Sentencia CIVIL Nº 387/2020, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 798/2019 de 20 de Octubre de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
A CORUÑA
SENTENCIA: 00387/2020
Modelo: N10250
DE LAS CIGARRERAS, 1 (A CORUÑA)
-
Teléfono: 981182091 Fax: 981182089
Correo electrónico:
Equipo/usuario: MP
N.I.G. 15030 47 1 2015 0000393
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000798 /2019
Juzgado de procedencia: XDO. DO MERCANTIL N. 1 de A CORUÑA
Procedimiento de origen: C NO CONCURSO ORDINARIO 0000446 /2015
Recurrente: ABANCA CORPORACION DIVISION INMOBILIARIA SL
Procurador: MARTA DIAZ AMOR
Abogado: PABLO GEIJO REIJA
Recurrido: CORUÑESA DE ARRENDAMIENTOS S.L., MAS 28 GESTION DE RECURSO SL , ADMON CONCURSAL
DE CORUÑESA DE ARRENDAMIENTOS SL
Procurador: GONZALO LOUSA GAYOSO, RAFAEL MARIA LUIS TOVAR DE CASTRO , MARIA CRISTINA MEILAN
RAMOS
Abogado: FRANCISCO JAVIER CASTRO REY, FRANCISCO JAVIER CASTRO REY , JOSE RON ROMERO
S E N T E N C I A
Nº 387/20
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION CUARTA
CIVIL-MERCANTIL
Ilmos. Sres/as.Magistrados:
PABLO GONZÁLEZ-CARRERÓ FOJÓN

ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ-MONTELLS Y FERNÁNDEZ
ZULEMA GENTO CASTRO
En A CORUÑA, a veinte de octubre de dos mil veinte
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de
CONCURSO ORDINARIO 0000446 /2015, procedentes del XDO. DO MERCANTIL N. 1 de A CORUÑA, a los que
ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000798 /2019, en los que aparece como parte
demandante-apelante, ABANCA CORPORACION DIVISION INMOBILIARIA SL, representado por el Procurador
de los tribunales, Sr./a. MARTA DIAZ AMOR, asistido por el Abogado D. PABLO GEIJO REIJA, y como parte
demandada-concursada-apelada, CORUÑESA DE ARRENDAMIENTOS S.L., representado por el Procurador de
los tribunales, Sr./a. GONZALO LOUSA GAYOSO, asistido por el Abogado D. MANUEL CARREJA GONZÁLEZ,
demandada-apelada MAS 28, GESTION DE RECURSOS, S.L., representado por el Procurador de los Tribunales
DON RAFAEL TOVAR DE CASTRO y asistido por Letrado DON FRANCISCO JAVIER CASTRO REY y como apelada
ADMINISTRACION COCURSAL DE CORUÑESA DE ARENDAMIENTOS, S.L., representado por la Procuradora
DOÑA MARIA CRISTINA MEILAN RAMOS y asistido por el Letrado-Administrador DON JOSE RON ROMERO,
sobre DECLARACION DE NULIDAD DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el XDO. DE LO MERCANTIL Nº 1 DE A CORUÑA se dictó resolución con fecha 13-09-2019, la expresada resolución contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: ' 1.DESESTIMAR INTEGRAMENTE la demanda incidental interpuesta por la Procuradora Marta Díaz Amor, en nombre y representación de ABANCA CORPORACION DIVISION INMOBILIARIA S.L.U. frente a la sociedad en concurso CORUÑESA DE ARRENDAMIENTOS S.L. en liquidación, representada por el Procurador GONZALO LOUSA GAYOSO, la ADMINISTRACION CONCURSAL Y la sociedad MAS 28 GESTION DE RECURSOS S.L., representada por el Procurador RAFAEL TOVAR CASTRO.

2. Absolver a las demandadas de todos los pedimentos deducidos en su contra.

3. Con condena en costas de la parte demandante.'

SEGUNDO.- Contra la referida resolución por EL DEMANDANTE se interpuso recurso de apelación para ante esta Audiencia Provincial, que le fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.



TERCERO.- Ha sido Ponente la Ilmta. Sra. Magistrada DOÑA ZULEMA GENTO CASTRO.

