Sentencia Civil Nº 306/2004, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 212/2004 de 21 de Mayo de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

ZARAGOZA , SENTENCIA: 00306/2004

SENTENCIA Nº 306 / 2004

ILMOS. Señores:

Presidente:

D. PEDRO ANTONIO PÉREZ GARCÍA

Magistrados:

D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER

D. JUAN IGNACIO MEDRANO SÁNCHEZ

En ZARAGOZA a veintiuno de Mayo de dos mil cuatro.

En nombre de S. M. el Rey;

Vistos por la Sección 005 de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, en grado de Apelación, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000124/2002, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de ZARAGOZA, de los que dimana el presente ROLLO DE APELACIÓN núm. 212 de 2004; en los que aparece como apelantes los demandados DON Ricardo y DON Alejandro representado/a por el/la procurador/a D./Dª BELEN GABIAN USIETO y asistido/a por el/la Letrado/a D./Dª PABLO MALO GARCIA y la demandada "SOCIEDAD MUNICIPAL DE REHABILITACIÓN URBANA Y PROMOCION DE LA EDIFICACION DE ZARAGOZA S.L." representado/a por el/la procurador/a D./Dª FERNANDO PEIRE AGUIRRE y asistido/a por el/la Letrado/a D./Dª ANA CRISTINA SERRANO ENTIO; y como apelados los demandantes DON Paulino y DOÑA Soledad representado/a por el/la procurador/a D./Dª MIGUEL CAMPO SANTOLARIA y asistido/a por el/la Letrado/a D./Dª ALFREDO SANCHEZ-RUBIO GARCIA; siendo Magistrado Ponente en esta instancia el Ilmo. Sr. D. PEDRO ANTONIO PÉREZ GARCÍA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada de fecha 14 de enero de 2004, cuya parte dispositiva dice: "Que, estimando la demanda promovida en JUICIO ORDINIO nº 124/02-A, instada por el Procurador Sr. Campo Santolaria, en nombre y representación de D. Paulino, y Dª Soledad, contra D. Ricardo y D. Ricardo, representados por la Procuradora Sra. Gabián Usieto y contra SOCIEDD MUNICIPAL DE REHABILITACIÓN URBANA Y PROMOCIÓN DE LA EDIFICACIÓN DE ZARAGOZA S.A., representada por el Procurador Sr. Peire, debo declarar y declaro que el semisótano de la casa nº NUM000 de la CALLE000 de esta ciudad, actualmente finca registral nº NUM001, pertenece en pleno dominio a los actores, y, asimismo, estimando la acción reivindicatoria, debo condenar y condeno a dichos demandados particulares a que desalojen y dejen a la libre disposición de los actores el citado departamento, bajo apercibimiento de desalojo, condenando a los demandados al pago de las costas procesales.

Asimismo y desestimando la acción promovida por la SOCIEDAD MUNICIPAL DE REHABILITACIÓN URBANA Y PROMOCIÓN DE LA EDIFICACIÓ DE ZARAGOZA S.L., en reconvención, debo absolver y absuelvo a los demandados en reconvención de los pedimentos contra ellos formulados, condenando a la actora reconveniente al pago de las costas de la reconvención".

SEGUNDO.- Notificado dicha sentencia a las partes por la representación procesal de los codemandados D. Ricardo y D. Alejandro y de la demandada S. M. de Rehabilitación Urbana y Promoción de la Edificación de Zaragoza S.L., se interpuso contra la misma sendos recursos de apelación; y dándose traslado a las se opusieron a los mismos; remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.

TERCERO.- Recibidos los Autos y cinta de video; y una vez personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado, y no considerando necesaria la celebración de vista, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 19 de mayo de 2004.

