Sentencia CIVIL Nº 375/2019, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 613/2018 de 24 de Julio de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN SECCIÓN TERCERA
Rollo de apelación civil número 613 de 2.018
Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Vila-real
Juicio Ordinario número 222 de 2.017.
SENTENCIA NÚM. 375 de 2.019
Ilmos. Sres. e Ilma. Sra.
Presidente:
Don JOSÉ-MANUEL MARCO COS
Magistrado:
Don ENRIQUE-EMILIO VIVES REUS
Magistrada:
Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ
En la Ciudad de Castellón, a veinticuatro de julio de dos mil diecinueve.
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al
margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada
el día seis de marzo de dos mil dieciocho por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número
3 de Vila-real en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 222 de 2017.
Han sido partes en el recurso, como apelante, Bankia, S.A., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. M.ª Luisa
Alegre Climent y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Mario Gil Riopedre, y como apelados, Don Luis Miguel y
Doña Coral , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Natalia Usó Sanchís y defendido/a por el/a Letrado/
a D/ª. Nerea García Ceballos.
Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don Enrique-Emilio Vives Reus.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: 'Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Natalia Uso Sanchis en nombre y representación de Luis Miguel y Coral contra la entidad Bankia, S. A. debo DECLARAR Y DECLARO la anulabilidad del contrato de compraventa formalizada en escritura pública de 20 de julio de 2016 otorgada y autorizada por el Notario D. Enrique Tejedo Aznar, por la concurrencia de error en el consentimiento, y debo CONDENAR Y CONDENO a la entidad demandada a recibir el inmueble en el mismo estado en que se encuentra, asumiendo la propiedad y posesión del mismo, y a devolver a los demandantes la cantidad de 3.000 euros abonados a modo de reserva más los intereses legales desde la fecha de su pago hasta la restitución a los actores, y a devolver a los demandantes la cantidad de 75.000 euros a fin de cancelar el importe pendiente de la hipoteca, y a devolver a los demandantes la cantidad de 9.514,26 euros más los intereses legales desde las fechas de los respectivos devengos hasta su total restitución por los gastos de contratación de un seguro de vida vinculada a la hipoteca con la prima anual abonada, gastos de contratación de un seguro de hogar en el momento de obtener el préstamo con la prima anual abonada, gastos generados en la Notaria por elevación a público de las escrituras de préstamo hipotecario y compraventa, gastos generados en el Registro de la Propiedad para la inscripción del préstamo hipotecario y compraventa, impuesto de actos jurídicos documentados, impuesto de transmisiones patrimoniales, gastos de gestión, intereses derivados del pago de las mensualidades de la hipoteca desde el mes de agosto de 2016 hasta la presentación de la demanda y los que se generen en el futuro hasta la cancelación de la hipoteca. Y debo CONDENAR Y CONDENO a la entidad demandada a asumir los gastos ocasionados por la cancelación de los asientos registrales causados por la compraventa y el préstamo hipotecario, y los gastos notariales ocasionados por la retroventa del inmueble objeto de autos y cancelación hipotecaria, y gastos y comisiones que ocasione la cancelación del préstamo hipotecariosuscrito con fecha de 20 de julio de 2016, con imposición de las costas a la parte demandada.-'.



SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Bankia, S.A., se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia acordando desestimar íntegramente la demanda, absolviendo a los demandante de todos los pedimentos deducidos en su contra, con imposición de costas a la parte apelada.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando íntegramente la dictada en primera instancia, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 12 de junio de 2018 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 4 de abril de 2019 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 10 de mayo de 2019, llevándose a efecto lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

PRIMERO.- Por D. Luis Miguel y Dª Coral se presentó el 20 de abril de 2.017, demanda de juicio ordinario contra la entidad 'Bankia, S.A.', solicitando en el suplico: 1º.- Se declare la nulidad del contrato de compraventa objeto de autos, por error en el consentimiento. 2º.- De forma subsidiaria, Se declare la resolución contractual por incumplimiento. 3º:- Se condene a Bankia, S.A. a recibir el inmueble objeto del contrato de compraventa, así como a devolver a los actores la cantidad de 3.000 euros abonados en concepto de reserva, más los intereses desde la fecha de su devengo, así como al pago de la suma de 75.000 euros, a fin de que estos puedan cancelar el importe pendiente de hipoteca, y como la suma de 9.514,26 euros, por los gastos derivados del contrato de compraventa, más los gastos y comisiones que ocasione la cancelación registral y los notariales por la retroventa del inmueble.

