Sentencia Civil Nº 391/2005, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 147/2004 de 11 de Julio de 2005

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 9

MADRID

SENTENCIA: 00391/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección Novena

SENTENCIA NÚMERO: 391

Rollo: 147 /2004

Ilmos. Sres. Magistrados:

Don José Antonio Nodal de la Torre

Don Juan Luis Gordillo Álvarez Valdés

Don Juan Ángel Moreno García

En Madrid, a once de julio de dos mil cinco.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Ordinario nº 1007/2002, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo nº 147/2004, en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelante DOÑA Beatriz, representada por la Procuradora Sra. Doña Victoria Brualla Gómez de la Torre y defendida por la Letrado Doña Luisa Estévez Martínez; de otra, como demandada y hoy apelada DOÑA María Purificación, representada por el Procurador Sr. Don Victorio Venturini Medina y defendida por el Letrado Don Fernando Velasco Muñoz; y de otra, como demandada y hoy también apelada GESTIÓN INMOBILIARIA CYCLÓN, S.L., representada por el Procurador Sr. Don Miguel Ángel Aparicio Urcia y defendida por la Letrado Doña Encarnación Carrillo Matesanz; sobre acciones declarativas y de condena.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. José Antonio Nodal de la Torre.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Madrid, en fecha 18 de noviembre de 2003, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: Fallo: "Que desestimando la demanda interpuesta por Dña. Beatriz contra Dña. María Purificación y contra Gestión Inmobiliaria Cyclón S.L. debo absolver y absuelvo a los expresados codemandados de las pretensiones condenatorias solicitadas por la actora con expresa imposición de costas a ésta última."

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la demandante, del que se dio traslado al resto de las partes quienes a su vez se opusieron al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.

Tercero.- Habiéndose solicitado el recibimiento a prueba de los autos en esta alzada, y admitida y practicada la misma con el resultado que obra en autos, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de vista pública, señalándose para que tuviera lugar la misma la audiencia del día siete de julio del presente año, a la que asistieron los referidos Letrados y Procuradores, habiéndose documentado en soporte apto para la grabación y reproducción del sonido y de la imagen.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada excepto en lo que se opongan a lo que a continuación se dirá, y

Primero.- Si la incongruencia ha de estimarse en la relación de la parte dispositiva de la sentencia con los términos de la demanda y la contestación, habiendo de tenerse por tal la discrepancia entre lo resuelto y lo que ha sido objeto de debate, sin que ello quiera decir que el Juez se haya de amoldar rígida y literalmente a lo pedido, sino que el fallo ha de guardar acatamiento a lo sustancial de lo solicitado y a los hechos que sirvan de apoyo a la petición, no dependiendo de que en él se empleen las mismas palabras de la demanda o de la contestación, pues congruente es si sus declaraciones tienen la eficacia jurídica necesaria para que queden resueltos todos los puntos objeto de discusión, y si la jurisprudencia tiene a su vez declarado de manera constante que las sentencias absolutorias no incurren en incongruencia a no ser que se altere la causa de pedir o se estime una excepción no articulada por el demandado o no apreciable de oficio, mal cabe en este caso estimar tal defecto, como mal cabe hablar de contrato de compraventa, en vez de simples arras penitenciales, vista la documental traída al procedimiento, cuando de acuerdo también con reiterada jurisprudencia la intervención de una persona reducida a realizar las gestiones necesarias para poner en relación a otras dos con objeto de proceder a la celebración de un contrato, sin contratar aquélla en nombre propio ni en el de su pretendido comitente, no puede calificarse de comisión mercantil y sí debe considerarse como un contrato innominado "facio ut des", principal, consensual y bilateral, que impone a las partes derechos y obligaciones recíprocos, cuya causa es la propia prestación de los aludidos servicios, y que se rige por las disposiciones contenidas en los Títulos I y II del Libro IV del Código Civil, siendo conocido con el nombre de contrato de mediación o corretaje, y definido como aquél por el cual una de las partes -corredor- se compromete a indicar a la otra -comitente o mandante- la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero, o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución, de modo que, con independencia de si el mediador tiene o no derecho a la remuneración convenida en el caso de que el negocio principal no se realice o concluya, lo característico de su actuación consiste en que se limita a poner en relación, directa o indirecta, a los futuros contratantes, sin participar él personalmente en el contrato ni como representante de una de las partes ni como simple mandatario o comisionista suyo, pues, como expresa en su párrafo primero el artículo 1.259 del mentado Ordenamiento Sustantivo, ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la Ley su representación legal, y de ahí que, como a continuación estatuye el propio artículo, sea nulo el contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante.

