Sentencia CIVIL Nº 40/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 296/2018 de 28 de Enero de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935672169
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N.I.G.: 0810142120170021500
Recurso de apelación 296/2018 -E
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de L'Hospitalet de Llobregat
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 162/2017
Parte recurrente/Solicitante: Nassau Antigua, S.L.
Procurador/a: Montserrat Montal Gibert
Abogado/a: N# MILLAN MARTINEZ
Parte recurrida: Mónica , Marcos
Procurador/a: Ruben Franquet Martin
Abogado/a: ANGELINA AGALAROVA , Jordi Gómez Martínez
SENTENCIA Nº 40/2019
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Jordi Lluís Forgas Folch
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 28 de enero de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 8 de marzo de 2018 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 162/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 1 de L'Hospitalet de Llobregat a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Montserrat Montal Gibert, en nombre y representación de Nassau Antigua, S.L. contra Sentencia - 15/12/2017 y en el que consta como parte apelada el Procurador D. Ruben Franquet Martin, en nombre y representación de Dª Mónica y D. Marcos .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'FALLO:
PRIMERO.-Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda de desahucio por falta de pago de la renta presentada en nombre y representación de NASSAU ANTIGUA SL, en consecuencia, absolver a los demandados de todas las pretensiones deducidas de contrario.



SEGUNDO.- Se imponen las costas de procedimientoa la parte actora.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.

NASSAU ANTIGUA S.L. presenta demanda de juicio verbal, contra DON Marcos y DOÑA Mónica , instando una acción de desahucio por falta de pago y de reclamación de cantidad acumulada al anterior, en la que solicita se decrete la resolución del contrato de arrendamiento del inmueble sito en el piso NUM000 NUM001 NUM002 del número NUM003 , de la AVENIDA000 , de L'HOSPITALET DE LLOBREGAT, celebrado con los demandados, por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas, con apercibimiento de lanzamiento si no desalojan la finca, así como la condena a abonar a la demandante la cantidad de 9.680 euros, a que ascienden las rentas y cantidades asimiladas vencidas y no pagadas de los meses de septiembre de 2015 a diciembre de 2016, a razón de 550 euros mensuales, más los intereses legales de dicha cantidad y las costas procesales.

DON Marcos y DOÑA Mónica comparecen y se oponen a las pretensiones de la actora alegando, en primer lugar, falta de legitimación activa por no ser propietaria de la finca, al haberse adjudicado a BANKIA S.A.

en fase de ejecución hipotecaria y, en segundo lugar, pluspetición, al haberse pactado una rebaja de la renta y existir pagos parciales en junio, julio y agosto de 2017, así como en efectivo, de las rentas no satisfechas mediante transferencia bancaria.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por NASSAU ANTIGUA S.L. contra DON Marcos y DOÑA Mónica , imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de NASSAU ANTIGUA S.L. interpone recurso de apelación en el que alega: 1) NASSAU ANTIGUA S.L. interpuso demanda de desahucio por impago de rentas. En la propia demanda, se reconoció que la vivienda había pasado a ser propiedad del Banco, por adjudicación en subasta, pero tal circunstancia es irrelevante dado que la actora mantiene la posesión mediata de la finca. La posesión inmediata corresponde a los demandados arrendatarios, y la demandante posee como arrendador, por medio de ellos, la finca.

Los demandados se opusieron alegando que NASSAU ANTIGUA S.L. no tiene legitimación activa para instar el desahucio al no ser ya la propietaria de la finca y no ser, por tanto, la parte arrendadora.

2) El día del juicio se practicó el interrogatorio del demandado Sr. Marcos , a quien se le preguntó si habían estado pagando las rentas al banco, e incluso si el banco les llegó a requerir de pago en algún momento de dichas rentas. A ambas preguntas el demandado respondió que no.

3) La sentencia de primera instancia desestima la demanda al considerar que la demandante no tiene legitimación activa, y lo razona con cita en el artículo 29 de la LAU , que señala que el adquirente se subroga en los derechos del arrendador, salvo que concurran en dicho adquirente los requisitos del tercero hipotecario.

