Sentencia CIVIL Nº 412/2019, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 793/2018 de 31 de Octubre de 2019

Encabezamiento

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Sección: B

SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

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Santa Cruz de Tenerife

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Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000793/2018

NIG: 3800642120150007177

Resolución:Sentencia 000412/2019

Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000873/2015-00

Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Arona

Apelado: MATICO INVERSIONES SL; Abogado: Jose Corsino Garcia Busto; Procurador: Rita Brito Rodriguez

Apelante: Palmira; Abogado: Luis Fajardo Lopez; Procurador: Stephan De Wint Alvarez

SENTENCIA

Ilmas. Sras.

Presidenta:

Dª. MACARENA GONZÁLEZ DELGADO

Magistradas:

Dª. MARÍA DEL CARMEN PADILLA MÁRQUEZ (Ponente)

Dª. MÓNICA GARCÍA DE YZAGUIRRE

En Santa Cruz de Tenerife, a treinta y uno de octubre de dos mil diecinueve.

Visto por las Ilmas. Sras. Magistradas arriba expresadas el presente recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 873/2015, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Arona, promovidos por Dª. Palmira, representada por el Procurador D. Stephan de Wint Álvarez, y asistido por el Letrado D. Luis Fajardo López, contra la entidad mercantil, Matico Inversiones, S.L. representada por la Procuradora Dª. Rita Brito Rodríguez, y asistida por el Letrado D. José Corsino García Busto, han pronunciado, en nombre de S.M. EL REY. la presente sentencia:

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos indicados la Ilma. Sra. Juez Dª. Nidia Méndez Martín, dictó sentencia el día veinte de noviembre de dos mil diecisiete, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda presentada por la procuradora de los tribunales don Stephan de Wint Álvarez, en nombre y representación de doña Palmira contra la entidad Matico Inversiones SL. y, en consecuencia:

Primero.- Se declara resuelto el contrato de compraventa de fecha 15 de febrero de 2001 debiendo la parte demandada de entregar el inmueble objeto de compraventa y la parte actora deberá de abonar a la parte demandada la cuantía de 54.724,84 euros más los intereses legales desde la interposición de la reconvención.

Segundo.- No se hace especial referencia a las costas procesales.

Debo estimar y estimo íntegramente la reconvención formulada por la procuradora de los tribunales doña Rita Brito Rodríguez, en nombre y representación de la entidad Matico Inversiones SL. Contra doña Palmira y, en consecuencia, se condena a la parte actora reconvenida a abonar a la entidad demandada reconviniente a abonar la cantidad de 81.134,92 euros, más los intereses legales desde la interposición de la reconvención y las costas procesales.'.

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, evacuándose el respectivo traslado por la contraria, formulándose oposición, remitiéndose seguidamente las actuaciones a esta Sección, previo emplazamiento de las partes por término de diez días.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente rollo, personándose oportunamente la parte apelante por medio del Procurador D. Stephan de Wint Álvarez, asistida del Letrado D. Luis Fajardo López, la parte apelada se personó por medio de la Procuradora Dª. Rita Brito Rodríguez, asistida del Letrado D. José Corsino García Busto, señalándose para deliberación, votación y fallo el día treinta de octubre del corriente año.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARÍA DEL CARMEN PADILLA MÁRQUEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia, en base a los hechos que se fijaron como controvertidos en la audiencia previa, estima:

I) Parcialmente la demanda, y declara, en aplicación de la cláusula resolutoria prevista en la estipulación segunda del contrato de compraventa litigioso: a) resuelto, por incumplimiento del comprador en su obligación de pago, el contrato de compraventa suscrito el 15 de febrero de 2001 entre el causante de la actora, como vendedor, y la entidad demandada, como compradora, que tenía por objeto las 14 fincas que integran el EDIFICIO000, y un precio de 540.910, 89 euros, más unos intereses de 84.141,69 euros, dado el pago, pactado conforme a una tabla de amortización, en plazos semestrales desde el 30 de junio de 2001 al 31 de diciembre de 2020; b) la condena de la compradora a devolver los inmuebles, y de la vendedora a restituir a la compradora el 25% de las cantidades percibidas del precio abonado.

II) Íntegramente la reconvención, según la liquidación fijada en las conclusiones del juicio oral, y condena a la vendedora a abonar la cantidad de 81.134,92 euros, por inversión en mejoras realizadas en los inmuebles.

