Sentencia Civil Nº 32/2014, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 294/2012 de 22 de Enero de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Doña. Emma Galcerán Solsona.

MAGISTRADOS: Doña María Elena Corral Losada (Ponente).

D. Jesús Ángel Suárez Ramos.

SENTENCIA

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a 22 de enero de 2014.

VISTAS por la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Las Palmas de Gran Canaria en los autos referenciados (Juicio 1259/11) seguidos a instancia de D. Lorenzo , parte apelante-impugnada, representada en esta alzada por la Procuradora Dña. ANA MARÍA GUZMÁN FABRA y asistida por el Letrado D. SERAFÍN GARCÍA ZUMBADO, contra la entidad INDICTA 35 SERVICE S. L., la entidad ARQUITECTURA, ESTUDIO Y TALLER S. L. y D. Ramón , representados en esta Alzada por la Procuradora Dña. MARÍA DEL CARMEN QUINTERO HERNÁNDEZ y defendidos por la Letrada Dña. MARÍA DEL CARMEN BOTELLO MENCI, parte apelada-impugnante, siendo ponente la Sra. Magistrada Doña María Elena Corral Losada, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 2 de Las Palmas de Gran Canaria, en el procedimiento referido se dictó sentencia en fecha 7 de febrero de 2012 , cuya parte dispositiva literalmente establece:

«Que estimando parcialmente como estimo la demanda presentada DON Lorenzo contra Ramón , ARQUITECTURA ESTUDIO Y TALLER S.L., INDCITA 35 SERVICE S.L. Y DON Ramón debo condenar y condeno al demandado al pago de 1.303,20 euros al actor, mas los intereses correspondientes, todo ello sin expresa condena en costas».

SEGUNDO.- La referida sentencia se recurrió en apelación por la parte demandante, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en los mismos. Tramitados los recursos en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la respectiva parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló día y hora para discusión, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza la representación de la parte arrendadora de un local de negocio contra la sentencia que estimó parcialmente la demanda de reclamación de rentas (condenando a la parte arrendataria a pagar únicamente la cantidad de 1.303,20 euros correspondientes al mes de mayo de 2010, y desestimando la reclamación del resto de las rentas por entender que existió consentimiento de la parte actora con la voluntad de la arrendataria de extinguir el contrato de arrendamiento antes de su término) alegando incongruencia de la sentencia por haber aceptado que la parte arrendataria tenía derecho a desistir unilateralmente del contrato de arrendamiento, antes del vencimiento del plazo contractual, mediante el desalojo del local y notificación al arrendador de su voluntad resolutoria dejando de abonar las rentas, cuando la parte arrendataria no formuló reconvención alguna en la que pretendiera se reconociera su derecho a desistir unilateralmente (pretendiendo oponer el supuesto desistimiento unilateral como excepción perentoria, omisión que causaba una evidente indefensión a la parte actora, con infracción del artículo 24 CE , y privaba al tribunal sentenciador de la facultad de hacer declaraciones sobre ese pretendido desistimiento por imperativo del art. 218,1 LEC ), lo que habría de predicarse de un pretendido acuerdo resolutorio del contrato que requeriría la formulación de reconvención tanto cuando solicite la resolución del contrato como su nulidad u otras causas de ineficacia.

Añade que al oponerse el arrendador al desistimiento unilateral del contrato las arrendatarias tendrían que haber acudido a los tribunales ejercitando la acción pertinente para que se declarara ineficaz el contrato, tanto por desistimiento unilateral como por acuerdo resolutorio, lo que no habían realizado.

Alega violación por errónea interpretación del artículo 1256 del CC desde que habiendo pactado las partes una duración para el contrato de diez años, las partes sólo podrán desistir unilateralmente del contrato, con eficacia jurídica, antes del vencimiento del plazo de duración, cuando estén convencionalmente facultadas para ese desistimiento, o la otra parte preste su expreso consentimiento, o bien alguna disposición legal les facultara para ello, lo que no concurre en el supuesto de autos en el que claramente se fijó la duración del contrato en 10 años, sin que estuviera el arrendador obligado a aceptar el desistimiento unilateral pretendido por el arrendatario y pudiendo, en consecuencia, optar ante el impago de las rentas no por la resolución contractual sino por el cumplimiento (citando en este sentido las SAP de Burgos de 4 de diciembre de 1997 y la SAP de Las Palmas, secc 5ª, de 5 de septiembre de 2011 ).

