Sentencia CIVIL Nº 339/2021, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 1229/2019 de 24 de Mayo de 2021

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA.

SECCIÓN CUARTA.

PRESIDENTE, ILMO. SR.

D. JOAQUÍN DELGADO BAENA.

MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.

D. JAIME NOGUÉS GARCÍA.

Dª. DOLORES RUIZ JIMÉNEZ.

RECURSO DE APELACIÓN 1.229/2019 .

PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 15 DE MÁLAGA.

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 435/2017.

S E N T E N C I A Nº 339/19

Málaga, veinticuatro de mayo de dos mil veintiuno.

La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga ha visto los recursos de apelación interpuesto por los demandados don Pedro Miguel, representado por la procuradora doña Ana Anaya Berrocal, defendido por el letrado don Sebastián Pacheco Gámez, y doña Araceli, representada por la procuradora doña María Angustias Martínez Sánchez-Morales, defendida por el letrado don Francisco Budría Serrano, frente a la sentencia dictada en el procedimiento ordinario 435/2017, tramitado por el juzgado de Primera Instancia número 15 de Málaga. Es parte recurrida Buildingcenter S.A.U., representada por la procuradora doña Elena Medina Cuadros, defendida por el letrado don Manuel Medina González.

Antecedentes

PRIMERO.- La Magistrada-juez del juzgado de Primera Instancia número 15 de Málaga dictó sentencia el 8 de julio de 2019, en el procedimiento ordinario 435/2017, con el fallo siguiente:

'Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la entidad Buildingcenter, S.A., representada por la Procuradora Dña. Elena Medina Cuadros y asistida del Letrado D. Manuel Medina González contra como parte demandada Dña. Araceli, representada por la Procuradora Dña. María Angustias Martínez Sánchez Morales y asistida del Letrado D. Francisco Budría Serrano y contra D. Pedro Miguel, representado por la Procuradora Dña. Ana José Anaya Berrocal y asistida del Letrado D. Vicente Gallego Ruíz:

1) DEBO DECLARAR Y DECLARO extinguido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha de 14 de octubre de 2011.

2) DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados Dña. Araceli y D. Pedro Miguel a abonar a la entidad Buildingcenter, S.A. la suma de TREINTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE EUROS CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (36.489,49 euros).

3) DEBO CONDENAR Y CONDENO a la parte demandada a abonar las costas causadas en este procedimiento'.

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación por los demandados fue turnado a esta Sección de la Audiencia, celebrándose la deliberación el 18 de mayo de 2021.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Es ponente el Magistrado don Jaime Nogués García.

Fundamentos

PRIMERO.- Interponen los demandados recurso de apelación frente a la sentencia que ha estimado la demanda formulada en su contra por Buildingcenter S.A.U., declarando extinguido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 14 de octubre de 2011, condenándoles al pago de 36.489,49 euros, con imposición de costas. Insisten en la excepción de inadecuación de procedimiento, añadiendo la sra. Araceli la nulidad de contrato de arrendamiento y el sr. Pedro Miguel la existencia de cuestión compleja y la incongruencia 'ultra petita' en que incurre la magistrada de instancia, que fundamenta la resolución del contrato en la expiración del plazo estipulado pese a que dicha acción no ha sido ejercitada, rechazando el impago de la cantidad reclamada en concepto de rentas, que no se corresponde con las que se pactaron en el contrato.

La entidad demandante se opone al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia por ser ajustada a derecho.

SEGUNDO.-Los antecedentes de la instancia se resumen del modo siguiente:

I.- Buildingcenter S.A.U. formuló demanda de procedimiento ordinario frente a don Pedro Miguel y doña Araceli, alegando en síntesis que mediante escritura pública otorgada el 14 de octubre de 2011 los demandados le vendieron la vivienda de su propiedad, sita en CALLE000 número NUM000, Rincón de la Victoria, para evitar la ejecución hipotecaria promovida por La Caixa, y el mismo día suscribieron contrato de arrendamiento sobre la referida vivienda pactando una renta de 656,96 euros mensuales, adeudando 36.489,49 euros desde abril de 2013 hasta agosto de 2016. Solicitaba el dictado de sentencia 'condenando a la misma a abonar a la parte actora la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE EUROS Y CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (36.489,49 €), más lo que representen los intereses de mora, así como que se DECLARE EXTINTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en su día firmado por las partes, y ello con expresa imposición de costas' (sic).