Fundamentos

PRIMERO._ Planteamiento del litigio ABANCA CORPORACIÓN DIVISIÓN INMOBILIARIA SLU, cuyo socio único es ABANCA CORPORACIÓN BANCARIA SA, formuló demanda de incidente concursal contra la concursada, Coruñesa de Arrendamientos SL y contra la entidad MAS 28 Gestión de Recursos SL, en la que solicitaba la declaración de la nulidad de los tres contratos de arrendamiento suscritos entre las dos sociedades codemandadas, en los que figuraba como arrendadora la concursada y como arrendataria MAS 28 Gestión de Recursos SL; y la condena de ambas a estar y pasar por tal declaración y a que MAS 28 Gestión de Recursos SL haga entrega a la actora de los distintos elementos que son objeto de cada uno de los tres contratos de arrendamiento.

La sentencia de 13 de septiembre de 2019 dictada por el Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de A Coruña desestimó la demanda en atención a que la prueba pericial practicada de tasación inmobiliaria carece del rigor necesario para que pueda acreditarse que el precio de los contratos de arrendamiento era muy inferior al de mercado. Esta circunstancia, unida al hecho de que la administración concursal haya venido informando en varias ocasiones de la existencia de los referidos contratos, le lleva a concluir que los contratos no eran simulados y, además, que su celebración con la concursada no revela ningún abuso de derecho ni de personalidad jurídica.

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandante que se concretó en alegar el error en la apreciación probatoria referido a que existen abundantes indicios respecto del carácter simulado de los contratos de arrendamiento celebrados entre las codemandadas, sociedades de la que eran socios y administradores las mismas personas, D. Luis Pedro y D. Jesus Miguel . Así, además del hecho de que ambas sociedades compartían administradores sociales al tiempo de celebración de los contratos, señala la recurrente como otros indicios probatorios de la pretendida simulación contractual las propias características de los contratos de arrendamiento de 20 de agosto de 2008, 1 de noviembre de 2009 y 2 de abril de 2012, porque en ninguno de los tres alquileres exigía a la arrendataria la prestación de fianza, como sí se requería a los otros arrendatarios de locales del edificio. Además, en dichos negocios jurídicos se establecían condiciones más ventajosas para la arrendataria codemandada: como la de establecer un periodo de carencia durante el cual no pagaría la renta; disponer en el contrato de 2009 que los gastos por servicios y suministros de los elementos arrendados serían por cuenta del arrendador; no se contemplaba en los contratos de 2008 y 2009 la actualización de la renta; dos de los tres contratos se novaron en 2013 ampliando los plazos de duración hasta establecer una duración total de los arrendamientos en 30 y 25 años respectivamente, sin que dicha ampliación se hiciese constar en la escritura de pignoración de rentas a favor de ABANCA; el tercer contrato de 2012 ya estipulaba 20 años de duración; que la media de duración de dichos contratos es notablemente superior a la de los demás arrendamientos celebrados en el edificio BCA 28 con otras arrendatarias que pactaron 15 años, o incluso 7 años; que la renta de los tres alquileres debe calificarse como ridícula según el informe pericial y en contraposición con la pactada para otros locales del edificio BCA 28; que los contratos de 2009 y 2012 recaían sobre locales que carecían de licencia urbanística y a pesar de ello no se contemplaba la obligación por la arrendadora de obtener la correspondiente licencia o la facultad de la arrendataria de resolver el contrato en caso de incumplimiento de tal obligación.

De estos indicios deduce la recurrente 'que los contratos de arrendamiento impugnados resultan negocios jurídicos absolutamente simulados por sus partícipes (CORUÑESA Y MAS 28), así como la evidente utilización instrumental y antijurídica por parte de don Luis Pedro y de don Jesus Miguel de las formalmente diferenciadas personalidades jurídicas de las sociedades mercantiles.' Y en apoyo de la acreditación probatoria que sostiene señala que 'en la praxis forense son relativamente habituales los supuestos de arrendamiento simulados, que buscan de algún modo perpetuar en la posesión de un inmueble -fundamentalmente vivienda- a quien ha perdido su propiedad en el seno de un procedimiento judicial de naturaleza ejecutiva' con cita de la STS de 5 de julio de 2005.

Alega también que en la oferta de compra de activos que la demandante dirigió a la administración concursal dejó a salvo la posibilidad de instar la declaración de nulidad de los diferentes contratos de arrendamiento, y precisa que la información que la concursada facilitó a ABANCA CORPORACIÓN BANCARIA SA respecto de los contratos de arrendamiento era incompleta e inexacta, por lo que no puede aplicarse, como pretenden las codemandadas, la teoría de los actos propios.

Y, por último, resalta la utilización instrumental de la personalidad jurídica diferenciada de Coruñesa de Arrendamientos SL y de MAS 28 GESTIÓN DE RECURSOS SL por sus administradores sociales, quienes no han sido demandados en el presente procedimiento.

