Sentencia Civil Nº 336/2014, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 391/2014 de 19 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

OVIEDO

SENTENCIA: 00336/2014

RECURSO DE APELACION (LECN) 391/14

En OVIEDO, a diecinueve de diciembre dos mil catorce. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta por los Ilmos Srs Dª María Elena Rodríguez Vígil Rubio, Presidente; D. Jaime Riaza García y Dª Marta María Gutiérrez García, Magistrados; ha pronunciado la siguiente:

SENTENCIA Nº336/14

En el Rollo de apelación núm.391/14, dimanante de los autos de juicio civil Ordinario, que con el número 74/14 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Avilés, siendo apelante DOÑA Clara , DON Gonzalo Y DOÑA Maite , demandantes en primera instancia, representado/a por el/la Procurador/a Sr./a MARIA MERCEDES MARQUEZ CABAL y asistido/a por el/la Letrado Sr./a MARIA JESUS SUAREZ GONZALEZ,; y como parte apelada C.P. CALLE000 Nº NUM000 , representado/a por el/la Procurador/a Sr./a MARIA DEL PILAR LANA ALVAREZ y asistido/a por el/la Letrado Sr./a FELIX LOBATO GONZALEZ, DON Rodrigo , DOÑA Africa Y DON Luis Enrique , DON Avelino ; ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Doña Marta María Gutiérrez García.

Antecedentes

PRIMERO.El Juzgado de Primera Instancia núm. Siete de Avilés dictó sentencia en fecha 22/7/2014 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Que debo desestimar la demanda interpuesta por DOÑA Clara , DON Avelino , DON Rodrigo , DOÑA Africa , DOÑA Maite , DON Héctor , DON Luis Enrique , contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 Nº NUM000 DE AVILES, con costas para la actora.

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte Demandante, del cual se dio el preceptivo traslado a las partes personadas, conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 18/12/2014.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Las presentes actuaciones traen causa de la demanda interpuesta por determinados propietarios de locales del edificio sito en la CALLE000 nº NUM000 de Avilés contra la Comunidad de propietarios del mismo edificio en ejercicio de la acción de impugnación del punto 5º del acuerdo adoptado en la Junta Ordinaria de la comunidad celebrada en fecha 13 de febrero de 2013 relativo a: presentación de presupuesto para efectuar obra de reparación de fachada. Decisiones al respecto y forma de sufragar su coste. Y se conviene, por acuerdo unánime de los asistentes, en considerar necesaria la reparación de la fachada con la opción A, que sería reparar la zona de la estructura pendiente de reparar y con mortero acrílico, considerando que se trata de una reparación estructural, a la que deben contribuir todos los predios del edificio. Impugnación que se fundamenta por considerar nulo dicho acuerdo por ser contrario a la ley y los estatutos y por incidir en abuso de derecho y ser contrario a la doctrina de los actos propios.

Se dictó sentencia en primera instancia desestimando la demanda interpuesta por considerar que no estamos ante un supuesto de conservación o adecentamiento de la fachada, sino ante una reparación de la misma al objeto de evitar que se dañe la estructura del edificio.

Frente a ella se interpuso por la actora recurso de apelación impugnando las conclusiones de la demanda por no ser obras necesarias para la conservación del edificio o mejorar su accesibilidad y la comunicación con el exterior del mismo y tampoco son obras que aporten mejoras estructurales o funcionales, entendiendo que la Escritura de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal de 11 de junio de 1980 no es ambigua y sí muy clara.

SEGUNDO.-En materia de propiedad horizontal, una de las materias susceptible de acuerdo comunitario lo es la contribución a los gastos.

En este sentido, conforme al artículo 9, regla 5, de la Ley de Propiedad Horizontal los propietarios tienen la obligación de contribuir a los gastos comunes con arreglo a las cuotas fijadas en el título o a lo especialmente establecido al efecto, sin que por ello - decía la STS de 6 de julio de 1991 - 'se vulnere ningún precepto imperativo de dicha ley'.En la STS de 2 de febrero de 1991 se expresa que 'la solución, en sede de teoría general, de la cuestión que se plantea ha de venir dada por una doble consideración: 1ª, el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título constitutivo en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones a favor de determinados elementos privativos y así se desprende del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal , cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título o a lo especialmente establecido; y 2ª, a dicho sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los estatutos.'.

En el mismo sentido se pronunciaba la STS de 3 de diciembre de 2004 señalando que 'de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9, regla 5ª, de la Ley de Propiedad Horizontal, la primera pauta que ha de atenderse para la distribución de los gastos comunes es la del coeficiente o cuota de participación, pero que, por acuerdo posterior puede alterarse y acomodarse, a tenor de lo dispuesto en el artículo 17 de la referida ley , necesitándose la unanimidad o conformidad de todos los propietarios, y esa unanimidad o conformidad puede prestarse mediante asentimiento expreso o bien de forma tácita, que una vez aceptado solo se podrá modificar, posteriormente, por acuerdo unánime de los propietarios.'

Esto es, el régimen de distribución de gastos por cuotas -decía la STS de 30 de abril de 2002 - 'no es algo férreo, cerrado o inamovible, pues aunque el art. 5 de la LPH establece que el título constitutivo fijará lo cuota de participación, el art. 9 contempla esta contribución no sólo con arreglo a la cuota de participación sino también a lo especialmente establecido, no prohibiéndose, por tanto que se adopten otros sistemas de abono de estos gastos comunes y, así lo ha establecido la doctrina legal al tener en cuenta que mediante los estatutos puede modificarse el título en lo relativo, como antes veíamos, a la cuota de participación ( STS de 2 de febrero de 1991 ) así como cabe dispensar de determinados gastos ( STS de 6 de julio de 1991 )'.

