Sentencia Civil Nº 324/2011, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3, Rec 156/2011 de 19 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL DE TARRAGONA

SECCIÓ TERCERA

APEL·LACIÓ 156/11

PROCEDIMENT ORDINARI 733/09

JUTJAT DE PRIMERA INSTÀNCIA I INSTRUCCIÓ NÚM. 6 DEL VENDRELL

SENTÈNCIA

PRESIDENT:

GUILLERMO ARIAS BOO

MAGISTRATS

JOAN PERARNAU MOYA

MANUEL GALÁN SÁNCHEZ

Tarragona, dinou de juliol de dos mil onze

Vist en aquesta Secció Tercera de l'Audiència Provincial de Tarragona el recurs d'apel·lació que ha interposat el procurador Antonio Elías Arcalís, en representació del Sr. Franco i de la Sra. Marisol , defensats per l'advocada Begoña Candel Alonso, contra la sentència dictada pel Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 6 del Vendrell, amb data de trenta de juliol de dos mil deu, a les seves actuacions 733/09, en què apareixen com a demandants els apel·lants i com a demandada la comunitat de propietaris de l'avinguda DIRECCION000 de Creixell.

Antecedentes

Primer . La resolució impugnada té aquesta part dispositiva: "Que, desestimando íntegramente la demanda promovida por la procuradora Sra. María Dolors Lou Caballé en nombre y representación de don Franco y de doña Marisol debo absolver y absuelvo a la comunidad de propietarios del edificio sito en avda. DIRECCION000 de Creixell de las pretensiones contra ella deducidas, con expresa imposición de las costas causadas a la parte actora."

Segon . Els demandants hi van interposar un recurs d'apel·lació pels fonaments que va considerar adients.

Tercer . Se'n va donar trasllat a l'altra part, que s'hi va oposar pels fonaments que va trobar adequats al cas.

Hi ha actuat com a ponent el magistrat GUILLERMO ARIAS BOO.

Fundamentos

Primer . BREU HISTÒRIA DEL CAS. Amb data de vint-i-nou d'abril de dos mil cinc, el representant de Promaribau, 13, SL, va atorgar una escriptura pública de declaració d'obra nova i divisió en règim de propietat horitzontal de l'edifici on té la seu la comunitat demandada, que, pel que fa a l'entitat número vint-i-nou, la descriu, de manera textual, així:

"Plaza de garaje, señalada con el número veintinueve, sita en la planta sótano del edificio en término de Creixell, Tarragona, entre la calle Mayor, calle en proyecto y la Avenida del Mar.

Tiene una superficie de DIEZ METROS, SESENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (10'63 m2), y LINDA: al frente, con zona de paso y maniobra y parte con zona común; a la derecha entrando, con plaza de parking 28; a la izquierda con zona común; y al fondo, con muro.

CUOTA DE PARTICIPACIÓN EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL: Se le asigna una cuota de 0'312 %

CUOTA DE PARTICIPACIÓN EN GASTOS DE GARAJE: Se le asigna una cuota de 1'017 %"

Amb data de vint-i-nou de març de dos mil set, Promaribau, SL, com a venedora, i Franco i Marisol , com a compradors, van concórrer a l'atorgament d'una escriptura pública de compra i venda, els objectes de la qual eren un pis i l'esmentada plaça d'estacionament núm. NUM000 , descrita de la manera que acabem de veure al títol constitutiu de la comunitat.

Segon . Sobre la base del plànol del projecte realment executat -diferent del projecte bàsic de l'immoble, que va servir com a suport de la declaració d'obra nova- i del Cadastre, els demandants interpreten que la descripció de la seva plaça de garatge que hi ha tant a l'escriptura de constitució del règim de propietat horitzontal com a la pròpia escriptura de compra i venda és errònia, tant pel que fa als metres de superfície com als límits físics. Consideren, en concret, que la superfície real és de disset metres i que el límit esquerre afronta amb la caixa d'escala, i no amb una zona comuna del propi garatge.