Las codemandadas y la administración concursal se opusieron a la estimación del recurso por no existir error en la valoración de la prueba ya que con la practicada no se ha podido acreditar ningún indicio de la simulación contractual denunciada por la recurrente y porque, además, tal alegación supondría para la demandante ir contra sus propios actos, en tanto en cuanto las rentas de los arrendamientos que se dicen simulados fueron pignoradas por la socia única de la actora en garantía de su crédito, con conocimiento de esta.



SEGUNDO .- Simulación contractual El examen de la prueba practicada en las actuaciones nos lleva a estimar acreditada la verdadera existencia de los tres arrendamientos cuya nulidad por simulación absoluta se pretende, por cuanto no solo consta la celebración de los tres contratos y sus respectivas novaciones entre la concursada y MAS 28 GESTIÓN DE RECURSOS SL, sino también la ocupación de los diferentes locales objeto del arrendamiento en el edificio ABC 28, propiedad de la demandada, e incluso la pignoración de las correspondientes rentas arrendaticias por la entidad bancaria socia única de la demandante, que a su vez era su acreedora con garantía hipotecaria que gravaba el referido edificio.

Los indicios que la parte actora enumera tanto en su demanda como en su recurso, la mayoría de los cuales constan probados en las actuaciones y además están reconocidos por las codemandadas, no permiten deducir la simulación de unos contratos cuya existencia ninguna de las partes niega realmente.

La recurrente, partiendo de la existencia de tales contratos de arrendamiento, que debe respetar como nueva propietaria del edificio adquirido en la liquidación de la concursada, en el que se encuentran los locales arrendados, viene a confirmar no solo la ocupación de los locales por la arrendataria, en cuanto solicita su desalojo, sino también el conocimiento previo de los alquileres en atención a la pignoración por ABANCA CORPORACIÓN BANCARIA SA de sus rentas arrendaticias, antes de la adquisición por la recurrente, filial de la acreedora hipotecaria, del edificio BCA 28 en la liquidación concursal. Sin embargo, pretende hacer ver que dichos contratos de arrendamiento resultan simulados resaltando que contienen una serie de estipulaciones o condiciones, a su juicio ventajosas para la arrendataria respecto de las del resto de arrendamientos existentes, que le perjudicarán en la condición de arrendadora en la que ha de subrogarse tras la adquisición del inmueble.

Si bien, hemos de concluir que, admitida la realidad de los arrendamientos y su cumplimiento contractual desde la celebración de los respectivos contratos, no procede declarar su nulidad por simulación absoluta, como pretende la actora. La alegación de condiciones ventajosas a favor de la arrendataria no puede suponer la inexistencia de causa del contrato sino, a lo sumo, un incierto perjuicio de los acreedores de la concursada si llegara a ser insolvente, como ocurrió con posterioridad. Además, tales condiciones ventajosas subrayadas por la recurrente presumiblemente obedecerían, en primer lugar, a que las sociedades arrendadora y arrendataria comparten administradores sociales, y es un hecho de experiencia el trato más favorable a un arrendatario al que el arrendador conoce o con el que está vinculado, que puede implicar que no se le exija fianza o que se le rebaje el precio en contraprestación a que no disfruta de los mejores locales del edificio; y, en segundo término, a que la comparación que se establece en el escrito de recurso entre los arrendamientos litigiosos y los de otros locales del edificio BCA 28 no tiene en cuenta las distintas características del objeto arrendado en los diferentes contratos. Así, mientras que los contratos que se celebran con terceras sociedades vienen referidos a amplios locales comerciales con sus correspondientes licencias urbanísticas, el objeto de los contratos litigiosos son partes del edificio BCA 28 de más difícil aceptación en el mercado de alquiler de empresas, por carecer de la correspondiente licencia municipal o tener por objeto partes de una terraza o salas de reuniones, que no se asemejan a los locales alquilados por las otras sociedades arrendatarias. (Así se aprecia en la descripción que contiene el informe pericial de la parte actora).

La idea rectora del recurso, en un paralelismo al supuesto contemplado en la jurisprudencia relativa a los casos de contratos de alquiler de vivienda simulados para impedir el desahucio del propietario en el procedimiento de ejecución del inmueble, que no guarda identidad de razón con el supuesto enjuiciado, es considerar que los antiguos socios de la concursada pretenden continuar la explotación de algunos espacios y elementos del edificio de la concursada, adjudicado a la recurrente en el procedimiento concursal, a través de otra sociedad mercantil, MAS 28 GESTIÓN DE RECURSOS SL, en perjuicio de la adquirente. Sin embargo, la recurrente olvida mencionar que conocía todos los contratos de arrendamiento sobre el inmueble al tiempo de adquirir el edificio.

