Sentencia Civil Nº 375/2016, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 371/2016 de 15 de Julio de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00375/2016

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 371/16

Asunto: ORDINARIO 455/13

Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 1 CALDAS

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRODP

Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ

D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM.375

En Pontevedra a quince de julio de dos mil dieciséis.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de procedimiento ordinario 455/13, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Caldas, a los que ha correspondido el Rollo núm. 371/16, en los que aparece como parte apelante-demandado: D. Paulino , representado por el Procurador D. JOSE RAMÓN GAGO LOPEZ, y asistido por el Letrado D. JORGE FRESCO FERREIROS, y como parte apelado-demandante: D. Milagrosa ; D. Carlos Ramón , representado por el Procurador D. JORGE IGNACIO FREIRE RODRIGUEZ, y asistido por el Letrado D. ADRIAN ESPERON PEQUEÑO, y siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr.D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ,quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Caldas, con fecha 24 febrero 2016, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

'ACOLLER INTEGRAMENTE a demanda presentada polo procurador dos tribunais D. Jorge Freire Rodríguez, en nome e representación de Dª Milagrosa e D. Carlos Ramón , contra D. Paulino e CONDENO a este último a que NO PRAZO MAXIMO DUN MES A CONTAR DESDE A NOTIFICACION DA PRESENTE RESOLUCIÓN REALICE ALGUNHA DAS SEGUINTES XESTIÓNS:

-Ou ben outorggue escritura pública de compravenda sobre a finca descrita como PARCELA000 ' no fieto primeiro da demanda, no caso de resultar posible tal opción, polo prezo dpactado de 16.000 euros dos que quedan pendentes de pagamento 1.000 euros, que serán aboados no momento do outorgamento de escritura pública en cuestión, debendo o demandado realizar tódalas xestións que resulten precisas para que os demandantes poidan inscribi-lo inmoble ó seu nome no Rexistro da Propiedade.

-Ou ben, desista do contrato de compravenda aboando ós demandantes a contía de 30.000 euros.

Con expresa condena en custas da parte demandada.'

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por D. Paulino , se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala para la resolución de este recurso.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Antecedentes

1.El litigio se inició por demanda presentada por la representación de Dª Milagrosa y D. Carlos Ramón en la que solicitaban el ejercicio de una opción por el demandado procedente de un contrato denominado de promesa de venta. La pretensión se concretaba en la condena a que el demandado optara entre otorgar el contrato de compraventa por el precio pactado, o bien a desistir del contrato, con el efecto de tener que devolver duplicada la cantidad entregada por los actores en concepto de arras.

2.Según se relataba en la demanda, el demandado incumplió la obligación de otorgar un contrato de compraventa sobre una parcela de su propiedad, -una vez segregada en tres parcelas, constituyendo el objeto del contrato la denominada como PARCELA000 -, tras haber convenido un contrato verbal que la parte actora denomina como promesa de venta, y haber dejado de acudir a la notaría para su elevación a escritura pública; en dicho contrato se había pactado un precio de 16.000 euros, 15.000 de los cuales fueron efectivamente abonados; según la descripción de los hechos en la demanda, los 1.000 euros restantes se deberían otorgar al formalizar la escritura pública de compraventa, incluyéndose un pacto de arras que obligaría al demandado-vendedor a devolverlas duplicadas en caso de que el contrato finalmente no se celebrara.

3.El demandado se opuso a la demanda ofreciendo un relato respecto del que anticipamos la calificación de confuso, en el que se reconocía la entrega de 15.000 euros, pero que los términos del contrato no habían quedado fijados, y que se determinarían al día siguiente en la notaría; pese al pacto, por recomendación de su hijo, el demandado decidió no vender, ofreciendo la restitución de los 15.000 euros a través de un contrato de reconocimiento de deuda. La tesis esencial del escrito de contestación pasaba por rechazar la existencia del pacto de arras, y por calificar de injusto enriquecimiento la pretensión de los actores de obtener la devolución duplicada de la suma entregada.

SEGUNDO.-La sentencia de primera instancia

4.La sentencia estimó íntegramente la demanda. Tras resumir las posiciones de los litigantes, la sentencia comienza sus razonamientos, -con cita de doctrina jurisprudencial-, considerando que el pacto alcanzado por las partes no fue en realidad una promesa de venta, sino un auténtico contrato de compraventa, con conformidad en la cosa y en el precio, y entrega parcial de éste. La sentencia declara probado que el contrato no fue cumplido por el demandado, y analiza seguidamente las consecuencias de tal incumplimiento.

