualizada dentro del proyecto de urbanización, con una superficie concreta y segregada, una vez se cumplieran los requisitos urbanísticos necesarios para obtener la correspondiente licencia de segregación que permitieran el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. No olvidemos que si bien las partes suscribieron un primitivo contrato de arras con fecha 2 de julio de 2003, este fue novado por voluntad expresa de ambas mediante la suscripción de un nuevo contrato de arras fechado el 15 de septiembre de 2004, donde se estipulaba que la compraventa solo podría consumarse una vez que la vendedora finalizara el expediente urbanístico obteniendo la licencia de segregación (estipulación tercera), lo que como reconoce la propia apelante aún no se había producido al tiempo de contestar la demanda en noviembre del 2012. Como es sabido en los contratos de naturaleza bilateral y generador por tanto de obligaciones recíprocas como el que nos ocupa, la parte perjudicada por el incumplimiento del contrato, tiene un derecho de opción entre exigir el cumplimiento o la resolución de lo convenido y así el artículo 1124 del Código Civil reconoce al contratante cumplidor la facultad de resolver la relación contractual, si no opta por exigir su cumplimiento. Se trata de un precepto aplicable a toda clase de contratos de los que nacen obligaciones recíprocas para las partes. La viabilidad de la acción resolutoria por incumplimiento reconocida en el art. 1124 CC para las obligaciones sinalagmáticas, se configura como un remedio, no ligado a cualquier supuesto de incumplimiento, sino a aquel que suponga una verdadera inejecución de la prestación que incumbía al demandado, requisito que ha sido matizado por la más moderna doctrina jurisprudencial en el sentido de que no se requiere una actitud dolosa del incumplidor que es a lo que apuntaba la idea de 'actitud deliberadamente rebelde' al cumplimiento, sino que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, bastando frustrar, con ello, las legítimas aspiraciones de la contraparte. En el presente caso, la vendedora desde que se suscribió el primer contrato de arras en el año 2003 no ha estado nunca en disposición de cumplir con su obligación contractual de entregar a la compradora la parcela objeto del contrato debidamente individualizada dentro del proyecto de urbanización, con una superficie concreta y segregada. Ha incumplido así su principal obligación contractual frente a la compradora que si ha cumplido con los distintos pagos estipulados y ha manifestado su voluntad de conservar el contrato confiriendo distintas prorrogas durante mas de 7 años. En este caso no nos encontramos ante una situación imprevisible -la falta de segregación e inmatriculación de la parcela- lo que, en todo caso, sería imputable a la vendedora, en cuanto que es la responsable de la realización de los tramites administrativos precisos para ello según se pactó en el contrato, sin que las dificultades burocráticas puedan revertir negativamente en los adquirentes ni erigirse en fuerza mayor exonerativa del fiel cumplimiento de las obligaciones asumidas contractualmente. Existe así un incumplimiento por parte de la vendedora de sus obligaciones contractuales, con independencia del reproche culpabilístico, sin que pueda saberse a ciencia cierta durante cuanto tiempo puede permanecer en ésta situación y sin que, como pretende la apelante, el contrato le permita a la vendedora la total libertad para la determinación del plazo de cumplimiento, pues éste no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes conforme dispone el artículo 1256 del Código Civil , todo lo cual evidentemente ha frustrado las legitimas expectativas de la compradora, lo que determina la resolución contractual instada por falta de cumplimiento de la vendedora.

QUINTO.-Se alega también por la apelante, que las cantidades entregadas por el comprador a la firma del contrato, tienen la consideración de arras penitenciales en los términos establecidos en el artículo 1454 del Código Civil , por lo que la vendedora tiene derecho a hacer suyas dichas sumas recibidas. Pasando a la doctrina general sobre la cuestión antes enunciada debemos comenzar indicando que por su compleja evolución histórica, en la que ahora no vamos a entrar, la figura de las arras o señal aparece y se presenta en nuestro Derecho con varias modalidades o fines, uno, como prueba o señal de la celebración de un contrato y que la doctrina denomina«arras confirmatorias»; otro, como garantía del cumplimiento del mismo mediante su pérdida o devolución duplicadas en caso de incumplimiento y que se conocen como«arras penales»y, por último, como medio lícito de desligarse las partes del contrato perfeccionado mediante su pérdida o devolución dobladas y que se denominan«arras penitenciales o de desistimiento», distinguiéndose estas dos últimas modalidades en que mientras las penales implican un incumplimiento, las penitenciales suponen una forma de desistimiento lícito y de ahí que en aquéllas no se legitima el incumplimiento y sólo se asegura una especie de indemnización para cuyo resarcimiento no se necesita probar el daño, pues éste viene predeterminado - arts. 1152 y 1153 C. Civil -. Sentado lo anterior, debemos añadir que en el primer contrato de arras suscrito entre las partes estas denominaron