Segundo.- Lo anterior sentado y atendidos los términos en que aparece redactado el encargo de venta (folios 155 y 208), puesto en relación con el resto de lo actuado, es claro que la intervención de la demandada Gestión Inmobiliaria Cyclón S.L. en la operación de que tratamos no era otra que la de una simple mediadora que, a falta de apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa, aunque coadyuve a la misma, y cuya función, por lo tanto, en consonancia con lo ya dicho, está dirigida a poner en conexión a los que "pueden ser contratantes", "sin intervención del mediador en el contrato", y sin que a ello sea óbice el hecho de que estuviera autorizada para tomar del cliente arras o señal, al no implicar ello un tácito apoderamiento para disponer del bien inmueble de que se trataba y perfeccionar el contrato.

Tercero.- A la luz por tanto de cuanto acaba de ponerse de manifiesto, no ofreciendo duda alguna que los 2.950.000 pesetas recibidos por la inmobiliaria mediadora de manos de la señora Beatriz lo fueron en concepto de arras penitenciales, que la vendedora señora María Purificación desistió unilateralmente de llevar a cabo la compraventa proyectada, y que, por cuanto prevenía la cláusula quinta del documento suscrito el 4 de diciembre de 2001, en el caso de que el comprador desistiera de la compraventa perdería en favor del vendedor la cantidad entregada, mientras que, si fuera éste quien lo hiciera, quedaría obligado a devolver las arras duplicadas, la cuestión se centra en determinar si el desistimiento llevado a cabo estaba o no justificado, y en si, de estarlo, fue motivado por causa imputable a la ahora accionante, pues de haberse resuelto el negocio sin incumplimiento por quien trataba de vender o por quien pretendía comprar, y consistiendo los efectos de la resolución en poner las cosas en el estado en que se encontraban antes de contratar, ha de tener en consecuencia carácter retroactivo y habrán de serle de aplicación por analogía lo dispuesto para la anulabilidad en los artículos 1.303, 1.307 y 1.308 del Código Civil, que también presuponen la extinción del contrato, postura esta acogida por nuestro Tribunal Supremo en numerosas sentencias, entre las que cabe citar las de 21 de noviembre de 1963, 23 de febrero de 1964 y, más recientemente, de 17 de junio de 1986, donde se expresa que "es opinión comúnmente aceptada, tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, que la resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos "ex nun", sino "ex tunc", lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieren recibido, en cuanto la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos, tal como se halla establecido para los casos de rescisión en el artículo 1.295 del Código Civil al que expresamente se remite el artículo 1.124 del mismo cuerpo legal, efectos que sustancialmente coinciden con los previstos para los casos de nulidad en el artículo 1.303, y para los supuestos de condición resolutoria expresa en el artículo 1.123", que es cabalmente lo que procede en el supuesto de autos sin más que considerar, teniendo presentes las irregularidades cometidas por la inmobiliaria demandada, sobradamente reflejadas en el procedimiento, alguna de las cuales incluso ha motivado la condena de su representante legal por un delito de estafa: por un lado, que la operación había de celebrarse antes del 4 de marzo de 2002, y ninguna prueba consistente existe de que la vendedora demandada diera su conformidad a la ampliación de ese plazo o tuviera deudas pendientes con la Comunidad de Propietarios del edificio, con lo que mal cabe pretender haya de devolver duplicadas las arras percibidas; y, por otro, que mal cabe igualmente hacer reproche alguno a la compradora demandante atendidos los términos del documento que la agencia redactó y suscribió el 4 de febrero de 2002, al parecer en la infundada creencia de que obtendría el beneplácito de la vendedora, ampliando la fecha del otorgamiento de la escritura hasta el 8 de marzo siguiente, fecha esta en la que efectivamente Doña Desirée hizo cuanto estuvo a su alcance para la feliz conclusión del negocio, conducta la examinada, junto con la que se desprende de las actividades que desplegó en relación con el piso que se proponía adquirir, ajena por completo a toda idea de incumplimiento o voluntad de desistir, y, por ende, no merecedora de la penalidad que el documento de arras contemplaba, la pérdida de las entregadas, razones por la cuales la demandada Sra. María Purificación debe devolver a la Sra. Beatriz simplemente los 2.950.000 pesetas (17.729,86 euros) que ésta entregó en su día a quien aquélla había autorizado a percibirla en su nombre, sin perjuicio de las acciones de que dicha demandada pueda considerarse asistida frente a su mandataria, cuya legal representante, como ya anunciábamos, ha sido condenada en vía penal a indemnizarle en los 9.015 euros que formaban parte de las arras, de los que indebidamente se había lucrado.

