Sentencia CIVIL Nº 413/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 714/2018 de 18 de Julio de 2019

Encabezamiento

Sección nº 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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TEL.: 934866303
FAX: 934867115
EMAIL:aps19.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0800642120170002369
Recurso de apelación 714/2018 -A
Materia: Juicio verbal
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Arenys de
Mar
Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 245/2017
Parte recurrente/Solicitante: Remigio
Procurador/a: Carmen Ribas Buyo, SHEILA CARA MARTIN
Abogado/a:
Parte recurrida: C.P. AVENIDA000 , NUM000 - NUM001 DE MALGRAT DE MAR
Procurador/a: AMANDA PONS BIALOWAS
Abogado/a: Mª VICTORIA LORENZO SILVA
SENTENCIA Nº 413/2019
Magistrado: Gonzalo Ferrer Amigo
Barcelona, 18 de julio de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 5 de octubre de 2018 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 245/2017 remitidos por Sección Civil del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Arenys de Mar a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Carmen Ribas Buyo, en nombre y representación de Remigio contra la Sentencia 59/2018 de 26/03/2018 y en el que consta como parte apelada la Procuradora AMANDA PONS BIALOWAS, en nombre y representación de Comunidad de Propietarios de AVENIDA000 , NUM000 - NUM001 DE MALGRAT DE MAR.

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Estimo la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 núm.

NUM000 - NUM001 de Malgrat de Mar representada por la procuradora Amanda Pons Bialowas y defendida por la abogada María Victoria Lorenzo Silva frente a Remigio representado por la Procuradora Sheila Cara Martín y defendida por la abogada Raquel Rodriguez Jover y en consecuencia, Condeno a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS VEINTE EUROS( 2.520 euros). A esta cantidad se añadirán los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda y hasta el efectivo pago de todo lo adeudado; sin perjuicio de incrementar el interés legal en dos puntos a partir de la presente resolución y hasta su efectiva satisfacción.

Las costas se imponen a la parte demandada. '.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes. La Comunidad de propietarios del edificio sito en AVENIDA000 NUM000 - NUM001 de Malgrat de Mar interpuso demanda monitoria frente a D. Remigio en reclamación de cuotas comunitarias (anualidades de 2010 a 2015) por importe de 2.520€ en su condición de propietario del piso NUM002 - NUM003 . El Sr. Remigio se opuso invocando falta de legitimación pasiva al no ser propietario desde el 25 de Enero de 2008 por venta del inmueble al Sr.

Fulgencio pese a mantenerse la inscripción registral a su favor, y prescripción de las cuotas anteriores a las tres últimas anualidades.

Tras la impugnación de la oposición y la celebración de la Vista, se dictó sentencia estimatoria considerando la existencia de la deuda sobre la base de la certificación emitida, la exigibilidad de la deuda al no haber prescrito y la exigibilidad frente al titular registral al omitirse la comunicación fehaciente Interpone recurso de apelación el Sr. Remigio invocando error en la valoración de la prueba en consideración al conocimiento por la comunidad de la transmisión acreditada documentalmente y a través de la prueba testifical, siendo la transmisión anterior a la deuda reclamada y al no instarse la ejecución del inmueble a través de acción real, sino a través de la acción personal de reclamación de las cantidades debidas.

El recurso es opuesto de contrario.



SEGUNDO.-Se aceptan los fundamentos de la resolución recurrida en los términos de esta resolución.

El único punto controvertido en esta alzada es el relativo a la legitimación pasiva del demandado Sr. Remigio quien fue llamado al proceso en su condición de titular registral y bajo la premisa de no haber comunicado el cambio de titularidad de la finca a la Comunidad a los efectos del ejercicio de los derechos y obligaciones que tanto a ésta como a los propietarios les corresponden.

La valoración de la sentencia de Instancia es correcta y procede su íntegra confirmación. Es preciso partir de la lealtad y buena fe en el ejercicio de los derechos, entre ellos de los inherentes al derecho de propiedad en tanto en cuanto las facultades que forman parte de este derecho real deben conjugarse con los derechos e intereses de terceros e incardinarse necesariamente dentro de la función social de la misma tal y como se establece en el artículo 33 de la Constitución .