II.- Don Pedro Miguel y doña Araceli se opusieron a la demanda, alegando inadecuación del procedimiento y cosa juzgada, así como la nulidad del contrato por error en el consentimiento.

III.- La sentencia ha estimado la demanda. La magistrada de instancia rechazó las excepciones procesales en resolución aparte, así como la nulidad del contrato de arrendamiento por vicio del consentimiento por las razones siguientes:

' desde el 2011 que los demandados transmitieron la propiedad de la vivienda hipotecada (hecho que no se niega) los mismos se mantuvieron no obstante en su uso, siendo además (como no podía ser de otra forma) conscientes de que ya no se pasaban al cobro recibos del préstamo hipotecario y de que dicha deuda había quedado para ellos saldada. Por tanto el uso de la vivienda en la que se mantenían (y se mantienen en la actualidad, año 2019) debía y debe responder a algún título asumido por ellos, que no es otro que el contrato de arrendamiento que firmaron y que ciertamente ellos reconocen haber firmado. Lo que no reconocen es que se aceptara el importe de renta que el mismo fijaba ni que la parte arrendadora fuera Buildingcenter en lugar de la Caixa. Sin embargo el contrato se firmó en el año 2011 y se reclaman rentas impagada desde abril de 2013, lo que supone pues que en esos dos primeros años se abonó la renta estipulada, a la parte arrendadora que fijaba el contrato, sin controversia alguna al respecto, actos propios que deben destacarse a los efectos de resolver el presente litigio.

Ello unido a la ausencia de prueba alguna desplegada en este procedimiento que evidencie la existencia del error en el consentimiento invocado, prueba que incumbe a la parte que lo invoca y cuyo defecto la misma ha de soportar ( art. 217LEC). Solo se propuso por los demandados el interrogatorio de la parte actora, concurriendo la persona que suscribió ambos contratos en nombre de la entidad Buildingcenter, quien ratificó que ninguna duda o controversia se suscitó en la notaría sobre los extremos de los documentos que se firmaron, señalando que cuando alguna cuestión le suscitan los contratantes lo resuelve mediante llamada telefónica, pudiendose incluso posponer la firma hasta que se aclare algún punto litigioso, lo que insistió en este caso no aconteció. Nada se propuso sobre la acreditación de las negociaciones previas con la entidad la Caixa a los efectos de valorar el vicio del consentimiento que concurriera posteriormente al firmar el contrato'.

Concluye que el contrato se ha extinguido por el transcurso del plazo estipulado

' debe destacarse la estipulación que refiere que transcurridos cinco años y un mes desde su firma (14 de octubre de 2011) el contrato quedará extinguido sin haber lugar a la prórroga del art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Nada ha mencionado la parte demandada sobre dicho particular del contrato, estimándose un pacto válido y por tanto dado que lo que el petitum de la demanda solicita es se declare extinguido el contrato, así ha de declararse en esta sentencia con fundamento en el indicado pacto contractual'.

Estima la reclamación por rentas impagadas, por las razones siguientes

'reclamándose las rentas devengadas desde abril de 2013 a agosto de 2016 ambas inclusive, sin que la parte demandada haya acreditado el efectivo pago de las mismas ni cualquier otra circunstancia obstativa al pago reclamado, debe igualmente por aplicación del art. 217LEC, ser condenada al abono a la parte actora del importe reclamado'.

TERCERO-.Los recursos interpuestos por los demandados insisten en la mayor parte de los motivos que esgrimieron en la instancia al oponerse a la demanda, a los que damos respuesta por separado.

- Inadecuación de procedimiento.

Ambos recurrentes alegan que el juicio ordinario es inadecuado, pues aunque la demandante lo fundamenta en el art. 249.2LEC, atendiendo a la cuantía reclamada, ejercitando las acciones acumuladas de reclamación de rentas y extinción del contrato de arrendamiento el cauce procesal es el juicio verbal de desahucio, por aplicación de los arts. 249.1.6º (sensu contrario) y 250.1.1º LEC.

El motivo ha de ser desestimado.

Es hecho reconocido por los demandados que, en virtud de la escritura pública otorgada el 14 de octubre de 2011 vendieron la vivienda de su propiedad, sita en CALLE000 número NUM000, de Rincón de la Victoria, a la entidad demandante (documento número 4 de la demanda).

