Sentencia CIVIL Nº 348/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 877/2021 de 30 de Junio de 2022

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0801942120208102349

Recurso de apelación 877/2021 -I

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 24 de Barcelona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 424/2020

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Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012087721

Parte recurrente/Solicitante: Virgilio -

Procurador/a: Carlos Turrado Martin-Mora

Abogado/a:

Parte recurrida: Carlos José

Procurador/a: Mª Francesca Bordell Sarro

Abogado/a: Sandra Castro Alcalá

SENTENCIA Nº 348/2022

Magistrados:

Marta Dolores del Valle Garcia Federico Holgado Madruga Francisco de Paula Puig Blanes

Barcelona, 30 de junio de 2022

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

Primero. En fecha 14 de septiembre de 2021 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 424/2020 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 24 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aCarlos Turrado Martin-Mora, en nombre y representación de Virgilio - contra Sentencia - 11/02/2021 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Mª Francesca Bordell Sarro, en nombre y representación de Carlos José.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Que, con estimación de la demanda presentada por D. Carlos José debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 de Barcelona por expiración del plazo condenando a D. Virgilio a que la desaloje, y la deje libre y a disposición de la parte actora, con apercibimiento de lanzamiento en otro caso, y al pago de las costas del presente juicio.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 02/06/2022.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- El demandado, D. Virgilio, interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda presentada en su contra por D. Carlos José.

El actor partió en la demanda de ser pleno propietario del local objeto de autos, sito en la CALLE000, nº NUM000 de Barcelona, por herencia de su padre, y de que, en fecha 16 de marzo de 2015, arrendó al demandado el citado inmueble, siendo la duración pactada de 5 años (cláusula segund), que empezaba a regir en la fecha de suscripción del contrato el día 16 de marzo de 2015, y alcanzaba hasta el 15 de marzo de 2020. Alegó que, previamente a alcanzarse esta fecha del 15 de marzo de 2020, se requirió varias veces al arrendatario sobre la extinción del contrato de arrendamiento y sobre su obligación de reintegrar el inmueble en dicha fecha, evitando así cualquier tácita reconducción del arrendamiento de conformidad con el art. 1 566 y 1 581 CC y concordantes, pero, expirado el plazo de duración pactado el 15 de marzo de 2020, el demandado se había negado a reintegrar el inmueble, lo que había obligado al actor a tener que solicitar el auxilio judicial.

El actor añadió que el inmueble objeto de autos se encontraba dentro de la Unidad de Actuación nº 5 del 22 pendiente de desarrollo, y que en el contrato de arrendamiento se contempló la ejecución del planeamiento como causa de resolución anticipada del contrato; el 10 de de septiembre de 2019, la Secretaria de la Junta de Compensación requirió a los propietarios para que iniciaran los trámites para recuperar la posesión de las fincas en caso de que se encontrasen ocupadas, y dado que en el contrato de arrendamiento de autos se contempla la ejecución del planeamiento como causa de resolución anticipada del contrato, en fecha 18 de septiembre de 2019, el actor remitió una carta por conducto de burofax al demandado sobre la resolución anticipada del contrato por causa de ejecución del planeamiento, con un preaviso de 4 meses de anticipación, según se contemplaba en el contrato, requiriéndole en consecuencia el reintegro del inmueble en la fecha máxima del 31 de enero de 2020; ese requerimiento se remitió al inmueble arrendado, que era el designado en el contrato de arrendamiento como domicilio de notificaciones, pero, como no se recepcionó (no retirado de la oficina), se volvió a repetir el mismo requerimiento en fecha 23 de septiembre de 2019, intentándolo en diferentes domicilios: 1) de nuevo en el mismo inmueble arrendado y domicilio de notificaciones (tampoco se recepcionó, no se retiró de la oficina de correos); 2) en el domicilio del arrendatario que se hizo constar en el contrato de arrendamiento ( CALLE001, nº NUM001, de Girona), donde tampoco se recepcionó, por no retirarse tampoco de la oficina, y 3) en un domicilio del arrendatario en la CALLE002 nº NUM002 de Girona, donde sí fue recepcionado el burofax en fecha 24 de septiembre de 2019; ese requerimiento de 18 de septiembre de 2019 fue contestado formalmente por el arrendatario mediante burofax de 15 de enero de 2020, remitido por su letrada Dª. Milagrosa, quien manifestó que no procedía la resolución anticipada del contrato por causa de ejecución del planeamiento. Y el actor contestó mediante carta fechada a 29 de enero de 2020, aparte de soliciar el reintegro del inmueble a la expiración de la duración pactada, y se remitió al demandado al inmueble arrendado, que era el domicilio designado en el contrato como domicilio de notificaciones, pero, como no lo recepcionó (no retirado en la oficina), en fecha 2 de marzo se remitió una copia de la carta al domicilio de la CALLE002 nº NUM002 de Girona, y otra a la letrada Dª. Milagrosa, aportando dichas comunicaciones y los acuses de recibo. Ello no obstante, el demandado no había reintegrado la posesión del inmueble.

