Sentencia CIVIL Nº 336/2020, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 877/2019 de 19 de Junio de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA

SECCIÓN CUARTA

MAGISTRADA PONENTE: Dª DOLORES RUIZ JIMÉNEZ.

PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 9 DE MÁLAGA

PROCEDIMIENTO VERBAL 291/2017

RECURSO DE APELACIÓN 877/2019

S E N T E N C I A Nº 336/2020

En la ciudad de Málaga a 19 de junio de dos mil veinte.

Visto, por la Iltma. Sra. Dª Dolores Ruiz Jiménez, Magistrada de la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, en funciones de Tribunal Unipersonal, conforme a lo dispuesto en el artículo 82.2.1º, párrafo segundo de la Ley Orgánica del Poder Judicial, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el procedimiento verbal 291/2017 procedente del juzgado de Primera Instancia número 2 de Vélez-Málaga por D. Evaristo y Dª. Custodia, parte demandante en la instancia, que comparecen en esta alzada representados por la procuradora Sra. López Millet y asistido por el letrado Sr. Alonso Martín. Son parte recurrida Dª Elisa y D. Gabriel, parte demandada en la instancia, que comparecen en esta alzada representados por el procurador Sr. León Fernández y asistida por el letrado Sr. Checa Gómez de la Cruz.

Antecedentes

PRIMERO.- La Juez Sustituta del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Vélez-Málaga dictó sentencia el 22 de junio de 2018 en el procedimiento de Juicio Verbal nº 291/2017 cuyo fallo era del tenor literal siguiente:

'QUE DESESTIMANDOla demanda presentada por la Procuradora Sra. López Millet en nombre y representación de D. Evaristo y Dª. Custodia, frente a D. Gabriel y Dª Elisa, por falta de legitimación pasiva, ABSUELVOa los demandados de todos los pedimentos efectuados en su contra, con expresa imposición de costas a la parte actora.'

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la parte demandada y admitido a trámite, el juzgado realizó los preceptivos traslados y transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia, señalándose como fecha para resolución el día 15 de junio de 2020.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales en vigor.

Fundamentos

PRIMERO.- Interpone la representación procesal de D. Evaristo y Dª. Custodia recurso de apelación frente a la sentencia dictada por el Juzgado de instancia que desestimó sus pretensiones de declarar resuelto el contrato de reserva suscrito entre las partes el 1 de julio de 2016 y condenar a los demandados a devolver 6.000 euros correspondientes al duplo de la cantidad entrega para reserva de compraventa de un inmueble, así como los intereses legales correspondientes y la condena en costas.

Frente a dicha sentencia se alza la parte apelante pretendiendo nuevo examen de las actuaciones al entender que dicha resolución equivoca el fallo al no haber argumentado suficientemente el mismo y que se basa en la concurrencia de una falta de legitimación pasiva ad causam, entendiendo que existen elementos probatorios suficientes para desestimar la misma y estimar la demanda. Se deduce, pues, que la base del recurso se encuentra en una errónea valoración de la prueba.

La parte apelada se opuso al recurso solicitando la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.

SEGUNDO.-En cuanto al error en la valoración de la prueba cabe indicar que el recurso ordinario de apelación es concebido como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano 'ad quem' conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992-. Por ello la Sala tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ('quaestio facti') como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ('quaestio iuris') para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93 [ RJ 1993, 3111], 18/feb/97 [ RJ 1997, 1427], 5/may/97 [ RJ 1997, 3669], 31/mar/98 [RJ 1998, 2038], y STC 15/ene/96 [RTC 1996, 3], debiendo ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica - T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992, 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998, entre otras-.

Y un nuevo estudio de la prueba obrante en autos y del visionado de la grabación de juicio lleva a las siguientes conclusiones.

TERCERO.-Análisis de la naturaleza jurídica de la legitimación pasiva ad causam y del contrato de corretaje.

En cuanto a la legitimación pasiva, el término legitimación y sus aspectos conceptuales y clases son de elaboración doctrinal y no figuran reconocidos expresa o directamente en la Ley de Enjuiciamiento Civil. En lo que concierne a las especies delegitimatio ad processumy legitimatio ad causam, se suele hacer coincidir con la primera los conceptos de capacidad procesal o capacidad de obrar procesal, mientras que la segunda consiste en la adecuación normativa entre la posición jurídica que se atribuye el sujeto y el objeto que demanda, en términos que, al menos en abstracto, justifican preliminarmente el conocimiento de la petición de fondo que se formula, no porque ello conlleve que se le va a otorgar lo pedido, sino simplemente, porque el juez competente, cumplidos los requisitos procesales, está obligado a examinar dicho fondo y resolver sobre el mismo por imperativo del ordenamiento jurídico material ( STS 18 marzo 1993).