Careciendo como carece la demandada de derecho a desistir unilateralmente del contrato antes del vencimiento del plazo de duración fijado, pues no se convino en el contrato, el arrendador no dio su consentimiento ni existe precepto legal alguno que lo autorice sino al contrario, el art. 1.256 del CC veda ese desistimiento, la voluntad de desistir expresada por la arrendataria poniendo a disposición de la parte arrendadora el local no exime a las arrendatarias de la obligación de abonar las rentas por lo que, a su entender, debió estimarse íntegramente la demanda.

Por su parte, la arrendataria impugnó la sentencia alegando error en la valoración de la prueba por entender que se había acreditado que la renta correspondiente al mes de mayo de 2010 sí había sido pagada y por ende no procedía condenarle a su pago sino desestimar íntegramente la demanda y condenar a la actora al pago de las costas causadas. Entiende que la renta correspondiente a mayo de 2010 fue satisfecha el día 29 de junio de 2010, conjuntamente con las correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2009 y enero y abril de 2010, conforme a la imputación de pagos hecha en el bloque documental número 7 de la prueba de la demandada.

SEGUNDO.- El recurso de apelación debe ser estimado. No puede atribuirse al intento de notificación notarial de la voluntad unilateral de la parte arrendataria de extinguir el contrato antes de su vencimiento, que ni siquiera consta llegara a conocimiento de la parte arrendadora, el efecto pretendido en la sentencia de 'consentimiento tácito' con una extinción del contrato de arrendamiento por desistimiento unilateral. Ni siquiera la parte arrendataria lo había entendido así y precisamente por ello realizó nuevo intento formulando acto de conciliación (en cuya papeleta, fechada el 1 de octubre de 2010 y obrante a los folios 17 y siguientes, se hacía constar que 'tras múltiples intentos personales para entregarles las llaves del local, y ante sus excusas y evasivas para no recogerlas, el pasado Junio mi mandante requirió los servicios del Notario D. José Luis Pardo López, para que fuera éste el que le notificara la resolución anticipada del contrato y que estaba a su disposición tanto el local como las llaves del mismo, que se encontraban depositadas en la Notaría, a la vez que le informábamos que le habíamos ingresado las seis mensualidades de rentas que le adeudábamos', y que 'vanos fueron los siete intentos realizados personalmente por el Sr. Notario para entregarle el requerimiento y poner a su disposición las llaves del local' y 'los dos intentos de notificación que el Sr. Notario remitiera por correo'), acto de conciliación que resultó sin avenencia por no asistir el aquí demandante, Lorenzo , asistiendo además al acto de conciliación su hermano D. Virgilio , quien según la propia parte demandada era quien apareció en todo momento frente a ellos como representante del arrendador en las negociaciones y cumplimiento del contrato -y contra el que también se dirigía la papeleta de conciliación-, quien con total contundencia manifestó 'que no se aviene a la demanda porque el plazo contractual no está vencido'.

El juez a quo, incurriendo en error en la valoración de la prueba, concluyó que debía tenerse por extinguido el contrato con fundamento en 'lo que sí manifestó el actor es que efectivamente no compareció al acto de conciliación sin poder manifestar motivo alguno que justificara tal inasistencia', en que efectivamente se había acreditado que la parte arrendataria había abandonado el local en el mes de mayo de 2010, en que los arrendatarios 'trataron de notificar al actor la resolución contractual' y en que a su entender 'resulta fácilmente deducible que la parte actora era perfectamente conocedora de que la parte demandada había dejado libre el local y que pretendía notificar la puesta a disposición de las llaves y la resolución contractual' y que 'ante la manifestada voluntad de desistir o resolver el contrato evidenciada por la parte demandada, la parte actora se aquietó, nada manifestó, adoptó una posición pasiva sin mostrar oposición alguna al respecto', concluyendo la sentencia recurrida que 'debe por tanto entenderse que el contrato de arrendamiento que mediaba entre las partes fue resuelto unilateralmente y habiendo dejado el local a disposición de su propietario, no existen alquileres que puedan ser reclamados, debiendo en consecuencia analizar la fecha exacta en la que se dio por resuelto el arrendamiento'.

