Sentencia Civil Nº 387/2007, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 530/2006 de 05 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00387/2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000530/2006

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

D. ANGEL PANTIN REIGADA -PRESIDENTE-

Dª LEONOR CASTRO CALVO

D. JOSÉ RAMÓN SANCHEZ HERRERO

SENTENCIA

NÚM. 387/07

En SANTIAGO DE COMPOSTELA (LA CORUÑA/A CORUÑA), a cinco de Noviembre de dos mil siete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de LA CORUÑA/A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000567/2005, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de RIBEIRA, a los que ha correspondido el Rollo 0000530/2006, en los que aparece como parte apelante RIOBOO AUTO S.L., y como apelado J.B. XARAS S.L. representado por la procuradora Dª Mª ELENA ARCOS ROMERO; y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANGEL PANTIN REIGADA, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de RIBEIRA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 5/6/06 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda presentada por el Procurador Sr. Novoa Núñez en nombre y representación de JB XARAS S.L. debo condenar y condeno a RIOBOO AUTO S.L. a retirar las estructuras metálicas que recubren la fachada de la vivienda a que se refiere esta litis.

Se imponen las costas procesales a la mercantil demandada."

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de RIOBOO AUTO S.L. se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día treinta y uno de octubre de 2007, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los de la sentencia apelada

PRIMERO- Los términos del contrato no dejan claro, con rotundidad suficiente, si el arrendatario está o no facultado para realizar obras que afecten a la estética de la fachada del inmueble en la zona en que éste cuenta con una planta superior y en la que está radicada una vivienda. Se describe en el contrato una nave industrial, aludiéndose por separado a cada una de las dos plantas y sus usos; se dice que se conviene el arrendamiento de la nave industrial -no de su planta baja- conforme a lo que se expondrá; se dice que se arrienda el "local descrito" -mención poco terminante- "excepto la parte destinada a vivienda"; por último, se expresa que "el arrendatario podrá realizar aquellas obras que no afecten a elementos estructurales del inmueble arrendado que le requiera la marca Seat para adecuar sus instalaciones y garantizar la continuidad del negocio". Sin duda la vivienda radicada en la planta superior es ajena al contrato y también sin duda se permite al arrendatario realizar obras que afectan a la apariencia externa del inmueble, pues -en realidad no se discute- así se expresa y es inherente a este tipo de negocio la imposición de una determinada estética por parte de la marca que permita identificarlo exteriormente. La cuestión es si estas alteraciones estéticas han de limitarse a la planta baja, al nivel arrendado de la edificación donde está el local de exposición de vehículos, o cabe entender que también estas obras de adaptación a las exigencias de apariencia externa de la marca se pueden realizar en la zona de fachada de la planta superior donde está la vivienda. Tan elemento común del inmueble es una parte de fachada como otra y ciertamente es común en el uso social (art. 1258 CC .) que las facultades de adaptación estética inherentes a locales comerciales se limiten a la parte de fachada correspondiente con el propio local, aunque es lícito el pacto contrario convenido por quien tenga capacidad de comprometer el uso de la fachada, y en el caso presente la forma de expresión del contrato (se arrienda el todo -el local, es decir, la nave- excepto la parte -la vivienda-) y la falta de delimitación de la extensión superficial a la que podría extenderse las facultades modificativas que se conceden al arrendatario hacen estimar no incompatible con la dicción contractual la interpretación, aun cuando no sea la que se acomode de forma más directa o simple al uso que cabe considerar común, que la parte demandada postula.

Al efecto, estima esta Sala que tiene máximo interés el criterio interpretativo que se contiene en el art. 1282 CC ., pues consta que después de la celebración del contrato y hasta las obras discutidas la parte demandada dispuso de un cartel anunciador del negocio, de grandes dimensiones, que se extendía desde el alero de la cubierta hasta la línea superior de las ventanas de la planta alta en toda la extensión de las fachadas. Es decir, que por actos propios se consintió -así se dijo también en el juicio- que el arrendatario hiciera uso e incidiera en la configuración estética de una zona de la fachada situada en el nivel superior donde está la vivienda. La situación actual implica un cambio de estética, probablemente más agresivo o con mayor incidencia -se cubre el enfoscado en toda la extensión correspondiente a la planta alta y no sólo en su banda superior- pero ello no parece que pueda resultar dato relevante dada la amplitud de la autorización de obras al arrendatario y que, como se acreditó, ya anteriormente la fachada de esta planta superior tuvo pintados rótulos en toda la banda de fachada situada entre la línea inferior de las ventanas y el nivel de la planta inferior, lo que implica con claridad la asunción por el propietario de la vivienda de que la ubicación de ésta en una nave industrial -al margen su situación urbanística- implica que se pueda afectar a la estética de la parte de fachada que corresponde a aquélla.

En este sentido, las afirmaciones del propietario del inmueble al ser interrogado fueron significativas, pues dijo que el motivo de rechazar las obras era que le habían roto o dañado la nave -lo cual no parece avenirse con la forma en que se explicó que habían sido fijadas las planchas de revestimiento- e impedido la explotación de la vivienda, por lo cual no es propiamente el uso de la fachada en la parte superior para los fines del negocio lo que provocó su reacción, sino el modo en que se hizo.

En este ámbito sí que ha de considerarse que, en el conflicto de intereses existente, es preciso preservar en todo caso el uso, sin perturbación, que se quiera dar al local de la planta superior, excluido del arriendo, que fuere cual fuere es por completo incompatible con la colocación de las planchas de revestimiento delante de las ventanas, perturbando las posibilidades de obtener luces, vistas o aireación a través de las mismas, lo cual es un evidentísimo exceso respecto de las facultades modificativas que el contrato permite, en la interpretación que se ha sostenido, por lo cual ha de condenarse a la demandada a que retire los revestimientos y elementos accesorios que haya situado delante de las ventanas.

SEGUNDO- En materia de costas ha de estarse a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento , por lo que no procede su imposición en ninguna de las dos instancias.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución, en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de RIOBOO AUTO S.L., se revoca la sentencia de 5/6/2006 del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Ribeira dictada en el juicio ordinario nº 567/2005, de modo que definitivamente se estima parcialmente la demanda y se condena a la demandada a retirar las estructuras metálicas (planchas y elementos accesorios) situadas delante de las ventanas de la vivienda situada en la planta superior del local arrendado. No se hace imposición de las costas de ninguna de las dos instancias.

Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que la misma es firme, y que contra ella cabe recurso de casación.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.