Sentencia Civil Nº 33/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 347/2007 de 02 de Enero de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00033/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 347 /2007

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 357 /2005

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 41 de MADRID

PONENTE: ILMO. SR. PEDRO POZUELO PÉREZ

APELANTE: SERVICIOS INMOBILIARIOS VILLA GESTION, S.L.

PROCURADOR: CARMEN GARCIA RUBIO

APELADO: Pedro Antonio VIRD LOAN, S.L.

PROCURADOR: ANGEL MARTIN GUTIERREZ, VALENTINA LOPEZ VALERO

En MADRID, a dos de enero de dos mil ocho.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMO. SR. D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 41 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandada SERVICIOS INMOBILIARIOS VILLA GESTIÓN S.L. representada por la Procuradora Sra. García Rubio y de otra, como apelada demandante VIRD LOAN S.L. representada por la Procuradora Sra. López Valero y como apelado demandado D. Pedro Antonio representado por el Procurador Sr. Martín Gutiérrez, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. PEDRO POZUELO PÉREZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 41 de Madrid, en fecha 20 de diciembre de 2006 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimar la demanda interpuesta por Vird Loan S.L., representada por la Procuradora Dª. Valentina López Valero y condenar a Servicios Inmobiliarios Villa Gestión S.L., representada por la Procuradora Dª. Carmen García Rubio, a que pague a la demandante la cantidad de 3.419,98 euros más los intereses legales correspondientes, con imposición a dicha demandada de las costas procesales.

Desestimar la demanda interpuesta por Vird Loan S.L., representada por la Procuradora Dª. Valentina López Valero, y absolver al demandado litisconsorcial D. Pedro Antonio , representado por el procurador D. Angel Martín Gutiérrez de las pretensiones deducidas contra el mismo, imponiendo las costas procesales a Servicios Inmobiliarios Villa Gestión S.L.

Desestimar la reconvención formulada por D. Pedro Antonio , representado por el Procurador D. Angel Martín Gutiérrez, y absolver a Servicios Inmobiliarios Villa Gestión S.L., representada por la Procuradora Dª. Carmen García Rubio, y a Vrid Loan S.L:, representada por la Procuradora Dª Valentina López Valero, de las pretensiones deducidas contra las mismas, con imposición al demandado reconvincente de las costas procesales.".

SEGUNDO.- Por la parte demandada SERVICIOS INMOBILIARIOS VILLA GESTIÓN S.L. se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000 , se remitieron loa autos a esta Audiencia.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 20 de diciembre de 2007.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Que contra la sentencia de instancia estimatoria de la demanda se formula el presente recurso de apelación. En autos y por la parte actora se formuló una acción en reclamación de cantidad por importe de 3.419,98 euros; la causa de dicha reclamación estriba en la suscripción de un denominado contrato de arras concertado entre las partes por medio del cual la demandada Servicios Inmobiliarios intermediaba en una operación de compraventa en nombre y representación de su cliente, Don Pedro Antonio , pretensión que ha sido estimada lo que motiva la interposición del presente recurso de apelación. La base de la estimación de la demanda estriba en la aplicación del art. 1717 del C.C . aduciéndose por el Juzgado que no siendo el mandato representativo el mandatario se obliga directamente con la persona que ha contratado como si el asunto fuera suyo, por lo que estima que la agencia inmobiliaria debe devolver duplicadas las arras entregas con ocasión de la no suscripción del futuro contrato de compraventa.