5.En relación con la existencia del pacto de arras, la sentencia comparte los argumentos de los demandantes y considera justificada su existencia, lo que lleva a la íntegra estimación de la pretensión y a la concesión al demandado del derecho de opción entre devolución duplicada con desistimiento, o a la entrega de la cosa formalizándose la compraventa. Para llegar a tal conclusión la sentencia se centra en el testimonio del padre de la demandante, Sr. Hermenegildo , que habría reflejado'la dinámica de la contratación',de manera que el contrato convenido verbalmente con los actores no diferiría de los contratos concertados respecto de las otras dos parcelas en que se dividió la finca matriz, circunstancia que ratificó el testigo Sr. Benedicto , a quien finalmente se vendió la denominada PARCELA000 .

TERCERO.-El recurso de apelación

6.El recurso comienza introduciendo un argumento que calificaremos de novedoso, consistente en la precisión de que el pacto verbal objeto de litigio en realidad no fue concertado por los demandantes y el demandado, sino que se concluyó entre el padre de la actora y el hijo del demandado, D. Carlos Ramón , sin que en ningún momento aquéllos contactaran directamente. Así se desprendería de las declaraciones de los testigos. De esta forma, el escrito de contestación argumenta que los litigantes no conocieron los pormenores de la negociación, y que en todo caso los pactos a través de los cuales se concretara el contrato debían ser expresamente asumidos o ratificados por los verdaderos contratantes. Sigue la cita de los arts. 1259 y 1727 del Código Civil sobre la falta de vinculación del mandante a las obligaciones contraídas por el mandatario que se ha excedido en los límites del mandato.

7.En relación con la existencia del pacto de arras, el recurso rechaza las conclusiones de la sentencia sobre la base del resultado de las pruebas testificales, e insiste en que lo pactado por los mandatarios no podía vincular a los mandantes. La entrega del dinero lo había sido en concepto de precio de la compraventa, y la única obligación del comprador sería la de su devolución al haber desistido del contrato; el recurso sostiene además que el mandatario, hijo del demandado, se había apropiado de dicha suma y que, pese a ello, el demandado habría intentado negociar su devolución a los actores. Se insiste en el recurso en la falta de vinculación de lo realizado por el hijo del demandado, pese a que éste se limitaba a ir a la notaría a firmar lo que su hijo concertaba respecto de la venta de las parcelas.

CUARTO.-Valoración de la Sala. Hechos nuevos introducidos en segunda instancia.

8.No es objeto de discusión en esta alzada la calificación jurídica otorgada por la sentencia al pacto concertado entre los litigantes como contrato de compraventa, y no como mera promesa o precontrato de venta. Como aprecia la juez de primera instancia, no advertimos ninguna voluntad de diferir la compraventa para el futuro; lo que se difirió fue, como resulta habitual en la contratación privada, la fecha para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, momento que se haría coincidir con el del pago final de la cantidad restante que había quedado aplazada. Como explicaba la demanda, y resulta también habitual en la mecánica de la contratación, la causa del precontrato estaba en una imposibilidad inmediata de entrega de la cosa, ante la exigencia de la aprobación e inscripción de la segregación y parcelación de la finca matriz. Por tanto, lo pactado fue una auténtica compraventa y no un mero 'quedar obligado para obligarse'.

9.Tampoco es objeto de discusión, y por ello viene también como hecho consentido a esta segunda instancia, la circunstancia del incumplimiento por el demandado, así como el hecho de la entrega de una parte sustancial del precio por parte de los actores (15.000 euros de los 16.000 pactados en tal concepto).

10.Sin embargo, la tesis de que el contrato fue concertado entre los mandatarios de los litigantes y, especialmente, la afirmación de que los contratantes desconocían los términos de la negociación y, por tanto, los concretos pactos del contrato de compraventa, se introduce como hecho nuevo en la segunda instancia. La cuestión resulta capital, pues de esta afirmación se pretende por la representación demandada derivar una supuesta extralimitación por parte de su mandatario de los términos del mandato y, consiguientemente, su falta de vinculación al no haber ratificado expresa o tácitamente lo hecho por su hijo mandatario. Como sostiene el escrito de oposición al recurso, tanto los argumentos de hecho como los de derecho que dan sustento a esta tesis, se introducen por primera vez en esta alzada, sin dar oportunidad a la representación demandante de combatir, a través de la prueba oportuna o a través de la alegación de fundamentos jurídicos, una tesis que aparece de manera sorpresiva como fundamento esencial de la oposición. Calificamos más arriba el escrito de contestación a la demanda como confuso, en referencia a los términos vagos con los que se relataba la contratación y el contenido concreto de los pactos alcanzados, pero nos parece incuestionable que dentro de aquella indeterminación no se hacía la menor alusión a la intervención de un mandatario que actuara excediéndose de los términos del mandato. Resulta llamativo cómo ni tan siquiera se hacía mención al hecho de que el mandatario se hubiera apropiado de la cantidad entregada por los compradores, sin hacer entrega de ninguna suma al mandante. Por tales razones, por tratarse de un hecho nuevo que no ha integrado el objeto del proceso en primera instancia, no puede ser tomado en consideración por la Sala de apelación, por contravenir lo dispuesto en el párrafo primero del art. 456 procesal. Podemos añadir a ello que el análisis de la prueba tampoco da soporte a tal tesis, pues los testigos, con excepción del propio hijo del demandado, manifestaron que la negociación se realizó también con en presencia de éste.