CUARTO.- En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

NO se aceptan los FUNDAMENTOS DE DERECHO de la Sentencia apelada, y

PRIMERO.- Los recursos interpuestos por las representaciones de los demandados han de prosperar, pues, como se ha de razonar en el curso de la presente resolución, el actor no puede ser tenido como tercero hipotecario al faltarle el requisito de la buena fe que se establece en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, de modo particular en su párrafo 2ª --"La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro"--, que es cuestión que se estima esencial para la resolución del presente supuesto en conflicto. Respecto de este requisito de la buena fe, en aplicación de ese precepto, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene manifestado en sus Sentencias más recientes que:"La carencia manifiesta de buena fe, no contradicha en el presente recurso, excluye la aplicabilidad del artículo 34, lo que se discute por la parte recurrente, y hace inoperante la protección derivada de la publicidad registral, por lo que no se han infringido los artículos 221 LH y 607 CC ; como tampoco resultan conculcados los restantes preceptos que se mencionan en el motivo, porque el artículo 38 LH solo establece una presunción "iuris tantum" que cabe desvirtuar por prueba en contrario (entre otras, Sentencias 15 febrero 2000, 22 septiembre 2001 , 6 julio y 26 diciembre 2002) ; y no tiene tal condición quién conocía al tiempo de la adquisición la inexactitud registral (Sentencias de 20 junio 1975 , 23 mayo y 5 diciembre 2002 ), pues, como dice la Sentencia de 5 de octubre de 1993 , es absurdo que el que conoce la inexactitud del Registro traiga a colación a su favor la protección registral que se otorga al que confía en lo que se publica" (Sentencia de 24 de julio de 2003). "La sociedad adquirente tenía buena fe en el momento de la adquisición -18 de fe brero de 1986- y es en un momento posterior -27 de fe brero de 1986- cuando se le advierte de la titularidad extrarregistral de la sociedad demandante y posteriormente -14 de marzo de 1986- se produce la inscripción: aquel momento es el decisivo para la buena fe , y éste, para la condición de tercero hipotecario. Cuya buena fe , como dicen las sentencias de 17 de julio de 1999 y 31 de mayo de 2002 tiene el sentido de desconocimiento de la situación real o creencia fundada de una situación equivocada que -se insiste aquí- debe concurrir en el momento de la adquisición del inmueble" (Sentencia de 5 de diciembre de 2002). " Ya se entienda la buena fe como puro y simple desconocimiento de la inexactitud registral ya, según la jurisprudencia, como la creencia en la titularidad del transmitente -sentido positivo- y la ignorancia de inexactitudes o vicios invalidatorios de esa titularidad -sentido negativo- (SSTS 19-7-89 y 22-12- 00 entre otras muchas)" (Sentencia de 22 de junio de 2001). " la buena fe significa el desconocimiento de la inexactitud del mismo" (Sentencia de 8 de marzo de 2001). Señalándose con carácter general en la Sentencia de 14 de octubre de 2003 que: "Los causahabientes a título particular han de considerarse ligados por los contratos que hubiera celebrado con anterioridad su transmitente que influyan en el contenido del derecho transmitido, reconociéndose jurisprudencialmente el llamado efecto reflejo de los contratos, que viene en ocasiones a mitigar la rigidez del principio de relatividad de los mismos en cuanto a sus límites subjetivos que expresa el artículo 1257 del Código Civil. Se admite, así, que los derechos y obligaciones que dimanan de un concreto negocio jurídico puedan -más allá del círculo de sus otorgantes y herederos- trascender a quien, por ser causahabiente a título particular por actos intervivos de uno de los contratantes se haya introducido en la relación jurídica preexistente mediante el nuevo contrato que con aquel ha celebrado" (Sentencias, entre otras, de 1 de abril de 1977, 20 de febrero y 2 de noviembre de 1981, 27 de mayo de 1989 y 26 de mayo de 1995 y 1 de junio de 1999).