SEGUNDO.- Planteados en esta forma los términos de la litis, lo cierto es que la conclusión a la que llega el Juzgador no puede ser atendida. En efecto la relación que une a las partes deriva del documento nº 1 de los aportados con la demanda, la suscripción de un denominado contrato de arras. En dicho documento aparece la demandada y apelante ostentando, según dice, la representación de una persona física, el Sr. Pedro Antonio , propietario del inmueble objeto de la futura compraventa, representación que ha resultado ser inexistente pues el supuesto representado ha negado haber otorgado mandato, ni poder ni encargo de venta del inmueble a nombre de la demandada. Por ello el Juzgador deriva la responsabilidad en la devolución de las arras duplicadas en la empresa inmobiliaria. El argumento no puede ser sostenido. En efecto como bien se argumenta en la sentencia, aunque no se lleva el argumento a su conclusión lógica, el denominado por las partes contrato de arras no es un contrato autónomo, sino que es un contrato accesorio, o una cláusula de un contrato de compraventa, pues dicho supuesto contrato autónomo iría contra la propia naturaleza de las arras que solo funcionan en relación con un contrato de compraventa, vid SAP Sevilla 23 Febrero 1993 .Siendo un pacto accesorio o parte de un contrato de compraventa es de lo más obvio que tan solo puede hablarse de perdida de las arras o devolución de las mismas duplicadas en caso de incumplimiento de la formalizaron del contrato por causa imputables a comprador o vendedor que son a los únicos a los que se puede compeler a perder las arras o a devolverlas duplicadas, por no haberse procedido ala formalización del contrato al que se habían. La intervención en los contratos de compraventa de los denominados agentes mediadores no convierte a los mismos en parte del contrato de compraventa, ni tienen la representación de los mismos por punto general, salvo que además ostente la misma expresamente. En efecto La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 5 Feb. 1996 , señala que al contrato de corretaje o comisión, no regulado expresamente en leyes civiles, si bien con sustantividad propia, innominado «facio ut des», le alcanza la regulación de las obligaciones y contratos del Código civil y de manera subsidiaria la regulación del contrato de mandato de los artículos 1.709 a 1.739 del Código civil (sentencia de 6 Oct. 1990 ), y respecto la figura del llamado en la jurisprudencia «corredor civil», señala que actúa solo por una parte con la cual únicamente tiene relaciones contractuales y en la que el corredor puede obligarse a indicar la ocasión para contratar con el dueño de la obra a emprender, sin ningún otro tipo de compromiso o bien, sus obligaciones pueden ir más allá, si el contrato o comisión pactado se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido y además aquel contrato tenga lugar «como consecuencia» de la actuación del corredor, supeditándose además a que las retribuciones del corredor solo se devenguen en el caso de que el negocio final se realice por su intervención fijando un plazo marcado para aquel negocio (Sentencia de 26 Mar. 1991 ). El mediador o corredor, salvo que medie una autorización y representación expresa (art. 1713 párrafo segundo del C c. «para enajenar se necesita mandato expreso»), no interviene en la celebración del contrato de compraventa que posteriormente se suscriba entre su comitente y una tercera persona que hubiera encontrado a través de su actividad propia y genuina, que es pregestora, consistente en hacer posible una contratación, por lo que precisamente cesa una vez que ha puesto a las partes en contacto para celebrar entre ellos el contrato (Sentencias de la Sala 1ª del T.S. 19 Oct. 1993, 21 May. 1992, 10 Mar. 1992 , ). Y el pacto en virtud del cual el comitente autoriza al mediador o corredor a recibir de la tercera persona que encuentre como posible contratante una parte del precio en concepto de arras o señal, no confiere, en absoluto, al mediador un poder expreso para vender (Sentencias de la Sala 11 del T.S. 202/1994 de 7 Mar. 1994, 19 Oct. 1993 ). Pero si, a pesar de ello, el corredor o medidor celebra el contrato, extralimitándose radical y absolutamente de lo que es su propio y genuino cometido, el comitente no quedará vinculado por ese contrato (Sentencia de la Sala 1ª del T.S. de 19 Oct. 1993 ), sin perjuicio de la responsabilidad en la que pudiera haber incurrido el corredor o mediador frente a la persona con la que ha contratado. El mediador o corredor no promete, porque no puede hacerlo por encontrarse fuera de su poder de disposición, la posterior celebración del contrato entre su comitente y la persona que aporta a la contratación a consecuencia de sus gestiones (Sentencias de la Sala 1ª del T.S. 26 Mar. 1992, 10 Mar. 1992, 6 Oct. 1990, 3 Mar. 1967, 27 Dic. 1962 ). Si el contrato no se llega a celebrar por negarse a ello la persona aportada por el mediador o corredor, el comitente carece de acción para exigir responsabilidad civil, por este simple hecho, al mediador o corredor, si bien no tendrá que pagarle su retribución, comisión o premio. Y si no llega a celebrarse por negarse a ello el comitente, la persona aportada a la contratación por el mediador carece de acción contra éste para exigirle responsabilidad civil, por este simple hecho. Igualmente si no llega a celebrarse por no lograrse un acuerdo definitivo entre el comitente y el aportado a la contratación por el mediador, ninguno de ellos podrá dirigir una acción de responsabilidad civil contra el corredor por este simple hecho. Ahora bien, si en cualquiera de estos supuestos el corredor o mediador ya hubiera recibido del que pretende contratar alguna cantidad de dinero a cuenta del precio que se pueda convenir en el posterior contrato, el mediador o corredor deberá dar a esa suma de dinero el concreto destino que las partes (corredor y posible futuro contratante que no llega a serlo) hubieran pactado para este específico supuesto, y, a falta de pacto, deberá ser devuelta por el corredor al que se la ha entregado con lo que queda extinguida la relación jurídica entre ellos, sin que nada puedan ya reclamarse por este concepto, y siendo para ello indiferente que esa entrega de dinero se hubiera catalogado de arras y la calificación jurídica que a las mismas se le hubiera dado (Sentencias de la Sala 1ª del T.S. 26 Mar. 1992, F.D. 4º, R.J. Ar. 2332; 16 Mar. 1992, R.J. Ar. 2167; y la de 8 Abr. 1991 ,, proclama que lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil no es de aplicación al pacto del corredor de devolver la cantidad de dinero que se le ha entregado para aplicar al precio del posterior contrato).