QUINTO.-Existencia del pacto de arras.

11.Desestimado el razonamiento del recurrente relativo a la existencia de una extralimitación del mandatario, el único objeto del proceso en segunda instancia queda integrado por la exigencia de determinar si, como sostiene la sentencia, existió un pacto de arras que obligaba a devolver duplicada la suma entregada en caso de desistimiento del vendedor. Se trata de una cuestión de hecho que obligará a analizar el material probatorio aportado al proceso. La demanda reconocía que el contrato se había otorgado de forma verbal, pero deducía la existencia del pacto de las condiciones recogidas en otros contratos con objeto en las parcelas colindantes, -que surgieron como segregación de la finca matriz-, en particular del contrato que afectaba a la PARCELA001 , vendida al padre de la actora por la suma de 20.000 euros, formalizado en escritura pública de 29.8.2013.

12.La sentencia declara probada su existencia partiendo de las declaraciones del padre de la actora, pese a la evidencia del alineamiento de intereses derivada de la relación de parentesco. En síntesis se trata de que como el Sr. Hermenegildo había intervenido en las compraventas de las dos parcelas, las condiciones de la venta de la primera, -la PARCELA001 -, se habría traspasado de forma idéntica a la compraventa de la PARCELA000 : entrega de una parte sustancial del precio el día anterior a la formalización de la escritura pública e introducción de la garantía del pacto de arras frente a un posible desistimiento del vendedor. El mismo pacto de arras se introdujo también en la posterior venta de la parcela comprometida con los actores al nuevo comprador, Don. Benedicto , según declaró también éste en su comparecencia como testigo.

13.La Sala ha procedido a revisar el material probatorio. D. Hermenegildo afirmó que se pactó una promesa de venta con 'penalización'respecto de la PARCELA001 . El testigo reconoció haber intervenido en la negociación con el hijo del demandado (si bien precisó que también estuvo presente el padre), y manifestó que de forma verbal pactó también la penalización. El testigo afirmó sin embargo que el precio era de 24.000 euros (precio superior al que sostenía la demanda); el testigo sostuvo que fue él el que tuvo la iniciativa para introducir la penalización, e insistió en que también negocio con el padre hoy demandado.

14.Por su parte, D. Benedicto , que fue el comprador final de la parcela comprometida inicialmente con los demandantes, relató que antes de formalizar el contrato de compraventa convino una 'promesa de venta', siempre por escrito, en octubre de 2013, sobre la base de un pacto anterior firmado en mayo, que incorporaba un pacto de arras consignado en el contrato escrito (el testigo no afirmó que el pacto de arras hubiera sido negociado en los contratos previos, sino que sostuvo que el pacto figuraba incorporado a la escritura, sin saber exactamente quién lo había introducido)

15.D. Eugenio , vecino de los litigantes y yerno del demandado, afirmó que no tuvo ninguna participación en el contrato, aunque ayudó a la inscripción de las parcelas resultantes de la segregación en el registro. Al ser preguntado sobre si conocía el resultado de la negociación cuando la PARCELA000 fue finalmente vendida por el demandado a un tercero, el testigo afirmó haber presenciado negociaciones en las que el demandado se habría mostrado dispuesto a devolver incluso duplicada la cantidad entregada. Sin embargo consideramos que la propia forma en que transcurrió el interrogatorio, -con la desaconsejable técnica de incluir la respuesta en la pregunta, lo que priva de espontaneidad a la contestación del testigo-, impide sostener con contundencia que el testigo admitiera tal hecho como cierto. El testigo afirmaba que hubo buena voluntad en intentar solventar la cuestión, evitando el juicio, pero no detalló lo que quien interrogaba pretendía acreditar; al contrario, luego precisó el testigo que lo que se iba a devolver era sólo la cantidad entregada. También precisó el testigo que el demandado, D. Paulino , no conocía los pormenores de la negociación.

