Sentencia Civil Nº 315/2004, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 231/2004 de 07 de Septiembre de 2004

Encabezamiento

ROLLO NUM. 231/2004

DESAHUCIO NUM. 253/2003

REUS NUM. SEIS

S E N T E N C I A NUM.

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. Antonio Carril Pan

MAGISTRADOS

Dª Mª Pilar Aguilar Vallino

Dª Sara Uceda Sales

En Tarragona a siete de septiembre de dos mil cuatro.

Visto ante la Sección Primera de esta Audiencia Provincial el Recurso de Apelación interpuesto por Luis Andrés , representado por el Procurador Sr. Recuero y defendido por la Letrada Sra. Gay Sorrius, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Reus en 20 noviembre 2003, en autos de Juicio de Desahucio por precario nº 253/03 en los que figura como demandante Residencial Fontcuberta S.L., representada por el Procurador Sr. Farré Lerín y defendida por la Letrada Sra. Solé Martí y como demandado el apelante.

Antecedentes

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.- Que la sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: "Que estimando la demanda interpuesta por la mercantil "Residencial Fontcuberta, S.L.", representada por el Procurador de los Tribunales D. Carlos López Izquierdo, y asistida por la Sra. Letrado Dª Montserrat Solé i Martí, contra D. Luis Andrés , representado por la Procuradora Dª María Inés , y asistido por la Sra. Letrado Dª Judith Gay, debo declarar y declaro haber lugar al desahucio por precario del referido demandado, respecto de la finca sita en Cambrils, partida regueral, conocida como "Más Rovira", inscrita en el Registro de la Propiedad núm. NUM000 de Reus al tomo NUM001 , Libro NUM002 de Cambrils, folio NUM003 , finca número NUM004 , con expresa imposición de costas a la parte demandada"

SEGUNDO.- Que contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por Luis Andrés en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presenado para que formulasen oposición o impugnación al mismo, por Residencial Fontcuberta S.L. se interesa la confirmación de la sentencia.

CUARTO.- Que en la tramitación de ambas instancias del procedimiento se han observado las normas legales, habiéndose señalado para votación y fallo el día 7 septiembre 2004.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Presidente D. Antonio Carril Pan.

Fundamentos

PRIMERO.- SE ACEPTAN los de la sentencia recurrida con las modificaciones introducidas por los de la presente.

SEGUNDO.- Contra la sentencia que estima la demanda de precario y condenó a los demandados por carecer de título, se alza la apelación invocando que dispone de título constituido por el contrato privado, denominado de arras, concertado entre el demandado y su hermano y la anterior propietaria, Maen S.A.

TERCERO.- Para resolver conviene señalar que es conocida la definición que el T.S. ha efectuado del precario en el sentido de presuponer la utilización gratuita de un bien que se detenta y la falta de título que jurídicamente justifique la posesión, bien por haber carecido siempre de él o porque habiéndolo tenido ha perdido vigor, en razón del cual la actual regulación del precario, en el ámbito de los juicios verbales por desahucio, pretende la recuperación de la posesión poniendo fin a la situación jurídica de precario o posesión sin título y sin pagar merced, pretensión frente a la cual la única excepción oponible por el demandado es la existencia de título que justifica y ampara su posesión, pues el art. 444.1 atribuye la carga de la prueba al demandado, convirtiéndose en un supuesto legal de aplicación del art. 217.5 L.Enj.Civil relativo a la disponibilidad o facilidad probatoria para distribuir la carga de la prueba, siendo de destacar que ello implica que no es impropio del juicio por precario ni, en principio, entraña complejidad alguna decidir sobre la existencia del título, si suficiencia para poseer o su pérdida de validez, cuando en el proceso haya datos suficientes, reiterando que la prosperabilidad del desahucio por precario está ligado a que el demandado posea sin otro título que la mera tolerancia del dueño o poeedor, ya porque nunca ha tenido título que justifique el goce del bien, o porque teniéndolo en tiempo virutialidad la haya perdido.

