Sentencia CIVIL Nº 40/2021, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 597/2020 de 05 de Febrero de 2021

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoquinta

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035

Tfno.: 914933866

37007740

N.I.G.:28.013.00.2-2019/0000523

Recurso de Apelación 597/2020

O. Judicial Origen:Juzgado mixto nº 04 de Aranjuez

Autos de Procedimiento Ordinario 86/2019

APELANTE - DEMANDADA:JUNTA DE COMPENSACIÓN URBANIZACIÓN URTAJO Y ASOCIACIÓN PARCELISTAS URBANIZACIÓN URTAJO

PROCURADOR D. JAVIER ALCÁNTARA TÉLLEZ

APELADA / IMPUGNANTE - DEMANDANTE:LOS BULLEBULLE, S.L.

PROCURADOR D. CARLOS MARTÍN MARTÍN

SENTENCIA Nº 40/2021

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D. FRANCISCO MOYA HURTADO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. CARLOS LÓPEZ-MUÑIZ CRIADO

Dña. MARÍA DEL MAR CRESPO YEPES

En Madrid, a cinco de febrero de dos mil veintiuno.

La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 86/2019 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 04 de Aranjuez a instancia de JUNTA DE COMPENSACIÓN URTAJO y ASOCIACIÓN PARCELATISTAS URBANIZACIÓN URTAJO apelante - demandada, representado por el Procurador D. JAVIER ALCANTARA TÉLLEZ contra LOS BULLEBULLE, S.L., apelada/impugnante - demandante, representada por el Procurador D. CARLOS MARTÍN MARTÍN; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 22/07/2020.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. CARLOS LÓPEZ-MUÑIZ CRIADO.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 04 de Aranjuez se dictó en fecha 22 de julio de 2020 Sentencia cuya PARTE DISPOSITIVA es del tenor literal siguiente: ' Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por BULLEBULLE S.L., representada por el procurador D. Carlos Martín Martín contra LA JUNTA DE COMPENSACIÓN URBANIZACIÓN URTAJO, ASOCIACIÓN PARCELISTAS URBANIZACIÓN URTAJO, representada por el Procurador D. Javier Alcántara Téllez, debo declarar la nulidad del contrato firmado entre las partes de fecha de 1 de mayo de 2017 con efectos desde el día 1 de febrero de 2017, condenando a la demandada a abonar a la mercantil actora la cantidad de 24.563,47 euros, más el interés judicial desde la interposición de la demanda hasta su completo pago, todo ello sin imposición de las costas a ninguna de las partes.'

SEGUNDO.-Quien ha sido identificado como apelante interpuso, en tiempo y forma legal, recurso de apelación para ante esta Audiencia Provincial contra la anterior resolución; dado traslado a la parte contraria, se formuló oposición al recurso dentro del término legal conferido al efecto.