La sentencia recurrida en primer lugar entiende que el arrendador tenía conocimiento de que el arrendatario había dejado de ocupar el local (por el solo hecho de que su domicilio -en el que el notario ni el cartero le habían encontrado en hasta 9 intentos de notificación- se encuentra cerca del local), que el arrendador estaba obligado a manifestarse expresamente en contra del desistimiento unilateral pretendido por el arrendatario y ello pese a que no había aceptado la entrega de las llaves ni la conclusión del contrato antes de su término pactado (y de ello es prueba la exposición hecha en la papeleta de consignación de que eludía aceptar la entrega de las llaves) y a que su hermano, que era quien actuó en todo momento en su representación frente a los arrendatarios, había manifestado expresamente su oposición a la finalización del contrato antes de su expiración; y que por ello debía entenderse que ante su posición pasiva 'el contrato de arrendamiento fue resuelto unilateralmente', dejando el local el arrendatario a disposición del arrendador.

No comparte la Sala esas conclusiones fácticas y sí la alegación de la parte recurrente de que la sentencia recurrida infringe lo dispuesto en el art. 1256 del C.C. así como lo dispuesto en el 1091 del CC de general aplicación a los contratos, rigiendo la autonomía de la voluntad y lo pactado plenamente los contratos de arrendamiento de local de negocio, como dispone con claridad el artículo 4,3 de la LAU de 1994 .

De un lado el arrendatario del local de negocio, para el que se pactó una duración de 10 años, no tiene derecho alguno a desligarse del contrato antes de que llegue su término por su sola voluntad o por la causa que pretenda alegar como 'justificada' (en este caso, según los intentos de notificación notariales -folio 76 de las actuaciones- y la papeleta de conciliación -folio 18 de las actuaciones-, únicamente 'la grave crisis económica, de todos conocida, pero que afecta especialmente al sector de la construcción, y por ende a la arquitectura'). Muy por el contrario, conforme a lo dispuesto en los arts. 1091 , 1255 , 1258 del CC y 4,3 de la LAU de 1994 , a lo que estaba obligada era a cumplir lo pactado en el contrato, permaneciendo en el uso del local hasta su término contractual y pagando las rentas correspondientes a dicho periodo, sin que pudiera modificar lo pactado contractualmente por su unilateral voluntad cuando no se preveía reconocimiento alguno de derecho de desistimiento unilateral.

Sólo en caso de que el arrendador hubiera hecho una manifestación de voluntad expresa consintiendo la extinción del contrato antes de su vencimiento (o al menos dicha voluntad se hubiera revelado por hechos concluyentes e inequívocos que revelen su consentimiento con el abandono del local con extinción del contrato, como sucede cuando el arrendador llega finalmente a tomar posesión del objeto arrendado -desde que se produce dicha toma de posesión-, especialmente cuando lo alquila a terceras personas) podría entenderse que el arrendado consintió la extinción del contrato pretendida por el arrendatario, siendo necesario que se haya prestado dicho consentimiento para tener por extinguido el contrato. Lo que indudablemente no ha sucedido en el presente caso, en el que incluso si se tuviera por cierto que el arrendador conocía que el arrendatario quería extinguir el contrato de arrendamiento y que había desocupado el local (sin que el arrendador hubiera recibido las llaves, por el contrario, negándose en el acto de conciliación su hermano que actuó como su mandatario a recibirlas) el arrendador no tenía obligación alguna de efectuar manifestaciones sobre esa situación provocada por la unilateral voluntad del arrendatario, sin que ningún valor de declaración de voluntad apta para tener por modificada la fecha del término contractual pueda darse a su mera pasividad o silencio durante varios meses.