Se fundamenta la pretensión de la parte actora en los siguientes hechos, expuestos en síntesis: En fecha 4 de julio de 2.016, los demandantes suscribieron con la mercantil 'Haya Real Estate S.L.U', representando ésta a la entidad demandada Bankia, S.A., 'un contrato de arras' (sic) para la adquisición de una vivienda sita en Vila-real, abonando en dicho acto la cantidad de 3.000 euros a cuenta del importe total de la compraventa ascendente a 78.000 euros. En dicho contrato los demandantes asumieron la contratación de los servicios de luz y agua del inmueble, así como la realización de varias obras de reforma. El 20 de julio de 2.016, se otorgó escritura pública de compraventa, suscribiendo un contrato de préstamo hipotecario por importe de 75.000 euros, concedido por la entidad demandada. Al acudir el demandante al Ayuntamiento de Vila-real a fin de gestionar el alta de los suministros de luz y agua, le comunicaron que la vivienda adquirida carecía de la preceptiva licencia de obras así como de la cédula de habitabilidad, no siendo posible obtenerla dado que dicha vivienda se había construido de modo ilícito en una parcela indivisa, lo que impedía al demandante residir en el inmueble y dar de alta en los suministros de luz y agua. Por lo que se interesa la nulidad de la compraventa por vicio del consentimiento sobre las cualidades necesarias de habitabilidad del inmueble, por adolecer de graves eficiencias que fueron ocultadas por la demandada, conocedora de su existencia y de la ilegalidad de la vivienda. Subsidiariamente, se interesa la resolución del contrato al haberse realizado la entrega de algo diferente, dado los graves problemas que hacen inhabitable la vivienda adquirida.

La entidad demandada contestó a la demanda oponiéndose a la pretensión de la actora solicitando se desestimara la demanda, lo que fundamenta en que el consentimiento prestado por los demandantes fue válido, sin que incurrieran en error alguno, al ser conocedores de la situación urbanística del inmueble. No pudiendo atribuir a la entidad vendedora demandada incumplimiento alguno del contrato, por cuanto no era obligación de la demandada entregar la cédula de habitabilidad, ya que en el contrato de compraventa se atribuía dicha obligación a los compradores demandantes.

La sentencia de primera instancia estimó en su integridad la demanda, acogiendo la acción principal ejercitada, declarando la anulabilidad del contrato de compraventa al concurrir error en el consentimiento, con los pronunciamientos condenatorios interesados en el suplico de la demanda.

Contra la referida sentencia interpone recurso de apelación la entidad demandada solicitando su revocación y, en su lugar, se desestime la demanda contra ella formulada

SEGUNDO.- En el primer y segundo motivo del recurso se alega la infracción de los artículos 1.265 y 1.266 del Código Civil, al no concurrir en el presente caso los requisitos para que pueda operar el error invalidante, sí como la infracción de los artículos 319, 326.1 y 376 de la LEC. Argumenta la parte recurrente que no puede determinarse la existencia de error esencial y excusable, ya que el inmueble fue transmitido a precio alzado y como cuerpo cierto, habiendo tenido los demandantes plazo suficiente para comprobar el estado urbanístico del inmueble, siendo pública la situación urbanística. Habiendo valorado la sentencia recurrida erróneamente la prueba al ser manifiestamente ilógica e irrazonable.

Los motivos del recurso se desestiman.

El que el inmueble objeto del contrato de compraventa haya sido vendido a precio alzado y como cuerpo cierto no impide que en el presente caso pueda apreciarse la existencia de ese error en el consentimiento. El hecho de vender un inmueble a precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, conlleva que no tenga lugar el aumento o disminución del precio, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato, como así establece el artículo 1.471 del Código Civil, sin que se alcance a comprender qué relación puede tener el citado precepto con la cuestión controvertida en el presente litigio.

El artículo 1.266 del Código Civil establece que para que el error invalide el consentimiento, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo.

El error, según tiene declarado reiteradamente la doctrina, constituye un falso conocimiento de la realidad, capaz de dirigir la voluntad a la emisión de una declaración no efectivamente querida, siempre que el error no sea imputable a que lo padece y sea sustancial, para lo que ha de tenerse en cuenta las circunstancias concurrentes y las cualidades subjetivas de los contratantes. Habiendo declarado la doctrina jurisprudencial ( STS de fecha 27 de mayo de 1.983) que existe error si se compra una parcela para construir y luego resulta que esto no era posible por impedirlo la normativa urbanística.

En el presente caso ha quedado acreditado que los demandantes compradores incurrieron en ese error, al desconocer en el momento de la celebración del contrato que la vivienda que adquirían carecía de cédula de habitabilidad, que les impedía contratar los servicios de suministro de agua y luz y que además se había construido sin la preceptiva licencia, lo que imposibilitaba que pudiera ser habitada y servir de morada para cuya finalidad se adquirió la misma.

