Sentencia Civil Nº 396/2005, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 478/2005 de 22 de Junio de 2005

Encabezamiento

Rollo Nº478/05

Sección 7ª

SENTENCIA Nº 396

SECCIÓN SÉPTIMA

Ilustrísimas Señoras Magistradas:

Presidente

Dª. Pilar Cerdán Villalba

Magistrados:

Dª. María Ibáñez Solaz

Dª. Mª Asunción Sonia Molla nebot

En la ciudad de Valencia a 22 de junio del 2005.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario 635/04, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Valencia, entre partes; de una, como demandante-apelante URBANIZACIÓN Y GESTIÓN 99 S.L, representado por la Procuradora Dª. Mª. Esther Bonet Peiró; y de otra, como demandadas- apeladas DOÑA Marina Y DOÑA Asunción , representadas por la Procuradora Dª. Ana Mª. Ballesteros Navarro.

Es Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Pilar Cerdán Villalba.

Antecedentes

PRIMERO.- En los expresados autos y con fecha 4 de marzo de 2005 se dictó la Sentencia, cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Bonet Peiró, Maria Esther, en nombre y representación de URBANIZACION Y GESTION 99 SL, debo absolver y absuelvo a los demandados Marina Y Asunción de las pretensiones de condena deducidas en su contra, con expresa imposición de costas a la parte actora..

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por la representación del demandante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, y previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a este Tribunal, en donde comparecieron ambas; se ha tramitado el recurso, acordándose el día 20 de junio de 2005 para la celebración de la Votación y Fallo, fecha en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la sentencia de instancia, se desestimó la demanda de reclamación de cantidad formulada al entender, en esencia, que no constando que tras el fracaso de una primera operación las demandadas mantuvieran el contrato verbal para que la actora siguiera gestionando la venta de las fincas de sus propiedad, no cabía dar lugar a la reclamación de los honorarios que por su mediación se reclaman en la demanda .

SEGUNDO.-Contra dicha resolución se formula el presente recurso por la parte demandante en base a que, la misma , incurre en una errónea valoración de las pruebas ya que, mediante ellas, se ha acreditado, que se le hizo el primer encargo de venta de las fincas propiedad de las demandadas por medio de sus hijos en enero del 2001, que en ningún momento se les rescindió y que, en su virtud , según diversos correos electrónicos remitidos en septiembre y octubre del 2003 y las testificales del API que intervino por la final compradora y de un vecino colindante de otra finca , tal compra se llevó a cabo con su mediación al negociarla en Castellón concluyéndola luego aquéllas directamente con la adquirente por medio de su yerno , por el conocimiento personal que tenía de éste y gracias a esa scomunicaciones previas que de ella habían tenido lugar por su parte, en las que figura , el mismo precio que en la escritura otorgada en noviembre del 2003 por lo que , siendo los honorarios reclamados en la demanda inferiores a los que dictamina el Colegio de API, ésta se ha de estimar.

Por el contrario la parte demandada, solicitó la confirmación de la sentencia de instancia, por sus propios fundamentos, en cuya virtud , principalmente se opuso a los del recurso.

TERCERO.--Esta Sala, da por reproducidos los fundamentos jurídicos de la repetida sentencia, fuera de lo que se opongan a lo que se expondrá a continuación, en relación a lo que es objeto del presente recurso y previo examen de las normas, doctrina aplicable y pruebas practicadas.

Sobre tal doctrina en relación con el contrato que une a las partes las sentencias del Tribunales Supremo de fechas 2 de mayo de 1963 y 21 de octubre de 1964 definen el contrato de mediación o corretaje como aquél por el cual una persona, llamada oferente, mediado o comitente encarga a otra, que recibe el nombre de corredor o mediador, que la informe acerca de la ocasión u oportunidad de concluir con persona o personas distintas un negocio jurídico, o que realice las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades, encaminado a lograr su realización comprometiéndose a cambio de ello a satisfacerle una retribución, que denomina premio, en el supuesto de que dicho ulterior contrato llegue a perfeccionarse. La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 21 de mayo de 1992, señala que en el contrato de agencia inmobiliaria (que no es sino el corretaje de bienes inmuebles), predomina la función de gestión mediadora, por lo que reviste naturaleza de pacto de encargo, cesando el mediador cuando pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar un futuro convenio final. Por su parte la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 1 de diciembre de 1986 declara que en el contrato de corretaje el mediador o corredor asume una prestación de actividad en la que no se compromete la obtención de un resultado concreto y en la que la retribución normalmente sólo tiene lugar en el caso de que llegue a tener realidad el negocio jurídico objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el mediador.