Si a lo anterior se añade que efectivamente, como alega la parte recurrente, la demandada arrendataria debió haber formulado reconvención en la que pretendiera que se declarara que había existido un acuerdo de extinción por mutuo disenso (que es lo que parece que implícitamente se ha apreciado por la sentencia recurrida) o que el contrato se había extinguido por desistimiento unilateral, lo que no ha hecho (y, como se ha dicho, ni siquiera ha quedado acreditado), impidiendo así a la parte actora la posibilidad de contestar a dicha pretensión y articular su defensa y la prueba sobre ella (de modo que quizá le hubiera permitido acreditar que ni siquiera se mantuvo pasivo), no cabe sino estimar el recurso de apelación, desde que el contrato sigue vigente sin que se haya pretendido en forma por la parte demandada que se declare la concurrencia de la causa de extinción del mismo que opuso como excepción perentoria -cuando además ni siquiera se ha acreditado por medio de prueba alguno que la parte actora haya aceptado, ni por declaración expresa ni por actos concluyentes, la extinción del contrato, ni que haya entrado en posesión del local arrendado hasta la fecha, no estando obligada la arrendadora a aceptar la entrega de las llaves-.

Por último desde luego ha de rechazarse que constituya causa que permita justificar el incumplimiento de un contrato libremente pactado la 'grave crisis económica' que está atravesando el país y que en efecto ha afectado con mayor virulencia a las entidades del sector de la promoción inmobiliaria y la construcción de edificaciones. El art. 1911 del C.C . mantiene su plena vigencia, al igual que los artículos 1091 y 1256 del mismo Código anteriormente citados. Si por consecuencia de la crisis económica la parte arrendataria creía que le resultaría imposible afrontar el cumplimiento de sus obligaciones, siempre pudo haber solicitado la declaración de concurso voluntario y en su seno haber ejercitado en su caso las excepcionales acciones que la Ley Concursal otorga a los concursados o a la administración concursal en los artículos 61 y siguientes LC , en particular la acción de resolución en interés del concurso que el art. 61,2 último párrafo de la LC reconoce a los concursados en régimen de intervención y a la administración concursal en régimen de suspensión.

Ni siquiera el concursado puede eludir el cumplimiento del contrato y extinguirlo por su propia voluntad sin ejercitar previamente la acción correspondiente y justificar en procedimiento contradictorio que en el caso concreto la extinción se justifica por el interés del concurso, a pesar de que en muchos casos su situación concursal se haya desencadenado a raíz de la grave crisis económica invocada por el aquí arrendatario. Mucho menos reconoce el ordenamiento dicha facultad al arrendatario que no se ha sometido siquiera al régimen concursal.

Ello comporta la estimación parcial del recurso de apelación interpuesto, aunque no la estimación total del mismo (ni de la demanda) desde que la parte demandada ha acreditado haber pagado por transferencia las rentas correspondientes a las mensualidades de junio de 2010 y mayo de 2010, conforme a los documentos obrantes a los folios 65 y 66 de las actuaciones (con expresa imputación de pagos al hacerlas y sin que en el contrato se haya pactado nada en contra de la regla general supletoria de imputación a voluntad del deudor prevista en el art. 1172 del C.C .), por lo que la demanda necesariamente ha de desestimarse en relación con las rentas correspondientes a los meses de mayo y junio de 2010 (estimándose así parcialmente, también, la impugnación de la sentencia formulada por la parte arrendataria en cuanto se tiene por pagado el mes de mayo que la sentencia recurrida consideraba debido, pero se estima parcialmente la demanda y en consecuencia no se impondrán costas de la primera instancia a la parte actora arrendadora) en lo que se refiere a las cantidades que habían de ingresarse directamente a la parte arrendadora, si bien condenando a los demandados al pago de las cantidades correspondientes a las retenciones por IRPF de las rentas de los meses de mayo y junio de 2010, cantidades cuyo pago no se ha acreditado (ni al demandante ni a la Hacienda Pública como retención hecha al demandante).

Desde que son arrendatarias las dos empresas mercantiles demandadas (que no consta en el contrato que se obliguen solidariamente, rigiendo en consecuencia la regla general de mancomunidad de las obligaciones conforme a lo dispuesto en el art. 1137 del Código Civil ), ambas serán condenadas como obligadas mancomunadamente y por mitad al pago de las rentas adeudadas (desestimando por ello en este punto parcialmente la demanda en la que se pretendía la responsabilidad solidaria de los 3 demandados).

Siendo demandado D. Ramón como fiador solidario de ambas arrendatarias, tal como resulta del contrato, éste estará obligado solidariamente al pago de la totalidad de las rentas adeudadas con ambas obligadas principales mancomunadas.