a las mismas como -«penitenciales»-, pero no se le atribuyó tal carácter en la novación del contrato suscrito con fecha 15 de septiembre de 2004. La jurisprudencia, en interpretación del artículo 1454 del Código Civil tiene declarado, primero, que este precepto es meramente supletorio de la voluntad de las partes, no teniendo carácter imperativo ni prohibitivo y que para su aplicación es preciso, de un lado, que por voluntad de las partes se establezcan las arras o señal con el carácter de penitenciales o de arrepentimiento y, de otro, que sus efectos específicos no los hayan señalado las partes, pues sólo entonces y en su defecto es cuando ha de acudirse para fijarlos a dicho artículo (Ss. de 31 de octubre de 1963 y 21 de mayo de 1967); segundo, que las arras o señal con el carácter que les atribuye el referido precepto es excepcional y exigen una interpretación restrictiva de las estipulaciones contractuales que la establecen, como ocurre con las cláusulas penales en general, debiendo resultar de la voluntad indubitada y expresa de las partes en aquel sentido (Ss. de 10 de junio de 1969, 16 de diciembre de 1970, 8 de abril de 1991 y 31 de julio de 1992) y, tercero, que es preciso que conste de manera clara y evidente que la entrega a cuenta tiene el carácter de arras o señal de desistimiento ( Ss. 11 de octubre de 1927 , 8 de julio de 1933 , 24 de octubre de 1948 y 12 de julio de 1986 ). La interpretación de la literalidad de los contratos, conforme al artículo 1281 del Código Civil se impone y resulta prioritaria en cuanto pone de manifiesto la intención y voluntad de sus otorgantes, de tal manera que no cabe la posibilidad de entrar en juego las demás reglas de hermenéutica, contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario ( sentencias de 10-5-1991 , 30-3- 1992 , 1-3-1993 y 29-3-1994). Como ya hemos dicho, es reiterada la jurisprudencia del T.S . que señala que las arras de desistimiento tienen un carácter excepcional que exige interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezca y que ha de haber una voluntad indubitada de las partes en el sentido de querer perder las arras, o devolverlas duplicadas, emanantes de una adecuada interpretación del contrato (sent. 1 Abr. 1958, 20 May. 1967, 16 Dic. 1970, 17 Feb. 1982, 10 Mar. 1986 y 9 Mar. 1989, 12 Dic. 1991 y 31 Jul. 1992) ya que si la expresión de la voluntad no aparece clara, ya sea por parquedad o confusión, habrá que recurrirse a las normas interpretativas de los arts. 1281 a 1289 C.C . (Sent. TS 20 May. 1957 ), que es lo que el Juzgador de instancia ha observado correctamente, pues no consta que las cantidades entregadas en el momento de firmar el contrato tuvieran el carácter de arras penitenciales o de desistimiento, como pretenden la apelante, si no el de'arras penales'como garantía del cumplimiento del contrato. Así, en el primitivo contrato de arras suscrito por las partes el 2 de julio de 2003, se establecía que'... si la entidad vendedora no cumpliera lo establecido en el presente contrato y no otorgara escritura pública de compraventa en la fecha indicada devolverá el doble de lo entregado por el comprador..'. Es decir, pese a su denominación como'penitenciales',las partes no establecieron que las arras operarían como medio lícito de desligarse del contrato perfeccionado mediante su pérdida o devolución dobladas, si no que éstas adquirirían virtualidad cuando la compradora o la vendedora no cumplieran con sus obligaciones contractuales (arras penales). Pero es, mas, si alguna duda quedaba al respecto sobre la voluntad de los contratantes, ésta quedó plenamente despejada en el nuevo contrato de arras suscrito como novación del anterior con fecha 15 de septiembre de 2004, al establecer su estipulación sexta que 'si la entidad vendedora no cumpliera lo establecido, podrá la parte compradora, a su elección, requerir su cumplimiento, incluso con otorgamiento de un nuevo plazo para la finalización de los preceptivos trámites urbanísticos si fuera ese el motivo del incumplimiento, o solicitar el reintegro duplicado de las cantidades entregadas.'.Atendiendo a la literalidad de dicha clausula, no cumpliendo la vendedora con lo establecido en el contrato como antes señalábamos (con independencia de si lo fue por causas o no imputables a la misma), la compradora puede optar por 'solicitar el reintegro duplicado de las cantidades entregadas',tal y como interesa en la demanda entablada.Razones todas ellas que llevan a la desestimación del recurso y a la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.

SEXTO.-Desestimándose el recurso, las costas ocasionadas en esta alzada deberán ser abonadas por la apelante cuyas pretensiones han sido rechazadas, a tenor de lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Quedesestimándoseel recurso de apelación formulado por la entidad Embal Holdings Limited, representada en esta alzada por el procurador Sr. Blanco Rodríguez, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuengirola, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución. Todo ello, con imposición a la apelante del pago de las costas de ésta alzada.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta sentencia, contra la que no cabe recurso ordinario alguno, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública en el día de la fecha. Doy fe.