De la precedente doctrina jurisprudencial se extrae como nota característica del contrato de mediación o corretaje que el corredor sólo se compromete a desplegar la actividad necesaria para promover la conclusión del contrato, pero no se obliga a obtener el resultado deseado, pues no depende de su voluntad que el contrato llegue o no a celebrarse; sin embargo, sólo tendrá derecho a obtener la retribución pactada en caso de que se perfeccione el contrato que él promovió.Ésto, sin embargo, provoca, con relativa frecuencia, que el oferente trate de burlar o defraudar los derechos del corredor, ultimando la operación, que éste ha gestionado y promovido, a sus espaldas y aprovechándose de la actividad desarrollada, declarando en estos casos la misma doctrina , que el corretaje ha de ser satisfecho aún después de extinguido o revocado el encargo conferido al mediador, siempre que se acredite que la celebración del contrato encargado fue posible merced a la actividad que, durante su vigencia, desarrolló el corredor (sentencias del Tribunal Supremo de fechas 3 de junio de 1950 y 7 de enero de 1957 ), añadiendo las de fechas 21 de octubre de 1965 , 18 de diciembre de 1986 , 3 de enero de 1989 , 11 de febrero, 26 de marzo y 23 de septiembre de 1991 del Alto Tribunal, que los servicios del agente inmobiliario deben ser retribuidos tanto si el negocio proyectado se consigue como resultado de su gestión mediadora, como si el oferente se aprovecha de su labor para celebrarlo directamente.No se trata de que el contrato de mediación implique una facultad exclusiva para el agente en la captación del comprador, sino que aún en los casos en que la venta la realice directamente el comitente, sin contar con el agente, pero aprovechando su gestión, está obligado aquél a pagar el corretaje.

CUARTO.-Analizando las pruebas practicadas a la luz de la jurisprudencia expuesta, de ellas resulta :

1)Se ha probado por la testifical de los hijos de las demandadas , Marina y D.Leonardo, que fueron los que intervinieron en su representación en la venta litigiosa, en especial el último, y por el propio tenor de la contestación a la demanda, que por éstos en enero del 2001 se encargó verbalmente a la actora la venta de las fincas integradas en la UE 40 de Castellón números NUM000 y NUM001 , llegando a hablar de los honorarios (testimonio del Sr.Leonardo) y que a raíz de este encargo ésta consiguió en enero del 2003 una opción de compra por parte de PROMOJUCAR S.A por un precio de 681, 209 euros, cuya copia y ofertas se comunicaron a los primeros según los documentos 6 a 8 de la demanda entre febrero y abril del 2003 la que no llegó a buen fin por desistimiento de la promotora.

2)Que según la testifical de D.Miguel Ángel, API del Grupo Ballester en Castellón , y de D.Lucio propietario de una finca colindante a las litigiosas , en septiembre del 2003 el primero se interesó por la compra de éstas y se dirigió a la actora a la que, tras facilitarle un dossier de las mismas , le hizo una oferta de compra , a cuyo fin, se reunieron varias veces con el delegado de tal Grupo en esa Ciudad D.Jesus Miguel que hizo varias propuestas al respecto pactando que los honorarios del primero los abonaría el comprador , lo que ha verificado conforme a la factura que aportó al declarar por 18.682, 920 euros , y los de dicha actora el vendedor.

3)Que estas ofertas se comunicaron, según correos electrónicos de 3 y 21 de octubre siguiente (documentos 9 y 10 de la demanda)dirigidos a D.Leonardo a éste, cuya recepción reconoció en su testimonio si bien alegando lo confuso de la información de su contenido al igual que el de los previos de PROMOJUCAR.

4)Que en el primero de dicho correos se consigna por la actora que el precio de la venta será de 757.260 euros , a pagar el 10% en la primera reunión , el 50% a la firma de la escritura y a los seis meses el resto , y en el segundo que no podrá asistir a esa reunión y que sus honorarios serían del 1, 50%.