TERCERO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, correspondió su conocimiento por turno de reparto a esta Sección, formándose el correspondiente Rollo de Sala, y, personadas las partes ante este Tribunal, se acordó señalar para la deliberación, votación y fallo del citado recurso, el día 3 de febrero de 2021.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sentencia de primera instancia declaró probado que el contrato suscrito por las partes el día 1 de mayo de 2017, con efectos de 1 de febrero de 2017, tenía por objeto destinar el negocio a la actividad del bar y restaurante social en una superficie que no podía ocupar más del 30% de la edificación, destinándose el resto a la prestación de servicios de celebración de eventos y actividades deportivas, culturales y de ocio. Constató igualmente que la demandada pidió el día 29 de noviembre de 2017 la licencia de funcionamiento para club social por silencio administrativo. Comprobó que el Ayuntamiento acordó por decreto de 13 de julio de 2018, además de mantener el decreto 651/2017, cerrar el uso del local hasta resolver las deficiencias observadas en la inspección de 2 de agosto de 2017. Consideró decisivo el acuerdo de la Alcaldía de 9 de febrero de 2017, anterior al contrato firmado entre los litigantes, que, en lo que resulta relevante para la solución del pleito en esta alzada, decidía: a) exigir a la Junta de Compensación la elevación a escritura pública del derecho de superficie con el condicionado específicamente establecido, y su inscripción en el Registro de la Propiedad; b) no autorizar el contrato de Gestión del Club Social, en atención a la constitución de ese derecho de superficie, por no poderse dedicar más del 30% de la superficie del inmueble a esa actividad, y ser de dudosa legalidad que la actividad de Bar Restaurante y Eventos pueda incluirse como actividad de recreo; c) emplazar a la Junta de Compensación a que en un plazo improrrogable de dos meses proceda a cumplir con la formalización e inscripción del derecho de superficie, advirtiendo que de no hacerlo se revocaría; y, especialmente, d) que ' en el supuesto de que se incumpliera el acuerdo y se procediera a la firma del contrato, el Ayuntamiento procedería de igual manera a la revocación del acuerdo de constitución del derecho de superficie'. De lo expuesto concluye que en el momento de perfeccionarse el contrato su objeto era imposible, y lo considera nulo por falta de objeto, pues cuando fue suscrito no existía autorización del cedente, que era el Ayuntamiento de Colmenar de Oreja, a la cesionaria, la Junta de Compensación, de la parcela de uso dotacional para la firma del contrato, en cuanto en ese momento la Junta de Compensación había incumplido el acuerdo con el Ayuntamiento, siendo por tanto irrelevante el cumplimiento de la superficie destinada a bar. Declara también probado que la demandante desconocía el Acuerdo del Ayuntamiento, del que sí era conocedora la demandada. Para determinar las consecuencias de la declaración de nulidad toma en consideración el límite indemnizatorio fijado en el contrato en la cantidad de 24.000€ y considera que han de excluirse las partidas no reflejadas en el contrato, como los desembolsos realizados en el desarrollo de la actividad mientras el negocio permaneció en funcionamiento, pero sí las correspondientes a obras de acondicionamiento y consumos energéticos y agua. Rechaza la excepción opuesta por la demandada respecto a la eficacia probatoria de las facturas aportadas porque la persona que figura en ellas es la copropietaria y administradora solidaria de la mercantil demandante.

Recurre JUNTA DE COMPENSACIÓN URBANIZACIÓN URTAJO, ASOCIACIÓN PARCELISTAS URBANIZACIÓN URTAJO reiterando su pretensión absolutoria.

1. Alega error en la valoración de la prueba por no haberse tomado en consideración que el contrato suscrito entre los litigantes el día 1 de mayo de 2017 no era el mismo presentado al Ayuntamiento, cuya fecha es de 31 de enero del mismo año. Asegura que en éste no se recogía la obligación de BULLEBULLE de cumplir el máximo porcentaje del 30% a la actividad de recreo/bar, como sí aparece reflejado en el de mayo, de modo que la decisión de cierre ordenada por la Corporación municipal se debió a que la superficie destinada a esa finalidad por la demandante superó el límite de ese 30%, pero no el incumplimiento de otorgar escritura de constitución del derecho de superficie, lo cual se llevó a cabo el día 30 de marzo de 2017, inscribiéndose seguidamente en el Registro de la Propiedad.

2. Argumenta que la demandante era conocedora de las limitaciones en la realización de las obras para que el uso de bar no superase el 30%.

3. Aduce que el objeto existe y es lícito, produciéndose únicamente el incumplimiento por la actora de ajustarse a la limitación impuesta, como lo demuestra el documento 14 de la demanda donde se constata que la orden de cierre tomada por el Ayuntamiento vino dada porque ' las actividades de actuación en vivo suponen ocupar la totalidad del local, lo que contraviene el acuerdo de constitución del derecho de superficie, así como el proyecto, pues queda limitado el uso de Bar-Restaurante y Eventos al 30% del inmueble', según reproduce en su escrito de apelación.

4. Con carácter subsidiario, y para el caso de confirmarse la declaración de nulidad,

4.1. también discrepa de los pronunciamientos relativos a establecer las consecuencias derivadas de aquélla, pues considera que no están probados los desembolsos reflejados en las facturas aportadas, que además de no estar emitidas por la sociedad mercantil demandante, no existen justificantes de pago.