También queda acreditado que el mismo día los demandados suscribieron con Buildingcenter SAU contrato de arrendamiento sobre la referida vivienda por plazo de un año, con prórrogas obligatorias hasta cumplir cinco años y un mes, momento en que quedaría extinguido. La renta se pactó en 656,96 euros mensuales, revisable cada año.

La entidad demandante ha intentado, con anterioridad a la interposición de la demanda de procedimiento ordinario, hasta en dos ocasiones, la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta y expiración del plazo, acudiendo al trámite del juicio verbal de desahucio, y en amba obtuvo un pronunciamiento desfavorable. El primer procedimiento, tramitado por el juzgado de Primera Instancia número 12 de Málaga, autos 1.368/2012, concluyó con sentencia de 18 de febrero de 2013 que estimó la existencia de cuestión compleja, sin entrar en el fondo de las cuestiones planteadas, remitiendo a las partes al juicio declarativo; y en el segundo, tramitado por el juzgado de Primera Instancia número 19 de Málaga, autos 715/2014, la sentencia apreció cosa juzgada, a los efectos previstos en el art. 222LEC en relación con el procedimiento tramitado por el juzgado de Primera Instancia número 12 de Málaga, y es que desde el primer procedimiento los demandados vienen manteniendo la nulidad del contrato por error vicio del consentimiento, alegando que firmaron la escritura pública en la creencia de que se trataba de una dación en pago a favor de La Caixa, no de una venta a la entidad demandante, y que el contrato de arrendamiento lo era de alquiler social, y esa es la cuestión compleja que debía resolverse en el procedimiento declarativo, que es al que ha acudido la entidad Buildingcenter SAU, en el que, con plenitud de garantías la magistrada de instancia ha analizado el contrato de arrendamiento, presupuesto indispensable para analizar la reclamación por rentas impagadas.

Lo que no pueden pretender los recurrentes es alegar la existencia de cuestión compleja en el juicio verbal de desahucio, y mantenerla cuando la demandante acude al procedimiento declarativo, que es el adecuado para dilucidar la validez y eficacia del contrato de arrendamiento. De acogerse tal postura se estaría privando a Buildingcenter SAU del derecho a la tutela judicial efectiva, por lo que la excepción fue correctamente rechazada por la magistrada de instancia, pronunciamiento que la Sala confirma.

- Nulidad del contrato de arrendamiento de 14 de octubre de 2011.

Discrepan los demandados del pronunciamiento que rechaza la nulidad del contrato de arrendamiento, pese a que en la sentencia dictada en el juicio verbal de desahucio por falta de pago tramitado por el juzgado de Primera Instancia número 12 de Málaga el magistrado de instancia indicó que ' pudiendo resultar que los demandados incurriesen en un error en cuanto al verdadero alcance del compromiso y su naturaleza jurídica, habida cuenta pertenecer al mismo grupo empresarial la entidad La Caixa y la hoy ejecutante'.

Añaden que no estuvieron asesorados en la firma de la escritura pública, que otorgaron en la creencia de que la vivienda se entregaba a La Caixa en dación en pago de la deuda hipotecaria y que fue con dicha entidad con la que concertaron un arrendamiento social, no con Buildingcenter SAU con una renta inasumible.

El motivo se desestima.

Insistimos en que el procedimiento declarativo (ordinario) es el trámite al que remitieron las sentencias dictadas en los dos juicios de desahucio promovidos por Buildingcenter SAU, y en ninguna de ellas llegó a analizarse el contrato de arrendamiento; de hecho en la primera el magistrado de instancia expone lo que es una mera hipótesis, el error en que pudieron incurrir los recurrentes, motivo que ha sido analizado por la magistrada de instancia con plenitud de conocimiento valorando la prueba articulada por las partes para concluir que el contrato es válido y eficaz, sin que concurra causa de nulidad, pronunciamiento que la Sala comparte.

Las sentencias de Pleno del Tribunal Supremo 840/2013, de 20 de enero de 2014, y 769/2014, de 12 de enero, analizan los requisitos exigisos para apreciar el error como vicio que acarree la nulidad de cualquier negocio jurídico, concluyendo que

'hay error vicio cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea'.