El demandado contestó y se opuso a la demanda, partiendo de alegar la falta de legitimación activa del actor, dado que únicamente se había aportado, como documento nº 1 de la demanda, una escritura de manifestación de herencia del año 2013, pero no el certificado del registro de la propiedad, que acredite que es el actual propietario del local, si bien añadió que era cierto que, con fecha 16 de marzo de 2015, se suscribió por las partes el contrato de arrendamiento, acompañado a la demanda bajo documento nº 2, con las clausulas y los pactos que en el mismo se reflejaban. Adujo, seguidamente, que no era cierto que hubiera recibido requerimiento fehaciente por parte de la propiedad declarando extinguido el contrato, por lo que el contrato se entendía prorrogado, de acuerdo con la cláusula segunda del contrato. Adujo también que el requerimiento al arrendatario sobre resolución anticipada del contrato por causa de ejecución del planeamiento no era objeto del procedimiento de desahucio la resolución del contrato por la ejecución del planeamiento, por lo que el actor no podía alegar en el presente procedimiento la ejecución del planeamiento, puesto que solo se está debatiendo sobre la resolución del contrato por expiración del plazo contractual, con independencia de que tampoco procedería la resolución por este último motivo. Adujo que, con fecha 3 de febrero de 2020 y 2 de marzo de 2002, el actor procedió a remitir burofaxes al demandado comunicándole la resolución del contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual fijado (documentos nº 9 y 10 de la demanda), pero no fueron entregados al demandado, el cual no recibió ningún aviso para pasar por correos a retirarlos, siendo su domicilio el que aparece en el contrato, sito en Girona, CALLE001 nº NUM001, y no donde se envió el burofax, CALLE002 nº NUM002, de Girona, por lo que negó que se le hubiera notificado fehacientemente la resolución del contrato; en cuanto al documento nº 11 de la demanda, el burofax remitido a la letrada Dª Milagrosa, y no recogido por ella, sino por D. Manuel, no se recogía en cláusula alguna del contratoque esta letrada fuerala representante del demandado, ni se designó el domicilio de la letrada a efectos de notificaciones relativas al arrendamiento. Añadió que es doctrina constitucional que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustación se debe a la voluntad expresa y tácita del destinatario, lo que no ha producido en este caso, y que el actor no había observado su obligación contractual de notificar su voluntad de no renovar el contrato, considerándose el contrato prorrogado y debiendo por ello ser desestimada la demanda en su totalidad.

La sentencia es estimatoria de la demanda. Se señala que el actor aporta documental en la que se constata que efectivamente se firmó el contrato reseñado con la demandada por un periodo de 5 años como máximo, y cómo respetando el plazo de preaviso informó a la demandada de la voluntad de no renovarle el contrato a través de diversos burofaxes, constando la constatación de la letrada del Sr. Virgilio, como consta de la documental aportada por la actora, y que dichos documentos tienen el valor de los documentos privados del art. 326 de la LEC, que se remiten al 319 de la misma, por lo que hacen fe de los que en ellos se dispone. Se tiene por acreditado que se pactó un contrato de arrendamiento entre las partes por 5 años como máximo, hasta marzo de 2020, constando la voluntad de la actora de no renovarlo una vez cumplidos los 5 años de rigor y de conformidad con lo previsto en el art. 10.1 LAU, y que el actor no deseaba renovar el contrato pactado, al existir también la no renovación del contrato por el ejecución del planeamiento. Se añade que la comunicación se realizó en tiempo y forma al demandado a través de su representación legal.

El apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia, a fin de que sea desestimada la demanda.

El apelado se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Sobre la errónea valoración de la prueba

Aduce el apelante que, en la sentencia recurrida, se incurre en error al apreciar la prueba, dado que se da por probado que la parte actora ha comunicado al inquilino la resolución del contrato por el transcurso del plazo contractual pactado, cuando lo cierto es que no ha recibido en ningún momento comunicación por parte de la propiedad declarando extinguido el contrato, por lo que el contrato se entiende prorrogado, de acuerdo con la cláusula segunda del contrato. Y reitera los argumentos ya vertidos en la contestación.

Este Tribunal ha llevado a cabo un nuevo examen de las actuaciones ex art.456.1 LEC, y concluimos que no procede la estimación del recurso.