4.2. Entiende que debió también tomarse en consideración el rendimiento económico obtenido por la demandante durante el tiempo que mantuvo la explotación del negocio, así como la contraprestación que debía abonar por la gestión del club social.

4.3. A su juicio, la demandante no puede reclamar los gastos de consumo eléctrico abonados después de la resolución del contrato decidido por la demandante el día 24 de julio de 2018, pues al no dar aquélla de baja ese servicio hasta un tiempo después, fue sólo a su dejadez la causante del gasto.

Recurre por medio de impugnación de Sentencia BULLEBULLE, S.L., insistiendo en su pretensión estimatoria total de la demanda, pues los efectos de la declaración de nulidad se producen por imperio de la Ley, y no derivan del contrato.

SEGUNDO.- Recurso promovido por JUNTA DE COMPENSACIÓN URBANIZACIÓN URTAJO, ASOCIACIÓN PARCELISTAS URBANIZACIÓN URTAJO.

1. La Sentencia ha declarado la nulidad del contrato centrándose en un aspecto que no es exactamente el alegado por la parte actora en su demanda como determinante de ese efecto. Así, la Resolución judicial tiene únicamente en cuenta que la inexistencia del objeto por imposibilidad vino dada por la falta de autorización del contrato por parte del Ayuntamiento para celebrarlo, y en caso de hacerlo fijando una superficie para bar superior al 30% y se procediera a la firma del contrato, el Ayuntamiento procedería de igual manera a la revocación de la constitución del derecho de superficie. Sin embargo, lo que hace el Ayuntamiento al no autorizar el contrato, no es privarlo de eficacia, ni prohibir la contratación, sino denegar la licencia de actividad, de tal manera que ello obligaba al cierre del negocio e impide a la demandante la explotación. Por otro lado, lo que sí implicaría la inexistencia del objeto sería la revocación del derecho de superficie, pues era ese derecho real el que permitía a la superficiaria contratar con terceros la explotación del local como club social, pero eso no ocurrió, pues constituido por escritura pública inscrita en el Registro de la propiedad dentro del plazo ordenado por el Ayuntamiento, como luego explicaremos, posteriormente en la decisión tomada el 11 de julio de 2018 por la Corporación municipal no se acordó, junto a la orden de cierre del local, la revocación del derecho de superficie, que, por otro lado, en pura lógica debía hacerse con las mismas formalidades empleadas para la constitución para producir efectos frente a terceros.

Según puede comprobarse siguiendo el orden de los acontecimientos explicados en la demanda, así como la documentación presentada para demostrarlos, el Informe emitido por el servicio jurídico del Ayuntamiento muestra que la razón principal de la propuesta para denegar la autorización del contrato presentado por la Junta de Compensación en enero de 2017 es que en él no se refleja la limitación relativa a la actividad de recreo, y recuerda que ésta no puede superar el 30%, de tal manera que en el contrato simplemente se proyecta un negocio privado sobre suelo dotacional. Esta es la razón principal de la denegación, luego añade el incumplimiento de la obligación de otorgar e inscribir la escritura de constitución de superficie (doc. 17 de la demanda). La Alcaldía aceptó la conclusiones del Informe, pero no cerró la posibilidad de que la Junta de Compensación presentase un nuevo contrato donde se cumplieran las condiciones de la concesión, y no consideró tan esencial el incumplimiento del plazo para el otorgamiento de la escritura de constitución del derecho de superficie y su posterior inscripción, pues volvió a proporcionar una prórroga exigiendo que previamente a la presentación del nuevo contrato se otorgase e inscribiera la escritura, concediendo a tal efecto un plazo de dos meses a contar desde la fecha del acuerdo, que es el 8 de febrero de 2017, de modo que concluía el 8 de abril de ese año. La propia demanda relata que la formalización se llevó a cabo el día 30 de marzo de 2017 (doc. 20), dentro del plazo concedido. Por tanto, cuando el contrato se firmó en el mes de mayo de 2017 el derecho de superficie estaba constituido.