SEGUNDO.- Recurre la actora, vendedora, quien el suplico de su recurso de apelación literalmente dice: 'que tenga, por presentado este escrito, se sirva admitirlo y, en su virtud, tener por formulado recurso de apelación contra el fallo de la Sentencia apelada para en su día, previos los trámites oportunos, y revocando la Sentencia en tanto se separa de lo solicitado por esta representación en la instancia, y manteniendo la declaración de corrección de la resolución contractual por incumplimiento ejercitada por mi representada frente a la en su día demandada, dicte otra por la que, acogiendo los razonamiento de este recurso, se estime lo en su día solicitado por esta representación en el escrito de demandada corregido conforme al 231 LEC, condenando expresamente a las codemandadas si se opusieren a esta apelación, y corrigiendo igualmente el fallo en lo relativo a las costas, y con condena en costas en esta alzada si se opusiere a la misma'.

El citado artículo 231 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dice: 'El Tribunal y el Letrado de la Administración de Justicia cuidarán de que puedan ser subsanados los defectos en que incurran los actos procesales de las partes.'.

Procede así, en primer lugar, tras la lectura de la demanda y la contestación, y a la vista de la audiencia previa, la sentencia y el recurso, establecer lo que es objeto del presente procedimiento.

En el suplico de la demanda, presentada el 20 de octubre de 2015, recogido en el antecedente de hecho primero de la resolución recurrida, la actora, con carácter principal (al margen de peticiones accesorias y otrosí), tras instar que se declare la resolución de contrato de compraventa, solicita como efecto de la misma que se declare la obligación de cada contratante de reintegrar a la contraria las prestaciones recibidas, concretamente, que la demandada deba restituir la posesión del inmueble a la actora, y en cuanto a su obligación, como vendedora, de devolver el precio, establece una suerte de posibilidades que conjugan la aplicación de la cláusula resolutoria del contrato, la indemnización por incumplimiento y la liquidación de la posesión de mala fe, formulando de forma principal, subsidiaria y cumulativa diversas pretensiones.

Admitida a trámite la demanda el 10 de noviembre de 2015, con remisión del emplazamiento a la demandada, el 24 de noviembre del mismo mes y año la actora presentó escrito, al amparo del artículo 231 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el que literalmente decía: 'Que por medio del presente escrito, en la representación que ostento, observados errores menores en cálculos que inciden en la cuantía del procedimiento, así como observando que algunos aspectos debían ser aclarados, que no alterados, para mayor claridad, al amparo del artículo 231 LEC, y en consonancia con la aclaración permitida en el marco de la Audiencia Previa, vengo a aclarar el contenido de la demanda de juicio ordinario, sobre resolución de contrato y condena a pago de cantidad, contra..que fue firmada el 15 de octubre pasado, y que se tramita en este procedimiento, viniendo a sustituirla, por mayor claridad por el presente texto (se ha procurado subrayar los cambios), para que con nuevo plazo para la contestación sea emplazado el demandado, quedando esta formulada con base en los siguientes hechos y razonamientos jurídicos '.

El anterior documento y su copia están incorporados a los folios 100 a 128 de las actuaciones.

El Decreto de 21 de abril de 2016, tuvo por contestada la demanda por la demandada, emplazada el 24 de noviembre de 2015, y por formulada la reconvención, y, en su parte dispositiva, al punto 4, acordaba dar traslado del escrito de fecha 24 de noviembre de 2015, a la demandada a los efectos legales oportunos.

La actora presentó escrito de contestación a la reconvención el 20 de junio de 2016.

El 20 de junio de 2016 por diligencia de ordenación se acordó la celebración de la Audiencia Previa.

El 9 de febrero de 2017 se celebró la Audiencia Previa, y en la misma -conforme a lo que consta grabado, ya que no se pueden apreciar las conversaciones previas al acto que mantuvieron las partes y a las que se hace referencia en el recurso-, tras ratificarse ambas litigantes en sus escritos iniciales y solicitar el recibimiento del pleito a prueba, cuando a la actora se le dio trámite para responder a la excepción de defecto en el modo de proponer la demanda, -alegada por la demandada en base a la falta de claridad de la demanda y su suplico- su defensa, sin hacer referencia alguna al escrito de 24 de noviembre de 2015, manifestó que el demandado había podido contestar a la demanda sin problemas, y que: 'es cierto que la interpretación de la cláusula del contrato en el cual versa esta litis es una cláusula que entendemos complicada y por tanto se articulan distintos medios que van en la línea de la interpretación pero solamente de las posibilidades de interpretación de forma subsidiaria'. La excepción quedó para, en su caso, resolverse en la sentencia, continuándose el acto con la determinación de los hechos controvertidos, que quedaron fijados en la interpretación de la cláusula segunda del contrato y sus efectos, según el actor, y la reclamación reconvencional de los gastos necesarios, por la parte demandada.