La sentencia considera que el Sr. Remigio tiene legitimación pasiva para ser destinatario de la acción de reclamación de cuotas comunitarias a satisfacer a tenor de lo dispuesto en el artículo 9,1 de la Ley de propiedad horizontal y lo hace sobre la base de la falta de comunicación del cambio de titularidad. En consideración al hecho de que las cuotas (años 2010 a 2016) son posteriores a la transmisión al Sr. Fulgencio ( escritura pública de 25 de Junio de 2008), la condena se establece en relación a la solidaridad que alcanza al propietario anterior al no comunicar la nueva titularidad y al impedir de esta forma el ejercicio de los derechos por parte de la comunidad frente a quien sería el nuevo propietario.

Como motivo procesal se invoca por parte del recurrente la necesaria aplicación de la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de Abril de 2015 . La misma sin embargo no es aplicable al supuesto de autos puesto que aquí se ejercita meramente una acción de carácter obligacional y crediticio y no una acción real sobre el inmueble. Se reclaman las cuotas impagadas pero no se actúa sobre el inmueble que las ha generado.La sentencia especifica que. '...Las garantías previstas para conseguir tal propósito son las siguientes: Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores ( disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio ) tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 marzo ( artículo 9.1 e). , párrafo segundo LPH ).

(ii) El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores ( disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio ). El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

( Artículo 9.1.e) párrafo tercero LPH ).

(iii ) La obligación del propietario de ' comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local', estableciendo que 'quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir contra este'. Sin embargo se añade que tal responsabilidad 'no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando de dicha transmisión resulte notoria '. ( Artículo 9.1 i) LPH ).

5. De las dos últimas garantías se desprende que, siendo responsable del pago de los gastos comunitarios el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos, sin embargo se extiende tal responsabilidad a una serie de personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago. Tales personas son: (i) el propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite que ya hemos recogido, con afección real del piso o local al cumplimiento de la obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito en el Registro de la Propiedad; (ii) el propietario anterior que omita la comunicación de cambio de titularidad.

6. El titular registral se encontrará legitimado pasivamente para reclamarle el pago de la deuda: (i) cuando fuese propietario del piso o local en la época en que surgió la obligación de la que nace aquella; (ii) cuando, sin perjuicio del derecho de repetición, sea el actual propietario del piso o local con título inscrito en el Registro de la Propiedad, por las deudas contraídas por los anteriores titulares dentro de los límites temporales que prevé el precepto con afección real del inmueble, (iii) cuando el titular registral sea el propietario que ha omitido la comunicación del cambio de titularidad.

Fuera de estos supuestos no existe obligación legal, propia ni por extensión de responsabilidad, por parte del titular registral al pago de las deudas por gastos de la Comunidad de Propietarios; por lo que no se encontraría legitimado pasivamente para soportar una reclamación de esa naturaleza.

7. Ahora bien, cuando la Comunidad de Propietarios además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del pago, pretenda ejercitar la real contra del piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre deudor y titular registral, será preciso que demande a éste para garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble; debiendo interpretarse en este sentido el artículo 21.4 de la LPH , de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo que autoriza el párrafo segundo del mencionado artículo en su número cinco así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda.' No ejercitándose acción real contra el piso afecto al pago de cuotas la acción puede deducirse, siendo deudores solidarios, frente al titular (registral o no) conocido por la Comunidad en los términos antedichos o frente al titular anterior cuando la Comunidad no tuviera conocimiento del cambio de titularidad bien por la inscripción registral o bien la comunicación fehaciente y clara con constancia de recepción por parte de los órganos comunitarios.

Y es aquí donde es preciso valorar la prueba y poner de manifiesto la actuación civil fraudulenta del demandado ahora apelante quien obra con doble posición frente a la comunidad, frente al comprador de la vivienda en el año 2008 y frente a la entidad financiera con quien concertó el préstamo hipotecario en el momento de su previa adquisición. No es este el proceso adecuado para decretar la existencia de simulación contractual, puesto que no se ha ejercitado acción alguna de nulidad, pero no cabe duda de que, obiter dicta, y a los fines de proteger los legítimos derechos de tercero , hay que considerar la realidad de la situación y la misma obliga, frente al crédito de la comunidad, a establecer la obligación solidaria del Sr. Remigio quien en las relaciones con los otros comuneros (declaraciones testificales), y frente a Banco Santander SA sigue aparentando la concordancia de la realidad registral con la realidad posesoria , de dominio y de gravamen del inmueble. La valoración en la sentencia de las actas aportadas, cuya incorporación era oportuna pese a la oposición de la comunidad que las silencia en su demanda, efectivamente pone de manifiesto que el Sr.

