Sentencia CIVIL Nº 319/2020, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 856/2019 de 21 de Julio de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4 PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00319/2020
Rollo núm.: 856/2019
S E N T E N C I A Nº 319/2020
Ilmos. Sres.
Don Álvaro Latorre López, presidente
Doña Juana María Gelabert Ferragut
Don Gabriel Oliver Koppen
En Palma de Mallorca a, veintiuno de julio de dos mil veinte.
Esta Sala ha visto, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado
de Primera Instancia número 11 de Palma, bajo el número 136/2018 , Rollo de Sala número 856/2019, en los
que han intervenido como:
Demandante-apelante: La entidad Estudi Vía Julia, S.L., representada por la procuradora D.ª María Elena García
San Miguel y dirigida por el letrado D. José Francisco Enríquez Puy
Demandada-apelada: D. Tomás , representado por el procurador D. José Antonio Cabot Llambías y dirigido
por el letrado D. Francisco Javier Sastre Arbós.
Es ponente el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.- La Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 11 de Palma, dictó sentencia en fecha 15 de octubre de 2019, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por la Procuradora Sra. García San Miguel Hoover, en nombre y representación de ESTUDI VIA JULIA S.L., frente a DON Tomás , DEBO ABSOLVER y ABSUELO a DON Tomás , imponiendo a ESTUDI VIA JULIA S.L. las costas procesales'.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 14 de julio de 2020.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- Planteamiento del recurso.

La entidad Estudi Vía Julia, S.L., interpuso demanda en reclamación de la comisión derivada del contrato de intermediación inmobiliaria firmado con D. Tomás en fecha 29 de septiembre de 2017 con el objeto de proceder a la venta de la vivienda sita en Barcelona, CALLE000 , nº NUM000 .

En el contrato fijaron un precio de venta de 150.000 euros y los honorarios en un 6% sobre el precio de venta, más IVA.

Se relata en el escrito de demanda que, fruto de sus gestiones, localizó una compradora para la vivienda del demandado, D. ª Virtudes , que en fecha 3 de octubre de 2017 realizó una propuesta de contrato de compraventa, ofreciendo el precio de 150.000 euros, precio que se ajustaba a lo solicitado por el vendedor, por lo que se consumaba el encargo de venta.

La propuesta se trasladó por diversos medios al demandado.

Al ser la propuesta ajustada al precio de la compraventa, resulta vinculante para el vendedor. Se consumó el encargo de venta, del que nace su derecho a cobrar la comisión establecida.

Fue el día 5 de octubre cuando el demandado envía un correo electrónico pretendiendo resolver el encargo de venta.

El día 19 de octubre la parte compradora remite burofax en el que manifiesta haber perdido interés en la compra, por lo que desiste de ella, reconoce la pérdida de la cantidad entregada en arras penitenciales y su obligación de abonar los honorarios pactados.

Reclama la parte actora la suma de 9.890 euros, como importe de los honorarios que le corresponde por sus gestiones en la mediación para la compraventa.

La parte demandada contestó y se opuso a la demanda alegando que en fecha 2 de octubre de 2017 aceptó la propuesta de compraventa de la vivienda realizada por D. Alejandro , por mediación de la inmobiliaria Find House y por un precio de 150.000 euros.

Esta propuesta de compraventa fue anterior a la realizada por mediación de la entidad actora, lo que fue comunicado. Esta comunicación se produjo durante la visita de un cliente de la actora a la vivienda. La propuesta que le fue remitida al día siguiente, 3 de octubre, no fue aceptada por el demandado. En fecha 5 de octubre le notificó por correo electrónico la finalización/anulación del encargo de compraventa debido a la venta realizada, de conformidad con las cláusulas del contrato. Las gestiones posteriores son ilegítimas, dado que ya se había anulado el encargo de venta.

En la sentencia dictada en primera instancia se desestima la demanda al considerar acreditado que en fecha 2 de octubre el demandado procedió a comunicar al agente que compareció en el domicilio objeto de la compraventa junto con los compradores, que ese mismo día había aceptado otra propuesta de venta.