En atención a los anteriores hechos que se constatan en los autos, lo primero que debe indicarse es que, conforme a los artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil: 410 -'La litispendencia, con todos sus efectos procesales, se produce desde la interposición de la demanda, si después es admitida.'-, 412 -'1. Establecido lo que sea objeto del proceso en la demanda, en la contestación y, en su caso, en la reconvención, las partes no podrán alterarlo posteriormente. 2. Lo dispuesto en el apartado anterior ha de entenderse sin perjuicio de la facultad de formular alegaciones complementarias, en los términos previstos en la presente Ley.'- y 424 -'1. Si el demandado alegare en la contestación a la demanda la falta de claridad o precisión de ésta en la determinación de las partes o en las pretensiones deducidas, o si el actor adujere en la audiencia esos mismos defectos en la contestación o en la reconvención, o si, de oficio, el tribunal apreciare unos u otros, admitirá en el acto de la audiencia las aclaraciones o precisiones oportunas. 2. En caso de no formularse aclaraciones y precisiones, el tribunal sólo decretará el sobreseimiento del pleito si no fuese en absoluto posible determinar en qué consisten las pretensiones del actor o, en su caso, del demandado en la reconvención, o frente a qué sujetos jurídicos se formulan las pretensiones.'-, la única demanda rectora del presente litigio es la inicialmente presentada, y, de acuerdo a la 'aclaración' realizada por el actor en el acto del juicio y la determinación de los hechos controvertidos, el objeto del mismo es efectivamente el establecido en la sentencia recurrida, sin que quepa apreciar defecto alguno en la sentencia por falta de motivación o incongruencia.

En este punto debe igualmente destacarse tanto que los defectos de la sentencia denunciados deben ser objeto de los remedios procesales establecidos en los artículos 214 y 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como que no puede apreciarse indefensión en quien, con su conducta procesal, ha generado y permitido el defecto que invoca. Es en tal sentido que debe afirmarse, porque así lo reconoció el propio actor, con su escrito de 24 de noviembre de 2015, que la demanda era oscura, y que pese a formalizar, aun de forma extemporánea, una aclaración, nada al respecto de la misma reitera ni si quiera en el momento procesal oportuno de la Audiencia Previa, para, sin embargo, intentar reactivarla en la apelación.

Finalmente, partiendo de que el artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que: 'En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación.', debe mantenerse que no puede este Tribunal entrar a analizar el recurso que se formula al amparo de un escrito que no ha sido objeto del debate de la primera instancia, debiendo estarse tan sólo a la revisión de lo actuado en la primera instancia conforme a las alegaciones del apelante y del apelado.

TERCERO - Desestimados los dos primeros motivos del recurso, cabe entrar a resolver sobre el fondo de las cuestiones debatidas.

Resolución del contrato.- Si bien la resolución del contrato deviene inatacable ya que en ella están conformes ambas partes, debe apreciarse, tras el examen de la demanda y del recurso, que la pretensión de la actora, cuando invoca como motivos de apelación la errónea aplicación de las normas aplicables a la responsabilidad contractual y de la regla de resolución de los contratos, así como la infracción de las normas reguladoras de la interpretación de los contratos y, especialmente, la compatibilidad entre cláusula penal e indemnización, lo que , en definitiva, solicita es que, al margen de lo pactado en la condición resolutoria segunda del contrato, se resuelva el contrato por incumplimiento del comprador y se proceda a indemnizar al vendedor en los daños y perjuicios que se indican.

Al respecto, lo primero que cabe atender es que, volviendo a la Audiencia Previa, el actor sostuvo que la cuestión controvertida era la interpretación de la cláusula segunda y, siendo así, lo cierto es que la resolución instada está, por razón de la fuerza vinculatoria de los contratos para las partes que los suscriben, fundada en el citado pacto. Es más, en el recurso el recurrente obvia que en la demanda, invocó la aplicación de la citada cláusula resolutoria en su faceta de cláusula penal, para, en una interpretación interesada de la misma, no admitida por la sentencia, pretender que la obligación de restituir del vendedor se estableciera sobre la cantidad debida al momento de la restitución y no a la efectivamente percibida.