El juzgado considera que como las rentas reclamadas se devengaron cuando que la propiedad ya era del banco, entonces la actora carece de legitimación.

4) Los razonamientos jurídicos de la sentencia son erróneos, por cuanto el banco negó en todo momento validez al contrato de alquiler: en el seno de la ejecución hipotecaria pidió el lanzamiento y de hecho fue acordado (vid. Auto aportado por los propios demandados. En coherencia con ello, el banco no les reclamó renta alguna, ni los demandados se la pagaron (como así reconocieron en el acto del juicio). Por lo tanto, el banco jamás se subrogó en el contrato de arrendamiento. Al no haberse subrogado en el contrato, la demandante continuó siendo la arrendadora. Tanto es así que los demandados ocupan la finca gracias al contrato suscrito con NASSAU ANTIGUA SL, y antes de conocerse que el banco se lo había adjudicado los demandados ya debían rentas. Si no pagan la renta al arrendador, los demandados ocupan entonces la vivienda de forma gratuita, y eso constituye un enriquecimiento injusto. Por lo tanto, NASSAU ANTIGUA S.L.

sí que posee un título que le habilita para reclamar, el contrato, y los demandados poseen la vivienda gracias a ese contrato. Como el banco jamás se subrogó en el contrato, al no reconocerle validez, esto quiere decir que las rentas por la ocupación de la vivienda han de ser pagadas a NASSAU ANTIGUA S.L., que las acredita por ser aún la parte arrendadora.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se estime el recurso de apelación, se revoque la sentencia recurrida y se estime la demanda, con expresa condena en costas de los demandados.

Ambos demandados impugnan el recurso y solicitan la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.



SEGUNDO.- Falta de legitimación activa de la demandante .

Son hechos admitidos por ambas partes los siguientes: 1) En fecha 4 de febrero de 2013, NASSAU ANTIGUA S.L., como arrendadora, y DON Marcos y DOÑA Mónica , como arrendatarios, suscribieron un contrato de arrendamiento del inmueble sito en el piso NUM000 NUM001 NUM002 del número NUM003 , de la AVENIDA000 , de L'HOSPITALET DE LLOBREGAT.

2) BANKIA S.A. es titular del dominio de esta finca, por título de adjudicación, en virtud de decreto firme dictado el día 18 de febrero de 2013, por la Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 5 de L#HOSPITALET DE LLOBREGAT.

La legitimación activa en el desahucio por falta de pago de la renta corresponde al arrendador del inmueble, sea o no propietario del mismo, como proclaman los artículos 27.2 de la LAU y 1.569 del Código Civil .

Dice el artículo 29 de Ley de Arrendamientos Urbanos que el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria .

El artículo 29 de la LAU establece como principio la subrogación del adquirente en los derechos y obligaciones del arrendador. Esta subrogación arrendaticia no tiene lugar, si el adquirente reúne los requisitos del artículo 34 de la LH , lo que provoca la extinción de la relación arrendaticia cuando el tercero adquiere una finca ignorando la locación, porque ésta no ha accedido al Registro. Si no se inscribió y el adquirente es un adquirente del artículo 34 de la LH , el arrendamiento se extingue con la adquisición, porque el adquirente no queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador.

En el presente supuesto, no vamos a entrar a valorar si se ha producido o no la subrogación del contrato en favor de BANKIA S.A., o si el contrato puede haberse extinguido, porque no es objeto del presente procedimiento.

Pero, en todo caso, no existe duda alguna que, a partir del día 18 de febrero de 2013, fecha del decreto de adjudicación dictado por el Juzgado de Instancia número 5 de L#HOSPITALET DE LLOBREGAT, NASSAU ANTIGUA S.L. carece de legitimación activa para instar el desahucio por falta de pago de las rentas, pues no ostenta un título válido que le permita reclamar la posesión de la vivienda, ni para reclamar a los arrendatarios las rentas impagadas con posterioridad a la transmisión.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.



TERCERO.- Costas.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de NASSAU ANTIGUA S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de L#HOSPITALET DE LLOBREGAT, en los autos de Juicio Verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad acumulada al anterior, número 162/2017, de fecha 15 de diciembre de 2017, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por la recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :