Sentencia Civil Nº 319/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 1128/2011 de 07 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. UNO DE MALAGA
JUICIO ORDINARIO Nº 2145 DE 2008
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL Nº 1128 DE 2011
SENTENCIA Nº 319 /14
Ilmos. Sres.
Presidente:
D. ANTONIO ALCALA NAVARRO
Magistrados:
D. JOSE JAVIER DIEZ NÚÑEZ
Dª. SOLEDAD JURADO RODRÍGUEZ
En la ciudad de Málaga a siete de mayo de dos mil catorce.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio
Ordinario nº 2145 /2008 procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Málaga sobre contrato de
arrendamiento seguidos a instancia de Dª Tamara representada en el recurso por la Procuradora Doña
Carmen Mª Chaparro Roji y defendida por la Letrada Doña Noelia Recio Martín, contra Doña Agueda ,
representada en el recurso por el Procurador D. Fernando Marqués Merelo y defendida por el Letrado Don
Antonio Hermoso Fernández pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto
por la demandante contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Málaga dictó sentencia de fecha 5 de Marzo de 2010 en el Juicio Ordinario nº 2145 /2008 del que este rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: ' Que ESTIMANDOPARCIALMENTE la demanda interpuesta por el/a Procurador/a D/ª CARMEN MARÍA CHAPARRO ROJI en nombre y representación de Tamara , contra Agueda , representada por el/a Procurador/a FERNANDO MARQUÉS MERELO, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a pagar a la parte actora la cantidad de 3.000 EUROS, que quedan compensados en su totalidad con la fianza que la demandada entregó a la actora y que ésta no ha devuelto; todo ello, sin hacer expresa condena en costas.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia se tuvo por preparada la apelación en virtud de escrito presentado por la Procuradora Dª Carmen Mª Chaparro Roji en nombre y representación de Dª Tamara , que interpuso el recurso en plazo y forma, del que se dio traslado a la otra parte, presentado escrito de oposición al recurso, remitiéndose los autos a esta Audiencia, donde al no haberse propuesto prueba ni considerarse necesaria la celebración de la vista, previa deliberación de la Sala el seis de Marzo de 2014, quedaron las actuaciones conclusas para sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Iltma. Sra. Dª SOLEDAD JURADO RODRÍGUEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- En el presente caso son hechos incontrovertidos los siguientes: A) las partes firman el contrato de arrendamiento para el uso distinto del de vivienda el 1 de Mayo 2007 con una duración de cinco años y una renta de 1.000 # mensuales, pactándose en la cláusula 10ª que el arrendatario presta una fianza de 3.000 # 'en garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario en este contrato, de los daños que pudieran ocasionarse en el inmueble y de los gastos periciales en los casos en que se produzcan', y sin que se pactara cláusula alguna sobre las consecuencias de un posible desistimiento unilateral por la arrendataria; B) en Diciembre de 2007, la arrendataria comunica verbalmente a la arrendadora su intención de no seguir con el arrendamiento, y el 11 Febrero de 2008 la arrendataria hace entrega de las llaves solicitando a la arrendadora que la mensualidad que adeuda correspondiente a Enero de 2008 la compense con la fianza, devolviéndole el resto; C) el 10 Noviembre de 2008, la arrendadora formula demanda frente a la arrendataria reclamándole el pago de 9.000 # en base a los siguientes hechos: a) la arrendataria le adeuda 2.000 # correspondientes a las rentas de los meses de Enero y Febrero, y 1.525 # como importe de la reparación y pintura del local arrendado por los desperfectos ocasionados en el mismo por la arrendataria, quedando compensada esta deuda con la fianza de 3.000 # percibida por la arrendadora, y, b) el desistimiento unilateral del contrato por la arrendataria ha causado unos perjuicios a la arrendadora pues hasta la presentación de la demanda no ha podido volver a arrendar el local, cuantificándose la indemnización en 9.000 # como importe al que ascienden las rentas dejadas de percibir durante los nueve meses transcurridos desde que recuperó la posesión del local hasta la presentación de la demanda; D) la demandada se opone a esta reclamación alegando que no se adeuda la renta de Febrero de 2008 pues fue la arrendadora, conocedora del desistimiento del contrato desde Diciembre 2007, la que pospuso la entrega de las llaves hasta el 11 Febrero de 2008, pero, en todo caso, el importe por las rentas adeudadas sería de 1.350 # correspondiente a la mensualidad de Enero y once días de Febrero, no existen desperfectos o daños en el local, y contractualmente la fianza cubre el incumplimiento de la arrendataria; E) La sentencia de instancia declara estimada parcialmente la demanda condenando a la demandada a abonar 3.000 # a la actora, que quedan compensados en su totalidad con la fianza que la demandada entregó a la actora y que ésta no ha devuelto, lo que fundamenta en los siguientes razonamientos: a) en el local no se han causado daños por la arrendataria, en consecuencia, no cabe aplicar el importe de la fianza a daños o desperfectos, b) siendo de aplicación el artículo 1124 del Código Civil, ante el desistimiento unilateral del contrato por la arrendataria, cabe al arrendador exigir indemnización por los daños y perjuicios que le causa tal desistimiento, c) esta indemnización está sujeta a la moderación prevista en el artículo 1103 CC, lo que procede en este caso al desconocerse la razón que lleva a la actora a centrar los perjuicios irrogados en los nueve meses posteriores a la entrega de las llaves, cuando a la fecha de la demanda todavía desconocía si el local lo podía alquilar o no en un tiempo prudencial, por eso procede fijar como tiempo prudencial para volver a alquilar el local el de tres meses, con independencia del tiempo que se haya invertido, d) si bien queda acreditado que desde que el local quedó a la plena disponibilidad del arrendador (11 Febrero 2008), se ofertó su alquiler a través de diversas inmobiliarias y se suscribió nuevo contrato de arrendamiento en Septiembre de 2009, es dudoso que con anterioridad no se hubiera contratado un nuevo alquiler, e) como la fianza prestada corresponde a tres meses de renta, su importe se aplica a la indemnización de daños y perjuicios a la actora por el desistimiento unilateral de la arrendataria; F) Frente a lo así resuelto interpone recurso de apelación la actora solicitando la revocación de la sentencia de instancia a fin de que: 1) con carácter principal, se estime la demanda condenando a la demandada al pago de 9.000 # como indemnización por el desistimiento unilateral, declarándose inaplicable la compensación con el importe de la fianza y, en el caso de aplicarse la compensación, aplicarla al impago de las rentas de Enero y parte de Febrero (1633,34 #) condenando a la demandada al pago de 7.366#66 #; 2) con carácter subsidiario solicita que, en el caso de que se entienda correctamente fijada la indemnización en 3.000 #, se declare inaplicable la compensación con el importe de la fianza, y de estimarse la compensación de la fianza con las rentas de Enero y parte de Febrero, se condene a la demandada a abonar 1.366#66 # a fin de completar dicha cantidad indemnizatoria de 3.000 #.