En segundo lugar, la doctrina jurisprudencial sobre la necesidad de aplicar la cláusula viene recogida en la STS, Civil sección 1 del 20 de noviembre de 2018 ROJ: STS 4028/2018 - ECLI:ES:TS:2018:4028 , al decir: 'El punto 4.º del contrato, transcrito en el resumen de antecedentes, es un pacto de lex comisoria, al que hace mención la sentencia 364/2015, de 28 de junio: 'Hemos de considerar que una cosa es la condición resolutoria expresa, propia de las obligaciones condicionales ( art. 1113, 1114, 1123 ) y otra la condición resolutoria tácita o implícita que confiere al acreedor el art. 1124 del C.C. pues esta tiene su origen en la ley y aquella en la voluntad de las partes. 'La tácita, a diferencia de la condición resolutoria propia, no actúa automáticamente sino que únicamente faculta a la otra parte para resolver el contrato. No obstante, ambos actúan con efecto retroactivo. 'Todo ello hace pensar a la doctrina científica que la facultad resolutoria tácita no tenga relación con las obligaciones condicionales ni por su origen ni por su mecanismo, concluyendo que nada justifica que el Código Civil incluya el artículo 1.124 en la sección relativa a las obligaciones condicionales. 'Consecuencia de lo anterior son las declaraciones que ha hecho nuestro Tribunal Supremo sobre la cuestión. 'Sin ánimo exhaustivo la sentencia de 4 de abril de 1990 recoge que: Es doctrina reiterada de esta Sala que no procede la aplicación del artículo 1.124 del C.C por no entrar en juego su reglamentación, cuando en el contrato existe pacto de lex comissoria, es decir, cuando hay cláusula establecida por las partes que regula y condiciona el ejercicio de la resolución (5 4-5-72 ); y si se dispone que el incumplimiento de la prestación funcione como condición resolutoria, entonces la resolución se produce automáticamente y no por la 'facultad' de resolver que otorga el dicho artículo 1124 (S.S. 1-5-46, 18-12-56, 23-11-64, 8-5- 65, 24-2-66 y 30-5-76 ).'.

Y finalmente, cabe añadir que la citada y controvertida cláusula permite la resolución ante el impago de cualquiera de los plazos, de forma que, la exclusión de la aplicación de la cláusula, que el actor pretende sea sustituida por la aplicación del artículo 1.124 del Código Civil obviando igualmente el artículo 1.504 del mismo texto legal, no puede tener su fundamento sólo en el efectivo incumplimiento acreditado del comprador, por más que por el actor intente que se declare doloso, cuando queda acreditado, por la documental aportada por la recurrente en su demanda, que el primer requerimiento de pago se efectuó en mayo de 2012 (aunque no fue recibido), y tras el fallecimiento del vendedor, causante de la actora, en agosto del mismo año, es en diciembre de 2012 cuando se formula el primer requerimiento resolutorio, que en febrero de 2013 (folio 74) ya había sido aceptado por los compradores; quedando la cuestión controvertida entre las partes no en la resolución por incumplimiento, asumida por ambas, sino en sus efectos. Por otra parte, el retraso en dar eficacia a la resolución cabe atribuirlo a ambas partes siendo relevante, en tal sentido, el correo aportado junto a la demanda de 10 de abril de 2014, en el que el abogado de la actora dice al abogado de los demandados: 'estimado compañero: en el asunto de referencia ruego disculpes la falta de noticias durante tanto tiempo, pero ha sido debido esencialmente a que los herederos no se ponían de acuerdo sobre si seguir adelante con la resolución o demandar los pagos, y ello en parte debido al impuesto de sucesiones que habrán de abonar en caso de resolución contractual. Una vez que hemos aclarado todas las dudas, y muy especialmente las de tipo fiscal, adjunto a la presente te remito un primer borrador de escritura de resolución.'. Correo que, pese a que su literalidad contradiga la resolución, por otra parte ya manifestada pues reclamada había sido aceptada, pone de relieve que los actores estaban favoreciendo el mantenimiento de la situación, a sabiendas de que los compradores ya daban por resuelto el contrato. Este hecho, la voluntad resolutoria unánime, queda por demás refrendado cuando en su recurso, y a los efectos de impugnar la obligación de restituir la posesión, el actor afirma: 'Las partes han admitido que negociaban desde el 2012 cómo restituir el inmueble'.

Cláusula penal. - En este punto, la claridad de la cláusula es un pronunciamiento de la sentencia que no se recurre y es firme, ya que literalmente se expresa en la misma tanto el derecho a retener -y no se puede retener lo que no se ha recibido-, como que la retención lo sea sobre las cantidades percibidas.