Es cierto que, con ocasión de recibir el actor la comunicación de la Secretaria de la Junta de Compensación, por la que se requirió a los propietarios para que iniciaran los trámites para recuperar la posesión de las fincas en caso de que se encontrasen ocupadas, el actor intentó contactar con el arrendatario demandado, intentándolo, primero, en el propio local arrendado, designado en el contrato como domicilio de notificaciones. Su cláusula decimocuarta establece:

' NOTIFICACIONES

A los efectos de las comunicaciones que de acuerdo con este contrato deban tener lugar entre el Arrendador y la arrendataria, y en tanto no se efectúe por los aquí comparecientes manifestación en contrario dirigida a las direcciones que se indican a continuación, las partes designan los siguientes domicilios:

Arrendador: Se designa el despacho profesional de la letrada representante de la propiedad, (...)

Arrendatario: La dirección objeto de contrato.

Se entenderán bien hechas y surtirán plenos efectos las notificaciones practicadas en los domicilios anteriores.

Las partes podrán modificar estas direcciones, comunicándolo por escrito en forma fehaciente a la otra parte.'

Ello no obstante, no se recepcionó, ya que no fue retirado el burofax de la oficina de Correos, lo cual llevó al actor a intentarlo en el domicilio del demandado previsto en el contrato, sito en Girona, con igual resultado, hasta que resultó positivo en otro domicilio, sito también en Girona. Y el demandado contestó a través de una letrada, la Sra. Milagrosa, exponiendo las razones que tuvo por conveniente para oponerse a lo notificado.

Por tanto, no es de extrañar que, posteriormente, al contestar el actor a la comunicación de la citada letrada en fecha 29 de enero de 2020, enviada al demandado mediante burofax de 3 de febrero de 2020, al no ser tampoco recibida su comunicación en el domicilio previsto en el contrato (el local arrendado), lo intentase luego en los dos domicilios sitos en Girona, mediante sendos burofaxes de 2 de marzo de 2020, siendo entregado en el domicilio señalado de la letrada Sra. Milagrosa, quien había contactado con el actor en su momento.

En cualquier caso, ya la comunicación enviada mediante burofax de 3 de febrero de 2020 al domicilio arrendado, el sito en la CALLE000, nº NUM000 de Barcelona, surtió todos los efectos a los fines de poner en conocimiento del demandado la voluntad del actor de que el arrendamiento no continuase, una vez había transcurrido ya el plazo máximo de cinco años pactado, dejando aparte la cuestión del planeamiento administrativo.

Y ello porque, en dicha comunicación mediante burofax de 3 de febrero de 2020, por tanto, anterior a la fecha prevista de finalización del contrato, consta lo siguiente:

'Sr. Virgilio,

Hago referencia al contrato de arrendamiento que recae sobre el inmueble al que dirijo la presente, sito en la CALLE000, no NUM000, de Barcelona, concertado en fecha 16 de marzo de 2015, en el usted ocupa la posición de parte arrendataria y yo la de parte arrendadora.

He recibido una carta fechada a 15 de enero de 2020, firmada por la Sra. Da. Milagrosa, mediante la que contesta el requerimiento que le remití de fecha 18 de septiembre de 2019, en el sentido de rechazar y oponerse a la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, por considerar que no concurre la causa de resolución anticipada pactada en la cláusula segunda, consistente en la ejecución del planeamiento, al negar usted que esta ejecución se esté produciendo,

A la vista de su oposición a esta resolución anticipada del contrato y de su negativa a devolver el inmueble en la fecha de 31 de enero de 2020 que se le requirió, debo llamarle la atención acerca de que la duración pactada del contrato de arrendamiento finaliza en todo caso el próximo día 15 de marzo de 2020, por el transcurso de los 5 años de duración pactada, según se recoge expresamente en la cláusula segunda del contrato.

Como ya sabe a tenor del referido requerimiento que le remití en septiembre de 2019, y le reitero mediante el presente, mi voluntad es que el contrato de arrendamiento quede definitivamente extinguido y evitar por tanto la tácita reconducción de la relación, por Io que mediante el presente le requiero a fin de que, en cualquier caso, me devuelva usted la posesión del inmueble a la expiración de la duración de 5 años pactada en el contrato, lo que acontece el próximo día 15 de marzo de 2020.

Son absolutamente inciertas las manifestaciones que realiza en la referida carta de 15 de enero de 2020, especialmente al referirse a un negado compromiso de permanencia y a un inexistente derecho de retorno. Los pactos que se recogen en el contrato de arrendamiento son muy claros, especialmente en cuanto a su duración, limitada a 5 años, y contemplando incluso la causa de resolución anticipada por causa de ejecución del planeamiento, protegiendo a mayor abundamiento esta duración y disuadiendo al cumplimiento de la obligación de restitución del inmuëble con una cláusula penal.

Le insisto en que cumpla usted con su obligación de devolver el inmueble a la finalización del contrato de arrendamiento, que a más tardar y en todo caso tiene que llevar a cabo el próximo día 15 de marzo de 2020, en que expira el plazo de duración pactada. Si no Io lleva a cabo en dicha fecha, procederé a ejercer sin demora las correspondientes acciones judiciales, devengándose asimismo la penalización pactada expresamente en el contrato para el caso de incumplimiento de esta obligación de restitución (...)'.