16.Finalmente, el hijo del demandado, Martin , afirmó que intervino en las negociaciones de la venta de las parcelas segregadas; el testigo reconoció que 15.000 euros se darían en la primera entrega y el resto, hasta el precio de 24.000 euros, en un plazo de un año. El testigo afirmó que inicialmente no se pudo firmar por problemas de documentación (el testigo dijo que desconocía exactamente la causa de la imposibilidad), y que luego el propio Sr. Milagrosa , padre de la actora, dijo que no quería la finca y que se echaban para atrás. El testigo rechazó que en la venta con los demandados se incluyera la cláusula de arras, que sí se había incluido en la finca vendida al padre de la demandada, aunque nunca habían hablado expresamente de su inclusión porque había confianza entre las partes, pero que se incluyó por iniciativa del notario. El testigo rechazó que se incluyera el pacto de arras.

17.Se tiene, por tanto, la realidad de un contrato de compraventa concertado de manera verbal. Es cierto que el contrato surgió tras la venta de otra parcela al padre de la demandante, pero resulta evidente que se trataba de un contrato autónomo, independiente del anterior y del posterior celebrado sobre la misma finca. En este sentido, el argumento de que el contrato se encontraría inserto en una suerte de 'mecánica de la contratación' nos parece insuficiente para trasladar las estipulaciones de los otros dos contratos al concertado verbalmente. La prueba no ha resultado unívoca sobre tal hecho. La evidencia de la relación de parentesco y, a la postre, la obviedad de la presencia de un claro interés en los testigos con respecto a cada proponente, impide discriminar como ciertos los hechos afirmados por uno de ellos con preterición del resto. Es lógico que el padre de la demandante sostuviera la presencia del pacto, del mismo modo que nos parece que está en la naturaleza de las cosas que el hijo del demandado proclame su inexistencia, y en ninguno de los dos testimonios advertimos elementos periféricos que inclinen en su favor la decisión final. El único testigo que pudiera adjetivarse de imparcial, el Sr. Eugenio , no resultó concluyente.

18.El pacto de arras, como cualquier estipulación contractual, debe ser acreditado por quien lo alega. En la tesitura de interpretar el contrato verbal de compraventa, la realidad del pacto que facultaba a desligarse de lo convenido exigía a los actores convencer sobre su existencia, de lo contrario, las dudas deberán interpretarse en favor del mayor equilibrio de intereses entre las partes, de la menor onerosidad. El demandado procedió a desligarse del contrato de propia voluntad, vendiendo la finca a un tercero por razones que no han aflorado directamente en el proceso. Si hubiera sido conocedor de la existencia del pacto, tal conducta le situaba ante el riesgo de soportar un quebranto antieconómico. No se duda de que los demandados confiaran en la realidad del pacto, pero su prueba consideramos que ha fracasado. Ningún elemento probatorio nos autoriza a afirmar su existencia en los términos que se proponen. El pacto de arras es accesorio a las estipulaciones esenciales del contrato de compraventa, de entrega de la cosa y del precio. El Código Civil, como es sabido, sólo contempla las arras de desistimiento, dentro de las diferentes funciones que el contrato de arras puede desempeñar (cfr. SSTS, entre otras, de 24.3 y 29.6.2009 ). Pero en todo caso resulta necesario acreditar su existencia, que en el supuesto en que se hayan pactado las arras de forma verbal tal actividad se enfrenta a una tarea probatoria ciertamente compleja. En el caso consideramos que la prueba no permite afirmar como cierta la existencia del pacto, por lo que la demanda no podía verse estimada en su integridad.

19.El incumplimiento del contrato de compraventa por el demandado dará derecho al actor a recuperar la cantidad entregada en concepto de precio. No se reclama indemnización por el incumplimiento, sino tan solo la puesta en juego de un pacto de arras que no consideramos acreditado. Por tal motivo el recurso debe verse estimado en el sentido de rechazar que el demandado pueda ser condenado al ejercicio de la opción derivada del pacto, pero sí tendrá que devolver la cantidad entregada con los intereses legales desde la fecha de la reclamación judicial. Ello supone conceder menos de lo pedido, por lo que no se vulneran los límites de la congruencia.

Estimado parcialmente el recurso, no ha lugar a condenar en costas en ninguna de las dos instancias.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimamos parcialmente el recurso de apelación deducido por la representación procesal de D. Paulino , contra la sentencia recaída en los autos de juicio ordinario registrados bajo el nº 455/13 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Caldas de Reis, y en su lugar condenamos a D. Paulino a abonar a los actores con la suma de 15.000 euros, que devengarán el interés legal desde la fecha de la interposición de la demanda, sin pronunciamiento en costas en ninguna de las dos instancias. Procédase a la restitución del depósito constituido.

Notifíquese esta resolución en legal forma a las partes haciéndoles saber que no es susceptible de recurso ordinario, sin perjuicio de que contra ella puedan interponerse, si concurriere alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , los recursos extraordinarios de casación o por infracción procesal, ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el plazo de VEINTE DÍAS contados desde el día siguiente al de su notificación. Todo ello previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se pondrá testimonio en lo autos principales, con inclusión del original en el libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.