Tercer . Amb aquesta convicció, els demandants van tancar, per fer-la servir com a traster, una zona que, segons la seva concepció dels límits de la seva plaça d'estacionament, en formava part, a la banda esquerra. La comunitat de propietaris, que, d'acord amb el seu títol constitutiu, considera que es tracta, en realitat, d'una zona comuna, hi va reaccionar, i l'assemblea general en va prendre dos acords específics: un el dia onze de juliol de dos mil vuit, en què els veïns van acordar que es restituís la configuració original modificada amb el traster; i un altre, amb data de vint-i-cinc d'abril de dos mil nou, en què concedien als demandants un termini de dos mesos per enretirar-lo.

Quart . Els demandants van promoure contra la comunitat, aleshores, la demanda que dóna origen a aquest procediment, en què acumulen dues accions: una de rectificació dels assentaments del Registre de la Propietat, el títol legal de la qual és l'article 40 d) de la Llei Hipotecària, mitjançant la qual pretenen adequar el contingut del Registre, que, pel que fa a la descripció i límits de la plaça de garatge a la qual ens referim, reflecteix fidelment, com ja hem dit, el títol constitutiu de la comunitat, al que consideren que és la vertadera realitat extraregistral; i una altra de impugnació dels acords comunitaris que acabem d'esmentar, que consideren radicalment nuls i susceptibles de ser impugnats fora dels terminis de caducitat de l'article 553-31.3 del Codi civil de Catalunya.

Cinquè . La jutge de primera instància va desestimar, a la seva sentència, totes dues pretensions. Pel que fa als assentaments registrals impugnats, va remarcar que reproduïen de forma fidel els títols inscrits, els pactes privats de les parts que definien el contingut dels negocis amb transcendència real que havien realitzat en relació amb la plaça d'estacionament de límits discutits. De manera que no podia ser considerat erroni el contingut dels assentaments registrals. Amb aquesta premissa, era evident que l'acte de l'assemblea de propietaris, en haver vetat l'actuació dels demandants sobre un espai comunitari, no era contrari al títol constitutiu de la comunitat o als estatuts de la comunitat, ni incorria en cap mena de nul·litat radical, la qual cosa determinava, per aplicació del termini de caducitat legal ordinari, el de dos mesos, la desestimació de la impugnació.

Sisè . Els demandants hi han interposat un recurs d'apel·lació, en què insisteixen a mantenir la seva tesi.

Setè . CONSIDERACIONS LEGALS I TEÒRIQUES. El Registre de la Propietat té com a objecte, com estableix l'article primer de la seva Llei reguladora, l'assentament dels actes que afectin el domini i els altres drets reals sobre béns immobles. L'objecte del Registre és, doncs, fer constar l'existència d'uns actes que modifiquen, fora del propi Registre, les titularitats reals immobiliàries. Aquests actes, títols, en el sentit material del terme, accedeixen al Registre mitjançant uns documents, títols, en el sentit formal del terme, del tipus previst a l'article 3 de la Llei Hipotecària, en els quals consten. En principi, el contingut dels assentaments, pel que fa als drets inscribibles, es presumeix exacte, tal com estableix el paràgraf tercer de l'article 1 de la Llei suara esmentada. No, en canvi, pel que fa a les dades merament físiques, que no són, pròpiament, l'objecte del Registre de la Propietat. Ara bé, pel que fa a les dades sobre la titularitat i naturalesa dels drets inscribibles, sí que n'hi ha la presumpció d'exactitud. Així, si un assentament del Registre relatiu a una comunitat constituïda en règim de propietat horitzontal defineix els límits d'una plaça d'estacionament de vehicles en una determinada forma, i, per exclusió, determina la naturalesa comunitària del que resta fora d'aquests límits i no resta comprès en una altra plaça, els hem de considerar exactes. És clar que, des del punt de vista teòric, hi ha la possibilitat que hi hagi hagut un error. Aquest error podria consistir a no haver reflectit a l'assentament corresponent de manera exacta el contingut dels actes i altres títols que haguessin definit els límits corresponents. Així, si, en constituir el règim de propietat horitzontal i transmetre'n després un dels departaments resultants, les persones que haguessin emès les declaracions de voluntat constitutives d'aquests actes haguessin delimitat d'una manera específica l'objecte de la propietat privativa i la part que passava a formar part dels elements comuns, i el registrador hagués fet constar a l'assentament corresponent uns altres límits, bé per no transcriure de manera fidel les escriptures corresponents (títols formals) o bé perquè fossin aquestes les que no es corresponguessin pas amb el títol material (les vertaderes declaracions de voluntat de les parts) seria procedent la rectificació registral. També podria passar que, tot i la transcripció fidel del contingut del títol, aquest fos, per qualsevol motiu legal, nul, o anul·lable. Amb la qual cosa, la ineficàcia del títol arrossegaria la de l'assentament registral que l'hagués incorporat al Registre de la Propietat. Ara bé, el que no és concebible, quan no hi ha una impugnació de la validesa del títol o acte material que pren la inscripció com a suport, és que s'hagi de modificar per la via de l'article 40 d) de la Llei Hipotecària un assentament que n'hagi recollit fidelment el contingut.