Pues bien aplicando las anteriores consideraciones al supuesto de autos, es evidente que la demandada actuaba en su calidad de agente mediador y así se hace constar en el documento a que se ha hecho mención, en su calidad de empresa intermediaria, se dice en el mismo, por lo que la representación que dice ostentar, tan solo se refiere a la entrega del dinero, y no al hecho de que tenga poder del supuesto representado en los términos del art. 1259 del C.C . ni mandato ni poder para vender que debe ser expreso, por lo que en ninguna manera es parte en el referido contrato de compraventa ni aún en el de arras Por otra parte no puede decirse que haya habido mala fe por parte de la mediadora cuando aporta un contrato privado de compraventa suscrito al parecer por el supuesto representado con la hermana del mismo, siendo esta y su marido los supuestos autores del encargo de venta, pero en cualquier caso como se ha expuesto con anterioridad el art. 1454 del .C . no puede aplicarse al corredor inmobiliario que en calidad de tal recibe cantidades en concepto de arras, y siendo ese precepto el único que sustenta la acción entablada por la demandante es obvio que no puede darse curo a la demanda, pues no se ejercita una acción por responsabilidad profesional de la agencia, sino tan solo por el citado art. 1454 inaplicable como se ha dicho al mediador por no ser el mismo el que celebra el. En otro orden de cosas difícilmente se le puede aplicar la preceptiva del art. 1.717 , pues el mandato de existir seria representativo, lo que ocurre es que contrato seria nulo por no tener la representación ni el mandato de la parte supuestamente representada, ex art. 1259 del C.C . pero desde luego con independencia de la responsabilidad por la posible negligencia en el cumplimiento de sus funciones en que hubiera podido incurrir la agencia mediadora, no se puede aplicar el régimen del art. 1454 al mediador en cuanto a las cantidades entregadas aunque lo fueran en concepto de arras o pago del precio, debiendo dar alas mismas el destino que se hubiese pactado o en su defecto la devolución a la parte que es lo que se ha hecho por lo que debe estimarse el recurso y desestimarse la demanda interpuesta contra la mercantil Servicios Inmobiliarios.

TERCERO.- Cabe imponer las costas de primera instancia al demandante sin que haya motivos que justifiquen un especial pronunciamiento respecto de las de la alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que estimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Sra. García Rubio en nombre y representación de SERVICIOS INMOBILIARIOS VILLA GESTIÓN, S.L. contra la sentencia dictada en las presentes actuaciones por el Magistrado-Juez de Juzgado de 1ª Instancia nº 41 de los de esta capital, de fecha 20 de diciembre de 2006 a que el presente rollo se cotrae y estimándolo, debemos revocar y revocamos la meritada resolución, absolviendo a la demandada SERVICIOS INMOBILIARIOS VILLA GESTIÓN S.L. de la pretensión mantenida frente a ella con expresa imposición a la demandante de las costas causadas a dicha demandada y sin hacer especial pronunciamiento respecto de las de la alzada.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.