En dicha comunicación, consta la voluntad inequívoca del actor de no continuar arrendando el local al demandado. Y lo cierto es que, en el acuse de Correos, consta ' Ha resultado: NO entregado, dejado aviso.' Y, en fecha 5 de febrero de 2020, quedó en la oficina de Correos, a la espera de ser recogido.

Llegados a este punto, traemos a colación lo que señalamos en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 3 de junio de 2013, en el sentido siguiente:

'Ahora bien, el requerimiento fue remitido y se dirigió a la dirección correcta.

Por tanto, como dijimos en las sentencias dictadas por esta misma sección cuarta, en fecha 26 de mayo de 2.011 , 14 de noviembre de 2.008 , 7 de noviembre de 2.007 y en la de 20 de octubre de 2.005 , ' no se viola lo dispuesto en el artículo 65 de la anterior LAU , por el hecho de que el arrendatario no recepcione el requerimiento, por causas a él imputables, y ello es lo que aquí aconteció, como indicó el Juez, dado que documentalmente consta la imposición del burofax, remitido a la dirección correcta, y dejando al destinatario el correspondiente aviso, quien no se personó en la oficina a recogerlo; siendo ello así y no contradicho lo anterior, por ningún otro medio de prueba, es más, como se expone en la oposición, se debe presumir la corrección en el funcionamiento del servicio, ha de rechazarse el primer motivo de impugnación, no sin añadir que no deje de ser una mera afirmación huérfana de prueba, el que se ponga lo mismo por Correos cuando la casa esta cerrada, y en tal caso, incluso puede dejarse también aviso'.

Así lo reiteramos, entre otras, en Sentencia de esta Sección de 27 de junio de 2019:

'en contra de lo que alega el apelante, debe entenderse cumplido por el actor- arrendador el presupuesto de la comunicación con un mes de antelación a aquella fecha de su voluntad de no renovar el contrato. Y ello a través de los dos burofaxes que envió al demandado, los cuales no fueron recibidos, efectivamente, por el destinatario, pero no porque fuesen enviados a un domicilio erróneo o porque el demandado fuese desconocido en él, sino porque no los recogió de la oficina de Correos, tras serle dejados sendos avisos. En concreto, consta un primer intento de entrega del burofax de 1 de marzo de 2017 ya en fecha 2 de marzo de 2017, pero en el acuse consta 'Ha resultado: No entregado, dejado aviso', y también un segundo intento en fecha 4 de marzo de 2017, pero en el acuse consta 'Ha resultado: No entregado por Sobrante (No retirado en oficina); en cuanto al burofax de 12 de abril de 2017, consta en el acuse 'Ha resultado: No entregado, dejado aviso'.

Es cierto que el demandado no llegó a leer los citados burofaxes, pero ello fue porque no los recogió, y la parte actora no puede ser obligada a llegar más allá, sino que ha cumplido con el presupuesto legal, ya que, de lo contrario, como se señala en la sentencia recurrida, la duración y la vida del contrato quedarían al arbitrio de uno de los contratantes (el demandado), en contra de lo que dispone con carácter general el art.1256 CC ('La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes').'

En este caso, el contrato de arrendamiento es de fecha 16 de marzo de 2015, y se pactó libremente por las partes un plazo máximo de cinco años, pese a que la el art.9.1 LAU, en la redacción entonces aplicable, preveía: 'La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo'. Y el art.10.1 LAU, en la redacción aplicable en ese momento, preveía: 'Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más'.

Sucede que, al haberse pactado una duración de cinco años, se superaba con ello, incluso, el plazo de prórroga de un año más del art.10.1 LAU, de forma que lo se trataba de evitar con la comunicación de 3 de febrero de 2020 -y las de 2 de marzo de 2020- era ya la tácita reconducción, por lo que no era preciso que la comunicación de la voluntad de no continuar en el arrendamiento se sometiese, en este supuesto, a un plazo de treinta días. Bastaba con un requerimiento antes de que finalizase el plazo contractual, pues el art.1566 CC dispone solo que 'Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento'.

Habiendo mediado ese requerimiento, que, por lo expuesto, desplegó todos sus efectos, aunque el demandado no pasase a recogerlo a la oficina de Correos, pese a haberle sido dejado aviso, se evitó la tácita reconducción y surgió la obligación del demandado de desalojar el local arrendado.

Por consiguiente, procede la desestimación del recurso.

TERCERO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, procede imponer al apelante las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por D. Virgilio contra la sentencia dictada en fecha 10 de febrero de 2021 por el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 24 de Barcelona, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución.

Son impuestas al apelante las costas procesales de segunda instancia.

Se acuerda la pérdida del depósito para recurrir.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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