SEGUNDO.- Descendiendo ya a las peculiaridades del caso, resulta de la prueba practicada que en la década de los años 1940 por el Ayuntamiento de esta ciudad se construyó determinadas casas, denominadas viviendas protegidas, en su barrio de Montemolín, cuya escritura de declaración de obra nueva fue otorgada tiempo más tarde en noviembre de 1973 --Folios 172 y siguientes--, y en concreto en la casa sita en el número NUM000 de la CALLE000, entre otras edificadas de aquel nombre, se distinguió desde un principio dos viviendas, un piso sito en la primera planta alzada o superior, que fue adjudicada a Don Victor Manuel en 6 de julio de 1950, y otro piso semisótano de la misma casa, sito en la planta baja, que fue adjudicado en 25 de marzo de 1968 a Don Ricardo. En escritura de 30 de noviembre de 1990 por el Patronato Municipal de la Vivienda se vendió a Doña María Teresa, viuda del Sr. Victor Manuel, el piso en primer lugar señalado, y, a la muerte de ésta, se adjudicó su propiedad a sus dos hijos, Don Jose Pablo y Doña Cecilia, y a su vez ésta segunda compró a su hermano su mitad indivisa en febrero de 1997, y después la señalada vendió a los actores de este procedimiento el piso en cuestión en mayo del año 2000, quienes en posterior escritura de igual mes del año 2001 modificaron la anterior descripción del piso ampliándola de modo que en la misma se comprendía la del otro piso ocupado por el demandado, con base a la cual ejercita las acciones declarativa y reivindicatoria que son objeto del presente pleito. Cierto es que en aquella escritura de obra nueva se cometió un error en la descripción del piso señalado como superior, al decirse que "Tenía una superficie de ochenta metros cuarenta decímetros cuadrados ... Tiene una participación sobre las cosas comunes y sobre el solar del cien por cien, y un cuarto trastero en el semisótano de diecinueve metros noventa decímetros cuadrados...", confundiéndose este trastero con el piso que estaba situado en la planta inferior. Pero el actor no puede ignorar que este piso inferior tenía una existencia independiente, que no constituía cuarto trastero accesorio al por él comprado, por diversos motivos. El que puede ser entendido como primero y fundamental es aquel consistente en que el la primera escritura por el que el Ayuntamiento vendió el piso en cuestión a la viuda del primer adjudicatario, tal como antes se ha relatado, por dos veces se hacia concreta indicación de que "Este cuarto trastero en el día del otorgamiento de la escritura que se registra no existe, según manifiestan los otorgantes". Por todos, folio 35 de las actuaciones. Pero, además, aún consta en las actuaciones otros datos sumamente significativos, por los que se ha de se considerar que los demandantes no eran desconocedores de la existencia de ese otro piso, independiente del suyo, de una superficie igual, que era ocupado por el demandado, en modo alguno asimilable a un cuarto trastero, y así se ha de citar el contrato de adjudicación del piso del demandado al folio 131, la denuncia efectuada al Ayuntamiento por el inicial adjudicatario del piso superior figurada al folio 640 por las condiciones pésimas en que se encontraba el piso inferior "Propiedad del Patronato de la Vivienda", el juicio de desahucio que la Sociedad Municipal de la Vivienda inició contra el Sr. Ricardo por causa de desocupación a los folios 646 y siguientes, la autorización dada por el Ayuntamiento al Sr. Ricardo para realizar ciertas obras en una tubería de su referida vivienda al folio 721, el informe sobre los hechos que se aporta por la sociedad demandada a los folios 724 y 725 distinguiendo con claridad ambas viviendas, el del Ayuntamiento a los folios 728 y siguientes, el contenido mismo de la carta dirigidas por los abogados de la Sra. Cecilia al folio 549 en el que también se reconoce la distinción, el juicio de desahucio por precario seguido en sus dos instancias por los demandantes contra el demandado a los folios 45 y siguientes en cuyas resoluciones se razonaba que el piso sito debajo era de ajena pertenencia, la inclusión de los pisos de que se trata como viviendas separadas y protegidas y propiedad del Ayuntamiento al folio 146 --"Casa número NUM002, CALLE000 núm. NUM000: Primero: Don Ricardo; Segundo: Don Victor Manuel..."--, los recibos pagados por los demandados en razón a la ocupación a los folios 111 a 114 y 122, etc. Todas ellas son circunstancias claramente demostrativas de que a los actores tenía que constarles que el piso, cuya propiedad reclaman, no era de su propiedad, y por tanto no estaban amparados por el requisito de la buena fe, exigido por el artículo al principio citado, que es elemento esencial que configura el concepto de tercero hipotecario, y en general es inherente a toda relación jurídica.

TERCERO.- También es cierto que la Jurisprudencia tiene reiteradamente declarado que "No puede obligarse a todo adquirente, si quiere ser considerado tercero hipotecario, a realizar una exhaustiva investigación para comprobar si en el Registro aparece, en otro folio real de otra finca, una causa de ineficacia que pueda alcanzar a su adquisición" (Por ejemplo, STS de 12 de junio de 2003). Pero por lo que queda expuesto, los compradores podían haber averiguado, de hecho tuvieron que averiguar, que el otro piso era de propiedad ajena, que permanecía ocupado por personas que eras sus convecinos, que en modo alguno se podía asimilar a un cuarto trastero, incluso, como al principio se decía, por causa que constaban en el propio Registro de la Propiedad.

CUARTO.- Por otra parte, en la escritura de poder presentada por la Sociedad demandada al folio 166 y siguientes, se acredita la evolución legal experimentada por dicha entidad, que desde el primitivo "Instituto Nacional de la Vivienda, S.L.", pasando por otras varias denominaciones, actualmente tiene como nombre "Sociedad Municipal de Rehabilitación Urbana y Promoción de la Edificación de Zaragoza, S.L.", entidad dependiente del Ayuntamiento de esta ciudad --Folios 718, 724 y 725--, que era el propietario de los terrenos por donación de otra persona, sobre los que se construyó las viviendas referidas en este pleito, actualmente gestionadas por la mencionada sociedad, con la evolución que se ha comentado, en atención a lo cual no se entienden las razones que se alegan negando en esencia la legitimidad de este ente para formular la oposición desplegada -FJ Tercero del escrito contestando a la demanda reconvencional--, que por otra parte, efectivamente, ya le fue reconocida por esta Sala en su Auto del pasado día dos de junio de dos mil tres.