Remigio , comunicó de una u otra forma que había habido una 'transmisión ' del inmueble, apareciendo el Sr. Fulgencio en algunas de ellas como titular en Juntas celebradas ( actas de los años 2008 a 2013). Ello de por sí , sin la incidencia de otros factores podría conducir a declarar, como se pretende en el recurso, que existió venta en los términos de la escritura pública aportada, que se comunicó a la entidad, que el Sr. Remigio se desentendió por completo no ya tan solo de las gestiones propias del inmueble, sino de las facultades dominicales inherentes a la propiedad y por tanto inherentes al dominio del Sr. Fulgencio tras otorgarse la escritura de venta y tomar posesión el inmueble, y por tanto que el único legitimado pasivamente era el Sr.

Fulgencio . Ahora bien, la situación hay que valorarla con los actos propios del Sr. Remigio y en relación a la prueba testifical. De ésta cabe derivar que la información transmitida por el vendedor no fue clara puesto que aunque se comunicara la identidad del nuevo ocupante parecían dudar de si lo era como mero pagador de las cuotas manteniéndose la realidad conforme a la situación registral. A ello, y como refuerzo de la posición de la comunidad hay que añadir que, según se desprende de las pruebas practicadas, el Sr. Remigio , en teoría ajeno a cualquier vicisitud del inmueble, sigue apareciendo en el buzón y es visitante asiduo del inmueble por lo que cabe presumir una interacción con el inmueble de referencia y un mantenimiento de la posición posesoria.

Y ello además se ve reforzado por el hecho del ocultamiento a terceros de la transmisión. No se ha dado explicación coherente alguna de la razón por la que la venta del año 2008 al Sr. Fulgencio no se inscribió en el Registro, de la razón de su desaparición fáctica en relación al inmueble y del mantenimiento de la vinculación real entre el Sr. Remigio y el piso sujeto a las obligaciones comunitarias. No se ha dado explicación de la causa de la venta ni de la indiferencia aparente del comprador en relación a la situación de pagos de las cuotas comunitarias previas a la venta (no se pidió el certificado) y por último no cabe sino presumir que frente a la comunidad (y sin perjuicio de los conflictos de intereses y derechos con el Sr. Fulgencio ), el Sr. Remigio es el propietario puesto que así se presenta de forma indubitada al haber ampliado el gravamen sobre la finca (pese a decir que no es el titular) en los años 2010, 2012, 2013 y 2016. Esto es, o bien continúa siendo el propietario existiendo identidad entre la titularidad real y la registral o bien está actuando u obteniendo financiación de forma fraudulenta, en perjuicio evidente de quien sería (y dice ser el propio Sr. Remigio ) el titular del inmueble, Sr. Fulgencio .

En definitiva, y más allá de otras consideraciones jurídicas civiles y/o penales que no corresponden en esta resolución, se evidencia que el apelante juega con todas las cartas, presentándose como titular registral y como propietario cuando le conviene, asumiendo de facto facultades dominicales y posesorias, y presentándose como tercero ajeno en el momento en que se generan obligaciones inherentes al inmueble y ligadas a la titularidad del mismo. El amparo judicial de esta situación fraudulenta sería inadmisible y ello obliga a mantener la valoración probatoria (documental y testifical considerada en el fundamento de derecho segundo) y por ello la condena de Instancia siendo el apelante responsable frente a la comunidad bien como titular registral y real del inmueble, bien como transmitente que comunicó de forma no fehaciente, dubitada y oculta a la comunidad conduciéndola incluso en algunos momentos a error en cuanto a la realidad de la situación fáctica del inmueble.



TERCERO.- Ante la desestimación del recurso se imponen las costas al recurrente.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por D. Remigio contra la Sentencia dictada en fecha 26 de Marzo de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Arenys de Mar en los autos de los que el presente rollo dimana, SE CONFIRMA LA MISMA con imposición de costas de esta alzada al recurrente Contra esta Sentencia cabe interponer Recurso de Casación en el caso de cumplirse los requisitos procesales para ello.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la cual se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Así por esta sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

El Magistrado