SEGUNDO.- Para la resolución de estas cuestiones ha de partirse, por una parte, de que las manifestaciones que se hagan por las partes en los escritos rectores del procedimiento han de ser vinculantes en cuanto a lo que es objeto del debate, estableciendo el artículo 218.1 LEC: 'las sentencias deben ser (...) congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate', disponiendo el artículo 218.2: 'El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes.' , precepto éste que no hace mas que recoger la doctrina reiterada del Tribunal Supremo que indica que si bien es cierto que ni el juzgador, ni las partes pueden alterar la «causa de pedir» o acontecimiento histórico que sirve de fundamento a la pretensión que se actúa, pretensión, que, en lo principal, determina el objeto del proceso, no obstante su definitiva configuración corresponda al órgano judicial que ha de tener en cuenta, para ello, las alegaciones de todas las partes y, por tanto, los elementos fácticos, jurídicos y peticiones que introduzcan no sólo el actor, sino también los demandados; y, por otra, que fue la propia actora la que, como uno de los hechos en que fundamentaba su demanda, introdujo la cuestión de la compensación entre el importe de la fianza y la cantidad que consideraba que le adeudaba la arrendataria. A partir de esto, en la Audiencia Previa se fijaron como únicos hechos controvertidos la finalidad de la fianza y la indemnización que cabría por el desistimiento unilateral de la arrendataria, siendo hechos no controvertidos por las partes, bien porque se introdujeron en la demanda y no fueron negados en la contestación, bien porque no se cuestionaron por la contraparte en dicho acto de Audiencia Previa, o bien se han admitido en el recurso los siguientes: 1) la arrendataria adeuda a la actora l.366#66 # correspondiente a las rentas del mes de Enero y onde días de Febrero, 2) cuando se interpone la demanda el 10 Noviembre de 2008, el local continuaba sin arrendar, y, 3) la fianza de 3.000 # que continúa en poder de la arrendadora es compensable con las cantidades que resulten de lo estipulado en la cláusula 10ª del contrato ('en garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario en este contrato, de los daños que pudieran ocasionarse en el inmueble y de los gastos periciales en los casos en que se produzcan'). Aclarado lo anterior, la primera cuestión a dilucidar es la compensación que formula la actora en su demanda entre la fianza y el importe 1.525 # de reparación de los daños que afirma que presentaba el local tras su abandono por la arrendataria, cuestión que ha de tener la misma respuesta desestimatoria contenida en la sentencia de instancia pues las propias fotografías aportadas con la demanda reflejan el perfecto estado del local y la sola existencia de unos agujeros correspondientes a la instalación del aparato de aire acondicionado, y la reparación de los mismos no puede ascender a la cantidad fijada por la actora que a estos efectos aporta un presupuesto para pintar por completo el local, lo que ni acredita que se haya llevado a cabo ni, mucho menos, que ello sea necesario para tapar los agujeros. Consecuencia de lo anterior es que, aplicándose a la fianza los l.366#66 # de las rentas que adeuda la arrendataria, la arrendadora retiene de la fianza 1633,34 #.



TERCERO.- El artículo 56 de LAU de 1964, derogado con la entrada en vigor de LAU de 24 Noviembre de 1994, establecía: 'Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.' Estos rigurosos términos fueron objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina del Tribunal Supremo ( STS 15 de junio de 1993, 25 de enero de 1996, 23 de mayo de 2001 y 15 de julio de 2002), según la cual la indemnización en cuestión ha de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador. En esta línea, la STS de 30 de abril de 2007, afirma: 'La jurisprudencia de esta Sala, con excepción de la sentencia de 28 de Febrero de 1995 , la única flexibilización que ha admitido es la de que en el momento de la ocupación por tercero del local cesa la obligación para el ex-arrendatario del abono de indemnización ( sentencias de 15 de junio de 1993 , 28 de febrero de 1996 , 30 de marzo de 2000 y 23 de abril de 2001 ). Se entiende que el artículo 56 presupone la existencia del daño si el local permanece desocupado, no en otro caso, pues existiría un enriquecimiento injusto del arrendatario, que cobraría la indemnización por el daño y la renta del nuevo arrendamiento'. La citada LAU de 1994 vigente (de aplicación a la presente litis) no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964 pues, distinguiendo en su normativa la regulación del arrendamiento de viviendas y del arrendamiento para uso distinto del de vivienda, solo respecto de los primeros dispone en el artículo 11 (según redacción anterior al 5 Junio 2013): 'En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.' 'Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir.

Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.' Al respecto, la STS 20 Mayo 2004 señala que si la reseñada doctrina jurisprudencial, que mitigaba el rigor del artículo 56 LAU de 1964 se aplicaba a contratos celebrados con anterioridad a la promulgación de la LAU vigente, con mayor razón ha de ser tenida en cuenta en los formalizados con posterioridad a dicho momento pues actualmente ya no existe una norma similar a la contenida en el precepto mencionado, aceptando por ello el criterio de que se aplique por analogía la suma máxima prevista en el artículo 11-2º LAU para los arrendamientos de vivienda, concediendo en el caso que era objeto de resolución indemnización correspondiente al plazo de algo más de nueve meses en un contrato cuya duración era de diez años, al considerarlo un plazo razonable para encontrar otro arrendatario. Por su parte, la STS de 2 Octubre de 2008, en un caso en que era de aplicación la LAU de 1964 y que el contrato no contenía pacto para caso de desistimiento del arrendatario, señala: ' para la aplicación del artículo 56 LAU 1964 es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato-, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva ( arts. 9º, párrafo segundo, LAU/1964 ) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts. 9º, párrafo primero, LAU 1964 , 7.1 CC , 11 LOPJ y actualmente también 247 LECiv /2000)'. Tal doctrina aparece reiterada en la sentencia de 7 de junio de 2006, que recoge de modo literal los anteriores razonamientos.



CUARTO.- En la presente litis, la actora reclama 9.000 # que hace corresponder con las rentas de nueve meses transcurridos desde la entrega de las llaves del local por la arrendataria hasta la presentación de la demanda, periodo de tiempo en que el local continúa sin alquilar, y la sentencia de instancia estima parcialmente esta reclamación fijando la indemnización en 3.000 # correspondiente a las rentas de tres meses, al considerar que este periodo de tiempo se considera el prudencial para poder haber alquilado nuevamente el local, pronunciamiento éste que procede confirmar pues si bien es cierto que no ha sido hecho controvertido que cuando se presenta la demanda el local seguía sin alquilar, también es cierto que, según manifiesta la actora en prueba de interrogatorio, para alquilarlo en Septiembre de 2009 se ha visto obligada a bajar la renta, con lo cual, el nexo causal entre el desistimiento de la arrendataria, comunicado a la arrendadora en Diciembre de 2007, y que durante once meses ( desde esta última fecha hasta Noviembre de 2008, cuando se presenta la demanda) no haya podido volver a alquilarse quiebra al deber considerarse, al menos, concausa del no alquiler del local la renta que solicitaba la arrendadora superior a los precios actuales de mercado. No obstante, tal como anteriormente se ha resuelto, la actora retiene en su poder 1.633,34 # de la fianza (una vez deducidas las rentas adeudadas), con lo cual no cabe la compensación total entre fianza e indemnización que efectúa la sentencia recurrida sino que la demandada, tras esa compensación, resulta deudora de la actora en 1366,66 #, estimándose en este sentido el recurso formulado.



QUINTO.- De acuerdo a lo establecido en el artículo 398.2 LEC, cuando sean estimadas las pretensiones de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los artículos citados y los demás de general y oportuna aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por la Procuradora Dª Carmen Mª Chaparro Rojí en nombre y representación de Dª Tamara , con revocación parcial de la sentencia dictada el cinco de Marzo de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Málaga en el Juicio Ordinario nº 2145/08, debemos condenar y condenamos a Dª Agueda a abonar a dicha recurrente la cantidad de 1.366,66 # con los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de esta sentencia, confirmándola en el resto de sus pronunciamientos, y sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Así por ésta, nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/ PUBLICACIÓN: Dada, leída y publicada ha sido la anterior Sentencia, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª SOLEDAD JURADO RODRÍGUEZ, constituida en Audiencia Pública en la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial de Málaga, en el día de su fecha. Doy fe.-