Sentencia CIVIL Nº 350/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 671/2016 de 23 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION Decimotercera
ROLLO Nº 671/2016-1ª
PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 127/2015
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 IGUALADA
S E N T E N C I A N ú m. 350/17
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ
Dª. M. ISABEL CÁMARA MARTÍNEZ
En la ciudad de Barcelona, a veintitres de junio de dos mil diecisiete.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los
presentes autos de Procedimiento ordinario, número 127/2015 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia
4 de Igualada, a instancia de Estela contra Ruth , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del
recurso de apelación interpuesto por la pare actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 21 de
marzo de 2016 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dña. Mª Remei Puigvert Romaguera, en nombre y representación de Dña. Estela frente a Dña. Ruth , DEBO ABSOVER y ABSUELVO a la demandada de lo peticionado por la actora en su escrito de demanda. es decir. a abonar a la demandante la cantidad de DOS CUATROCIENTOS EUROS (2.400 euros) más los intereses legales a partir de fecha 30 de mayo de 2014.

Las costas procesales causadas en esta instancia irán a cargo de la actora.'

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.



TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 22 de junio de 2017 .



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a Dª Ruth a pagar a Dª Estela la suma de 2400 € en concepto de devolución de la fianza arrendaticia, relativa al contrato de arrendamiento de 17.9.2008 sobre el local de negocio sito en RAMBLA000 , NUM000 , planta NUM001 de Igualada, más el interés legal desde el 30.5.201. A dicha pretensión se opuso la arrendadora demandada, en base a que no se cumplió el preaviso de tres meses pactado en el contrato, sino sólo con un mes, no cumpliendo lo establecido para exonerar de penalización (lo que, sostiene, supone que la falta de preaviso debe conllevar el abono de 2 mensualidades).

La sentencia de instancia desestima la demanda, con imposición de las costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza la actora reiterando que en el contrato no se estableció ninguna penalización concreta ni ningún mecanismo para su cuantificación, no habiéndose reconvenido en reconocimiento del derecho ni de su cuantificación.



SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, concertado entre la demandada como arrendadora y la actora como arrendataria (f. 9 y ss), por 10 años y una renta mensual de 1200 €/mes más IVA, entregándose por la actora 2400 en concepto de fianza, actualizable ésta anualmente, en función del importes de la renta, cuya 'existencia...no servirá de pretexto para retrasar el pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago ha asumido el arrendatario' (condición 21ª del contrato), pactándose asimismo que 'el arrendatario podrá resolver el presente contrato sin penalización alguna ..., siempre que haya transcurrido un año de duración del contrato y conste un preaviso fehaciente de tres meses de antelación ' (condición 2ª pfo 2º). 2) En 28.3.2014 la actora comunicó a la arrendataria su decisión de resolver el contrato con efectos el 30.4.2014 (f. 43). 3) Efectivamente, en 30.4.2014 se procedió a la resolución del contrato, suscribiéndose por las partes un documento al efecto, entregando la actora las llaves y posesión del local, en el que se hace constar que no existía desperfecto alguno, sin que en dicho momento, se devolviese la fianza, haciendo constar la arrendadora en dicho documento que no se había preavisado con tres meses de antelación, sino solo un mes, sin que conste queja o reserva de la arrendataria actora (f. 15 y 16). 4) Existieron requerimientos de la arrendataria para la devolución de la fianza.



TERCERO.- En principio (tal como exponen la sentencia y la apelada, siguiendo el criterio de esta Sección), el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes , dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización' ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo en vivienda (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución, según se ha expuesto, viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.



CUARTO.- Se dice por la actora que en el contrato no se estableció ninguna penalización concreta por falta de preaviso ni reglas para el cálculo de la misma, si bien constan claramente condiciones para el ejercicio de la resolución unilateral.

Dice el contrato que ''el arrendatario podrá resolver el presente contrato sin penalización alguna ..., siempre que haya transcurrido un año de duración del contrato y conste un preaviso fehaciente de tres meses de antelación' Consecuentemente, el ejercicio de la facultad de resolución, antes de la expiración del término contractual, está sujeto a un doble requisito: (1) que haya transcurrido un año de duración del contrato; y (2) que conste un preaviso fehaciente de tres meses de antelación.

Atendidos aquellos hechos básicos, es evidente que se ha producido un ejercicio incorrecto por parte de la arrendataria pues no se ha respetado el plazo de preaviso pactado (y durante esos 3 meses el arrendatario debía seguir pagando la renta).

Del mismo modo que la demandada no puede pedir el cumplimiento del contrato por el plazo total pactado de diez años, tampoco es posible admitir que la arrendataria actora, dé por terminada la relación contractual sin consecuencia alguna; de lo que no cabe duda es de que si de conformidad con lo pactado, el desistimiento unilateral tenía que preavisarse con tres meses de antelación, es porque durante dichos tres meses siguientes al ejercicio de tal facultad, el contrato seguiría desplegando normalmente sus efectos .

Por tanto, la arrendadora podía, reclamar el importe de las dos mensualidades de renta siguientes a aquella en la que se le comunica el desistimiento unilateral, o, como es el caso, retener el importe de la fianza, correspondiente a dichos dos meses que cumple tal finalidad, a la terminación del contrato.

Y en el mismo documento de renuncia, aceptada, ya se hace referencia a dicha retención, y lo suscribe la actora sin ninguna reserva al respecto.



QUINTO.- Consecuentemente, el recurso no puede prosperar, procediendo la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Estela contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Barcelona, Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/ a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.