Frente a esta resolución interpone recurso de apelación la parte demandante, que alega error en la valoración de la prueba. Considera que no ha quedado acreditada ninguna comunicación sobre la existencia de otra propuesta de venta hasta el día 5 de octubre, es decir, con posterioridad a que en fecha 3 de octubre se le comunicara la propuesta de venta en los términos del contrato de intermediación suscrito.



SEGUNDO.- El contrato de intermediación inmobiliaria.

El contrato de agencia inmobiliaria, según ha tenido ocasión de señalar el Tribunal Supremo, se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los arts. 1091 Legislación citada CC art. 1091 y 1255 CC Legislación citada CC art.

1255 , y si bien mantiene aproximaciones de mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora ( Sentencias del TS de 26 de marzo y 21 de mayo de 1992), de modo que el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene en la conclusión del negocio final, al que coadyuva mediante una actividad predominantemente pregestora, al hacer posible el contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el convenio ( Ss.

2 de octubre de 1965 , 3 de marzo de 1967 , 1 de marzo de 1988 y 6 de octubre de 1990) y los consecuentes honorarios se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el Agente, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, lo que requeriría un pacto especial de garantía ( Ss. 1 de diciembre de 1986 , 11 de febrero y 26 de marzo de 1991), debiendo ser retribuidos sus servicios tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente ( Ss. 18 de diciembre de 1986 , 3 de enero de 1989 y 23 de septiembre de 1991). El mediador o corredor, cualesquiera que fueran las gestiones que hubiera realizado, la diligencia y trabajo desarrollado, salvo pacto en contrario, no devenga sus honorarios sino hasta el preciso momento en que, a consecuencia de sus gestiones, se celebra el posterior contrato entre su comitente y la persona por él aportada (o desde que el comitente se aprovecha de esas gestiones de una forma distinta a la celebración del posterior contrato), si bien una vez perfeccionado ese contrato ya no pierde el derecho al cobro de sus honorarios por el dato de no haberse consumado a causa de cualesquiera vicisitudes contractuales que puedan surgir, ya que el mediador no responde del buen fin del contrato ( sentencias del TS de 19 de octubre y 30 de noviembre de 1.993 , 4 de julio y 4 de noviembre de 1.994); de esta manera, el contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( sentencias del TS de 7 de julio de 1.995 , 5 de febrero de 1.996 , 30 de abril de 1.998 y 21 de octubre de 2.000 Jurisprudencia citada STS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 21-10- 2000 (rec. 3023/1995).

En sentencia de 21 de mayo de 2014 'se fija como doctrina jurisprudencial de esta Sala que el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulte decisiva o determinante para el 'buen fin' o 'éxito' del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo por el oferente sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma'.



TERCERO.- Decisión del tribunal.

En el documento de encargo de gestión de venta se establece que el encargo se efectúa sin exclusividad 'pudiendo la propiedad vender el inmueble por su cuenta, en cuyo caso no estará obligado a pagar honorarios ninguno, siempre que la venta NO se realice a un comprador que conoció la vivienda gracias a la mediación e intervención del Agente. En este supuesto el Cliente deberá notificar al Agente por escrito la formalización de dicha venta y el presente encargo quedará anulado aunque no haya finalizado el plazo acordado o cualquiera de sus prórrogas'.

Los honorarios por la mediación se fijan en un 6% más IVA que se aplicará sobre el precio de venta 'y se abonarán a la firma del contrato privado de compraventa o contrato de arras siempre que la cantidad entregada por el Comprador sea suficiente para dicho abono'.

Se autoriza al agente 'para que pueda en su nombre y representación firmar o suscribir con el comprador contrato de arras o cuantos documentos sean necesarios para la compraventa de la vivienda objeto del presente encargo, en los términos establecidos en este documento o cualquier Propuesta de Compraventa aceptada por el Cliente'.

Finalmente, se establece que los honorarios convenidos deberán ser abonados por el Cliente en su totalidad en el supuesto de que 'el Cliente se negase a suscribir un contrato de arras o una escritura pública de compraventa derivada de una Propuesta de Compraventa conforme al presente encargo o, no siendo la propuesta conforme con éste, el Cliente la hubiese aceptado'.