Para tener la condición de demandado con legitimación pasiva para ello, es preciso que dicho demandado sea sujeto de la relación jurídica que se debate en el juicio, en este caso, que sea contratante en las relaciones comerciales de las que deriva la deuda.

En cuanto a la figura del corretaje o mediación, la sentencia del TS 878/2011, de 25 de noviembre, con cita de otras dos anteriores (sentencias de 30 de marzo de 2007 y 25 de mayo de 2009), entiende que 'el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario. Constituye un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil'.

En el presente caso, la reserva de compraventa se efectúa a través de una agencia inmobiliaria que es mediadora entre los compradores y los vendedores, y ello, por encargo de los vendedores, habiendo acudido los compradores a solicitar sus servicios. La reclamación la realizan los compradores directamente frente a los vendedores.

CUARTO.- La reserva de bien para su adquisición llevó a los demandantes a entregar como señal 3.000 euros y a efectuarlo con la empresa mediadora o de corretaje BUSCAMEPISO MÁLAGA REAL ESTATE SL, según se documenta en el documento nº 1 aportado con la demanda referido al contrato de reserva de compra de inmueble celebrado el 1 de julio de 2016. Sostiene la parte apelada que esta empresa mediadora no es con la que realmente contrató el corretaje la parte vendedora, sino que se trata de BUSCAMEPISO AXARQUÍA SL, con CIF, dirección y órganos de administración distintos y aporta como documento nº 3 de la contestación contrato entre ésta y los vendedores referido a la vivienda objeto de la reserva discutida.

En un examen de los documentos de información registral aportados por la demandada con numeración 1 y 2 se aprecia, inicialmente, que, efectivamente, aparecen dos empresas mediadoras con CIF distinto, distinta dirección e, incluso, distinto administrador único.

Pero hay otro documento esencial aportado como nº 3 de la demanda, referido a un correo que FACUA, de la que es socio Gabriel, remite a BUSCAMEPISO con dirección en Avda. del Mediterráneo, 87, de Rincón de la Victoria, esto es, la dirección de BUSCAMEPISO AXARQUÍA SL, según la información registral mercantil que aporta la parte apelada en los autos principales como documentos 1 y 2, y del que, junto a la documental 3 de la contestación de la demanda, resto de documental e interrogatorios practicados en la vista, se puede concluir que: 1/ D. Gabriel y su hermana efectuaron un encargoa BUSCAMEPISO para la venta de la vivienda sita en AVENIDA000, NUM000, de Torre del Mar, la misma que fue reservada por los compradores apelantes mediante el contrato de reserva de 1 de julio de 2.016, documento de reserva que fue redactado por la propia mediadora y fue ella la que escribió en el membrete 'BUSCAMEPISO MÁLAGA REAL ESTATE, SL', consignando la misma dirección que la de BUSCAMEPISO AXARQUÍA SL; lo que lleva a la conclusión también de que las dos empresas tienen relación entre sí; circunstancia ésta que no tiene porqué conocer el comprador e, incluso, el propio vendedor, si es la propia intermediaria mediadora la que indistintamente utiliza una u otra denominación, una u otra empresa, creando la confución; 2/ la entidad mediadora estaba facultada para tomar cantidades en concepto de reserva o de señal para la compraventa de la vivienda; 3/ con base en dicho encargo, los vendedores muestran su voluntad de darlo por finalizado;4/ los vendedores tuvieron conocimiento de que existía un comprador, pues así se reconoce en la misiva citada como documento 3 aportado por la parte actora, al decir que 'el hecho de quese le haya comunicadoque existe un comprador interesado en la vivienda...'y también lo reconocen en el interrogatorio en la vista. Que haya o no recibido la reserva de la mediadora no es hecho cuya prueba deba recaer sobre la parte compradora, quien entrega la reserva a través de la mediadora y para su entrega a los vendedores.