Además no existe acreditación alguna de que los contratos celebrados desde 2008 hasta 2012, y las respectivas novaciones en 2013, por las que ampliaron su duración, firmados con anterioridad a la declaración de concurso de la arrendadora en 2015, carezcan de los elementos del contrato a que se refiere el artículo 1261 CC u obedezcan a una causa ilícita conforme al artículo 1275 CC, sobre todo si se tiene en cuenta que la acreedora hipotecaria conocía la existencia de los referidos contratos de arrendamiento hasta el punto de que en 2015, mediante escritura notarial, ABANCA CORPORACIÓN BANCARIA SA pignoró las rentas de dicho contrato en garantía de su contrato de préstamo. Y, además, la entidad adjudicataria del inmueble hipotecado, filial de la acreedora hipotecaria, manifestó en la escritura pública de compraventa de 25 de octubre de 2017, otorgada en el seno del procedimiento concursal, que conocía y aceptaba a su plena satisfacción los arrendamientos existentes sobre las fincas que compraba (exponendo VI de la escritura de compraventa bajo el título 'Situación arrendaticia y posesoria'). Los citados contratos de arrendamiento y la pignoración de sus rentas a favor de la entidad bancaria también tenían su correspondiente reflejo en el concurso de acreedores.

En atención a lo expuesto el primer motivo del recurso se desestima porque no estimamos acreditado que los indicios relatados por la demandante acrediten la simulación contractual de los citados contratos de arrendamiento celebrados entre la concursada y MAS 28 GESTIÓN DE RECURSOS SL, sino que, por el contrario, de la propia actuación de la demandante y de la acreedora hipotecaria, de la que es filial, se evidencia la realidad de dichos contratos. A lo sumo podría entenderse probado que en ellos se establecieron condiciones ventajosas para la arrendataria en cuanto al precio de la renta o la duración del contrato (aunque existe justificación de esta ventaja por el objeto arrendado), que podrían haber causado un perjuicio para el concurso, que de ser así considerado pudiera haber motivado la actuación de la administración concursal a fin de resolver los contratos en interés del concurso, pero que en ningún caso se entendió así por el administrador del concurso ni consta que ningún acreedor le conminase a resolverlos.

Ni siquiera la propia acreedora hipotecaria, ABANCA CORPORACIÓN BANCARIA SA, entendió perjudicial para sus intereses la existencia de ninguno de los contratos de arrendamiento con MAS 28 GESTIÓN DE RECURSOS SL, sino que, por el contrario, estimó pertinente la pignoración de sus respectivas rentas en garantía de su derecho de crédito.



TERCERO.- Abuso de personalidad jurídica Señala asimismo la recurrente, con alegación de la doctrina del levantamiento del velo y la prohibición del abuso de derecho que 'se ha utilizado y se continúa utilizando la pantalla de la sociedad mercantil MAS 28 GESTIÓN DE RECURSOS SL para tratar de ocultar que la explotación económica y lucrativa de los espacios y elementos del edificio BCA 28, objeto de los contratos de arrendamiento litigiosos continúa en manos de las mismas personas', sus administradores sociales, Sr. Luis Pedro y Sr. Jesus Miguel .

La STS (1º) de 31-10-1996 , referida al abuso de personalidad jurídica precisa que 'la teoría del 'levantamiento del velo' -'lifting the veil'- creación de la jurisprudencia norteamericana con intención de averiguar lo real en una evolución de determinada persona jurídica que pueda implicar una frustración de los derechos de terceras personas sean físicas o jurídicas; está, hoy por hoy, plenamente aceptada por la doctrina y jurisprudencia españolas, y a través de la misma se pretende evitar una simulación, en la constitución de una sociedad, que signifique la elusión en el cumplimiento de un contrato, así como la burla de la ley como protectora de derechos.