Cuarto.- Por lo que hace finalmente a los daños que se dicen ocasionados, si bien los correspondientes a los honorarios de la arquitecta especialista en reformas y del constructor, o los derivados de la solicitud de licencia de obras, deben ser soportados por la propia demandante, al ser desembolsos derivados de su apresuramiento si consideramos la facultad de desistimiento unilateral que a la vendedora asistía sin más que devolver las arras duplicadas, no sucede lo mismo con los referidos a la tasación del inmueble, 106,87 euros, a los honorarios del Notario que había de autorizar la escritura de compraventa, 183,17 euros, y a los ocasionados por burofax y telegramas, 43,85 euros, cuyo total de 333,89 euros debe serle abonado por Gestoría Inmobiliaria Cyclón S.L., dado su torticero proceder, con apoyo en el artículo 1.101 del ya citado Ordenamiento Civil Sustantivo, que sujeta a la indemnización de daños y perjuicios a quienes en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y a los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aquéllas.

Quinto.- Comportando en definitiva lo hasta aquí razonado la parcial estimación tanto de la demanda como del recurso, ni cabe condenar al pago de otros intereses que a los del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la presente, ni procede hacer especial imposición de costas en ninguna de las instancias a tenor de lo respectivamente prevenido para cada una de ellas en los artículos 384.2 y 398.2 de la referida normativa.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Que, estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la demandante Doña Beatriz contra la sentencia dictada el 18 de noviembre de 2003 por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez de 1ª Instancia nº 9 de Madrid en los autos de Juicio Ordinario allí seguidos con el número 1007/02, con revocación parcial de dicha resolución y estimación asimismo parcial de la demanda rectora del procedimiento, sin necesidad por lo aquí razonado de declaración previa alguna, debemos condenar y condenamos a las demandadas Doña María Purificación y Gestión Inmobiliaria Cyclón S.L. a devolver a la actora, en el primer caso, y a abonarle, en el segundo, las cantidades de DIECISIETE MIL SETECIENTOS VEINTINUEVE EUROS CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS (17.729,86 euros) y de TRESCIENTOS TREINTA Y TRES EUROS CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (333,89 euros), respectivamente, con más los correspondientes intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la presente en ambos casos, sin hacer especial imposición de costas en ninguna de las instancias.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma NO CABE recurso alguno, salvo que la parte entienda y justifique que tiene interés casacional por razón de la materia, en cuyo caso podrá interponer el de casación correspondiente, que se preparará ante este Tribunal dentro de los cinco días siguientes a esta notificación.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.