En definitiva y como establece la STS de 30 de abril de 2010 , 'la primera pauta que ha de tenerse en cuenta para distribuir los gastos comunes es la referida al coeficiente o cuota de participación, y si bien tal forma de distribución puede ser alterada ( art. 9.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal ), ello exige la conformidad de todos y cada uno de los propietarios, al suponer una alteración de la cuota de participación prevista en el título. ... ( SSTS de 30 de abril de 2002 , 19 de julio de 2000 , 3 de diciembre de 2004 y 24 de enero de 2008 )'y en la misma línea son de ver las SSTS de 7 de mayo de 2008 o 15 de junio de 2010 .

TERCERO.-En la presente Comunidad, el título constitutivo imponía que los propietarios de los locales comerciales de la planta baja tendrán a su cargo exclusivo los gastos de pintura, conservación, decoración y adecentamiento de sus fachadas. Correlativamente, los gastos de pintura, conservación, adecentamiento y similares del resto de las fachadas principales y patio interior, recaerán exclusivamente en los propietarios de las restantes plantas y pisos, en la misma proporción que su participación en el condominio, prorrateándose entre ellos la porción vacante, por haber sido excluidos de estos gastos los propietarios de la planta baja.

En el presente caso el título constitutivo de la propiedad horizontal determinó que los locales estén exentos de contribuir al pago de determinados gastos de la comunidad y tales normas estatutarias son válidas a la vista de lo estipulado en los artículos 5 º y 9º.5 LPH . De igual forma, mediante los Estatutos puede modificarse el título en lo relativo a la fijación de cuotas, o dispensar de determinados gastos (Se cita, entre otras, STS de Sentencia TS 6 de julio de 1991 ).

Así pues, cuando las normas estatutarias contenidas en el título, refieren la exclusión de ciertos gastos, lo hacen siempre partiendo la estructura y configuración del edificio, y en esencia las facultades de aprovechamiento o uso. Ahora bien, es unánime la jurisprudencia que mantiene que ha de predicarse una interpretación restrictiva de las cláusulas que exoneren la regla general de la participación en los gastos comunes.

Llegados a este punto no se plantea duda de que la fachada es un elemento común ( art.396 código civil ). Partiendo de dicha situación, la validez del acuerdo comunitario, en el que se atribuye a los locales el deber de contribuir con las obras de reparación del resto de fachada por encima de la correspondiente a la propia fachada del local, entendemos debe analizarse, partiendo de la naturaleza y alcance de las obras a realizar, origen de las deficiencias existentes.

Así en el propio informe pericial aportado con la actora se señala como principal patología el desprendimiento del mortero monocapa, que en determinadas zonas afecta incluso a la estructura al quedar expuesta a la intemperie las barras de armadura metálica, provocando fisuras a partir de las cuales se produce el desprendimiento del revestimiento y, con el tiempo, los efectos de carbonatación del hormigón. Concretando en la vista que la solución adecuada es la sustitución del revestimiento, que es lo que se hace en la obra que se está realizando, pues la armadura hay que tratarla. Coincidiendo con D. Pablo Jesús , que realizó el informe para la primera actuación por parte del comunidad y señaló que la peculiaridad del edificio es que los forjados y pilares son exteriores, el revestimiento de estos tiene una función de protección para cubrir la estructura, existiendo carbonatación y en zonas estaba descubierta la armadura del edificio, la armadura afectada por la carbonatación está dentro de la estructura, la solución es picar el revestimiento y darle uno nuevo para asegurar que quede fijo, la actuación es necesaria para evitar desprendimientos, como los ya habidos. Y esta es la actuación que está realizando la comunidad como confirmó el legal representante de la empresa Sypsa que está realizando las obras cuando dijo que están actuando sobre las vigas y pilares estructurales.

Extremos referidos a los desprendimientos y afectación de la armadura que se comprueban con las fotografías de autos.

Lo expuesto revela el carácter necesario de las mismas para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad y seguridad, situaciones en las que el artículo 10 de la misma ley atribuye a la Comunidad de propietarios la obligación de realizarlas, y que exceden de obras de mera conservación, pintura, decoración y embellecimiento, único supuesto en que el título constitutivo exime a los propietarios de los locales de contribuir a la actuación en fachada, pero no cuando se trata de obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación de la fachada, como en el presente caso ocurre.

En consecuencia, el acuerdo adoptado por la Comunidad de propietarios en fecha 13 de febrero de 2013, es plenamente ajustado a la ley y al título constitutivo.

CUARTO.-De lo expuesto procede la desestimación del recurso y confirmación de la resolución recurrida, con el pronunciamiento en costas que se deriva de la aplicación de los arts. 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

DESESTIMARel recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. García Angulo en nombre y representación de DÑA. Clara , D. Gonzalo Y DÑA. Maite contra la sentencia dictada en fecha 22 de julio de 2014 por el juzgado de 1ª instancia nº 7 de Avilés en los autos de juicio ordinario nº 74/2014 de los que dimana el presente rollo, CONFIRMANDO en todas sus pronunciamientos la sentencia recurrida, con expresa imposición de las costas procesales causadas en esta instancia a la parte apelante.

Contra la presente sentencia, cabe interponer en el plazo de veinte días recurso extraordinario por infracción procesal y/o, casación, conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 Euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de Justicia gratuita, el M. Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local, u organismo autónomo dependiente.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.