Por otra parte, debe también aplicarse la doctrina jurisprudencial reiterada por la STS, Civil sección 1 del 03 de julio de 2019 ROJ: STS 2235/2019 - ECLI:ES:TS:2019:2235, que dice: 'Como afirma la sentencia de esta sala núm. 197/2016, de 30 marzo, 'solo excepcionalmente opera la función cumulativa, cuando se ha pactado expresamente que el acreedor pueda exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados y probados y, además, la pena pactada como cláusula penal ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 1261/1998, de 12 de enero, recurso núm. 2053/1994 , y núm. 930/2006, de 28 de septiembre, recurso núm. 3020/1999 ). Por tanto, solo cuando medie pacto expreso la pena no será sustitutiva de la indemnización sino cumulativa, de tal forma que el acreedor podrá exigir al deudor, además de la pena estipulada, la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados, pero siempre que hayan sido probados (pues a diferencia de la pena contenida en la cláusula penal, en la que no se exige prueba alguna, la indemnización que se solicita junto con aquella está sometida al régimen general de prueba del art. 217.2 LEC ). En este sentido, la reciente STS de 2 de julio de 2015, rec. 1660/2013 interpreta una cláusula penal descartando que tuviera función liquidadora que limitara en ese caso el resarcimiento pleno de los daños sufridos y probados por el acreedor. Por el contrario, ante la falta de pacto al respecto, la doctrina tiene dicho que solo opera la función liquidadora y, así, la STS de 21 de febrero de 2012, rec. 21/2009, declara que 'si las partes, voluntariamente y en aras del principio de autonomía de la voluntad que proclama el artículo 1255 del Código civil han pactado una cláusula penal, deben acatar la función liquidadora que impone el mencionado artículo 1152, habiendo podido pactar -que no lo hicieron- la función cumulativa que permite el último inciso de este mismo artículo'.

En consecuencia con lo anterior la sentencia debe ser confirmada en tanto declara resuelto el contrato y condena a la demandada a restituir el inmueble y a la actora a devolver a la demandada la cantidad de 54.724,84 euros más el interés al tipo legal desde la reconvención, pronunciamiento no recurrido, y debe, además, añadirse: hasta el dictado de la sentencia de primera instancia, en que los intereses serán al tipo legal incrementado en dos puntos hasta su total pago ( art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

CUARTO.- En cuanto a la obligación de restituir la cosa, el inmueble, lo primero que debe destacarse es que en el recurso la recurrente afirma la incorrecta aplicación del artículo 453 del Código Civil -'Los gastos necesarios se abonan a todo poseedor; pero sólo el de buena fe podrá retener la cosa hasta que se le satisfagan. Los gastos útiles se abonan al poseedor de buena fe con el mismo derecho de retención, pudiendo optar el que le hubiese vencido en su posesión por satisfacer el importe de los gastos o por abonar el aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa'-, reiterando, su pretensión de que se compensen los frutos, y la errónea valoración de la prueba en orden a tener por acreditados los gastos, así como la incongruencia extrapetita en tanto mantiene que la sentencia otorga mayor cantidad que la reclamada.

En primer lugar, es de aceptar el error material en que incurre la sentencia pues efectivamente la parte reconviniente redujo su reclamación al importe de 26.410,08 euros, en sus conclusiones.

Cabe señalar que este es el extremo más confuso de la petición de la demanda y del recurso. La sentencia efectivamente se limita a estimar el derecho del demandado a percibir los gastos que se acreditan necesarios. No obstante, de la lectura de la demanda y de la contestación debe concluirse que el actor, en la demanda, sí solicitó la liquidación del estado posesorio solicitando la aplicación del artículo 455 del Código Civil -'El poseedor de mala fe abonará los frutos percibidos y los que el poseedor legítimo hubiera podido percibir, y sólo tendrá derecho a ser reintegrado de los gastos necesarios hechos para la conservación de la cosa. Los gastos hechos en mejoras de lujo y recreo no se abonarán al poseedor de mala fe; pero podrá éste llevarse los objetos en que esos gastos se hayan invertido, siempre que la cosa no sufra deterioro y el poseedor legítimo no prefiera quedarse con ellos abonando el valor que tengan en el momento de entrar en la posesión'- a lo que el demandado en su contestación se limitó a concluir que se debía desestimar la demanda en todo aquello que no sea el reintegro del 25% del importe de las cantidades entregadas, y a formular la reconvención por los gastos necesarios.