El citado error en que incurrieron los actores debe calificarse de esencial, al recaer sobre esa condición que determinó la celebración del contrato.La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de fecha 11 de marzo de 2.013 declaró que ' el cumplimiento de la obligación de entrega por el promotor-vendedor no puede entenderse limitado a que la vivienda lo sea en un sentido puramente físico, sino que debe comprender también que la vivienda lo sea en su aspecto jurídico, permitiendo que los suministros se contraten de forma regular y que el comprador pueda ejercer libremente su derecho a disponer de la vivienda sin obstáculos legales ajenos a su esfera de influencia y que, en cambio, el promotor vendedor sí debe despejar adecuadamente como responsable de que la edificación se ajuste a las normas urbanísticas.' Debe considerarse que el error en que incurrieron los demandantes es excusable y, por tanto, no imputable a los mismos, como así se razona en la sentencia de primera instancia, debiéndose tener en cuenta para apreciar esa excusabilidad en el error las circunstancias personales de las partes contratantes, siendo la vendedora demandada una entidad bancaria y los compradores, D Luis Miguel , pensionista y Dª Coral , trabajadora por cuenta ajena, empleada en un almacén como envasadora, por lo que los demandantes confiaron plenamente en la entidad demandada de que la vivienda que adquirían se ajustaba a las normas urbanísticas, sin que conste acreditado que por parte de la demandada se le informara de esa imposibilidad de contratar los suministros de agua y luz al carecer de la cédula de habitabilidad, lo que la entidad vendedora debía conocer y ocultó a los demandantes. Sin que el hecho de que en la escritura publica se hiciera constar que los compradores conocían la situación urbanística tenga el efecto que pretende la parte apelante de que los compradores la conocieran realmente, ya que si así fuera es evidente que no hubieran celebrado el contrato. Por tanto, esa ocultación de la situación urbanística por parte de la demandada vendedora, que constituye una conducta contraria a la buena fe y que provocó ese error en la parte compradora, conlleva que la parte vendedora tenga que soportar la impugnación del contrato por parte del que incurre en el error, que debe calificarse en esta situación de excusable. Sin que pueda calificarse de errónea e ilógica la valoración que de la prueba realiza la sentencia de primera instancia, al ser acorde con las pruebas practicadas y que en base a ellas llega a la conclusión, que debe ser compartida, de que los demandantes incurrieron en ese error, propiciado por la conducta de la entidad demandada en quien confiaban, que les ocultó la real situación urbanística del inmueble objeto del contrato.



TERCERO.- Como tercer motivo del recurso se alega la infracción de la Ley 18/2.017, de 28 de diciembre del derecho a la vivienda, al haber sido aplicada en un territorio al que no resulta de aplicación, por lo que entiende la parte apelante que Bankia, S.A. no tenía obligación de entregar la cédula de habitabilidad.

El motivo de recurso se desestima, por cuanto aunque no sea de aplicación la citada Ley que menciona, lo que es indiscutible, como anteriormente se ha expuesto, es que la entidad demandada vendedora debe permitir que los suministros se contraten de forma regular y que el comprador pueda ejercer libremente su derecho a disponer de la vivienda sin obstáculos legales ajenos a su esfera de influencia, debiendo la edificación ajustarse a las normas urbanísticas.

Como cuarto motivo del recurso, formulado de forma subsidiaria, se fundamenta en la imposibilidad de estimar el pedimento subsidiario del suplico de la demanda consistente en el incumplimiento contractual que se atribuye a la demandada.

El motivo del recurso carece de trascendencia al haber sido estimado el primero de los pedimentos del suplico de la demanda consistente en la declaración de anulabilidad del contrato de compraventa por error en el consentimiento, pero es que, a mayor abundamiento, en el caso de que no se hubiera estimado el primero de los pedimentos de la demanda debería haber sido estimado dicho pedimento subsidiario por cuanto es incuestionable que la entidad demandada incumplió el contrato al entregar una cosa inhábil para la finalidad para la que fue adquirida por los demandantes.

Como quinto y último motivo del recurso se impugna el pronunciamiento de la sentencia recurrida en virtud del cual se imponen las costas a la parte demandada. Argumenta la parte recurrente que son de apreciar serias dudas de hecho y de derecho, que obliga a no imponer las costas a la parte demandada.

El motivo se desestima por cuanto no se aprecian esas serias dudas a las que hace referencia la parte apelante, ya que ha quedado acreditado esa inhabilidad del objeto del contrato, que conocía la vendedora demandada y que ocultó a los compradores que incurrieron en ese error esencial en el momento de prestar su consentimiento.

Las anteriores consideraciones conducen a la desestimación del recurso de apelación y a la confirmación de la sentencia de primera instancia, por sus propios fundamentos.



CUARTO.- En cuanto a las costas de la alzada la desestimación del recurso de apelación determina que se impongan a la parte apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398-1 y 394-1 ambos de la L.E.C.

En cuanto a la cantidad consignada como depósito para recurrir, pierde el recurrente la misma, a la que se dará el destino legal (Disp. Adic. 15ª LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de 'Bankia, S.A.', contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Vila-real en fecha seis de marzo de dos mil dieciocho, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 222 de 2.017, debemos confirmar y confirmamos la resolución recurrida, imponiendo a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

Se acuerda la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir al desestimar el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia, contra la que cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional y, una vez firme, remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.