Vuitè . APLICACIÓ AL CAS. En el cas d'aquestes actuacions, però, els demandants no sol·liciten la rectificació del Registre per una consideració del primer tipus -ja hem dit que les inscripcions el contingut de les quals volen modificar reprodueixen de forma textual el contingut dels títols corresponents- ni impugnen la validesa dels actes, el títol constitutiu de la comunitat en règim de propietat horitzontal i el contracte de compra i venda de la plaça de garatge, en què s'han basat les inscripcions el contingut de les quals han atacat. De fet, no han demandat una de les parts d'aquests actes -la promotora que va constituir la comunitat sobre l'edifici en règim de propietat horitzontal i els en va vendre un pis i una plaça de garatge- Si la delimitació feta per la promotora en constituir el règim hagués incorregut, en apartar-se del projecte definitiu de l'edificació, una qualsevol il·legalitat, això s'hauria d'haver fet valer en primer terme, com a pressupost indeclinable per poder combatre el contingut de l'assentament que recull la delimitació qüestionada -per bé que amb la possibilitat d'exercici simultani de les dues accions- No ho han fet així els demandants, i amb això n'hi ha prou per desestimar la seva pretensió de modificació del contingut del Registre. Com afirma la Sentència del Tribunal Suprem 1473/2005 , de quinze de desembre, oportunament citada per la part demandada, encara que sigui en un obiter dictum, l'acció de rectificació deslligada d'una acció d'impugnació del títol material només és concebible en els casos d'error o nul·litat de l'assentament que es puguin constatar mitjançant el contrast amb el títol.

Novè . El rebuig de la primera pretensió dels demandants arrossega el fracàs de la segona. Si la part que van destinar a fer-hi un traster és, en realitat, segons els límits definits a l'assentament corresponent del Registre de la Propietat, el contingut dels quals s'ha de reputar, en no haver estat combatut de manera eficaç, exacte, una zona comuna, els acords de l'assemblea de propietaris que n'impedien l'aprofitament privatiu d'un dels comuners no només no són contraris al títol constitutiu i als estatuts, sinó que, com va argumentar la jutge de primera instància, en haver estat impugnats fora del termini de caducitat que estableix l'article 533-31.3 del Codi civil per a les impugnacions que no es puguin basar en la contradicció amb els al·ludits títol i estatuts, havien esdevingut inatacables.

Desè . Així doncs, el recurs d'apel·lació ha de ser rebutjat i la resolució de la jutge de primera instància ha de ser confirmada, la qual cosa comporta, per aplicació del criteri expressat als articles 398 i 394 de la Llei d'Enjudiciament civil, la imposició a l'apel· lant de les costes de la segona instància.

Fallo

Amb desestimació del recurs d'apel·lació que ha interposat el procurador Antonio Elías Arcalís, en representació Don. Franco i de Doña. Marisol , contra la sentència dictada pel Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 6 del Vendrell, amb data de trenta de juliol de dos mil deu, a les seves actuacions 733/09,

1)CONFIRMEM aquesta resolució i

2)CONDEMNEM l'apel·lant a pagar les costes de l'apel·lació.

Retorneu les actuacions originals al Jutjat del qual provenen, amb testimoni d'aquesta resolució, i demaneu-ne rebut.

Doneu al dipòsit constituït per recórrer contra la sentència la destinació legal.

Aquesta és la nostra resolució, que manem i signem.