De la prueba practicada se concluye tanto la existencia de unos rendimientos por alquiler y uso de los distintos apartamentos (12) y locales (2), pudiendo apreciarse unas rentas medias de entre unos 250 o 300 euros mes, pero sin que se haya llegado a acreditar una cuantía determinada de la citada rentabilidad de la explotación del inmueble; sí queda acreditada, por otro lado, la necesidad de obras necesarias para el mantenimiento del inmueble, quedando concretada la reclamación por las mismas, tras la ratificación del informe pericial, en las conclusiones finales de la defensa de la reconviniente, en la cantidad de 26.410,08 euros, como ya queda dicho.

Ante ello, no pudiendo obviarse que los demandados efectivamente han administrado (en el sentido más amplio de la palabra manteniéndolo y gestionándolo, con los desembolsos que de ello se han derivado necesariamente) el inmueble y han disfrutado del mismo (cobrando rentas y usando directamente alguna finca) desde la celebración del contrato el 15 de febrero de 2001, hasta la actualidad -aun cuando de su declaración se derive que el negocio, ideado por el vendedor Sr. Abelardo, tenía la finalidad de asegurarse una rentabilidad hasta el año 2020, momento en el que el edificio pasaría al dominio total de los demandados, lo que no ha podido ser habida cuenta de la no entrega de las cantidades pactadas al vendedor- lo cierto es que el gasto acreditado y reclamado, se correspondería, más o menos, con la obtención de una renta de unos 733 euros mes durante 36 meses (un mínimo de 3 inmuebles arrendados, con una renta de entre 300 y 250 euros durante tres años), y dado que consta que desde 2012 hasta la actualidad los demandados, aceptando la resolución, han mantenido la posesión y disfrute del inmueble, es decir, no son poseedores de buena fe desde 2012, hasta el momento de la interposición de la demanda, finales del 2015, debe apreciarse que efectivamente han obtenido unos frutos por rentas -dos arrendamientos y el uso de uno de los locales quedan acreditados-, que por lo menos cubren efectivamente el importe de los gastos útiles reclamados.

Debe concluirse lo anterior recordando el principio de que la posesión de mala fe no puede fundamentar una pretensión de enriquecimiento injusto ( STS, Civil sección 1 del 25 de septiembre de 1997 (ROJ: STS 5649/1997 - ECLI:ES:TS:1997:5649).

En consecuencia, si bien procede estimar la reconvención en el sentido de apreciar la reclamación final realizada por los demandados de 26.410,08 euros por gastos útiles, efectivamente en este punto existe un error material en la sentencia, debe compensarse la misma con los frutos percibidos en la explotación del edificio al menso desde 2012, no procediendo la condena de los actores por este concepto.

QUINTO.- Estimado parcialmente el recurso, con revocación parcial de la sentencia, y estimación parcial de la reconvención, no procede especial pronunciamiento en costas en ninguna de las instancias ( arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

1º.- Estimar parcialmente el recurso de apelación formulado por la el Procurador Don Luis Fajardo López en nombre y representación de Doña Palmira.

2º.- Revocar parcialmente la sentencia dictada el 20 de noviembre de 2017 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Arona en Autos de Juicio Ordinario nº 873/2015 en el sentido de:

a) Estimar parcialmente la reconvención formulada por la Procuradora Doña Rita Brito Rodríguez, en nombre y representación de Matico Inversiones Sociedad Limitada.

b) Compensar los gastos útiles reclamados por Matico Inversiones Sociedad Limitada en los inmuebles objeto de la compraventa que se resuelve, con los frutos percibidos en la explotación y uso de los mismos, conforme se razona en la presente.

c) No formular expresa condena en costas en la primera instancia por los gastos generados por la reconvención.

3º.- Mantener el resto de la resolución.

4º.- No formular expresa condena en costas en esta alzada.

Devuélvase la totalidad del depósito a la parte apelante, según lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., si se hubiera constituido.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional ( art. 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y recurso extraordinario por infracción procesal si se formula conjuntamente con aquél ( Disposición Final decimosexta 2ª, de la Ley de Enjuiciamiento Civil), que podrán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Una vez sea firme la anterior resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento y demás efectos legales.

Así por esta, nuestra sentencia, definitivamente juzgado en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Publicada ha sido la anterior sentencia por las Ilmas. Sras. que la firman y, leída ante mí por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en audiencia pública del día de su fecha, como Letrada de la Administración de Justicia de la Sala, certifico.-