El hecho realmente alegado en la demanda para fundamentar la pretensión de nulidad está relacionado con la limitación para el uso de recreo impuesta por la Administración municipal, lo cual no ha sido examinado en la Sentencia. Para ello es fundamental valorar el Anexo I al contrato de mayo de 2017 donde, por remisión a aquél, se regula el compromiso de la demandante ' a realizar los eventos y actividades descritas en la Memoria que une...' al contrato en el referido documento complementario. Dice el Anexo en cuestión (doc. 3 de la demanda) 'Por mutuo acuerdo de las partes se pacta que la actividad de bar y restaurante social no podrá ocupar más del treinta por ciento (30%) de la superficie de la edificación, destinándose el resto de la superficie a la prestación de servicios de celebración de eventos y actividades deportivas, culturales y ocio'. Basta poner los términos de la redacción transcritos en relación con los argumentos del informe jurídico municipal y la decisión de la alcaldía tomada en febrero de 2017 para comprender que lo acordado en el contrato de mayo incumple de manera radical y palmaria la decisión administrativa, pues en ésta se imponía precisamente lo contrario: que las actividades de recreo no superasen el 30% de la superficie, y es evidente que lo pactado entre los litigantes es el 70%. Obviamente así no podía ser nunca concedida la licencia de actividad, y la consecuencia fue que una vez realizadas las obras de adecuación del local y con el negocio funcionando, tras la inspección realizada en julio de 2018, el Ayuntamiento decide no autorizar el contrato y ordenar el cierre del negocio.

Lo expuesto nos lleva a discrepar de los argumentos empleados en la Sentencia apelada para declarar la nulidad del contrato, lo cual obliga a valorar si esa consecuencia se extrae de los demás hechos aducidos en la demanda como fundamento de su pretensión.

2. La parte actora alegó en el hecho vigésimo de su demanda que el contrato fechado en el mes de enero de 2017, que fue analizado por los servicios jurídicos del Ayuntamiento de Colmenar de Oreja oponiéndose a su autorización por no cumplirse con las limitaciones impuestas para la concesión a la Junta de Compensación del derecho de superficie, es el mismo firmado por BULLEBULLE y la demandada en mayo de 2017. Cuando la demandada contestó nada dijo sobre ese alegato, ni negó tal aserto de su contraria, ni presentó el referido contrato de enero de 2017. En definitiva, se trata de un hecho nuevo introducido por primera vez en el recurso de apelación, lo cual impide tomarlo en consideración por aplicación del principiopendente appellatione nihil innovetur, inspirador de la regulación actual como lo pone de manifiesto la exposición de motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando dice: ' La apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada y, si ésta es una sentencia recaída en primera instancia, se determina legalmente que la segunda instancia no constituye un nuevo juicio, en que puedan aducirse toda clase de hechos y argumentos o formularse pretensiones nuevas sobre el caso. Se regula, coherentemente, el contenido de la sentencia de apelación, con especial atención a la singular congruencia de esa sentencia. .', o como ilustra la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2006: ' contradice los principios de preclusión y contradicción, generando indefensión para la contraparte, pues rige en nuestro ordenamiento un sistema de apelación limitada, no plena, en el que la regla general es que no cabe introducir cuestiones nuevas', criterio sostenido por otras muchas resoluciones del Alto Tribunal como la de 25 de septiembre de 1999 o la de 30 de enero de 2007.

De cualquier forma, la cuestión no tiene la trascendencia pretendida por la recurrente, pues como ya dijimos, la decisión del Ayuntamiento tomada en el mes de febrero no excluía que la Junta de Compensación presentase para su aprobación otro contrato o el mismo modificado. Y, como ya hemos también analizado con anterioridad, la redacción del Anexo I incumple de manera completa la pauta marcada por la Autoridad Municipal. Siendo eso así, lo relevante es determinar si la demandante era o no conocedora de la limitación, pues no cabe duda que, tal como se expone en el documento anexado, la fijación de proporciones en la actividad del local derivó de una exigencia de la demandada, en cuanto se plasma como un 'compromiso' de BULLEBULLE, declaración de voluntad unilateral delatora de una condición impuesta por la otra parte para aceptar la vinculación contractual.

La Sentencia de primera instancia ha declarado probado que la demandante desconocía la decisión del Ayuntamiento de febrero de 2017, pues no consta comunicación alguna a BULLEBULLE. La revisión de los testimonios prestados en el acto de la vista no demuestra otra cosa, tampoco consta que estuviese al tanto de las decisiones tomadas por el Ayuntamiento, pues ni siquiera se encargó de tramitar las licencias, permisos que fueron pedidos por la demandada. Incluso el testimonio de la Sra. Marí Jose, firmante como presidenta de la Junta de Compensación del contrato de mayo de 2017, es notablemente revelador para explicar los sucesos. Según esta testigo se decía que el club social empezó ilegalmente, y en vista de que estaba ya prácticamente construido, el Ayuntamiento se vio ante la tesitura de derribarlo o autorizarlo, entonces decidió cederlo a los vecinos, como consta en las escrituras (obviamente se refiere a la cesión del derecho de superficie); lo que ya les quedaba era terminar de acondicionarlo de acuerdo con los planos del Arquitecto, pero como no tenían dinero acordaron con la demandante que BULLEBULLE se harían cargo de terminar las obras a cambio de no pagar la renta. Por su parte, en el Ayuntamiento les dijeron de viva voz que estaba autorizada la actividad.

También es importante constatar el testimonio del Sr. Miguel Ángel, Arquitecto que diseñó y dirigió el proyecto, cuando afirmó que por el Ayuntamiento se le pidió que aclarara si el bar superaba el 30% de la totalidad, y respondió que no, lo cual consta en el documento 7 de la demanda, donde se explica que la superficie destinada a bar y la zona aledaña supone el 29,63% de la suma correspondiente a esa zona y la sala multifuncional, mientras respecto a la totalidad del edificio representa el 22,86%. Esto es congruente con la exigencia municipal de febrero de 2017, pues en ella se imponía que no se puede dedicar a actividad de recreo más del 30% de la superficie del inmueble, y al mismo tiempo pone aún más de manifiesto que por el compromiso de la cesionaria reflejado en el Anexo I la Junta permitió a BULLEBULLE utilizar para recreo una superficie superior. Quizá todo se deba a una mala interpretación de la decisión municipal de febrero por parte de la Junta de Compensación, como se vislumbra en la declaración prestada por la Sra. Marí Jose en la Vista del Juicio, pero lo cierto es que fue la Junta de Compensación demandada quien autorizó a la actora a utilizar para actividades de recreo el resto de la superficie de la edificación que superase el 30% reservado únicamente a bar y restaurante social, de manera que si finalmente el contrato no fue autorizado por el Ayuntamiento se debió precisamente a esa autorización, de la que únicamente cabe responsabilizar a la demandada por ser la Junta quien debía asegurarse de que el contrato se redactaba cumpliendo las directrices dadas por la Autoridad municipal, en cuanto a ella estaba dirigida la advertencia y su cumplimiento, no siendo aceptable presumir que la demandante conociese tales pormenores, pues no sólo no era destinataria de las decisiones del Ayuntamiento, sino que no intervino en ninguna negociación con el Consistorio relativa a la cuestión tratada.

3. La superficie excedida del 30% a la que antes nos hemos referido, existe, pero la demandada no podía disponer de esa zona excedente. Este factor no sería en sí mismo suficiente para apreciar la nulidad, pues derivaría en el incumplimiento de la obligación de entrega del espacio en cuestión disponiendo a tal fin la demandante de la acción de resolver el contrato e, incluso, de mantenerlo como bar con la superficie del 30% pero con el derecho de ser indemnizada por la parte no entregada, aplicando para ello lo dispuesto en el artículo 1.124 CC.

En el documento 14 de la demanda se encuentra la Resolución municipal de 11 de julio de 2018 que acuerda mantener el cierre total sin actividad del local, sosteniendo de ese modo la denegación de la licencia de actividad mientras no se subsane la deficiencia, es decir, que no se dará el permiso municipal hasta que las actividad recreativa desarrollada en el local no se circunscriba al 30% del inmueble. Por tanto, lo que impide a la actora continuar explotando el negocio es la denegación de la licencia de actividad, que lo es de manera temporal, y el cierre también provisional del local. Esa provisionalidad excluye cualquier consideración sobre inexistencia del objeto, incluso en su variante de imposibilidad, pues posible es, aunque limitado. Además, en el contrato de mayo de 2017 no se describe cuál es el espacio objeto del contrato, especificando su ubicación y superficie contratada, lo cual es fundamental para valorar si el objeto se ceñía al 30% o era la totalidad del inmueble. Por tanto, no encontramos razón para, aplicando lo dispuesto en el artículo 1.261 CC, concluir que el contrato sea nulo por inexistencia de objeto.

No obstante, en cuanto lo anteriormente decidido implica revocar la Sentencia apelada respecto a la declaración de nulidad, al platearse en la demanda una pretensión subsidiaria para el caso de desestimarse aquélla, debemos valorar si, como se pide, hubo incumplimiento y de él deriva la resolución del contrato, así como las consecuencias de esa decisión.

TERCERO.- Resolución por incumplimiento.

1. La acción de resolución del contrato por incumplimiento se fundamenta en los mismos hechos, y como ya hemos adelantado en los razonamientos anteriores es la verdaderamente procedente, pues no cabe duda que la demandada se vio obligada por decisión del Ayuntamiento a denegar a la actora el uso del local en los términos que se habían acordado en el contrato de mayo de 2017. Esto supuso una consecuencia aun peor: el cierre provisional del local, impidiendo a la demandante el desarrollo de la actividad cedida por la demandada, y decimos actividad cedida porque la destinataria de la licencia es la demandada, de modo que es ella, y no la actora, quien se responsabiliza ante el Ayuntamiento del cumplimiento todas las condiciones y exigencias impuestas por la Autoridad municipal. El incumplimiento con la actora es, por tanto, evidente, grave y esencial, determinando la resolución del contrato por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.124 CC.

2. La siguiente cuestión será determinar las consecuencias económicas de la resolución, consistentes en la indemnización a la que tiene derecho la demandante. El resarcimiento ha de ser para la reparación de todos los perjuicios derivados del incumplimiento. Entre ellos está, sin duda, el coste invertido en la obra. Éste, como consta en el contrato, fue el precio de la cesión de la actividad durante toda la duración pactada en el contrato, que fue de 10 años, de tal manera que previéndose un pago mensual de 200€, el total sería de 24.000€, que era el coste estimado para llevar a cabo las obras de adaptación del local. Como las obras se ejecutaron en su totalidad, tal como afirmó el Arquitecto, se corrigieron los defectos constructivos apreciados en la inspección, y en la obra realizada la parte destinada a bar no alcanzaba el 30%, cumpliéndose así ese parámetro impuesto por la Autoridad municipal, el hecho de quedarse la demandada con lo construido posibilitando con ello la celebración con un tercero de un contrato diferente donde le permitiese explotar las instalaciones construidas por la demandante, pero limitadas al espacio superficial dispuesto por el Ayuntamiento, constituye un evidente beneficio para ella y palmario perjuicio para quien pagó las obras, por eso está justificada la indemnización en ese importe. De acuerdo con ese razonamiento no vemos motivo para limitar el resarcimiento correspondiente a ese concepto al importe de 24.000€, pues esa cifra se determinó acomodándola al precio previsto como contraprestación por la cesión de la explotación del negocio, pero no al valor efectivo y real de las obras ejecutadas, de modo que el hecho de no haber podido la actora disfrutar de la utilidad convenida le impidió amortizar el gasto ocasionado por el coste real de la inversión en ejecución de una obra que ya no puede recuperar. En este punto, sí compartimos los argumentos de la Sra. Magistrada de primera instancia relativos a la falta de razón de la parte demandada en su petición de excluir como conceptos indemnizatorios las partidas reflejadas en facturas expedidas a nombre de la Sra. Brigida, en lugar de BULLEBULLE, pues evidente que como representante de esa entidad, lo cual era conocido por la demandada, actuaba en el ejercicio de su cargo.

Lo anteriormente expuesto viene dado porque la ejecución de la obra constituyó un pago adelantado y en especie del importe de la renta convenido, sin que la cesionaria demandante llegara a obtener la completa contraprestación consistente en disfrutar durante 10 años de la explotación del local en las condiciones convenidas. Sí pudo hacerlo durante unos meses hasta la orden de cierre del Ayuntamiento, y durante ese periodo de tiempo invirtió en otros bienes y elementos necesarios para la actividad desarrollada, como los que se relacionan en la demanda y se expresan en las facturas presentadas con el escrito rector. Se constata, sin embargo, que se trata de bienes muebles que no tienen por qué quedar instalados de manera definitiva en el local, de modo que su propietaria continúa siendo la compradora que los adquirió, quien, obviamente puede retirarlos, por eso no constituyen un perjuicio. Tampoco es un perjuicio resarcible la contratación y gasto de los servicios de electricidad, teléfono, agua, etc., pues se enmarcan en el periodo de explotación del local mientras así lo hizo la demandante hasta la orden de cierre.

Todo lo expuesto nos lleva a estimar en parte el recurso de la parte actora cifrando el importe de la indemnización en 25.745,17€, que es la suma de las mismas partidas de obras estimadas en la Sentencia, pero sin la limitación a 24.000€, y excluidos los consumos energéticos y agua de las dependencias.

CUARTO.- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.100 del Código Civil la demandada incurrió en mora cuando no atendió el pago de las cantidades reclamadas, de manera que por aplicación de la norma contenida en el 1.101, tiene que responder por los daños y perjuicios desde la fecha de presentación de la demanda, que para el tipo de obligaciones en la que nos encontramos es el interés computado en la forma que expresa el artículo 1.108.

QUINTO.- Las pretensiones de la parte actora han sido estimadas en parte, mientras que las de la demandada se han rechazado, si bien lo han sido por razones diferentes de las empleadas en la Sentencia apelada, implicando la desestimación de la pretensión de nulidad deducida en la demanda, lo cual ha dado lugar a resolver el debate sobre la pretensión subsidiaria. Por eso, consideramos, aplicando lo dispuesto en el artículo 398 LEC, que no debe hacerse imposición de las costas generadas en esta alzada.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por medio de impugnación de Sentencia por el Procurador de los Tribunales D. CARLOS MARTÍN MARTÍN en nombre y representación de BULLEBULLE, S.L., y con desestimación del presentado por el Procurador de los Tribunales D. JAVIER ALCÁNTARA TÉLLEZ en nombre y representación de JUNTA DE COMPENSACIÓN URBANIZACIÓN URTAJO, ASOCIACIÓN PARCELISTAS URBANIZACIÓN URTAJO, ambos planteados contra la sentencia de fecha de 22 de julio de 2020 dictada por el Juzgado de primera instancia número 4 de Aranjuez, debemos

1. REVOCAMOSel pronunciamiento sobre nulidad del contrato realizado en la Sentencia apelada.

2. DESESTIMAMOSla pretensión principal instada por BULLEBULLE, S.L.

3. ESTIMAMOSla pretensión subsidiaria deducida en la demanda.

4. DECLARAMOS RESUELTOel contrato celebrado entre los litigantes, datado el día 1 de mayo de 2017.

5. CONDENAMOSa JUNTA DE COMPENSACIÓN URBANIZACIÓN URTAJO, ASOCIACIÓN PARCELISTAS URBANIZACIÓN URTAJO a pagar a BULLEBULLE, S.L. la cantidad de 25.745,17€, así como los intereses legales por mora devengados desde la fecha de presentación de la demanda.

6. CONFIRMAMOSel pronunciamiento sobre costas de la primera instancia.

7. No hacemos imposición de las costas devengadas en esta alzada, con devolución de los depósitos constituidos.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 3390-0000-00-0597-20, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.