No es discutido que en fecha 3 de octubre de 2017 la entidad actora firmó una propuesta de compraventa, por la que D.ª Virtudes se comprometía a comprar la vivienda por un precio de 150.000 euros.

Tampoco es objeto de discusión que en fecha 5 de octubre el demandado remitió a la parte demandante un correo electrónico en el que comunicaba que la vivienda ya estaba vendida y que, por ello, se daba por finalizado el encargo.

La cuestión objeto de controversia es si el demandado en fecha 2 de octubre comunicó a la entidad demandante en una conversación con el agente que acudió a su domicilio junto con los posibles compradores, la Sra. Virtudes , y su esposo, que ya había aceptado una propuesta de compraventa realizada a través de otra entidad de intermediación.

Es cierto, como señala la juez a quo que tanto la Sra. Virtudes como su esposo declararon en el juicio que el demandado le dijo al agente, Sr. Basilio , que deseaba hablar con él, lo que se produjo, sin que ellos pudieran presenciar la conversación. El Sr. Bernabe fue muy extenso en su explicación de cómo supo después que el objeto de la conversación fue esa comunicación. Ahora bien, lo que conoció fue lo que le manifestó el Sr.

Tomás .

Considera este tribunal que esta manifestación resulta insuficiente para poder considerar acreditado que se comunicó al agente que le habían hecho con anterioridad una propuesta de compra que había aceptado.

En primer lugar, porque la Sra. Virtudes y el Sr. Bernabe no era la primera vez que visitaban la vivienda. Habían ido el día 29 de septiembre, viernes. Esta segunda visita era una muestra de un interés cierto en la compra y de su voluntad de completar la información que tenían sobre la vivienda. El demandado contestó a sus preguntas, pero en ningún momento les informó de que, al menos, su interés debía subordinarse al de otras personas interesadas que habían acudido con anterioridad. De hecho la Sra. Virtudes salió de la vivienda y se dirigió a la inmobiliaria y suscribió una propuesta de compraventa por importe de 141.000 euros y, luego, al día siguiente, firmó la propuesta por el precio requerido por el comprador.

En segundo lugar, porque en el contrato de intermediación se pacta con claridad que la comunicación debía hacerse por escrito, por lo que no resulta comprensible la razón por la que, en caso de haberse aceptado una propuesta de compraventa y pese a poder haberlo manifestado al agente en el momento de la visita, no se procedió de forma inmediata a comunicar esta circunstancia por escrito, lo que hubiera extinguido la relación contractual.

Ante la falta de esa notificación y por aplicación de lo dispuesto en el contrato, la comisión resulta exigible, pues si no se otorgó el contrato de compraventa fue por la negativa del demandado, a quien se le presentó una propuesta de contrato que se ajustaba plenamente a las condiciones exigidas por el comprador, de manera que se generó el derecho del agente al cobro de la comisión.

Debe estimarse el recurso de apelación, revocarse la sentencia de instancia y dictarse nueva resolución por la que se estime la demanda y se condene al demandado a abonar a la entidad demandante la suma de 9.890 euros, más sus intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda ( Art. 1.101 y 1.108 del Código civil).



CUARTO.- Costas.

El artículo 394 de la LEC en relación a las costas causadas en primera instancia, que deben imponerse a la parte demandada.

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución estimatoria del recurso de apelación, no se hará especial mención a las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Esta Sala acuerda: Estimar el recurso de apelación interpuesto por la entidad Estudi Vía Julia, S.L., contra la sentencia de fecha 15 de octubre de 2019 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Palma en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

Revocar la sentencia dictada en primera instancia y en su lugar: Estimar la demanda interpuesta por la entidad Estudi Vía Julia, S.L., contra D. Tomás .

Condenar al demandado a abonar a la entidad actora la suma de 9.890 euros más sus intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda y al pago de las costas causadas en primera instancia.

No hacer imposición de las costas causadas en esta alzada, con devolución del depósito consignado para recurrir.

Recursos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán prepararse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15.ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial n.º 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así se manda y firma.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia certifico.