QUINTO.- Como igualmente carece de eficacia el alegato que se contiene en el mismo escrito -- Expositivo segundo-- sobre si el error que se ha indicado, utilizado por los actores en este pleito, es susceptible o no de viciar el consentimiento "Por no haberse comprobado la realidad física existente en el edificio", pretendiendo introducir distinciones entre error vencible o invencibles, excusable o no excusable, que son por completo ajenas al contenido de este pleito, en el que se han ejercitado las acciones que han quedado dichas anteriormente, que requiere para prosperar un primer requisito, como es que quien las propone demuestre cumplidamente que es propietario del bien cuya propiedad quiere que se le declare o reconozca, conforme a lo dispuesto en el artículo 348 del Código Civil y una Jurisprudencia bien consolidada, que en el presente pleito no se ha conseguido, por lo que bien se ha razonado que e l artículo 34 de la Ley Hipotecaria, con su corolario de la exigencia de la buena fe, en el sentido mencionado, no resulta aplicable a los demandantes, ni éstos han conseguido aquella prueba por otro medio, y la presunción de veracidad registral que se comprende en el artículo 38 siguiente --bien sabido es- tiene naturaleza "iuris tantum", no "iuris et de iure"-Por todas, SSTS de 26 de octubre de 1984 , 16 de septiembre de 1985 , 21 de septiembre de 1987 , 31 de octubre de 1989 , 8 de mayo de 1992 , y 13 de febrero de 1997-- , y por lo mismo está sometida a las consecuencias de la prueba en contrario y no se infringe dicho principio cuando la conclusión se basa en datos y pruebas extrarregistrales, cediendo su privilegio y constituyendo un elemento más del juicio (SSTS 24 de septiembre de 1982 , 16 de septiembre de 1985, y 8 de mayo de1992 , también entre otras), por cuya vía, caso de poder ser aplicada al supuesto, tampoco permitiría el éxito de la acción emprendida por los actores, por todo lo cual cabe también rechazar las razones que sobre aquel particular se contienen en la Sentencia objeto de recurso. Ni tampoco el argumento desplegado sobre la pretendida falta de condiciones de habitabilidad del piso en cuestión tiene trascendencia en este pleito ni ha de permitir al actor apropiarse ilegítimamente de un piso de ajena pertenencia.

SEXTO.- Por cuanto queda dicho, se está en el caso de revocar la Sentencia del Juzgado, desestimando la demanda principal, y estimando por el contrario la demanda reconvencional, lo que determina que se impongan al actor reconvenido las costas causadas en la primera instancia por su demanda y por la reconvencional, sin costas en los recursos interpuestos, conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento.

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

QUE, estimando íntegramente los recursos interpuestos por los Procuradores Sres. Peiré Aguirre y Gabián Usieto, cada uno en su respectiva representación, contra la Sentencia dictada el pasado día catorce de enero de dos mil cuatro por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia Número ONCE de los de ZARAGOZA, cuya parte dispositiva ya ha sido trascrita, la revocamos con aquel carácter, y, en su consecuencia, desestimando la demanda entablada por DON Paulino y DOÑA Marí Luz contra DON Ricardo y DON Alejandro y la entidad "SOCIEDAD MUNICIPAL DE REHABILITACIÓN URBANA Y PROMOCION DE LA EDIFICACIÓN DE ZARAGOZA, S. L.", absolvemos a todos de las pretensiones en su contra ejercitadas, y, por el contrario, estimando íntegramente la demanda reconvencional entablada por esta última sociedad contra DON Paulino Y DOÑA Marí Luz, debemos declarar y declaramos que es propiedad exclusiva de la actora SOCIEDAD MUNICIPAL DE REHABILITACIÓN URBANA Y PROMOCIÓN DE LA EDIFICACIÓN DE ZARAGOZA, S.L., la siguiente finca: Finca 1. Piso en la planta semisótano, de una superficie construida de ochenta y siete metros cuadrados. Compuesto de cocina, comedor, cuatro dormitorios y aseo, y que linda: frente, escalera; derecha entrando, casa número NUM003 de CALLE000; izquierda, terreno municipal; y fondo, CALLE000. Tiene una participación sobre las cosas comunes y sobre el solar del cincuenta por ciento. Inscrita en el Registro de la Propiedad nº SEIS de Zaragoza al tomo NUM004, libro NUM005, folio 1, finca NUM001. Y asi ordenamos que se dirija mandamiento al Registro de la Propiedad nº SEIS de Zaragoza a fin de que proceda a inscribir la Sentencia recaída en autos en el lugar correspondiente, rectificando el error o inexactitud del asiento relativo a la titularidad del inmueble, haciéndose constar que la titularidad de la finca pertenece a la Compañía SOCIEDAD MUNICIPAL DE REHABILITACIÓN URBANA Y PROMOCIÓN DE LA EDIFICACIÓN DE ZARAGOZA S.L., imponiendo a los actores las costas de la primera instancia causadas tanto por su demanda como por la reconvencional, sin costas en los recursos interpuestos en la alzada.

Remítase las actuaciones al Juzgado de procedencia, juntamente con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento, debiendo acusar recibo.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.