5)Que, concluídas las negociaciones en Valencia sin intervención ni de la actora ni del API D.Miguel Ángel, por la larga relación profesional entre D.Lorenzo , esposo de la Sra.Lorenza , y el gerente de GUADELMEDINA S.A, D.Mauricio , sociedad que pertenece al Grupo Ballester, la escritura de compraventa aportada como documento 3 de la contestación se otorgó el día 20-11-03 en esta Ciudad entre las demandadas y la última , por igual precio que el que figura en dicho correo de 757.260 euros .

5)No se ha probado que , antes de estas conversaciones entre el citado API y la actora, los hijos de las demandadas en abril rescindieran el encargo de ésta tras el fracaso de la primera opción, ni que Marina, como declaró, se enterara directamente por sus relaciones en Castellón , ninguna traída a la litis , del interes del Grupo Ballester en la compra y sí , por el contrario , que, por la referida larga relación profesional de su esposo D.Lorenzo, con el gerente de GUADELMEDINA S.A, D.Mauricio, las negociaciones de la compra sólo se siguieron y finiquitaron en Valencia a raíz del conocimiento que tuvo la primera por medio de la demandante del interes del Grupo Ballester en la compra.En efecto, ello es así no sólo por las declaraciones de los testigos ya dichos Sres .Miguel ÁngelLucio, por la correlación de las fechas citadas y por la coincidencia de precios entre el correo y la escritura , si no por la propia manifestación del Sr.Mauricio que manifestó primeramente en su testimonio , aunque luego lo rectificó incurriendo en contradicciones, que se había enterado por su delegado en Castellón , unos dos meses antes de esa escritura, que Doña.Lorenza había contactado con él , contacto que ésta , sin embargo y tambien de modo contradictorio , refiere como directo entre el testigo y su esposo.

CUARTO.-A la vista de esta resultancia probatoria y doctrina y en aplicación del Art.217 de la LEC sobre el cumplimiento de su carga probatoria por la actora , no cabe si no concluir, en contra con la acordado en la instancia, con que, existiendo un encargo verbal a ésta de mediación en la venta por las demandadas con conversaciones sobre los honorarios que, según el oficio al Colegio de API son del mínimo del 3% en estas operaciones , no constando su revocación por las últimas antes de otorgarse la compraventa y , aunque fuera así , adverado que ésta se perfeccionó gracias a las gestiones(igual precio , comprador del mismo Grupo empresarial, y mes siguiente entre los correos y la escritura pública )que había facilitado la primera por medio de la citada delegación en Castellón, cabe estimar el recurso íntegramente y , por tanto, del mismo modo la demanda dando lugar al pago de los honorarios por esa mediación del 1.50% de su precio inferiores a los mínimos mencionados y comunicados al Sr.Leonardo.La condena que de ello deriva al pago de 13.171, 31 euros por cada una de las dos demandadas más los intereses legales desde la demanda(arts.1101 y 1108 del CC)no es si no cumplimiento de la necesidad de retribuir los servicios del agente inmobiliario por haberse aprovechado el oferente de su labor para celebrar directamente el contrato .

QUINTO.- De conformidad con los artículos 394 y 398 de la L.E.C.1/2000 dadas las anteriores estimaciones , se imponen las costas de la instancia a la demandada y no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

En su virtud,

Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que con estimación total del recurso de apelación, interpuesto por la representación de URBANIZACIÓN Y GESTIÓN 99 S.L, contra la sentencia de fecha 4 de marzo del 2005, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº6 de Valencia , en autos nº 635/04, debemos revocarla y la revocamos y, en su lugar , dictar otra por la que se estima íntegramente la demanda y se condena a las demandadas Marina y Asunción Y Marina a que cada una de ellas abone a la actora como principal la suma de 13.171, 31 euros, más los intereses legales desde su interposición y al pago de las costas.Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Y, a su tiempo, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, para su ejecución y debido cumplimiento.

Así por ésta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

María Ibáñez Solaz, Pilar Cerdán Villalbay Mª Asunción Sonia Molla nebot.- RUBRICADO.

PUBLICACION.- Doy fe. La anterior resolución ha sido leída y publicada por el Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial. En Valencia a 22 de junio del dos mil cinco. V.VALLET.- RUBRICADO.