Entre los requisitos exigidos las citadas sentencias destacan que sea esencial y excusable:

' El Código Civil no menciona expresamente este requisito, pero se deduce de los principios de autorresponsabilidad y buena fe. La jurisprudencia niega protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que ignoraba al contratar. En tal caso, ante la alegación de error, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida.

La diligencia exigible ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso. En principio, cada parte debe informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella en los casos en que tal información le es fácilmente accesible, y si no lo hace, ha de cargar con las consecuencias de su omisión. Pero la diligencia se aprecia además teniendo en cuenta las condiciones de las personas, no sólo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro contratante, de modo que es exigible una mayor diligencia cuando se trata de un profesional o de un experto, y, por el contrario, es menor cuando se trata de persona inexperta que entra en negociaciones con un experto, siendo preciso para apreciar la diligencia exigible valorar si la otra parte coadyuvó con su conducta, aunque no haya incurrido en dolo o culpa'.

La Sala, tras revisar la prueba practicada en uso de la facultad que en el recurso de apelación le confiere el art. 456LEC, coincide con la magistrada de instancia en el rechazo del motivo de nulidad esgrimido por los recurrentes al no acreditar el vicio del consentimiento esgrimido, pese a ser carga probatoria que les incumbe ( art. 217LEC).

En la escritura pública no se alude a una dación en pago, de hecho se denomina Escritura de compraventa con subrogación hipotecaria, en la que los demandados intervinieron como vendedores, y Buildingcenter SAU como compradora, sin mención alguna a La Caixa, y en el contrato de arrendamiento intervino como arrendadora Buildingcenter SAU, por lo que los recurrentes eran conocedores, tanto de la transmisión de la propiedad como de la simultánea concertación del contrato de arrendamiento con la entidad demandante; de hecho permanecieron en su uso tras la venta, y aunque alegan que negociaron con La Caixa un alquiler social, desconociendo la intervención de Buildingcenter SAU, el tenor literal de dichos documentos no deja lugar a dudas, pero en cualquier caso ninguna prueba han propuesto para acreditar el error en el consentimiento al que supuestamente fueron inducidos. La única practicada ha sido el interrogatorio de la demandante, que se practicó en la persona que intervino en los contratos, conocedora de los hechos ( art. 308LEC), quien es contundente al afirmar que los demandados se mostraron conformes con los documentos firmados en notaría, sin plantear dudas u objeciones que, en su caso hubieran sidos aclaradas, pudiendo incluso posponer la firma ante cualquier extremo dudoso, lo que no ocurrió ni solicitaron.

Existe otro dato relevante, que al menos desde 2013, tras la interposición de la primera demanda de juicio verbal de desahucio, los recurrentes eran conocedores de que la arrendadora era Buildingcenter SAU, sin que desde entonces hayan instado la nulidad del contrato, limitándose a esgrimirla como motivo de oposición en los tres procedimientos iniciados en su contra, permaneciendo en el uso y disfrute de la vivienda arrendada sin pagar renta, no ya la que figura en el contrato cuya validez rechazan, sino incluso la supuestamente pactada como alquiler social con La Caixa, extremo que ni tan siquiera han intentado acreditar. Frente a esa orfandad probatoria existe otro hecho relevante, que desde la concertación del contrato hasta el año 2013 han venido abonando la renta (nada se reclama por dicho período), lo que únicamente puede entenderse como un conocimiento y aceptación del contrato y de sus cláusulas.

Por las razones expuestas, procede confirmar el pronunciamiento recurrido.

- Incongruencia Ultra petita de la sentencia

El motivo, articulado por el codemandado sr. Pedro Miguel, se reconduce a la alegada inadecuación de procedimiento, reprochando a la magistrada de instancia que, ante el error cometido en la demanda al pretender catalogar las acciones ejercitadas como resolución contractual y reclamación de cantidad, no concede lo solicitado, la resolución del contrato por falta de pago de la renta, fundamentando dicha resolución en la expiración del plazo estipulado, acción no ejercitada, como tampoco se reclaman las rentas impagadas solicitando la resolución del contrato por la existencia de ese impago, y como consecuencia, la condena al pago de la misma como pronunciamiento accesorio a la resolución por impago, y no como acción independiente.

El motivo se desestima.

El artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con el enunciado Exhaustividad y congruencia de las sentencias. Motivación, regula los requisitos que son exigibles a las sentencias (también al resto de las resoluciones judiciales). En lo relativo a la congruencia dispone el apartado 1 que: 'Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito', añadiendo en el párrafo segundo que 'El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes'.

Es doctrina, reiterada y constante del Tribunal Supremo (por todas, sentencia de 25 de septiembre de 2002) que la congruencia exige conformidad entre la sentencia y la pretensión o pretensiones que constituyen el objeto del proceso, y existe congruencia cuando la relación entre el fallo y la pretensión procesal no está sustancialmente alterada, entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en el suplico de los escritos rectores del proceso, no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos (por todas la sentencia de 26 de junio de 1996). Igualmente, dicha doctrina exige que los pronunciamientos del fallo dejen resueltos todos los extremos debatidos, pues la congruencia va referida a la necesidad de que entre la parte dispositiva de la resolución judicial -no entre sus fundamentos- y las pretensiones oportunamente deducidas en la demanda, exista la máxima concordancia y relación, y que la contradicción que revela incongruencia ha de resultar de los términos del fallo, no entre los hechos aceptados por la existencia y el fallo, ni entre las alegaciones que le preceden o que hagan las partes y el fallo mismo, pero sin que pueda apoyarse la alegada incongruencia en la fundamentación del referido fallo (por todas la sentencia de 5 de junio de 1989).

Para determinar si una sentencia es incongruente o no, ha de indagarse, como expresa la sentencia del Tribunal Constitucional 9/1998, de 13 de enero (citada por el recurrente), si concede más de lo pedido ('ultra petita'), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ('extra petita'), o si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ('citra petita'), siempre y cuando el silencio judicial no pueda interpretarse, razonablemente, como desestimación tácita. Se exige un proceso comparativo entre el suplico del escrito de demanda y, en su caso, de contestación, y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito, aunque también puede apreciarse vicio de incongruencia en las sentencias que prescinden de la causa de pedir y fallan conforme a otra distinta, al causar indefensión que no ampara el principio 'iura novit curia'.

La sentencia no incurre en incongruencia. En la demanda la entidad Buildingcenter SAU ejercitaba, por los trámites del procedimiento ordinario, las acciones de 'reclamación de cantidad debida por la falta de pago de la renta de un inmueble sito en la URBANIZACION000, sita en CALLE000, NUM000 del Rincón de la Victoria, 29730 Málaga, propiedad de mi representada, así como acción declarativa de finalización de contrato de arrendamiento' (sic), y son las acciones que la magistrada de instancia ha analizado, junto con la nulidad del contrato de arrendamiento esgrimida por los demandados por error en el consentimiento, por lo que no existe discondarcia entre el fallo de la sentencia y las pretensiones deducidas por las partes.

- De la renta y la resolución.

El motivo, esgrimido por el codemandado sr. Pedro Miguel, insiste en negar la suscripción del contrato de arrendamiento pese a quedar acreditado con los documentos aportados, olvidando que la carga de probar su nulidad incumbe a quien lo alega, remitiéndonos a lo ya razonado para evitar reiteraciones innecesarias.

Por las razones expuestas, procede confirmar la sentencia recurrida.

CUARTO.-Desestimado el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398LEC, procede imponer a los recurrentes las costas devengadas por el mismo, sin hacer pronunciamiento sobre el destino del depósito constituido para recurrir a los efectos previstos en la Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ, al litigar los mismos con el beneficio de justicia gratuita.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación en derecho

Fallo

Desestimando los recurso de apelación interpuestos por la procuradora doña Ana Anaya Berrocal, en representación de don Pedro Miguel, y doña María Angustias Martínez Sánchez-Morales, en representación de doña Araceli, frente a la sentencia dictada el 7 de julio de 2019 por la Magistrada-juez del juzgado de Primera Instancia número 15 de Málaga, en el procedimiento ordinario 435/2017, debemos confirmar dicha resolución, imponiendo a los recurrentes las costas devengadas por el mismo.

Notifíquese la anterior resolución a las partes, haciéndoles saber que la misma es susceptible de los recursos extraordinarios de casación o infracción procesal siempre que concurra alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debiendo interponerse en el plazo de veinte días ante la misma Sección, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Lo pronuncian y firman los Magistrados de Sala.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Magistrado Ponente, estando celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

'La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.'