También la más reciente STS (1ª) de 30.12.2015 indica que 'la doctrina del levantamiento del velo es, como recuerda la STS de 19 de septiembre de 2007 , y reiteran las de 28 de febrero de 2008 y 14 de octubre de 2010 , un instrumento jurídico que se pone al servicio de una persona, física o jurídica, para hacer efectiva una legitimación pasiva distinta de la que resulta de la relación, contractual o extracontractual, mantenida con una determinada entidad o sociedad a la que la ley confiere personalidad jurídica propia, convirtiendo a los que serían 'terceros' -los socios o la sociedad- en parte responsable a partir de una aplicación, ponderada y restrictiva de la misma, que permita constatar una situación de abuso de la personalidad jurídica societaria perjudicial a los intereses públicos o privados, que causa daño ajeno, burla los derechos de los demás o se utiliza como un medio o instrumento defraudatorio, o con un fin fraudulento y que se produce, entre otros supuestos, cuando se trata de eludir responsabilidades personales, y entre ellas el pago de deudas ( STS 29 de junio de 2006 , y las que en ella se citan). Como dice la sentencia de 28 de enero de 2005, supone, en definitiva, un procedimiento para descubrir, y reprimirlo en su caso, el dolo o abuso cometido con apoyo en la autonomía jurídica de una sociedad, sancionando a quienes la manejan, con lo que se busca poner coto al fraude o al abuso.' En conclusión, no es posible invocar la técnica del levantamiento del velo sino para evitar las consecuencias de un abuso de personificación en los excepcionales casos en que el revestimiento formal de una persona jurídica sirve para eludir responsabilidades que deben ser imputadas a quien hace de ella un uso fraudulento. Así, la mera existencia de un grupo de empresas no permite, por sí sola, presumir finalidades espurias, ni establecer comunicación de responsabilidades en cualquier ámbito o prescindir de la personalidad jurídica propia de cada una de las sociedades que integran el grupo. En este sentido, la STS de 12 de mayo de 2008 recuerda que 'la personalidad jurídica de las sociedades es un instrumento crucial en el tráfico jurídico, en un sistema que admite incluso la sociedad unipersonal, y han de ser excepcionales, y bien fundadas, en la existencia de perjuicio o fraude, las posibilidades de desconocerla o de prescindir de ella cuando, en principio, haya de ser tenida como centro de imputación o sujeto de derechos y obligaciones'.

Por lo tanto, el motivo alegado por la parte recurrente debe ser igualmente desestimado puesto que la revisión de la prueba practicada en el procedimiento evidencia que ningún error se ha producido en su valoración, por no resultar aplicable al caso de autos la teoría del levantamiento del velo, que implicaría que la sociedad MAS 28 GESTIÓN DE RECURSOS SL solo se creó para la gestión del edificio BCA 28, con independencia de que la entidad propietaria dejase de serlo porque fuese ejecutada la hipoteca que sobre él recaía, cuando es claro que la adquirente del edificio conocía perfectamente que compraba el inmueble a la sociedad concursada quien lo tenía alquilado a diferentes arrendatarios, entre ellos, la sociedad MAS 28 GESTIÓN DE RECURSOS SL, cuyos administradores sociales eran los mismos que los de la sociedad concursada. Ni esta circunstancia se intentó ocultar ni se realizaron los contratos de arrendamiento en atención a una insolvencia de la propietaria, que no fue declarada hasta 2015 mientras que el primer contrato de arrendamiento con MAS 28 GESTIÓN DE RECURSOS SL se celebró en 2008. En consecuencia no apreciamos un ánimo defraudatorio en el uso de las distintas personalidades jurídicas y en ningún caso respecto a la actora, al haber resultado cumplidamente acreditado que esta conocía perfectamente dichas circunstancias.

No se cumplen, por tanto, los requisitos de la doctrina de levantamiento del velo que exigiría el uso fraudulento de la personalidad jurídica de las demandadas para perjudicar a la demandante. Sin embargo, esta conocía perfectamente la existencia de los diferentes contratos de arrendamientos sobre los locales del edificio BCA 28, de los que solo tres fueron celebrados con MAS 28 GESTIÓN DE RECURSOS SL, de donde fácilmente se deduce que no pudo utilizarse frente a ella de un modo abusivo la personalidad jurídica de dicha sociedad.

Además no se ha dirigido ninguna acción contra los administradores sociales de ambas sociedades.



CUARTO .- Costas procesales De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 LEC, procede imponer a la parte recurrente las costas de esta alzada.

VISTOS los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Se desestima el recurso de apelación.

Se confirma la sentencia recurrida.

Se imponen a la parte recurrente las costas de esta alzada.

Procede la pérdida del depósito al que se dará el destino legal.

Contra dicha resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que pueda interponerse el recurso extraordinario de casación o por infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuyo caso el plazo para la interposición del recurso será el de veinte días, debiendo interponerse el recurso ante este mismo Tribunal.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá testimonio al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior resolución de los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Iltma. Sra. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.