El importe de las rentas adeudadas desde julio de 2010 hasta la mensualidad de enero de 2014 inclusive en que se dicta la presente sentencia se fija en 1.303,20 euros mensuales, cantidad en la que se incluye la retención para IRPF prevista por la legislación tributaria de aplicación (y cuyo pago en relación con la proporción correspondiente a las retenciones podrá justificarse mediante la acreditación del ingreso a la Hacienda Pública), desde que la arrendataria no ha cuestionado que fuera éste el importe en que se venía teniendo la renta a la fecha de presentación de la demanda.

Se condena a los demandados (en el mismo régimen de mancomunidad entre las arrendatarias y solidaridad con ambas del fiador), como ya se anticipó, además al pago de la cantidad correspondiente a la retención por IRPF de las mensualidades de mayo de 2010 y junio de 2010, desde que no se ha acreditado su pago o ingreso por los documentos de transferencia, ni por la declaración censal de modificación de datos relativo a retenciones e ingresos a cuenta que presentó en el juicio.

No se considera que la precisión del régimen jurídico de la obligación de los codemandados (mancomunidad respecto a los obligados principales, solidaridad con ambas obligadas principales del fiador solidario) suponga alteración de la sentencia de instancia en relación con la obligación de pago de la retención por IRPF correspondiente al mes de mayo de 2010 (única mensualidad a cuyo pago condenó la sentencia de instancia) desde que dicha sentencia dejó sin aclarar dicho régimen jurídico y desde que los términos del contrato en relación con el carácter solidario de la obligación asumida por el fiador solidario son claros y concluyentes. En cualquier caso respecto al resto de las obligaciones a cuyo pago se condena a los demandados, que no se comprendían en la sentencia dictada en primera instancia, la condena se hace por estimación parcial del recurso de apelación en el que se solicitaba la estimación de la demanda (demanda en la que se pretendía condenara a los tres demandados como obligados solidariamente entre sí).

TERCERO.- La estimación parcial del recurso de apelación de la arrendadora y la estimación parcial de la impugnación de la sentencia formulada por la arrendataria comportan que la demanda haya de ser estimada parcialmente y que en consecuencia no proceda hacer especial imposición de las costas causadas en la primera instancia, ni de las causadas por el recurso de apelación, ni de las causadas por la impugnación de la sentencia, todo ello de conformidad con lo dispuesto por los arts. 394 y 398 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos estimar parcialmente y estimamos el recurso de apelación interpuesto por D. Lorenzo e igualmente debemos estimar y estimamos parcialmente la impugnación de la sentencia formulada por INDICTA 35 SERVICE, S.L., ARQUITECTURA, ESTUDIO Y TALLER S.L. y Ramón contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Las Palmas en autos de juicio verbal 1259/2011 que revocamos y en su lugar, con estimación parcial de la demanda, condenamos a los arrendatarios INDICTA 35 SERVICE, S.L y ARQUITECTURA, ESTUDIO Y TALLER S.L., como obligadas mancomunadas, a pagar las rentas al actor las rentas adeudadas por el arrendamiento del local de oficina sito en C/Tomás Alba Edison número 7, 1º de Las Palmas a razón de 1.303,20 euros mensuales devengadas desde el mes de julio de 2010 inclusive hasta el presente mes de enero de 2014 en que se dicta la presente sentencia (cantidad en la que se comprende la totalidad de la renta, sin perjuicio de que el pago de las retenciones de IRPF deba justificarse haberse hecho a la Hacienda Pública conforme a la normativa tributaria de aplicación), así como a pagarle las cantidades correspondientes a la retención por IRPF de los meses de mayo y junio de 2010. Condenamos a D. Ramón como fiador solidario de las anteriores mercantiles INDICTA 35 SERVICE, S.L. y ARQUITECTURA, ESTUDIO Y TALLER, S.L. a pagar al arrendador las obligaciones a cuyo pago se ha condenado a las dichas mercantiles codemandadas. No procede hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en la primera instancia, sobre las costas causadas por el recurso de apelación interpuesto por la parte actora ni sobre las costas causadas por la impugnación de la sentencia formulada por los arrendatarios.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dña. María Elena Corral Losada, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Certifico.