Ello lleva a:

1º.- Entender que no concurre en ningún caso falta de legitimación pasiva ad causam, dado que queda acreditado que hubo un encargo de venta por parte de los vendedores a la mediadora BUCAMEPISO, sea AXARQUÍA o sea MÁLAGA REAL ESTATE, pues las dos nomenclaturas son utilizadas por la mediadora desde el mismo momento que se consigna para las dos la misma dirección en los modelos contractuales que ella misma utiliza, independientemente de la que consta en la información registral.

2º.- Los demandados, por tanto, tienen legitimación pasiva para soportar las acciones, dada la realidad del encargo sobre la venta de inmueble de su propiedad a través de la figura de la mediación. La discordancia entre la fecha del contrato de reserva y la del contrato de corretaje, anterior la primera al segundo, en nada incide en el hecho cierto y admitido del corretaje pactado y de la reserva efectuada.

3º.- Los compradores apelantes han acreditado que entregaron 3.000 euros como reserva de compra de dicho inmueble a la intermediaria mediante el documento 1 de la demanda, que es recibo suficiente de pago y que está facultada para tomar cantidades en concepto de reserva o de arras para la compraventa de la vivienda.

4º.- De su devolución por desistimiento del vendedor debe responder éste. Y es que, la resolución del contrato de mediación que unilateralmente provocó la parte vendedora se basó como causa en no estar de acuerdo con el precio de venta que se demandó, luego, consecuencia inevitable era el desistimiento de la venta del inmueble a los reservistas, dado que ellos reservan con unas condiciones de precio que los vendedores rechazan.

QUINTO.-La cuestión está ahora en determinar si la cantidad a devolver es el duplo o debe ser sólo lo entregado. Para concretarlo se ha de acudir al contrato de reserva y el pacto que sobre ello recoja.

En el caso previsto de no obtención de la financiación por parte de los compradores, la devolución se pacta sólo respecto de la cantidad entregada, no del duplo (punto d) del contrato de reserva). En el punto c) se establece que si en el plazo fijado para otorgamiento de escritura pública, ésta no se llevase a cabo por causa no imputable al vendedor, el comprador perderá el importe entregado como reserva en concepto de indemnización de daños y perjuicios. Pero no está previsto para el caso de desistimiento de cualquiera de las partes. El artículo 1.454 del Código Civil establece que 'si hubiese mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas' siendo jurisprudencia reiterada la que señala que para atribuir la condición de penitenciales a las cantidades abonadas como arras, es del todo preciso que la voluntad de los contratantes resulte clara y esté rotundamente expresada en el convenio, es decir, debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados, conformando pacto arral al afecto. Y en un análisis de estas causas, y concretamente la fijada en el punto c), de pérdida por el comprador del importe entregado como reserva en concepto de indemnización de daños y perjuicios por no otorgamiento de escritura pública por causas no imputables al vendedor, los contratantes han dado a la reserva el carácter de arras penitenciales, de tal forma que tiene aplicación el art. citado 1.454 CC y, dado que la causa de que no se haya llevado a cabo la compraventa ha sido por resolución unilateral del vendedor, éste deberá devolver el duplo de la reserva.

SEXTO.-En cuanto a las costas causadas en primera instancia, y dado que se acoge plenamente la demanda, se han de imponer a la parte demandada.

En cuanto a las costas causadas en esta alzada, estimado el recurso de apelación y por aplicación del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede la no imposición a ninguna de las partes litigantes.

De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Que estimandoel recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. López Millet en nombre y representación de D. Evaristo y Dª. Custodia frente a la sentencia dictada el 22 de junio de 2018 en el juicio verbal 291/2017 seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Vélez-Málaga, debo revocar y revocola misma y, en su consecuencia, debo estimar y estimola demanda interpuesta por la Procuradora Sra. López Millet en nombre y representación de D. Evaristo Y Dª. Custodia frente a Dª Elisa y D. Gabriel, representados por el procurador Sr. León Fernández, declarandoresuelto el contrato de reserva de fecha 1 de julio de 2016 que liga a los litigantes, condenandoa los demandados a satisfacer a los actores la cantidad de 6.000 euros, más los intereses legales correspondientes devengados desde la fecha de interposición de la demanda, todo ello, con expresa condena en costas de primera instancia a la parte demandada y sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a ninguna de las partes litigantes.

Dése al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente, estando constituida en Audiencia Pública, de lo que doy fe.