En el caso de autos debemos señalar que el pretendido título del demandado, que como se dijo presenta la denominación y contenido propio de un pacto de arras en una compraventa de inmueble en documento privado, no atribuyó al demandado posesión alguna, sino que su posesión se amparaba en el hecho de haber sido copropietario de la finca, juntamente con su hermano, antes de haber perdido el dominio en el proceso hipotecario seguido por el Banco Español de Crédito S.A., entidad que, posteriormente vendió a Maen S.A., quien formalizó con el demandado y su hermano un denominado contrato de arras, el 19 enero 1990, contrato en el que se partía de que los compradores reconocían su posesión precaria y celebraban un contrato por el que se reservaban, durante el plazo de tres meses a contar desde el día de la fecha la porción descrita en el documento para lo que estipularon las condiciones de la compra y un pacto de arras resolutorias, en tanto en cuanto se remitieron expresa y con detalle a los efectos derivados de esa condición: la compradora pasar por perder la suma entregada; la vendedora debería entregar por duplicado la suma, y con expresa remisión al art. 1454, pactos a los que agregó el de que si los compradores dejasen trancurrir el plazo de tres meses pactado sin formalizar la correspondiente compra-venta con pago de la totalidad del precio, los mismos se obligan a desalojar la porción de finca "que como se ha dicho ocupan a precario" en el plazo de 60 dfías.

Del anterior contrato se puede derivar que el mismo no atribuyó posesión alguna a los adquirentes, que poseían en precario, tal y como reiteradamente reconocieron, por ser un documento privado que no tiene el efecto traslativo de la escritura pública (art. 1462 C.Civil), y el título adquisito, que quedó directamente sometido a un plazo para su consumación mediante el pago del precio y la elevación a escritura pública, perdió totalmente su eficacia al transcurrir el plazo sin haberse cumplimentado ni uno ni otro de los referidos requisitos, lo cual ha de predicarse enteramente del demandado, pues, por el contrario, su hermano, que sí cumplió con aquéllos en escritura pública formalizada con Maen S.A., adquiró el pleno dominio de la parte por él adquirida.

De lo anteriormente referido resulta que deviniendo el título esgrimido por el actor ineficaz al haber transcurrido el plazo en el que conservaba efectividad lo pactado sin cumplir el pacto, perdió su total eficacia y fuerza vinculante, por lo que la posesión que ostenta el demandado es la misma que ostentaba antes del pacto ineficaz, es decir, la de precario, pues el referido pacto no hizo surgir en él ninguna situación jurídica diversa a la que poseía, por lo que su pretendida invocación de título debe rechazarse, y ello a pesar de la valoración que del documento hubiera podido hacer en su día esta misma Audiencia en el desahucio por precario nº 161/93, pues como mera valoración de un elemento de prueba cualquier pronunciamiento al respecto carece de eficacia vinculante en esta litis.

CUARTO.- Por lo que se refiere a la inadecuación del presente procedimiento para analizar el título, que como segundo motivo de apelación invoca, ya se expresó el parecer del Tribunal en el sentido de carecer tal invocación de fundamento y razón, ya que esa valoración es básica y decisiva para la adecuada resolución de la litis.

QUINTO.- Por último invoca el apelante la injusticia de la imposición de costas de primera instancia, ya que su oposición se basó en el contrato privado de compraventa cuya existencia y validez ha sido confirmado por la Audiencia Provincial, alegación que tergiversa la realidad, pues en la sentenicia de apelación de 5 septiembre 1994 en ningún momento se hizo un pronunciamiento en el sentido de que se trataba de un contrato privado de compraventa, sino que se limitó a referirse a las características de las arras, señala que el título era en principio legítimo y suficiente para, cuando menos, hacer dudosa la situación posesoria, por la que incluyó el cauce del desahucio por precario para dilucidar respecto a su verdadera naturaleza, resolución que contrastó con la adoptada por el Juez de instancia que estimó el desahucio respecto del aquí demandado, de lo que se derivó que no existió el pronunciamiento referido por el apelante y que, por ello, no existe duda alguna que excluya la aplicación del principio del vencimiento que consagra el art. 394 L.Enj.Civil, por lo que el motivo debe rechazarse.

SEXTO.- Que la desestimación del recurso lleva a la imposición de las costas del mismo a la parte apelante por disposición del art. 398 L.Enj.Civil.

VISTOS los preceptos legales y demás aplicables.

Fallo

Que debemos declarar y declaramos NO HABER LUGAR al recurso de apelación interpuesto por Luis Andrés contra la sentencia dictada en 20 noviembre 2003, por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Reus cuya resolución confirmamos íntegramente, con imposición al apelante de las costas del recurso.

Así por esta nuestra sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.